Mál nr. 33/2022- Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2022

í máli nr. 33/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 412.463 kr. vegna viðskilnaðar varnaraðila á hinu leigða við lok leigutíma.

Með kæru, dags. 12. apríl 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 26. apríl 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem greinargerð barst ekki frá varnaraðila innan tilskilins frests var beiðni þar um ítrekuð með tölvupósti kærunefndar, dags. 30. maí 2022. Nefndin upplýsti jafnframt með tölvupóstinum að bærist greinargerð ekki innan framlengds frests yrði málið tekið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem þegar lægju fyrir. Engin viðbrögð bárust frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2021 til 1. mars 2022 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar varnaraðila á hinu leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafi sent smáskilaboð 27. febrúar 2022 og óskað eftir því að fá að dvelja lengur í íbúðinni þar sem móðir hans væri á líknandi meðferð og stutt væri í andlát hennar. Hún hafi boðið varnaraðila að dvelja honum að kostnaðarlausu í íbúðinni til 4. mars 2022. Með smáskilaboðum þann dag hafi varnaraðili sagt að hann yrði búinn að tæma um kvöldmatarleytið. Um klukkan 18:00 hafi hann upplýst að skilum myndi seinka til klukkan 20-21. Sóknaraðili hafi spurt um stöðuna með skilaboðum klukkan 21:40 en varnaraðili ekki svarað. Í kjölfarið hafi sóknaraðili ítrekað reynt að hringja í varnaraðila en hann hafi lokað á númerið hennar. Næsta dag hafi hún haft samband við föður varnaraðila sem hafi sagt að hann héldi að íbúðinni hefði verið skilað. Sóknaraðili hafi farið í íbúðina næsta dag. Íbúðin hafi verið ólæst, illa lyktandi og óþrifin, auk þess sem húsgögn og aðrir húsmunir höfðu ekki verið fjarlægðir og skemmdir verið til staðar. Djúpir brunablettir hafi verið á borðplötu í eldhúsi, hurð að þvottahúsi brotin og gólflistar víðs vegar mikið skemmdir. Þá hafi handsturtuhaus verið horfinn. Ekki sé um að ræða tjón sem sé að rekja til almennrar notkunar. Varnaraðili hafi þar að auki gerst brotlegur við leigusamninginn þar sem segi að dýrahald sé óheimilt og reykingar ekki leyfðar. Tveimur dögum síðar hafi sóknaraðili tæmt íbúðina og farið með húsgögn og fleira í Sorpu, samtals 380 kg, en kostnaður við förgun hafi verið eftir kílóverði. Ógerningur hafi verið að flokka sorpið.

Sóknaraðili hafi gert kröfu um skaðabætur með bréfi, dags. 23. mars 2022, og hafi hún verið birt varnaraðila sama dag. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni 25. mars 2022, en viðurkennt bótaskyldu samkvæmt liðum 3 og 4.

III. Niðurstaða            

Þar sem varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd verður úrlausn nefndarinnar byggð á þeim gögnum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu sem hann keypti hjá Leiguskjóli ehf. að fjárhæð 420.000 kr. Deilt er um hvort sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar úr tryggingunni 412.463 kr. vegna kostnaðar við þrif og lagfæringar á hinu leigða við lok leigutíma sem og förgun á húsgögnum og húsmunum.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 4. mars 2022. Með bréfi, dags. 23. mars 2022, gerði sóknaraðili kröfu að fjárhæð 412.463 kr. í tryggingu varnaraðila vegna kostnaðar við þrif, förgunar á grófum úrgangi og húsmunum, kaupa á nýjum handsturtuhausi, útskiptingar á hurð og gólflistum, vinnu við borðplötu og förgunar á hurð og listum. Samkvæmt því sem segir í kæru féllst varnaraðili á kröfu sóknaraðila vegna flutningsþrifa og vinnu við að tæma íbúðina og koma húsmunum í förgun, samtals að fjárhæð 122.419 kr., en hafnaði henni að öðru leyti. Sóknaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar húsamála 12. apríl 2022 og þannig er ljóst að kæra barst nefndinni innan lögbundins frests, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Fyrir liggur að varnaraðili skilaði íbúðinni óþrifinni og án þess að hafa tæmt hana að öllu leyti

við lok leigutíma og fellst kærunefnd því á að sóknaraðila sé heimilt að fá greiddar úr tryggingunni þann kostnað sem talinn er upp vegna þrifa í liðum 1-4 í kröfu sóknaraðila.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma.

Gögn málsins sýna ekki að úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma. Fyrri leigjendur sóknaraðila hafa þó staðfest að þær skemmdir sem fyrirliggjandi myndir sýna á hurð í þvottahúsi, á gólflistum og borðplötu í eldhúsi hafi ekki verið til staðar 25. júní 2021 þegar leigutíma þeirra lauk. Sóknaraðili kveður varnaraðila hafi lokað á númer hennar við lok leigutíma og með því hafi hann komið í veg fyrir að sameiginleg úttekt yrði gerð.

Sóknaraðili leggur fram myndir sem hún kveður hafa verið teknar við lok leigutíma og sýna þær að hurð í þvottahúsi hefur verið brotin upp sem og brunaskemmdir á borðplötu og skemmdir á gólflistum. Í  máli þessu var hvorki gerð úttekt við upphaf né lok leigutíma. Allt að einu telur kærunefnd að leggja megi til grundvallar að téðar skemmdir á eigninni hafi komið til á leigutíma og að sturtuhaus hafi verið fjarlægður, enda bera gögn málsins ekki annað með sér en að íbúðin hafi í upphafi leigutíma verið í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun hennar. Þá liggur ekki fyrir að varnaraðili hafi gefið skýringar er hann hafnaði greiðsluskyldu vegna þeirra en á honum hvílir skylda að gefa skýringar á þeim. Kærunefnd fellst því á kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að fá greiddar 412.463 kr. úr tryggingu varnaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 412.463 kr.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson