Mál nr. 31/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 31/2004

Hugtakið fjöleignarhús. Eignarhald - lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 24. júní 2004, mótteknu 1. júlí 2004, beindi A, f.h. húsfélagsins Miklubraut 60, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Miklubraut 62, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B, f.h. gagnaðila, dags. 15. júlí 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. júlí 2004 og athugasemdir gagnaðila, dags. 3. ágúst 2004 lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sambygginguna Miklabraut 60-62, alls 12 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er húsfélagið að Miklubraut 60 en gagnaðili er húsfélagið að Miklubraut 62. Ágreiningur er vegna framkvæmda við vatnslagnir að Miklubraut 62.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

I. Að Miklabraut 60-62 teljist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

II. Að viðurkennt verði að ólögmætt hafi verið að aftengja kaldavatnslögn að salerni í kjallara Miklubrautar 60 án samþykkis eigenda þar og gagnaðila sé skylt að greiða kostnað sem hlýst af að tengja kalt vatn þangað að nýju.

Í álitsbeiðni kemur fram að sambyggingin hafi verið byggð á árinu 1947. Hún skiptist í tvo stigaganga og húsfélag sé starfandi í hvorum stigagangi. Fram kemur að nú í vor hafi verið unnið við skólp- og kaldavatnslagnir að Miklubraut 62. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið upplýsingar um framkvæmdirnar áður en þær hófust. Þannig hátti til að í kjöllurum beggja stigaganga séu tvö salerni í sameign, eitt í hvorum enda. Í miðju hússins liggi salernin vegg í vegg, annað tilheyri nr. 60 en hitt nr. 62. Að loknum áðurnefndum framkvæmdum hafi komið í ljós að salerni á nr. 60 var kaldavatnslaust. Í kjölfarið hafi verið haft samband við gagnaðila og þá verið upplýst að lokað hafi verið fyrir þann hluta af kaldavatnslögn sem lá til salerna enda hluti af framkvæmdum verið fólginn í að áðurnefndum salernum í sameign í kjallara að Miklubraut 62 hafi verið breytt í geymslur en sameiginlegt salerni útbúið annars staðar í kjallaranum. Álitsbeiðandi bendir á að lagnateikningar af húsinu séu ekki til, enda ekki skylt að skila þeim inn þegar húsið var byggt, en salernin í miðju húsinu séu vegg í vegg og því hefði átt að liggja nokkuð ljóst fyrir að lagnir væru tengdar. Nýlega sé búið að endurnýja skólplagnir salerna í sameign á nr. 60 og ekki sé vilji fyrir að breyta þeim í geymslur. Því sé nauðsynlegt að kalt vatn verði á ný tengt á umrætt salerni.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telji Miklubraut 60 og 62 vera tvö hús, hvort á sinni lóð og engar lagnir sameiginlegar. Því til stuðnings er vísað til þess að allar ákvarðanir varðandi framkvæmdir, innanhúss og utan, hafi verið teknar í hvoru húsi fyrir sig alla tíð. Engin samvinna hafi nokkru sinni verið milli húsanna. Þá er vísað í bréf frá embætti byggingarfulltrúa þar sem segir að um sé að ræða tvö hús á sitt hvorri lóðinni sem úthlutað hafi verið sitt í hvoru lagi. Vatnslagnir eigi ekki að liggja milli lóða eða húsa sem liggja á sitt hvorri lóðinni. Tenging milli húsa sé ekki samkvæmt neinum faglegum reglum um neysluvatnslagnir.

Fram kemur að í mars s.l. hafi verið ákveðið að endurnýja skólplagnir og dren hússins. Reynt hafi verið að ná í forsvarsmann álitsbeiðanda til að upplýsa um hinar fyrirhuguðu framkvæmdir en ekki tekist. Ákveðið hafi verið að aftengja salerni í sitt hvorum enda kjallara og breyta þeim í geymslur. Í ljós hafi komið við framkvæmdirnar að kaldavatnslögn lak og ákveðið hafi verið að endurnýja hana með þeim hætti að tiltekinni grein hennar, sem meðal annars lá til salerna, væri lokað og ný lögn lögð annars staðar. Það hafi verið aukaverk utan tilboðs og hlotist af því umtalsverður kostnaður sem gagnaðili áskilji sér rétt til að krefja álitsbeiðanda um að hluta. Að lokinni lagnavinnu hafi tveir íbúar á nr. 60 komið og kvartað yfir vatnsleysi á salerni. Þá hafi komið í ljós, sem ekki hafi verið vitað áður, að úr kaldavatnslögn nr. 62 hafi verið lögð hjálögn inn á salerni á nr. 60. Reynt hafi verið að hafa samband við talsmann álitsbeiðanda vegna þessa en gengið erfiðlega. Kröfum um að lögnum sé komið í fyrra horf á kostnað gagnaðila er alfarið hafnað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila er því mótmælt að erfitt hafi verið að ná í hann, hvort sem er fyrir eða eftir framkvæmdir. Bent er á að áskilnaður gagnaðila um rétt til að krefja um kostnaðarþátttöku sé viðurkenning á að lagnirnar séu sameign. Þá er hafnað því áliti sem fram kemur í bréfi frá embætti byggingarfulltrúa að um tvö hús sé að ræða. Reglur um vatnsveitu sem vitnað sé til í umræddu bréfi eigi ekki við þar sem húsið hafi verið byggt löngu áður en þær hafi tekið gildi.

Í athugasemdum gagnaðila er ítrekað að erfitt hafi verið að ná í forsvarsmann álitsbeiðanda. Þá segir að fyrirvari um kostnaðarþátttöku jafngildi ekki viðurkenningu á að lagnir séu sameiginlegar.

III. Forsendur

I.

Almennt

Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, en það voru fyrstu lög sem sett voru um slík hús, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: „Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.“ Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.“

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambygging sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi. Kærunefnd hefur haft fjölda mála af þessu tagi til meðferðar og má sérstaklega benda á mál nr. 18/1999 í því sambandi.

Miklabraut 60-62

Sambyggingin Miklabraut 60-62, sem byggð er árið 1947, myndar eina heild bæði útlitslega og byggingarlega. Lóðarleigusamningar eru tveir. Lagnateikningar eru ekki til af sambyggingunni en teikningar af burðarþoli liggja fyrir kærunefnd. Af þeim verður ekki annað ráðið en að burðarvirki eininganna sé samofið. Einn veggur er á milli eininganna sem er burðarveggur þeirra beggja. Í bréfi frá embætti byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar sem liggur fyrir kærunefnd kemur fram að sömu byggingarmeistarar eru skráðir á húsin og ljóst sé af dagbók að allar byggingarframkvæmdir hafi verið samhliða.

Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að Miklabraut 60-62 teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994 enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu.

Kærunefnd telur ástæðu til að benda á að samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994 fylgja séreignarhlutum réttindi og skyldur eftir hlutfallstölum til að taka þátt í félagsskap allra eigenda um húsið, húsfélagi þar sem öllum sameiginlegum málefnum skal til lykta ráðið. Húsfélög eru þannig til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 1. mgr. 56. gr. og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega. Í 2. mgr. sömu greinar segir að eigendur og aðeins þeir séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi eru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Enginn eigandi getur synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns. Hvergi er í lögunum gert ráð fyrir nema einu húsfélagi í hverju húsi. Hins vegar segir í 1. mgr. 76. gr. laga nr. 26/1994 að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr og 3. mgr. 39. gr. enda beri þeir þá einir kostnaðinn. Í 2. mgr. sömu greinar segir síðan að þegar þannig hátti til skuli eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem geti hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.

II.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.

Teikningar eru ekki til af lögnum hússins en ljóst af afleiðingum framkvæmda við vatnslagnir að Miklubraut 62 að lagnir fjöleignarhússins eru samtengdar. Ekki er því ástæða til að víkja frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um að lagnir fjöleignarhúss teljist sameign. Það er því niðurstaða kærunefndar að ólögmætt hafi verið að aftengja kaldavatnslögn að salerni í kjallara Miklubrautar 60 án samþykkis eigenda þar og gagnaðila sé skylt að greiða kostnað sem hlýst af að tengja kalt vatn þangað að nýju.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að Miklabraut 60-62 sé eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar að ólögmætt hafi verið að aftengja kaldavatnslögn að salerni í kjallara Miklubrautar 60 án samþykkis eigenda þar og gagnaðila sé skylt að greiða kostnað sem hlýst af að tengja kalt vatn þangað að nýju.

Reykjavík, 31. ágúst 2004

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason