Mál nr. 12/2010
Miðvikudaginn 2. febrúar 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 12/2010:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dagsettri 18. október 2010, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, dagsettri 4. október 2010, þar sem kæranda var synjað um greiðslufrystingu vegna lána sem hvíla á B nr. 23 og 25.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi fékk lán til byggingar fimm raðhúsa í janúar og júní 2009 sem byggingaraðili, sbr. 11. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, sbr. reglugerð nr. 402/2009. Raðhúsin eru að B nr. 23, 25, 27, 29 og 31. Kærandi sótti um frystingu lána vegna sölutregðu íbúðanna í október 2009 og var samþykkt frysting allra lánanna í tólf mánuði. Frystingin rann út 1. nóvember 2010 og óskaði kærandi eftir áframhaldandi frystingu lánanna þar sem hann getur ekki staðið við afborganir af lánunum og hefur ekki tekist að selja íbúðirnar sem eru rúmlega fokheldar.
Íbúðalánasjóður hefur samþykkt að frysta áfram lán áhvílandi á B nr.27, 29 og 31. , en ákveðið að hafna áframhaldandi frystingu lána áhvílandi á B nr. 23 og 25. Fram kemur af hálfu Íbúðalánasjóðs að í samræmi við ákvörðun stjórnar sjóðsins frá 8. apríl 2010 um að látið verði reyna á bankaábyrgðir byggingaraðila í stað þess að frysta lán hjá þeim, hafi stjórnin ákveðið að láta reyna á bankaábyrgðir sem gefnar hafi verið út af Íslandsbanka vegna lánanna á B nr. 23 og 25. Íslandsbanki er ábyrgðaraðili vegna þessara lána og hann ábyrgist gagnvart Íbúðalánasjóði í ábyrgðarskjali skilvísar og skaðlausar greiðslur. Ábyrgð er kræf við vanskil, nauðungarsölu, gjaldþrot skuldara og samkvæmt skilmálum við gjaldfellingu lánsins. Bankaábyrgðir vegna B nr. 23 og 25 voru gefnar út eftir að reglugerð nr. 402/2009, var gefin út. Með reglugerð nr. 402/2009 var meðal annars breytt ákvæðum 11. gr. stofnreglugerðar nr. 522/2004 þar sem fjallað eru um útgáfu ÍLS-veðbréfa til byggingaraðila. Bankaábyrgðir vegna B nr. 25, 27 og 29 voru gefnar út fyrir setningu fyrrgreindrar reglugerðar nr. 402/2009 og mun vera ágreiningur um gildi þeirra. Sá ágreiningur er ekki til úrlausnar fyrir úrskurðarnefndinni.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dagsettu 20. október 2010, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði, einnig að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi dagsettu 3. nóvember 2010. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dagsettu 5. nóvember 2010, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Ekki bárust frekari athugasemdir frá honum. Að beiðni úrskurðarnefndarinnar barst henni tölvupóstur frá Íbúðalánasjóði þann 18. janúar 2011 þar sem gerð er nánari grein fyrir bókun sjóðsins frá
8. apríl 2010, þar sem kærunefndin hafði óskað eftir skýringu þess hvort tilvísuð ákvörðun stórnar Íbúðalánasjóðs tæki eingöngu til máls kæranda eða hvort sú ákvörðun hefði verið almenn. Svar Íbúðalánasjóðs var kynnt lögmanni kæranda þann 27. janúar 2011.
III. Sjónarmið kæranda
Af hálfu kæranda er því haldið fram að vegna synjunar Íbúðalánasjóðs á greiðslufrystingu vegna lána sem hvíla á B nr. 23 og 25 neiti Íslandsbanki að samþykkja skilmálabreytingu á þessum sömu lánum. Þessi ákvörðun fái ekki staðist og sé hún ólögmæt. Markmiðið sé ólögmætt gagnvart kæranda og brot á 12. gr. meðalhófsreglu stjórnsýslulaga,
nr. 37/1993. Verið sé að nota kæranda sem tilraunadýr í viðskiptum milli Íbúðalánasjóðs og bankans. Bankinn neiti að skrifa undir skilmálabreytingu frá Íbúðalánasjóði vegna þessarar ákvörðunar sjóðsins. Ákvörðunin leiði til þess að frysting fáist ekki á þessum lánum og muni kærandi fyrirsjáanlega missa húsin á nauðungaruppboð. Frysting allra lánanna myndi auka líkur á að unnt yrði að selja húsin fyrir áhvílandi lánum. Staðan gæti verið orðin allt önnur í þjóðfélaginu eftir eitt ár.
IV. Sjónarmið kærða
Kærði bendir á að ábyrgðaraðili, Íslandsbanki, ábyrgist gagnvart Íbúðalánasjóði í ábyrgðarskjali skilvísar og skaðlausar greiðslur. Ábyrgð sé kræf við vanskil, nauðungarsölu, gjaldþrot skuldara og samkvæmt skilmálum við gjaldfellingu lánsins. Tilgangur ábyrgðarinnar sé að tryggja Íbúðalánasjóði efndir á lánum og þess vegna telji sjóðurinn að krafa um greiðslu ábyrgðaraðila sé í fullu samræmi við skilmála ábyrgðanna enda liggi fyrir að skuldari geti ekki efnt skyldur sínar. Kærði áréttar að skuldari hafi fengið rýmilegt svigrúm til að reyna sölu íbúðanna með tólf mánaða frystingu allra lánanna og með hliðsjón af þeim tilraunum sé fyrirsjáanlegt að sala íbúðanna muni ekki takast í bráð. Íbúðalánasjóður geti ekki borið ábyrgð á óhæfilegum aðgerðum ábyrgðaraðila við neitun á samþykki skilmálabreytinga eða látið þær ráða afstöðu sjóðsins enda séu kröfur sjóðsins í fullu samræmi við yfirlýsingu sem ábyrgðaraðili sjálfur hafi gefið út og séu kröfurnar því fullkomlega lögmætar að mati sjóðsins.
Úrskurðarnefndin óskaði nánari útskýringa á bókun í fundargerð stjórnar Íbúðalánasjóðs frá
8. apríl 2010. Af því tilefni upplýsti sjóðurinn í tölvupósti þann 18. janúar 2011 að nefnd ákvörðun stjórnarinnar væri almenn og taki til allra byggingaraðila sem séu í þeim aðstæðum að leita eftir frystingum á lánum. Enn fremur kom fram í tölvupóstinum að vandséður væri tilgangur bankaábyrgða ef ekki ætti að láta reyna á þær í samræmi við efni þeirra þegar lántaki geti ekki staðið við skuldbindingar sínar eins og eigi við um kæranda.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærandi er byggingaaðili og sótti vegna greiðsluerfiðleika um áframhaldandi frystingu lána sem hvíla á B nr. 23, 25, 27, 29 og 31 og var orðið við beiðninni um frystinguna varðandi hús nr. 27, 29 og 31 en synjað vegna húsa nr. nr. 23 og 25. Samkvæmt þeim gögnum sem lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina mun kærandi vera eignalaust félag, fyrir utan fyrrgreindar fasteignir. Þegar óskað var upphaflega eftir frystingu lána hjá Íbúðalánasjóði lagði félagið fram yfirlýsingu endurskoðanda þar sem fram kom að ekki yrði um frekari inngreiðslur eiganda félagsins að ræða. Rekstraráætlun félagsins væri að selja fasteignir þess, greiða upp skuldir og hætta svo rekstri. Á þeim tólf mánuðum sem liðnir eru því að frysting lánanna var samþykkt í október 2009 hefur sala húsanna ekki gengið eftir. Hefur kærði haldið því fram að fyrirsjáanlegt sé að sala fasteignanna muni ekki takast í bráð.
Hin kærða ákvörðun lýtur að ákvörðun Íbúðalánasjóðs um að hafna áframhaldandi frystingu lána sem hvíla á B nr. 23 og 25 og að láta reyna á útgefna bankaábyrgð Íslandsbanka vegna þessara lána. Hefur komið fram við meðferð málsins hjá kærunefndinni að ákvörðun Íbúðalánasjóðs hafi verið almenn og að hún hafi tekið til allra þeirra sem eins háttaði til um. Hefur ekkert komið fram um að ákvörðun Íbúðalánasjóðs hafi verið andstæð reglum sjóðsins eða að ómálefnaleg sjónarmið hafi ráðið ákvörðun hans. Er þá einkum litið til þess tólf mánaða tímabils sem fyrri frysting lána sjóðsins hafi tekið til, sem hafi lokið án árangurs. Með þessum athugasemdum er hin kærða ákvörðun staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð :
Kæru A, um að synjun Íbúðalánasjóðs um áframhaldandi frystingu lána sem hvíla á B nr. 23 og 25, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir, formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal