Mál nr. 151/2011
Miðvikudaginn 14. desember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 151/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með ódagsettri kæru, sem barst þann 12. október 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 9. september 2011 vegna synjunar á umsókn um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði ákvörðun um synjun á endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 9. september 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 13.600.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 25.000.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni C, dags. 22. ágúst 2008. Áhvílandi á íbúðinni voru 25.987.456 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 13. september 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 31. október 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 2. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda með tölvupóstum þann 12. október 2011, 31. október 2011 og 4. nóvember 2011.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir synjun Íbúðalánasjóðs um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. september 2011, vísar kærandi til þess að umrætt verðmat Íbúðalánasjóðs á sé frá árinu 2008. Kærandi telji að það gefi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar og að það sé of hátt. Auk þess hafi umræddur fasteignasali ekki skoðað fasteignina áður en fasteignin hafi verið metin. Þá segir kærandi að við endurbætur á húsinu hafi komið í ljós miklar skemmdir á því, endurnýja þurfi alla glugga á efri hæð hússins ásamt nokkrum gluggum á neðri hæð þar sem gluggarnir leki. Þá hafi sveppagróður fundist undir gólfefnum og í veggjum og því hafi þurft að fjarlægja öll gólfefni og gera tilheyrandi ráðstafanir til þess að koma í veg fyrir sveppi. Þá segir kærandi einnig að endurnýja þurfi allar pípulagnir í húsinu, auk þess sem komið hafi í ljós skemmdir og leki í þaki, sem ekki hafi verið vitað um árið 2008 þegar fasteignin hafi verið metin.
Þá segir kærandi að hún hafi sjálf látið verðmeta eignina og samkvæmt því mati sé niðurstaða Íbúðalánasjóðs röng, þar sem eignin sé í dag aðeins metin á 9.900.000 kr. Það mat sé byggt á skoðun fasteignarinnar.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að umsókn kæranda hafi verið synjað þar sem áhvílandi veðskuldir séu undir verðmati uppfærðu í 110%. Þá vísar kærði til þess að verðmat hafi verið unnið að beiðni Íbúðalánasjóðs skv. 1. gr. laga nr. 29/2011 og hafi hljóðað upp á 25.000.000 kr. Íbúðalánasjóður hafi ekki talið ástæðu til að bera brigður á verðmatið enda komi fram í matinu að eignin hafi verið seld á árinu 2008 á 25.000.000 kr.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign hennar. Kærandi telur verðmat fasteignar hennar ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar þar sem umrætt mat var framkvæmt árið 2008 en síðar hafi komið í ljós ýmsir gallar á fasteigninni og að mikilla endurbóta sé þörf á henni. Kærandi hefur jafnframt fært fram þau rök að á fasteigninni hafi komið í ljós gallar eftir að framangreint mat var gert árið 2008, og hefur kærandi í því skyni lagt fram mat löggilts fasteignasala sem gert var að hennar beiðni í september 2011 og sem byggt var á skoðun fasteignarinnar. Samkvæmt því er verðmat fasteignarinnar 9.900.000 kr.
Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Sömu reglu er að finna í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011.
Í máli þessu liggur fyrir að til grundvallar ákvörðun Íbúðalánasjóðs var verðmat fasteignasala sem framkvæmt var árið 2008. Í mati löggilts fasteignasala kemur fram að matið sé byggt á skoðun þann 22. ágúst 2008 en að tvisvar sinnum síðar hafi þeir sem stóðu að útgáfu matsins komið að húsinu. Kærði hefur byggt á því að ekki sé ástæða til þess að bera brigður á verðmatið þar sem umrætt mat byggi á söluverði umræddrar eignar á sama ári og umrætt verðmat var framkvæmt, árið 2008.
Af skýrum ákvæðum 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 er ljóst að tilgangur verðmats fasteigna við framkvæmd 110% leiðarinnar, er að leiða í ljós rétta mynd af verðmæti eignar. Með tilliti til þess að Íbúðalánasjóður byggði á verðmati sem var þriggja ára gamalt og sem grundvallaðist á söluverði sömu eignar frá því ári er ljóst, að ekkert hefur komið fram um hvert sé raunverulegt verðmæti íbúðarinnar til samræmis við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, enda hefur niðurstaða Íbúðalánasjóðs hvorki verið stutt öðru verðmati né öðrum gögnum en umræddu verðmati frá árinu 2008. Fyrir liggur að umsókn kæranda um niðurfærslu lána var hafnað á þeim grundvelli einum, að fyrirliggjandi verðmat fasteignar leiddi til þeirrar niðurstöðu að áhvílandi veðskuldir væru 104% af verðmæti fasteignarinnar og féllu því ekki undir úrræði um niðurfærslu lána í 110% af verðmæti fasteignar.
Það er niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fyrrgreind aðferð við mat á verðmæti fasteignar kæranda uppfylli ekki þær stjórnsýslulegu kröfur sem gera verður til kærða til samræmis við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Í ljósi mótmæla kæranda sem hefur fært fram þau rök að frá því að umrætt verðmat átti sér stað fyrir þremur árum hafi ýmsir gallar á íbúð hennar komið í ljós og því sé þörf á miklum og kostnaðarsömum endurbótum sem hafi áhrif á verðmæti fasteignarinnar, telur úrskurðarnefndin að kærða hafi verið rétt að kanna nánar raunverulegt verðmæti fasteignarinnar til samræmis við ákvæði 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Það er álit úrskurðarnefndarinnar að slíkt verðmat fasteignasala verði að byggjast á skoðun þeirrar fasteignar sem í hlut á hverju sinni, enda teljist málið ekki fyrr upplýst í skilningi rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993. Málið telst því ekki hafa verið upplýst nægjanlega við meðferð umsóknar kæranda og verður því af þeim sökum að ógilda hina kærðu niðurstöðu.
Í ljósi ofangreinds er jafnframt litið svo á af hálfu úrskurðarnefndarinnar, eins og hér stendur á, að rétt sé við afgreiðslu erindis kæranda að miðað verði við skráð fasteignamat við útreikninga eftir 110% leiðinni.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til meðferðar að nýju.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal