Nr. 75/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. október 2019

í máli nr. 75/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B. Lögmaður varnaraðila er D.

Kærunefnd telur kröfu sóknaraðila vera að viðurkennt verði að varnaraðila hafi verið óheimilt að ganga að bankaábyrgð og beri að endurgreiða fjárhæð hennar, 250.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 30. júlí 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. ágúst 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar og var beiðni um greinargerð ítrekuð með bréfi kærunefndar, dags. 23. ágúst 2019. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. september 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 4. september 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 11. september 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 12. september 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 20. september 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. september 2019. Frekari gögn bárust frá varnaraðila með tölvupósti, sendum 20. september 2019, og voru þau kynnt sóknaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2018 til 1. maí 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um heimild varnaraðila til að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi greitt tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. þann 20. apríl 2018. Við lok leigutíma hafi sóknaraðili haft samband við varnaraðila vegna endurgreiðslu tryggingarfjárins. Hann hafi þá tilkynnt að ekki kæmi til endurgreiðslu þar sem tryggingarféð færi upp í kostnað við þrif í íbúðinni.

Leigusala beri að endurgreiða tryggingu við skil á leiguhúsnæði, nema leigjandi hafi vanefnt sinn hluta samningsins, til dæmis með því að greiða ekki leigu. Varnaraðili þurfi að sýna fram á að tjón hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Engin úttekt hafi farið fram, hvorki við upphaf né lok leigutíma. Engir reikningar hafi verið sendir til að sýna fram á kostnað vegna þrifa. Þar með beri varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samkvæmt 4. gr. leigusamningsins hafi sóknaraðili tekið við íbúðinni í fullkomnu ástandi og honum hafi borið að skila íbúðinni að leigutíma loknum í sama ástandi og hann hafi tekið við henni. Í niðurlagi þessa ákvæði varðandi hugsanlegar lagfæringar á húsnæðinu hafi sóknaraðili ritað „ekkert athugavert“. Varnaraðili hafi ekki orðið var við að forsvarsmenn sóknaraðila kæmu nokkru sinni á staðinn á leigutíma og illmögulegt hafi verið fyrir varnaraðila að ná sambandi við þá. Þá segi í samningnum að gert sé ráð fyrir því að tveir starfsmenn sóknaraðila búi í hverju herbergi, alls sex manns, en sóknaraðili reki starfsmannaleigu. Umsamin húsaleiga hafi verið 300.000 kr. á mánuði, sbr. 8. gr. samningsins. Engar kvartanir hafi borist varnaraðila á leigutíma um ástand hins leigða eða aðrar óskir frá sóknaraðila.

Leigugreiðslur hafi borist nokkurn veginn skilvíslega. Þann 1. apríl 2019 hafi sóknaraðili tilkynnt að hann óskaði ekki eftir framlengingu á leigusamningi og um leið hafi verið tilkynnt að ekki yrði af hans hálfu greidd leiga fyrir apríl 2019 og að tryggingarféð myndi renna upp í þá fjárhæð. Þessu hafi verið mótmælt af hálfu varnaraðila og þess krafist að leiga yrði greidd fyrir síðasta mánuðinn. Sóknaraðili hafi tilkynnt einhliða að hann myndi senda bankaábyrgð í stað tryggingarinnar.

Samningnum hafi ekki verið breytt skriflega hvað þetta hafi varðað svo sem 8. gr. húsaleigulaga geri ráð fyrir, heldur hafi þetta verið einhliða ákvörðun sóknaraðila og bersýnilega tekin í þeim tilgangi að komast hjá því að svara til bóta eða frekari leigugreiðslna. Hér hafi staðan verið orðið sú að varnaraðili hafi neyðst til að láta þetta yfir sig ganga gegn því að ábyrgðin yrði skilyrðislaus og að sóknaraðili greiddi 50.000 kr. sem hafi vantað upp á leigu fyrir apríl 2019.

Apríl 2019 hafi liðið og hinir erlendu starfsmenn sóknaraðila horfið á brott en enginn hafi komið til þess að ganga frá málum, þ.e. skila lyklum. Sóknaraðili hafi í engu sinnt hringingum varnaraðila. Þann 22. maí 2019 hafi verið sendur tölvupóstur til forsvarsmanns sóknaraðila um að þeir myndu hittast næsta dag á leigustað. Því hafi hvorki verið sinnt né svarað. Varnaraðili hafi snúið sér til bankans og bankinn greitt út ábyrgðarfjárhæðina 5. júní 2019 á þeirri forsendu að leigusamningur hefði framlengst, að minnsta kosti um einn mánuð. Bankinn hafi tilkynnt 10. júlí 2019 að sóknaraðili hefði sýnt fram á að leiga væri í fullum skilum og bent sóknaraðila á þann farveg sem málið sé nú komið í.

Varnaraðili komi ekki til með að endurgreiða ábyrgðarfjárhæðina þar sem hann líti svo á að íbúðinni hafi enn ekki verið skilað, en sóknaraðili hafi ekki enn skilað lyklum og varnaraðili fengið tvo sendibílstjóra til að fjarlægja ýmsa muni úr íbúðinni sem hafi verið skildir eftir. Íbúðin hafi ekki verið í leiguhæfu ástandi eins og skilið hafi verið við hana og vinir og vandamenn aðstoðað varnaraðila við að koma henni í leiguhæft ástand. Auk þess hafi hann þurft að kaupa þjónustu iðnaðarmanna og flutningamanna.

Með vísan til þess að sóknaraðili hafi ekki afhent lykla að íbúðinni og henni hafi ekki verið skilað í umsömdu ástandi og að varnaraðili hafi mátt láta bera út alls konar muni sem hafi tilheyrt sóknaraðila verði að líta svo á með vísan til 59. gr. húsaleigulaga að samningurinn hafi framlengst í að minnsta kosti einn mánuð. Tjón varnaraðila sé mun meira en þessari ábyrgðarfjárhæð nemi og varnaraðili áskilji sér rétt til að reyna sækja rétt sinn fyrir dómi þar sem alls óvíst sé hvort sóknaraðili komi til með að svara til sakar.

Verði ekki fallist á að leigusamningur hafi framlengst í að minnsta kosti einn mánuð sé áskilinn réttur til þess að gera grein fyrir þeim kostnaði sem sé fallinn til vegna annarra vanefnda sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að leiga hafi verið að fullu greidd. Óhætt sé þó að segja að lokagreiðsla samkvæmt hinum tímabundna leigusamningi hafi farið fram með nokkuð óhefðbundnum hætti, þ.e. tryggingin sem upphaflega hafi verið greidd út í samræmi við 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga hafi verið nýtt upp í lokagreiðslu og samhliða því hafi önnur trygging verið lögð fram í formi bankaábyrgðar.

Fjárhæð tryggingarinnar hafi verið óbreytt eftir að henni hafi verið breytt í ábyrgðaryfirlýsingu banka. Tryggingarféð hafi verið nýtt upp í lokagreiðslu á leigu samkvæmt krónutölu og ekki að teknu tilliti til vaxta.

Með tölvupósti 5. júní 2019, um fimm vikum eftir að leigusamningi lauk og íbúðinni hafði verið skilað, hafi lögmaður varnaraðila sett sig í samband við bankann. Þrátt fyrir að vera meðvitaður um að leigugreiðslur hafi verið að fullu greiddar hafi varnaraðili sótt í bankaábyrgðina á þeim forsendum að lokagreiðsla hafi ekki farið fram. Í tölvupósti lögmanns varnaraðila hafi meðal annars sagt: „Einfaldast fyrir bankann að greiða út ábyrgðina vegna vangoldinnar leigu og láta [sóknaraðila] um að semja við [varnaraðila] um fjárhæð bóta vegna hins slæma viðskilnaðar.“ Með þessum hætti hafi lögmaðurinn ekki bara verið að sækja í trygginguna á fölskum forsendum heldur hafi hann auk þess gert það með þeim hætti að ábyrgðaraðili hafi ekki talið tilefni til að veita sóknaraðila færi á að taka til varna þar sem farið hafi verið fram á tryggingu vegna vangoldinnar leigu.

Sérstök athygli sé vakin á því að tölvupóstsamskipti hafi byrjað 5. júní 2019 eða meira en fjórum vikum eftir að íbúðinni hafði verið skilað. Vísað sé til 7. mgr. 40. gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

Óumdeilt sé að sóknaraðili hafi yfirgefið íbúðina í apríl og þar með ekki lengur haft umráð yfir henni. Íbúðinni hafi verið skilað hreinni og lyklum skilað 1. maí 2019. Ýmis húsgögn hafi verið skilin eftir en það hafi verið gert í samráði við varnaraðila. Íbúðin hafi verið leigð til starfsmannaleigu og verktakar ekki verið með nein húsgögn. Sóknaraðili hafi því lagt út fyrir húsgögnum en ekki haft not fyrir þau að leigutíma loknum. Við lok leigutíma hafi sérstaklega verið kannað hvort varnaraðili vildi nýta húsgögnin til áframhaldandi leigu sem hafi orðið niðurstaðan.

Varnaraðili segi að skil hafi ekki enn farið fram. Með því að halda því fram hljóti hann þá jafnframt að vera að halda því fram að sóknaraðili hafi enn umráð yfir eigninni. Sé það svo sé einkennilegt að varnaraðili hafi farið inn í leiguíbúðina og fjarlægt þar muni og telji réttmætt að gera það á kostnað sóknaraðila.

Varnaraðili byggi á 59. gr. húsaleigulaga. Í því ákvæði séu tvö skilyrði sett fram fyrir framlengingu á leigusamningi á grundvelli ákvæðisins, en hvorugt þeirra sé uppfyllt. Annars vegar sé það áframhaldandi hagnýting leiguhúsnæðis og hins vegar efndir. Óumdeilt sé að sóknaraðili hafi ekki haldið áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og komi það bersýnilega fram í greinargerð varnaraðila. Auk þess liggi ljóst fyrir að efndir hafi ekki farið fram.

Gagnaðili segi að bankinn hafi greitt út ábyrgðarfjárhæðina á þeirri forsendu að leigusamningur hefði framlengst um einn mánuð. Augljóst sé þó af fyrirliggjandi gögnum að bankinn hafi í fljótfærni gert mistök, byggðum á röngum upplýsingum frá lögmanni varnaraðila. Sóknaraðili hafi ekki fengið færi á að andmæla heldur hafi bankinn greitt út trygginguna samdægurs.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi talið einfaldara að krefja um greiðslu tryggingarinnar á þeim grunni að íbúðin hefði ekki verið réttilega afhent að leigutíma liðnum. Varnaraðili byggi sem fyrr á þeirri málsástæðu, en jafnframt styðji það kröfu hans að hann hafi að auki orðið fyrir beinum útgjöldum vegna vanefnda sóknaraðila sem sé hærri fjárhæð en tryggingunni nemi. Það tjón megi sundurliða með eftirfarandi hætti: Salerni hafi verið brotið og ónýtt; tveir örbylgjuofnar sem varnaraðili hafi lagt til í upphafi hafi horfið; ýmis húsbúnaður og drasl hafi verið skilið eftir í íbúðinni; varnaraðili hafi greitt 150.000 kr. fyrir vinnu við þrif á íbúðinni.

Með vísan til ofangreinds sé útlagður kostnaður varnaraðila vegna vanefndanna að minnsta kosti 304.500 kr. samanlagt. Þá hafi hann orðið fyrir leigutekjutapi í þrjá mánuði sem hefði mátt koma í veg fyrir hefði sóknaraðili ekki vanefnt samninginn.

Ásetningur sóknaraðila komi fram í því að hann hafi einhliða tilkynnt 1. apríl 2019 að hann muni ekki greiða leigu fyrir síðasta mánuðinn og að tryggingin að viðbættum 50.000 kr. sem sóknaraðili hafi greitt til viðbótar skyldi skoðast sem fullnaðargreiðsla. Því sé mótmælt að varnaraðili hafi sótt trygginguna í bankann á röngum forsendum. Þá sé það einfaldlega ósatt að íbúðinni hafi verið skilað hreinni og lyklum skilað 1. maí 2019. Einnig sé mótmælt sem röngu að húsgögn og annað drasl hafi verið skilið eftir í samráði við varnaraðila.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 250.000 kr. við upphaf leigutíma. Um var að ræða tímabundinn leigusamning með gildistíma til 1. maí 2019. Undir lok leigutíma óskaði sóknaraðili eftir því að tryggingarfénu yrði ráðstafað til greiðslu á leigu fyrir apríl 2019 og millifærði hann mismun á tryggingu og leigugjaldi á varnaraðila 2. apríl 2019, þ.e. 50.000 kr. Jafnframt lagði hann fram ábyrgðaryfirlýsingu banka sem tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi aðila og nam hún sömu fjárhæð og tryggingarféð hafði numið. Ábyrgðaryfirlýsingin var gefin út 10. apríl 2019. Til úrlausnar kemur því í máli þessu hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur.

Tímabundnum leigusamningi aðila lauk 1. maí 2019 og kveðst sóknaraðili hafa afhent eignina í lok apríl. Varnaraðili lítur aftur á móti svo á að íbúðinni hafi ekki enn þann dag í dag verið skilað og vísar í því tilliti til 59. gr. húsaleigulaga. Í því ákvæði segir að líði átta vikur frá því að leigutíma lauk samkvæmt ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi haldi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningurinn ótímabundið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma lauk.

Með tölvupósti sóknaraðila, sendum lögmanni varnaraðila 1. apríl 2019, upplýsti hann að íbúðinni yrði skilað 1. maí 2019. Varnaraðili segir að hann hafi ekki náð tali af sóknaraðila og því hafi honum verið sendur tölvupóstur 22. maí 2019 með beiðni um að aðilar hittust í íbúðinni. Sóknaraðili hafi ekki svarað því. Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til þess að sóknaraðili hafi haldið áfram að hagnýta hið leigða húsnæði eftir að umsömdum leigutíma lauk. Jafnframt er ljóst að varnaraðili hefur verið að vinna í íbúðinni og leigt hana nýjum leigjendum. Með hliðsjón af þessu verður ekki fallist á að skil íbúðarinnar hafi ekki enn farið fram. Þar sem ekki hefur verið sýnt fram á annað telur kærunefnd rétt að miða við að skilin hafi verið í samræmi við ákvæði leigusamningsins. Þá telur kærunefnd liggja ljóst fyrir að þegar varnaraðili gerði kröfu í bankaábyrgð sóknaraðila og fékk hana greidda út hafði sóknaraðili þegar greitt leigu í samræmi við efni samningsins. Þannig voru leiguvanskil ekki til staðar, enda hafði sóknaraðili þegar greitt leigu fyrir apríl 2019 með ráðstöfun tryggingarfjárins og millifærslu 2. apríl 2019. Að öllu þessu virtu telur kærunefnd að varnaraðila hafi þegar af þeirri ástæðu verið óheimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila vegna vangoldinnar leigu.

Varnaraðili byggir einnig á því að viðskilnaði sóknaraðila hafi verið ábótavant og segir að hann hafi þurft að greiða kostnað vegna þrifa og flutninga á húsgögnum sóknaraðila úr hinu leigða. Lögmaður varnaraðila var í tölvupóstsamskiptum við bankann 5. júní 2019 vegna kröfu í bankaábyrgðina og nefndi hann þá skemmdir á hinu leigða. Þessi krafa varnaraðila í bankaábyrgðina var aftur á móti of seint fram komin með hliðsjón af því að leigutíma lauk 1. maí 2019 en ábyrgðin var þá niður fallin, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Að öllu því virtu, sem að framan er rakið, er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila hafi verið óheimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila og ber honum því að greiða sóknaraðila þá fjárhæð sem bankaábyrgðin nam eða 250.000 kr.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila var óheimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila og ber honum því að greiða sóknaraðila 250.000 kr.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson