Mál nr. 101/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 21. desember 2020

í máli nr. 101/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 870.000 kr. á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu á leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 4. september 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. september 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 22. september 2020, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 8. október 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 12. október 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 16. október 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 25. október 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. október 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2019 til 31. júlí 2020 um leigu varnaraðila á einbýlishúsi sóknaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að ástand hússins hafi að fullu og öllu verið lýtalaust, enda hafi varnaraðili engar athugasemdir gert þar um við gerð og undirritun leigusamnings. Aftur á móti þegar húsinu hafi verið skilað hafi umtalsverðar skemmdir komið í ljós. Meðal annars hafi verulegar vatnsskemmdir verið á öðru baðherbergi hússins, málningu flestra veggja og lofts og borðplötum á eldhúsinnréttingu.

Varnaraðili hafi þvertekið fyrir að hafa verið völd að ofangreindu tjóni sem stangist á við yfirlýsingar skoðunarmanns fyrir og eftir leigutíma. Einnig hafi fasteignasali, sem hafi skömmu fyrir leigutíma selt sóknaraðila húsið og séð um gerð leigusamnings, sagt að húsið hefði verið lýtalaust.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samkvæmt leigusamningi hafi hún sett sem tryggingu bankaábyrgð að fjárhæð 870.000 kr. Í ábyrgðarbréfinu hafi komið fram að hún gilti til 30. ágúst 2020 nema hún yrði felld niður fyrr samkvæmt skriflegu samþykki þess efnis frá leigusala eða frumriti ábyrgðaryfirlýsingar yrði skilað til bankans. Einnig hafi komið fram að krafa undir ábyrgðinni yrði að berast ábyrgðardeild bankans fyrir kl. 16:00 þann dag.

Varnaraðili hafi tekið fjárhæðina af framangreindum reikningi 31. ágúst 2020. Eins og hún hafi skilið þetta þá hafði á þeim tíma ekki verið gerð formleg kvörtun vegna ástands eignarinnar og henni því verið frjálst að taka fjárhæðina út. Síðar hafi henni borist bréf frá kærunefnd húsamála, dags. 11. september 2020.

Varnaraðili sé ekki ábyrg fyrir því tjóni sem sóknaraðili hafi lýst. Formleg úttekt hafi ekki farið fram á húsnæðinu við upphaf leigutíma. Einungis liggi fyrir bréf fasteignasala, dags. 10. ágúst 2020, þar sem hann hafi lýst aðstæðum hússins áður en varnaraðili hafi flutt inn og eftir að hún hafi flutt út.

Varnaraðili hafi spurt fasteignasalann hvernig hún skyldi kanna ástand hússins við upphaf leigutíma. Hún hafi spurt hvort einhver sérstakur þyrfti að gera það þar sem hún hefði ekki viljað vandræði við lok leigutíma en hann sagt að nægilegt væri að taka myndir. Þær myndir séu meðfylgjandi en á þeim megi sjá að ástand hússins hafi verið gott en að það hafi ekki að fullu og öllu verið lýtalaust eins og sóknaraðili haldi fram. Þegar varnaraðili hafi verið að klára þrif hafi sóknaraðili komið og varnaraðili beðið hann um að skoða húsið og athuga hvort hann væri sáttur við ástand þess. Á þessum tímapunkti hafi sóknaraðili ekki gert athugasemdir. Síðar hafi varnaraðili lagt til að aðilar myndu hittast í húsinu fyrir 30. ágúst 2020 ásamt nefndum fasteignasala en hún hafi ekki fengið svör við því.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann hafi fengið þær upplýsingar frá bankanum að um mistök hafi verið að ræða þegar varnaraðili hafi fengið trygginguna endurgreidda.

Greinargerð varnaraðila sé alfarið vísað á bug. Það sé rétt að sóknaraðili hafi komið í húsið 4. ágúst 2020 til þess að kanna aðstæður, enda hafi varnaraðili átt að vera búin að yfirgefa það 31. júlí 2020. Þegar hann hafi komið hafi varnaraðili enn verið að flytja og húsið undirlagt af ýmsum munum og dóti úr hennar fórum. Þegar sóknaraðila hafi verið gert ljóst að enn stæðu flutningar yfir og erfitt væri að sjá og skoða ástand hússins hafi hann látið það gott heita en bent varnaraðila á að komið væri fjórum dögum fram yfir umsaminn leigutíma. Við þessar aðstæður hafi verið ógerlegt að skoða húsið til hlítar. Hann hafi því farið og óskað eftir að húsið yrði tómt fyrir skoðun næsta dag. Því hafi verið lofað en þó ekki gengið eftir.

Þann 6. ágúst 2020 hafi sá úttektaraðili sem hafði gert úttekt við upphaf leigutíma komið ásamt sóknaraðila í húsið til þess að gera ástandsskoðun. Við þá skoðun hafi komið í ljós verulegt tjón sem hafði orðið á leigutíma. Enginn hafi búið í húsinu frá því að sóknaraðili hafi keypt það 1. apríl 2019 þar til varnaraðili hafi tekið það á leigu 1. ágúst 2019.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi tekið fjárhæðina af reikningi sínum eftir gildistíma ábyrgðarinnar og velti fyrir sér hvar mistökin liggi í því.

Húsið hafi ekki verið undirlagt af ýmsum hlutum og dóti þegar sóknaraðili hafi komið til að líta á það í lok leigutíma. Mögulegt hafi verið að skoða það þótt til staðar hafi verið hreinsiefni og hreinsivagn auk sendibifreiðar fyrir utan. Varnaraðili hafi verið að þrífa íbúðina aukalega.

Varnaraðila hafi langað til að skila lyklunum á fasteignasöluna en spurt með tölvupósti hvort hún mætti setja þá inn um dyrnar þar sem það hafi verið föstudagur og frídagur verslunarmanna mánudaginn þar á eftir, þannig að fyrsti vinnudagur yrði á þriðjudeginum. Fasteignasalinn hafi sagt henni að hafa samband við sóknaraðila vegna skila á lyklum. 

Sóknaraðili hafi ekki viljað ræða við hana og skoða húsið. Hann hafi sagt að „sérstakur aðili“ hafi ætlað að skoða húsið. Kona sóknaraðila hafi sagt að hún hefði vitað af vandamáli með sturtuhengið fyrir leigutíma.

Þá velti varnaraðili því upp hvenær myndir sem sóknaraðili hafi sent með athugasemdum sínum  hafi verið teknar og hvað sé á þeim. Sé um að ræða veggi á baðherbergi þá sé ekki um að ræða tjón af hennar völdum heldur viðhald hússins. Baðherbergið hafi verið notað með venjulegum hætti á leigutíma.

Fasteignasali hafi gert úttekt 6. ágúst 2020 en ekki hafi verið gerð formleg úttekt fyrir leigutíma. Í yfirlýsingu fasteignasala sé að finna útskýringar hans á því að hann hafi sýnt húsið bæði við sölu og útleigu og að hann þekki ástand þess mjög vel.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 870.000 kr. Deilt er um hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að henni á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Varnaraðili skilaði hinu leigða 6. ágúst 2020. Með bréfi sóknaraðila, dags. 21. ágúst 2020, gerði hann kröfu í bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 870.000 kr. á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á húsnæðinu. Þá vísaði hann ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila til kærunefndar húsamála 8. september 2020. Þannig er ljóst að kæra barst innan lögbundins frests og kemur málið því til efnislegrar úrlausnar af hálfu nefndarinnar.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, sem er að finna í XIV. kafla laganna, skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigusali og leigjandi skuli koma sér saman um úttektaraðila.

Sóknaraðili segir að vatnsskemmdir hafi orðið á baðherbergi, málningu flestra veggja og lofts sem og borðplötum á innréttingu í eldhúsi. Í því tilliti leggur hann fram bréf fasteignasala, dags. 10. ágúst 2020, þar sem fram kemur að sóknaraðili hafi falið honum að taka út ástand hússins vegna væntanlegrar leigu 29. júlí 2019. Að hans mati hafi húnæðið þá að öllu leyti verið óaðfinnanlegt, veggir vel málaðir, loft í mjög góðu standi, einnig gólf og borðplötur í eldhúsi. Í bréfinu kemur jafnframt fram að sóknaraðili hafi við lok leigutíma haft samband við hann og óskað eftir mati á ástandi hússins. Niðurstaða skoðunar fasteignasalans hafi þá leitt í ljós umtalsverðar skemmdir á húsinu, meðal annars vatnsskemmdir á veggjum og fleira. Þá lagði sóknaraðili fram yfirlýsingu nafngreinds aðila sem kveðst hafa tekið út hina leigðu eign við upphaf og lok leigutíma og staðfestir að skemmdir hafi orðið á eigninni. Ekki kemur fram menntun eða hæfi mannsins til að framkvæma slíka úttekt og ekki kemur fram hvers vegna sóknaraðili var ekki boðuð til að vera viðstödd úttektir hans.

Sóknaraðili aflaði þannig einhliða úttektar tilgreinds manns auk þess að leggja fram yfirlýsingu fasteignasala. Fasteignasalinn getur vart talist óháður aðili þar sem hann þiggur greiðslur frá varnaraðila fyrir leigumiðlun og ekki er vitað um tengsl sóknaraðila og mannsins sem kveðst hafa framkvæmt úttektir á eigninni. Þá hefur sóknaraðili ekki gert tilraun til að sundurliða fjártjón sitt sem hann segir hlaupa á yfir tveimur milljónum króna. Gegn neitun varnaraðila, sem sérstaklega óskaði eftir að hitta sóknaraðila og fasteignasala til að fara yfir ástand hins leigða, telur kærunefnd að  ekki sé unnt að leggja til grundvallar skaðabótakröfu sóknaraðila mat fasteignasala hans og þess sem úttektirnar kveðst hafa framkvæmt, enda hafi þeirra ekki verið aflað í samræmi við ákvæði laganna. Að auki liggur ekki fyrir sönnun um fjárhæð meints tjóns. Er kröfu sóknaraðila um að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna skemmda á hinu leigða því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er óheimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila.

Reykjavík, 21. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson