Mál nr. 58/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. september 2021

í máli nr. 58/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 208.000 kr. vegna skemmda á íbúðinni á leigutíma, vangoldinnar leigu og þrifa við lok leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að viðurkennt verði að henni beri að endurgreiða tryggingarféð ásamt vöxtum.

Með kæru, dags. 1. júní 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 15. júní 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. júní 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 29. júní 2021. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 30. júní 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 16. júlí 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. júlí 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 20. júlí 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. júlí 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2020 til 30. apríl 2021 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að skemmdir hafi orðið á borðplötu í eldhúsinnréttingu vegna bleytu. Á fyrstu vikum leigutímans hafi sóknaraðili komið í íbúðina eftir að hafa kallað til pípara að beiðni varnaraðila þar sem upp hafi komið vandamál með niðurhalarann í salerninu. Þegar hún hafi gengið í gegnum eldhúskrókinn hafi hún séð að í kringum vaskinn hafi allt verið rennandi blautt og greinilegar skemmdir á samskeytum borðplötunnar. Ekki hafi aðeins verið vatn í kringum vaskinn heldur hafi hrísgrjón einnig verið ofan í rýminu sem hafði myndast þar sem efra lag plötunnar hafði sveigst upp á við og gliðnað frá. Sóknaraðili hafi sagt varnaraðila að það væri nauðsynlegt að þurrka upp vatn í kringum vaskinn og ekki láta það liggja. Hann hafi þá sagt að hann þyrfti að kaupa borðtusku. Sóknaraðili hafi því gengið út frá því að á fyrstu vikum leigutímans hafi vatn aldrei verið þurrkað og að skemmdirnar megi rekja til þess. Þegar við þetta tækifæri hafi sóknaraðili sagt að þetta væru skemmdir sem varnaraðili þyrfti að gera við með tryggingarfénu, án mótmæla hans. Varnaraðili hafi síðan haldið því fram að frágangur á samskeytum borðplötunnar hefði verið ófullnægjandi. Því sé vísað á bug þar sem bleytuskemmdir sé ekki aðeins að finna á plötunni við samskeytin heldur einnig upp við vegginn sem vaskurinn sé við og hinum megin við hann. Þá höfðu þrír leigjendur áður dvalið í íbúðinni án þess að skemmdir hafi orðið á plötunni og hafi henni verið komið fyrir af menntuðum og reyndum smið.

Varnaraðili hafi fyrst mótmælt því að greiða fyrir skemmdirnar þegar kostnaður vegna þeirra hafi orðið ljós. Svo virðist sem hann hafi gengið út frá því að hann yrði um 10.000 kr. Þá hafi hann haldið því fram að sóknaraðili hefði ekki haldið kostnaði í lágmarki. Sannleikurinn sé þó sá að borðplatan sé sú ódýrasta sem hafi verið í boði. Skurður á plötunni sé kostnaður sem falli til alveg sama hvar platan sé keypt og það sama gildi um sílikon til límingar og kostnað vegna vinnu smiðs við verkið. Málið snúist einungis um að færa íbúðina til þess ástands sem hún hafi verið í þegar varnaraðili hafi tekið við henni.

Sá kostnaður sem falli til vegna viðgerðarinnar sé borðplatan, skurður á henni og silikon til að festa vask og helluborð í plötuna, auk vinnu smiðs við mælingar, flutning, límingu, færa vask og helluborð úr eldri plötu yfir í þá nýju, fjarlægingu og förgun eldri plötu, frágang og ef til vill fleiri tilheyrandi verkefni. Vinnu smiðs sé ekki að fullu lokið en mat hans sé að heildarvinnan taki fimm til sex klukkustundir. Því sé farið fram á að úrskurðað verði að sóknaraðila sé heimilt að draga 30.785 kr. vegna reikningsins frá tryggingarfénu, auk kostnaðar við allt að sex klukkustunda vinnu smiðs. Smiðurinn taki 5.000 kr. á tímann, auk virðisaukaskatts. Samtals geri þetta því 67.985 kr.

Þá hafi rakaskemmdir komið í ljós á baðherbergi og sé gerð krafa um að varnaraðili greiði fyrir viðgerðir á þeim. Svitatauma vegna raka hafi mátt sjá á veggjunum, auk þess sem víða á samskeytum veggplatna hafi verið rakabólgur. Þá hafi gulir blettir eða dropar verið í lofti sem myndist þegar mikill raki safnist fyrir og skápahurðir á baðherberginu hafi verið mjög bólgnar vegna uppsafnaðs raka. Þá hafi verið komnar ryðskemmdir í sturtustöng. Sóknaraðili hafi þegar nefnt að á baðherbergi væru rakaskemmdir og spurt varnaraðila hvort hann færi í mjög langar og heitar sturtur með lokaðan glugga. Hann hafi játað því en ekki viljað kannast við að um rakaskemmdir væri að ræða þar sem baðherbergi ættu að vera vatnsheld. Þeim rökum sé vísað á bug þar sem tímabundið, staðbundið vatnsálag sem ljúki fljótlega sé ekki sambærilegt við langvarandi uppsafnaðan raka og hita sem ekki sé hleypt út með viðunandi loftun. Ljóst sé af jafnri dreifingu skemmdanna um baðherbergið að ekki sé um staðbundnar bleytuskemmdir að ræða heldur rakaskemmdir vegna uppsafnaðs hita og raka í magni sem ekki hæfi rýminu án fullnægjandi loftunar. Um sé að ræða timburhús og séu allir innveggir og loft úr timbri. Þá styðji það enn fremur að varnaraðili hafi notað heita vatnið í óhóflegu magni að sóknaraðili hafi fengið bakreikning fyrir umframnotkun á heitu vatni miðað við það sem áætlað hafði verið fyrir notkun fyrir það tímabil sem hann hafi dvalið í húsinu.

Tvenns konar málning sé á baðherberginu og hafi málning og áhöld sem þegar hafi verið til verið notuð en nauðsynlegt hafi verið að kaupa lakk, rúllu, rúllustöng, bakka og pensil. Þá hafi þurft að skipta um skápahurðir og hafi nýjar kostað 15.000 kr. Þá hafi verið skipt um sturtustöng en ekki sé gerð krafa um að varnaraðili greiði kostnað vegna þess. Að endingu sé tekið fram að sóknaraðili hafi eytt miklum tíma í að framkvæma viðgerðirnar sjálf í stað þess að ráða fagmann í verkið. Að framangreindu virtu sé gerð krafa um viðurkenningu á því að sóknaraðila sé heimilt að draga samtals 21.676 kr. af tryggingarfénu vegna þessara viðgerða.

Varnaraðili hafi óskað eftir framlengingu á leigusamningnum 1. mars 2021. Nokkrum dögum síðar hafði honum snúist hugur og hann tilkynnt 9. mars að hann vildi losna undan samningnum 31. mars. Eftir að sóknaraðili hafði auglýst eftir nýjum leigjanda hafi orðið ljóst að íbúðin færi ekki aftur í leigu fyrr en að loknum leigutíma varnaraðila. Sóknaraðili hafi því ekki verið tilbúin til að leysa hann fyrirvaralaust undan samningnum. Varnaraðili hafi sagt að hann ætti ekki pening til að greiða fyrir leiguna lengur, enda væri hann þegar kominn með aðra íbúð á leigu. Aðilar hafi því sammælst um að sú leigugreiðsla sem eftir stæði yrði tekin af tryggingarfénu. Á þeim tímapunkti hafi skilningur sóknaraðila verið sá að varnaraðili hygðist greiða fyrir allar skemmdirnar og hugðist hún því koma til móts við hann með því að krefjast einungis greiðslu fyrir hálfan síðasta mánuðinn. Eftir það sem á undan sé gengið og að varnaraðili hafi tekið til baka vilyrði sitt um að greiða fyrir skemmdirnar hafi vilji sóknaraðila til samstarfs og þess að koma til móts við þarfir hans, sem gangi gegn hennar bestu hagsmunum, minnkað verulega og fari hún því fram á viðurkenningu á því henni sé heimilt að ganga að tryggingarfénu vegna leigu fyrir apríl að fjárhæð 105.367 kr. sem sé uppreiknuð fjárhæð miðað við vísitölu.

Varnaraðili hafi sagt að hann hefði þrifið íbúðina en eftir skoðun hafi sóknaraðili ekki fallist á það. Varnaraðili hafi þá þrifið það sem sóknaraðili hafi gert athugasemdir við en þrátt fyrir það hafi íbúðin enn verið óhrein. Víða hafi verið blettir á veggjum, hurð á ruslaskáp hafi verið blettótt og litablettir séu enn fastir á henni. Skápahurðir og sökkull á eldhúsinnréttingu hafi verið blettóttir og helluborð illa þrifið. Salerni hafi aðeins verið þrifið að innan. Hlífðardýna á rúmi hafi verið blettótt og ekki verið þvegin og í rúminu hafi bæði verið tannstönglar og eyrnapinnar. Þá hafði ekki verið strokið af veggjum og ryk og sandur safnast þar saman. Sígarettustubbar og sígarettupakki hafi verið utan við útidyrahurð. Þvottavél hafi verið óhrein og mikið af hárum í gúmmíhring hurðar og í og undir sápuhólfi hafi verið mikið af uppsöfnuðu þvottaefni. Gólf höfðu ekki verið skúruð. Í samræmi við 13. gr. leigusamningsins hafi fagaðila verið falið að þrífa íbúðina og liggi fyrir reikningur vegna þessa. Farið sé fram á að nefndin úrskurði að sóknaraðila sé heimilt að draga 14.000 krónur af tryggingarfénu vegna þessa.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um sé að ræða vatnsskemmdir í kringum vaskinn og inni í skápnum undir salernisvaski. Frágangur á eldhúsborðinu sé einfaldlega ekki nægilega góður, skilin á borðinu hafi verið óvarin og óumflýjanlegt að þar færu vatnsslettur niður. Auðvelt hefði verið að setja silikonkítti þarna líkt og venja sé í kringum vaska og nálægt votsvæðum. Þetta sé ekkert sem varnaraðili hefði getað komið í veg fyrir en aftur á móti hefði sóknaraðili getað gert það með almennilegum frágangi. Þetta sé einfaldlega ekki varnaraðila að kenna.

Sóknaraðili hafi talið þrifum ábótavant en varnaraðili vísi því á bug. Varnaraðili hafi farið aftur í húsnæðið til að þrífa. Sóknaraðili hafi sent honum myndir, til að mynda af eldavélinni sem hafi verið hrein þegar hann hafi skilið við húsnæðið, líkt og meðfylgjandi myndir sýni. Aftur á móti hafi hún verið orðið óhrein á myndum þeim sem sóknaraðili hafi síðar sent.

Þá krefjist sóknaraðili þess að varnaraðili greiði leigu vegna helmings aprílmánaðar þar sem hann hafi farið úr hinu leigða mánuði fyrr en leigusamningur hafi sagt til um. Varnaraðili hafi upplýst hana um það mánuði fyrr og sóknaraðili samþykkt það. Hann hafi jafnframt boðist til að finna aðra leigjendur þar sem hann vissi um tvo sem hafi viljað leigja húsnæðið. Sóknaraðili hafi neitað því og fundið leigjendur sem hafi ekki komið í húsnæðið fyrr en í maí.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að frágangur í kringum vask hafi verið fullnægjandi, enda borðplatan límd saman á hefðbundinn hátt með sílikoni sem ætlað sé til slíkra verka. Sílikonið hafi þannig verið til staðar ofan í samskeytunum en ekki ofan á þeim. Slíkt sé viðtekin venja. Vatnsskemmdirnar hafi ekki einungis verið á samskeytum heldur einnig á köntum og því ljóst að bleyta hafi legið víðar á plötunni til lengri tíma en bara á samskeytum og valdið varanlegum skemmdum. Að líma borða yfir samskeytin þegar platan hafi þegar verið orðin skemmd hefði engu breytt og í raun aðeins boðið upp á að mygla myndaðist vegna raka sem þegar hafi verið kominn í plötuna.

Loftun í íbúðinni hafi ekki verið vandamál svo fremi sem gluggarnir séu opnaðir. Það sé hægt að opna alla glugga í íbúðinni. Þá sé það rangt að lagnir í skáp á baðherbergi séu ástæða þess að skápahurðirnar hafi verið ónýtar. Lagnir séu inni í skápnum sem liggi upp í kranann og vaskinn ofan á bekknum. Leki þær valdi þær skaða á botninum á skápnum. Þær hafi ekki valdið rakaskemmdunum, bæði vegna þess að lekaskemmdir komi fram með öðrum hætti og ekki síður vegna þess að þær hafi ekkert lekið.

Ekki verði séð að meðal gagna varnaraðila séu myndir sem sýni hreinar eldavélahellur en myndin sem sóknaraðili hafi lagt fram hafi verið tekin eftir að varnaraðili hafði skilið við íbúðina. Þar sem varnaraðili hafi skilið íbúðina eftir opna hafi sóknaraðili séð inn um dyrnar, án þess að fara inn, að íbúðin væri óhrein og ekki tóm. Þess vegna hafi hann komið til þess að þrífa. Þrátt fyrir ítarlegar almennar leiðbeiningar sóknaraðila um þrifin hafi varnaraðili ekki þrifið samkvæmt þeim. Það sé á ábyrgð leigjanda að þrífa á fullnægjandi hátt og eftir atvikum að bæta úr smáræðum samkvæmt athugasemdum leigusala. Hlífðardýnan sem varnaraðili nefni sé hefðbundin og komist hún í þvottavél. Skýrt hafi komið fram þegar varnaraðili hafi skilað lyklunum að þrifin hafi verið ófullnægjandi

Varnaraðila beri að greiða leigu í samræmi við leigusamning aðila. Þar sem nýr leigjandi hafi ekki verið væntanlegur fyrr en að loknum leigutíma varnaraðila hafi sóknaraðili boðið honum að greiða helming síðasta mánaðar, enda myndi hann greiða fyrir nauðsynlegar viðgerðir. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi eðlilega spurt hvenær varnaraðili myndi skila lyklum hafi hún enga kröfu gert þar um og hefði hann getað haldið lyklunum út leigutímann hefði hann viljað. Leigusamningurinn hafi verið í gildi til 30. apríl 2021 og því sé því hafnað að krafa sóknaraðila sé of seint fram komin. Fallist nefndin ekki á það sé á það bent að varnaraðili hafi samþykkt að greiða leigu fyrir hálfan mánuðinn. Sem eigandi og íbúi í húsinu beri sóknaraðila ekki skylda til að leigja íbúðina hverjum þeim sem vilji leigja hana. Hún velji leigjendur eftir því hversu vel hún telji að nábýli þeirra muni ganga. Fyrst leiti hún til þeirra sem hún þekki áður en hún auglýsi íbúðina. Af þessum ástæðum hafi orðið fyrir valinu leigjandi sem hafi ekki getað tekið við íbúðinni fyrr en 1. maí.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að borðplatan í eldhúsinu hafi ef til vill verið ný en frágangur hennar ófullnægjandi. Vatnskraninn hafi farið á milli samskeytanna og engin vatnsvörn hafi verið umhverfis borðplötuna. Vegna lélegs efnis og vinnu hafi hún skemmst á hverjum degi og jafnvel eftir að sóknaraðili hafði verið vöruð við hafi hún neitað að setja vatnsvörn þannig að skemmdir hafi orðið meiri. Því sé hafnað að kísilvörn hafi verið í kringum borðplötuna og hafi hún verið til staðar hafi hún ekki verið rétt sett. Borðplatan hafi þannig auðveldlega skemmst án vatnsvarnar. Ekkert opinbert mat hafi farið fram á þessum skemmdum.

Vegna staðsetningar íbúðarinnar í kjallara með mjög litlum glugga þurfi að vera loftræstivifta í eldhúsi og á baðherbergi. Á veturna hafi gluggar í kjallara frosið að utan og ómögulegt hafi verið að opna þá flesta daga.

Sóknaraðili hafi sagt að engar lagnir lækju og því gæti það ekki hafa skemmt skápinn. Í raun hafi heitu vatnslagnirnar myndað raka á veturna allan sólarhringinn sem hafi skemmt skápahurðirnar. Bakhlið hurðanna á skápnum hafi snúið beint að rörunum og tekið í sig raka.

Skemmdir undir salerni hafi einnig komið vegna raka frá sturtu. Bak við skemmda salernið hafi verið heitavatnslagnir. Þar sem sóknaraðili hafi aldrei lagað það hafi þessar skemmdir hjálpað til við að auka raka á salerninu.

Varnaraðili hafi þrifið íbúðina aftur eftir að hann hafði skilað henni vegna athugasemda sóknaraðila. Hún hafi sagt að bakaraofninn væri óhreinn en eftir að hafa notað hann í sex mánuði muni hann ekki líta út eins og nýr. Hann hafi verið þrifinn. Eldavélin hafi verið hrein.

Aðilar hafi samið munnlega um að leigusamningi lyki 30. mars 2021 og að sóknaraðili myndi finna leigjanda frá apríl. Aftur á móti hafi sóknaraðili fundið leigjanda sem hafi viljað leigja frá maí og hún þá farið fram á að sóknaraðili greiddi helming leigunnar fyrir apríl. Varnaraðili þyrfti aðeins að greiða helming þar sem hún hefði fundið leigjanda frá maí, þrátt fyrir að margir aðrir hafi verið áhugasamir um að leigja frá apríl.

Samningi aðila lauk 9. apríl og tók sóknaraðili þá við öllum lyklum. Þrátt fyrir ítrekaðar fyrirspurnir varnaraðila hafi krafa sóknaraðila ekki komið fram fyrr en 9. maí á facebook. Krafan hafi ekki komið löglega fram innan fjögurra vikna.

VI. Niðurstaða            

Við upphaf leigutíma greiddi varnaraðili tryggingarfé að fjárhæð 208.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Sóknaraðili hefur gert kröfu í tryggingarféð á grundvelli vangoldinnar leigu, skemmda á borðplötu í eldhúsi, rakaskemmda á baðherbergi og vegna þess að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Samkvæmt leigusamningi átti leigutíma að ljúka 30. apríl 2021. Varnaraðili óskaði eftir að losna fyrr undan leigusamningi og samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 22. mars 2021 komust þau að samkomulagi um að varnaraðili myndi greiða leigu fyrir hálfan aprílmánuð með tryggingarfénu. Í þeim samskiptum bað varnaraðili sóknaraðila jafnframt um að halda kostnaði vegna viðgerðar í lágmarki, enda væri hún smávægileg. Sóknaraðili sagði þá að tryggingarféð yrði ekki endurgreitt fyrr en hún væri komin með áætlaðan kostnað fyrir viðgerðinni. Með skilaboðum 23. mars 2021 upplýsti varnaraðili að hann hefði yfirgefið íbúðina og að unnt væri að yfirfara hana. Með rafrænum skilaboðum 8. apríl 2021 óskaði varnaraðili eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Sóknaraðili sagði þá að það yrði ekki fyrr en varnaraðili hefði formlega skilað íbúðinni og eftir að viðgerðir hefðu farið fram. Varnaraðili sagði sóknaraðila þá að taka tíma fram í næstu viku með viðgerðir og ef hún fyndi engan til að sinna þeim gæti hann séð um þær. Sóknaraðili sagði þá að hún væri þegar komin með fagmann í verkið. Þá þreif varnaraðili íbúðina aftur vegna athugasemda sóknaraðila 9. apríl 2021, skilaði lyklum þann sama dag og sendi sóknaraðila upplýsingar um bankareikning sinn.

Með skilaboðum 27. apríl spurði varnaraðili hvort einhver ástæða væri fyrir því að tryggingarféð hefði ekki enn verið endurgreitt. Þá neitaði varnaraðili að greiða kostnað vegna viðgerða á baðherbergi en féllst á að greiða kostnað vegna viðgerðar á borðplötu og sagði hann að sóknaraðili skyldi senda honum upplýsingar um kostnað þegar hann lægi fyrir. Að þessu virtu telur kærunefnd að sóknaraðili hafi mátt ganga út frá því að ekki væri ágreiningur um bótaskyldu varnaraðila vegna borðplötunnar. Þar sem varnaraðili aftur á móti neitaði bótaskyldu vegna rakaskemmda á baðherbergi bar sóknaraðila að vísa ágreiningi þar um til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeim degi sem hann hafnaði bótaskyldu, eða 27. apríl 2021, sbr. 4. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili skilaði íbúðinni 9. apríl 2021 og barst kæra sóknaraðila kærunefnd 1. júní 2021. Liggur því fyrir að hafna beri kröfu sóknaraðila vegna rakaskemmda á baðherbergi af þeirri ástæðu að hún er of seint fram komin. Þá verður ekki annað séð en að krafa í tryggingarféð vegna þrifa hafi fyrst komið fram í kæru sóknaraðila í máli þessu og er hún því of seint fram komin og þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Miðað við framangreind samskipti aðila, sem áttu sér stað 22. mars 2021, telur kærunefnd ljóst að samkomulag hafi verið með aðilum um að leigutíma lyki fyrr og að sóknaraðili mætti ráðstafa hluta tryggingarfjárins til greiðslu leigu fyrir hálfan aprílmánuð. Af samskiptunum fær kærunefnd þó ekki ráðið að samkomulag þetta hafi verið bundið því skilyrði að varnaraðili greiddi kostnað vegna skemmda og fellst því ekki á það með sóknaraðila að hún sé ekki bundin af samkomulagi aðila hér um. Telur kærunefnd því að sóknaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa 52.683 kr. upp í vangoldna leigu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga

Eftir stendur ágreiningur aðila um fjárhæð kröfu sóknaraðila vegna borðplötunnar. Krafa hennar nemur 67.985 kr. og sundurliðast þannig að efniskostnaður nemur 37.985 kr. og vinna smiðs um 30.000 kr. Reikningur vegna efniskostnaðar fylgdi kæru í málinu en reikningur vegna vinnu var birtur á vefsvæði kærunefndar 19. júlí 2021 og sendur varnaraðila með tölvupósti sama dag. Er krafa sóknaraðila þannig studd reikningum og fallist á að henni sé heimilt að ráðstafa 67.985 kr. af tryggingarfénu vegna þessarar viðgerðar.

Að framangreindu virtu ber sóknaraðila að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 87.332 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem varnaraðili skilaði sóknaraðila íbúðinni 9. apríl 2021 reiknast dráttarvextir frá 8. maí 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 87.332 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 8. maí 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 23. september 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður