Mál nr. 43/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 43/1999

Breyting á sameign: Bílastæði, skúr. Eignarhald. Skipting kostnaðar: Viðgerð á svalagólfi.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 12. júlí 1999, beindu A og B, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. september 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð D, dags. 22. september 1999, og greinargerð C, dags. 23. s.m., voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 30. september sl. Á fundum nefndarinnar 21. október sl. og 1. nóvember sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 14. Húsið skiptist í fimm eignarhluta. D er eigandi kjallara og 1. hæðar, C er eigandi 2. og 4. hæðar og álitsbeiðendur eru eigendur 3. hæðar.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að lóðin verði ekki notuð undir bílastæði.

2. Að skúr á lóðinni verði fjarlægður.

3. Að allir eigendur hússins geti nýtt sorpgeymslu í kjallara.

4. Að gagnaðili láti lagfæra eða heimili lagfæringu á þeim hluta hússins sem leki stafar frá.

Verður nú gerð grein fyrir helstu sjónarmiðum aðila í hverjum kröfulið fyrir sig.

1. Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili og þeir sem leiða rétt sinn af honum hafi um árabil tileinkað sér bílastæði á lóð hússins þrátt fyrir að þar sé ekkert samþykkt bílastæði. Ekki hafi orðið við athugasemdum og mótmælum álitsbeiðenda vegna þessa.

Í greinargerð D kemur fram að við kaup á eigninni hafi fasteignasali, seljandi og C upplýst að bílastæði fylgdi eignarhlutanum. Kaupin hafi verið gerð á grundvelli þessara upplýsinga og þeirra gagna sem lágu fyrir um að bílastæði fylgdi ekki eignarhluta álitsbeiðenda. Gagnaðili vísar í því sambandi til afsals álitsbeiðenda, dags. 31. janúar 1983. Þá telur gagnaðili að krafan eigi undir skipulags- og byggingaryfirvöld.

Í greinargerð C kemur fram að hann hafi í upphafi verið eini eigandi húss og lóðar. Hann hafi látið gera bílastæði á lóðinni og merkt sérstaklega eitt bílastæði við húsið sem einkastæði. Nýtingu lóðarinnar hafi verið hagað með þessum hætti frá byggingu hússins árið 1976, þrátt fyrir að á samþykktum teikningum hússins hafi ekki verið gert ráð fyrir bílastæðum á lóðinni. Þessi framkvæmd hafi því átt sér stað löngu áður en álitsbeiðendur keyptu eign sína. Í afsali þeirra, dags. 31. janúar 1983, segi orðrétt: "Eignarhluta þessum fylgir ekki bílastæði á lóð hússins". Samkvæmt þessu hafi engin réttindi til bílastæða á lóðinni fylgt eignarhluta álitsbeiðenda. Þá hafi með þessu einnig verið vísað til þeirra framkvæmda sem átt höfðu sér stað árið 1976 og umræddrar nýtingar lóðarinnar sem þeim hafi verið fullkunnugt um. Gagnaðili telur því að hann hafi fullan rétt til að hagnýta lóðina með þeim hætti sem hann hafi gert í rúm tuttugu ár án athugasemda byggingar- eða skipulagsyfirvalda. Þá bendir hann á að í álitsbeiðni sé ekki á neinn hátt rökstutt til hvaða annarra nota lóðin ætti að vera eða hvort þessi nýting valdi álitsbeiðendum einhverjum vandræðum.

Gagnaðili telur að kærunefnd geti ekki tekið afstöðu til kröfu álitsbeiðenda, eins og hún er sett fram, þar sem slíkt sé hlutverk sveitarstjórnar og viðkomandi byggingaryfirvalda samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998, sbr. einkum 64. gr. hennar. Af þeim sökum beri nefndinni að vísa kröfunni frá. Verði ekki fallist á frávísunarkröfu gagnaðila þá beri að hafna kröfum álitsbeiðenda með vísan til þess sem fyrr segir um nýtingu lóðarinnar frá árinu 1976, sérmerkingu bílastæðis gagnaðila og að álitsbeiðendur eigi ekki rétt til bílastæðis á lóðinni.

2. Í álitsbeiðni kemur fram að C hafi á sínum tíma reist skúr á lóð hússins. Hvorki hafi verið leitað eftir samþykki álitsbeiðenda né byggingaryfirvalda fyrir því. Þá hafi gagnaðili ekki orðið við tilmælum álitsbeiðenda að fjarlægja skúrinn.

Í greinargerð D kemur fram að gagnaðili geri ekki athugasemdir við kröfuna en lýsi yfir vanþóknun á umgengni og vanhirðu baklóðar. Þá telur gagnaðili að krafan heyri undir viðkomandi byggingaryfirvöld.

Í greinargerð C kemur fram að skúr hafi verið á þessum stað allt frá árinu 1904, t.d. komi skúrinn fram á loftmynd frá árinu 1951. Húsið hafi því verið byggt mun síðar en umræddur skúr. Upphaflega hafi verið um hesthús að ræða en faðir gagnaðila breytt því síðar í skúr með munnlegu leyfi byggingarfulltrúa. Árið 1977 eða 1978 hafi skúrinn brunnið og hafi hann þá verið lagfærður og lagaður að húsinu. Leitað hafi verið eftir samþykki þáverandi eiganda 3. hæðarinnar sem ekkert hafði við framkvæmdina að athuga. Þá hafi þáverandi formaður byggingarnefndar Reykjavíkurborgar heimilað gagnaðila endurbyggingu skúrsins. Það sé því rangt sem komi fram í álitsbeiðni að ekkert samráð hafi verið haft við aðra eigendur um skúrinn. Á þessum tíma hafi álitsbeiðendur ekki átt eignarhluta í húsinu. Samþykki þáverandi eiganda sé bindandi fyrir álitsbeiðendur, enda leiði þeir rétt sinn frá honum og geti ekki öðlast meiri rétt en hann hafi átt. Sé það í samræmi við þá grundvallarreglu í eignarrétti að sá sem afsalar fasteign geti ekki veitt viðtakanda sínum víðtækari rétt en hann sjálfur átti.

Gagnaðili bendir á að leyfi hafi verið veitt fyrir þessari byggingu á sínum tíma og hafi síðari framkvæmdir einungis falið í sér lagfæringu á þeirri byggingu sem reist var árið 1904. Í raun hafi því ekki þurft að fá leyfi byggingaryfirvalda fyrir endurbyggingu skúrsins, sbr. 1. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi hann aldrei verið rifinn til grunna og reistur að nýju, einungis lagfærður eftir að hann skemmdist í bruna árið 1977 eða 1978. Gagnaðili hafi hins vegar leitað til þáverandi byggingarfulltrúa, sem taldi ekki þörf á byggingarleyfi. Ennfremur hafi þáverandi eigandi 3. hæðar samþykkt framkvæmdina. Gagnaðili hafi því haft fulla heimild til að lagfæra skúrinn. Þá hafi engar athugasemdir verið gerðar af hálfu skipulags- og byggingaryfirvalda við skúrinn. Gagnaðili hafi ætíð talið þessa byggingu fram sem sína eign og greitt af henni lögboðin gjöld og skatta.

Gagnaðili bendir á að ekki verði séð að þessi skúr raski hagsmunum álitsbeiðenda á nokkurn hátt, a.m.k. sé það ekki rökstutt í beiðni þeirra hvers vegna þeir geri athugasemdir við bygginguna. Þá sé ljóst að hagsmunir gagnaðila af því að fá að halda skúrnum séu miklum mun meiri en hagsmunir álitsbeiðenda að reyna að jafna þessi verðmæti við jörðu. Þar sem skúrinn hafi verið á lóðinni allt frá árinu 1904 hafi réttur gagnaðila hefðast til þessarar byggingar og staðsetningar hennar. Þá sé byggingin hluti af borgarmyndinni og til þess fallin að minna á og varðveita sögu og byggingar liðinna tíma.

Gagnaðili telur að kærunefndin geti ekki tekið afstöðu til krafna álitsbeiðenda um að skúrinn verði fjarlægður þar sem slíkt heyri undir viðkomandi sveitarstjórn, sbr. 43. gr. og VI. kafla skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og gr. 11.1. og 11. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Nefndinni beri því að vísa kröfunni frá. Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna er þess krafist að beiðninni verði hafnað.

3. Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili nýti sorpgeymslu hússins á þann veg að það skerði mjög aðgöngu og þar með nýtingu álitsbeiðenda á henni.

Í greinargerð D kemur fram að við kaup á eigninni hafi seljandi, fasteignasali og C fullyrt að rýmið sem merkt væri sorp á teikningu tilheyrði áfram kjallara hússins. Í kjölfar kaupanna hafi gagnaðili gert áætlun um nýtingu rýmisins í tengslum við önnur afnot húsnæðisins. C sem byggði húsið og hafi lengi verið eini eigandi þess, hafi rökstutt fullyrðingu sína um að ótvírætt væri að þetta rými tilheyrði kjallaranum með því að það hefði strax við byggingu hússins þótt sýnt að sökum þess hversu mikið kjallarinn sé niðurgrafinn yrði ófært að nota þetta rými til sorpgeymslu og sorplosunar. Því hafi hann tekið ákvörðun um að fylla með jarðvegi upp að bakhlið hússins og nýta rýmið sem geymslu með kjallaranum. Hafi það verið svo alla tíð síðan og hafi hann þinglýst sérstakri eignaskiptayfirlýsingu þar að lútandi í mars 1979. Gagnaðili bendir á að hann hafi lagt í nokkurn kostnað vegna fyrirhugaðrar nýtingar á rýminu. Þá yrði tjón gagnaðila verulegt ef honum yrðu meinuð afnot af þessum hluta kjallarans. Umrætt rými uppfylli enda ekki kröfur skipulags- og byggingaryfirvalda um sorpgeymslur. Rýmið sé 2,1 - 2,5 m niðurgrafið og liggi lagnir hússins þar utan á vegg. Aðkoma til hreinsunar utan frá yrði því ógerningur. Þá telur gagnaðili að krafan heyri undir byggingaryfirvöld.

Í greinargerð gagnaðila C kemur fram að ráða megi af álitsbeiðni að álitsbeiðendur vilji fá "sorpgeymslu" viðurkennda sem sameign. Gagnaðili telur að hér sé um misskilning að ræða af þeirra hálfu. Samkvæmt raunteikningu hússins sé umræddum hluta eignarinnar ráðstafað undir geymslu fyrir 1. hæð hússins. Á samþykktri teikningu komi hins vegar fram að þessi hluti sé fyrir "sorp" en það hafi hins vegar verið fallið frá áformum um slíkt og hafi eignin verið reist í samræmi við raunteikninguna. Þessi hluti eignarinnar hafi því aldrei verið nýttur fyrir sorp. Umrædd "sorpgeymsla" hafi aldrei verið í húsinu né verið hluti af sameign. Í húsinu hafi aldrei verið sérstök sorpgeymsla.

Gagnaðili bendir á að hæðir hússins hafi verið reiknaðar með utanmáli veggja af R í ágúst 1976. Hafi hlutföllin verið eftirfarandi: Kjallari 20,88% (151 m²), 1. hæð 21,02% (152 m²), 2. hæð 21,17% (153 m²), 3. hæð 21,71% (157 m²) og 4. hæð 15,21% (110 m²). Gagnaðili hafi síðan skipt eign sinni með ákveðnum hætti árið 1979, sbr. eignaskiptayfirlýsingu frá mars 1979. Þegar yfirlýsing var gerð höfðu verið gerðar ákveðnar breytingar á innra skipulagi hússins. Íbúð á 4. hæð hafði fengið 11 m² geymslu í kjallara og kjallari sameinaður 1. hæð að hluta. Hver hæð fyrir sig sé því séreign og reiknaðist með þeim hætti sem fram komi í yfirlýsingunni. Geymslan fylgi 1. hæð hússins. Skiptingu gjalda hafi verið hagað með þessum hætti og hafi geymslan ætíð verið nýtt af eiganda 1. hæðar. Í samræmi við það hafi í kaupsamningi og afsali álitsbeiðanda verið vísað til eignaskiptayfirlýsingar og þeirra hlutfalla sem þar greinir. Þá telur gagnaðili að álitsbeiðendum hafi alla tíð verið kunnugt um hvernig skiptingu eignarinnar væri háttað og um nýtingu geymslunnar.

Gagnaðili telur að það sé ekki hlutverk kærunefndar að fjalla um kröfu álitsbeiðenda um sorpgeymsluna og breytingar á eigninni. Slíkt heyri undir byggingaryfirvöld samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og byggingarreglugerð nr. 441/1998, sbr. 5. kafla reglugerðarinnar. Úrlausn slíkrar kröfu yrði að leysa með hliðsjón af greindum laga- og reglugerðarákvæðum. Því beri að vísa kröfunni frá. Verði ekki á fallist á frávísunarkröfuna beri að hafna kröfunni.

4. Í álitsbeiðni kemur fram að eign álitsbeiðenda liggi undir skemmdum vegna leka af fjórðu hæð hússins sem er eign gagnaðila. Ekki liggi fyrir hvort lekinn stafi frá sameign eða séreign en gagnaðili hafi í engu sinnt tilmælum álitsbeiðenda um úrbætur.

Í greinargerð gagnaðila D kemur fram að líklega sé búið að gera við lekann.

Í greinargerð C kemur fram að það hafi lengi verið ágreiningsefni milli gagnaðila og álitsbeiðenda hver ætti að bera kostnað af að koma í veg fyrir leka af svölum 4. hæðar, sem jafnframt sé þak 3. hæðar. Leki frá svölunum hafi komið upp fyrir nokkrum árum og hafi gagnaðili látið gera umbætur sem báru hins vegar ekki tilætlaðan árangur. Af þeim sökum hafi aftur farið að bera á leka nokkrum árum seinna. Gagnaðili bendir á að svalir 4. hæðar séu jafnframt þak 3. hæðar og því sameign allra sem hluti af ytri byrði hússins. Kostnaður af slíkri viðgerð eigi því að skiptast milli allra eigenda hússins. Gagnaðili hafi ætíð verið reiðubúinn til að taka þátt í viðgerð vegna lekans en þá einungis á réttum forsendum og á þann hátt sem hér hafi verið lýst. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til þess að kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi í fyrri málum talið að þegar um svalagólf sé að ræða sem jafnframt sé þak sé um sameign að ræða og skiptist kosntaður á milli allra eigenda.

III. Forsendur.

Kærunefnd telur á verksviði nefndarinnar að fjalla um málið á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 80. gr. laganna. Því er hafnað kröfu gagnaðila um að vísa kröfuliðum 1, 2 og 3 frá nefndinni. Kærunefnd tekur hins vegar ekki afstöðu til þess hvort fylgt hafi verið fyrirmælum byggingaryfirvalda enda er slíkt ekki í verkahring kærunefndar að fjalla um.

Í málinu liggur fyrir bréf byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 26. janúar 1988, þar sem fram kemur að á lóðinni sé ekkert samþykkt bílastæði. Engu að síður er óumdeilt að C sem í upphafi var eini eigandi húss og lóðar hafi útbúið bílastæði á lóðinni til eigin nota. Í afsali til álitsbeiðenda, dags. 31. janúar 1983, kemur fram að eignarhlutanum fylgi ekki bílastæði á lóð hússins.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Lóð hússins er óskipt og því sameiginleg öllum eigendum þess. Er því hverjum og einum eiganda hússins heimill aðgangur að lóðinni í heild og hagnýting hennar, sbr. 3. tl. 12. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að öllum eigendum hússins sé heimilt að leggja bifreið í bílastæði á lóð hússins. Það hins vegar hvorki í verkahring kærunefndar að fjalla um hvort fyrirmælum byggingaryfirvalda hafi verið fylgt við gerð bílastæðisins né hvort þau verði fjarlægð af þeim sökum.

Í málinu liggur fyrir bréf byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 12. febrúar 1985, þar sem fram kemur að skúr á baklóð hússins sé byggður án leyfis byggingaryfirvalda. Samkvæmt gögnum málsins hefur skúr þessi verið á lóðinni í áratugi.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur ennfremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Í athugasemdum við þetta ákvæði í greinargerð með frumvarpi til laganna kemur fram að þetta sé í samræmi við það sem talið var gildandi ólögfestur réttur fyrir setningu laganna.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Verður 30. gr. laganna beitt um tilvik sem þetta, þar sem ekki er gert ráð fyrir umræddum skúr á teikningum. Þá stendur skúrinn á sameiginlegri lóð hússins. Af ofangreindum lagafyrirmælum verður ráðið að hvort sem skúrinn telst veruleg framkvæmd, smávægileg eða eftir atvikum endurnýjun eldra mannvirkis, þurfi allt að einu samþykki tilskilins meirihluta, á formlega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að þannig hafi verið staðið að málum. Samkvæmt þessu er ekki fyrir hendi tilskilið samþykki eigenda hússins til að skúrinn standi á sameiginlegri lóð.

Í 5.-9. gr. laga nr. 26/1994 er meðal annars fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss. Lögin byggja á þeirri meginreglu að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar og þeir sem halda fram séreignarrétti sínum bera fyrir því sönnunarbyrði, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Lögin eru þannig fortakslaust á þeirri forsendu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, óháð stærð hans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá lögum nr. 59/1976 um fjölbýlishús.

Á teikningu af kjallara, samþykktri í byggingarnefnd 14. október 1976, er rými merkt sorp. Hins vegar liggur frammi reyndarteikning af kjallara hússins þar sem sama rými er auðkennt sem geymsla. Þannig hefur hagnýting kjallara verið frá upphafi enda ekki inngangur inn í þetta rými frá lóð. Samkvæmt yfirlýsingu um skiptingu hússins frá mars 1979 er kjallari reiknaður 15,8%. Þar er hvergi getið um að þetta rými sé undanskilið. Í öðrum þinglýstum eignarheimildum er þessa hluta kjallara ekki getið. Samkvæmt þessu er það álit kærunefndar að umrætt rými sé séreign D.

Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðgerð ekki rakin til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak.

Það er því álit kærunefndar að kostnaður vegna viðgerðar á svalagólfi hússins sem jafnframt er þak sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins. Slíkur kostnaður skiptist í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta í húsinu, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar:

1. Að öllum sé heimilt að leggja í bílastæði á lóð hússins.

2. Að ekki sé fyrir hendi tilskilið samþykki eigenda hússins til að skúr á sameiginlegri lóð standi.

3. Að umdeilt rými í kjallara sé séreign D.

4. Að kostnaður vegna viðgerðar á svalagólfi hússins sé sameiginlegur og skiptist á milli eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Reykjavík, 1. nóvember 1999.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Pálmi R. Pálmason

Benedikt Bogason