Mál nr. 7/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 7/2015
Tryggingarfé: Vinnutap. Ferðakostnaður.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 28. febrúar 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 20. mars 2015, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. mars 2015, og athugasemdir gagnaðila, mótt. 14. apríl 2015, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 7. maí 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 7. maí 2014, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C, D. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2014 til 31. maí 2015. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé.
Í álitsbeiðni kemur fram að þann 25. ágúst 2014 hafi álitsbeiðandi sagt upp leigusamningi aðila og tilkynnt að íbúðin yrði tóm, hrein og klár fyrir nýja leigjendur fyrir mánaðarmótin ágúst-september 2014. Auk þess hafi móðir álitsbeiðanda boðið fram aðstoð við að endurleigja íbúðina. Íbúðinni hafi verið skilað 28. ágúst 2014 og gagnaðili endurgreitt álitsbeiðanda leigu fyrir þá þrjá daga sem hafi verið eftir af mánuðinum, alls 14.794 kr. Samskipti aðila beri með sér að samkomulag hafi komist á um að leigutíma myndi ljúka frá þeim tíma, þ.e. 28. ágúst 2014. Þá liggi fyrir að íbúðinni hafi verið skilað í jafn góðu ástandi og í upphafi leigutíma, sbr. 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Einnig liggi fyrir að nýr leigjandi hafi flutt inn í hið leigða húsnæði 1. september 2014.
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum hafi álitsbeiðandi millifært tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. til gagnaðila sem honum hafi borið að varðveita. Í leigusamningi segi: „Tryggingin er fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga eða almennum reglum.“ Þá vísar álitsbeiðandi til VII. kafla húsaleigulaga.
Þann 10. september 2014 hafi verið óskað eftir því að gagnaðili myndi skila tryggingarfénu enda hefði álitsbeiðandi fengið upplýsingar um að íbúðin hefði strax verið leigð út. Gagnaðila hafi því ekki verið heimilt að halda tryggingarfénu og leigja íbúðina öðrum leigjanda enda þá í raun að fá tvöfalda leigu.
Um kröfur og rökstuðning segir að álitsbeiðandi krefjist þess að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða honum tryggingarféð. Álitsbeiðandi telur að áðurnefnt ákvæði í leigusamningi standist ekki lög og gagnaðili hafi engar forsendur til þess að halda tryggingarfénu. Þá hafi ekki verið gerð krafa í tryggingarféð innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðis. Gagnaðila beri því að skila tryggingarfénu.
Í 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga komi skýrt fram að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Samkvæmt athugasemdum um 2. gr. í frumvarpi því er varð að húsaleigulögum komi eftirfarandi orðrétt fram: „Í 1. mgr. er skýrt kveðið á um það að ákvæði frumvarpsins um íbúðarhúsnæði eru almennt ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda. Réttindi leigjanda samkvæmt frumvarpinu eru samkvæmt því lágmarksréttindi og skyldur hans hámarksskyldur. Með samningi verður almennt ekki við því hróflað, réttindi hans verða ekki rýrð eða skyldur hans auknar. Hins vegar er heimilt að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjanda en frumvarpið mælir fyrir um. Samkvæmt því má með samningi auka skyldur leigusala og rýra réttindi hans frá því sem frumvarpið segir.“
Með vísan til framangreinds sé ljóst að óheimilt sé að semja um í leigusamningi að leigjandi taki á sig auknar skyldur umfram það sem heimilt sé skv. lögunum. Lögin kveði á um lágmarksréttindi leigjenda. Þannig sé leigusala óheimilt að semja um að hann megi halda eftir tryggingarfé af öðrum ástæðum en þeim sem tilgreindar séu í húsaleigulögum.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga komi fram að leigjandi geti greitt leigusala tryggingarfé sem leigusali varðveiti. Leigusali megi hins vegar ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutíma og við lok hans. Að leigutíma loknum skuli leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hafi uppi áskilnað um það. Ella beri leigusala að skila leigjanda tryggingarfénu ásamt verðbótum án ástæðulauss dráttar.
Af framangreindu sé ljóst að gagnaðila hafi verið óheimilt að halda tryggingarfénu eftir án samþykkis álitsbeiðanda enda hafi enginn dómur gengið um bótaskyldu hans. Þá hafi álitsbeiðandi staðið við leigugreiðslur sínar samkvæmt samningnum og ávallt greitt fyrirfram í samræmi við hann, því hafi ekki verið um neina vangoldna leigu að ræða. Til marks um það sé vísað til þess er fram hafi komið í málsatvikalýsingu um endurgreiðslu leigusala á leigunni fyrir þá þrjá daga sem hafi verið eftir af ágústmánuði.
Þá liggi ljóst fyrir að samkomulag hafi komist á með aðilum um lok hins tímabundna leigusamnings fyrr en ákvæði hans gerðu ráð fyrir. Því til stuðnings sé bent á endurgreiðslu gagnaðila á leigu fyrir þá þrjá daga sem álitsbeiðandi hafi verið fluttur út en hafði þegar greitt leigu fyrir. Þá hafi gagnaðili ekki gert kröfu um greiðslu leigu fyrir þá mánuði sem hann hafi talið álitsbeiðanda verið að vanefna leigusamninginn. Álitsbeiðandi hafi ekki haft neina ástæðu til að ætla annað en að samkomulag hefði komist á um snemmbúin skil á leiguíbúðinni. Í þessu samhengi sé vísað til álits kærunefndar í máli nr. 32/2014.
Þá liggi ekki fyrir að gagnaðili hafi gert formlega kröfu í tryggingarféð heldur hafi komið í ljós að álitsbeiðandi fengi það ekki endurgreitt þegar þess hafi verið krafist. Hæstiréttur hafi gert strangar formkröfur til krafna í tryggingarfé, sbr. Hrd. nr. 5/2004. Í málinu hafi ekki verið talið fullnægjandi að tilkynna innan tveggja mánaða frestsins að leigusali áskildi sér rétt til skaðabóta heldur þyrfti að gera kröfu á hendur leigutaka í skilningi 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Gagnaðili hafi ekki sett fram neina slíka kröfu innan tveggja mánaða frestsins í skilningi 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga. Tryggingin sé því fallin úr gildi og beri gagnaðila að endurgreiða álitsbeiðanda hana.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að við gerð leigusamnings aðila hafi gagnaðili ákveðið að setja inn sérstakt ákvæði sem hvatningu fyrir álitsbeiðanda að reyna ekki að ganga fyrr út úr samningnum. Þar sem gagnaðili sé búsettur erlendis geti verið gríðarlega kostnaðarsamt fyrir hann að koma til landsins með stuttum fyrirvara ef upp koma alvarleg mál í tengslum við íbúðina. Gagnaðili hafi verið með umboðsmann sem hafi gengið í öll þau mál sem hafi þurft að klára. Eftir að gagnaðili hafi gert leigusamning við álitsbeiðanda hafi komið upp heilsukvillar hjá umboðsmanninum sem hafi gert það að verkum að hann hafi ekki getað sinnt starfinu þegar álitsbeiðandi hafi farið fram á að ganga út úr samningnum. Þann 25. ágúst 2014 hafi móðir álitsbeiðanda sent gagnaðila bréf þar sem fram hafi komið að álitsbeiðandi væri staddur erlendis og ekki væntanlegur heim á næstunni. Í bréfinu hafi einnig sagt að álitsbeiðandi hafi því þurft að rifta leigusamningnum og íbúðin yrði tóm, hrein og klár í nýja leigu næstu mánaðarmót og sjálfsagt að aðstoða við að endurleigja íbúðina. Þar sem móðir álitsbeiðanda hafi ekki tekið fram hvers vegna hann hafi þurft að rifta leigusamningnum hafi gagnaðili hringt í hana og fengið þau svör að hann hefði verið handtekinn. Við þessar fréttir hafi gagnaðili fengið miklar áhyggjur af ástandi íbúðarinnar og ákveðið að fara til Íslands næsta dag þar sem umboðsmaður hans hafi ekki haft heilsu til að skoða íbúðina. Kostnaður gagnaðila við það ferðalag hafi verið vinnutap og flugmiði. Kostnaður við fimm daga vinnutap hafi numið um 255.000 kr. og kostnaður vegna flugmiða hafi numið 222.000 kr. Heildarkostnaður vegna ferðar gagnaðila hafi því numið 477.000 kr.
Í samtali gagnaðila við móður álitsbeiðanda 25. ágúst 2014 hafi hann þegar gert henni grein fyrir áðurnefndu ákvæði í samningnum og að tryggingunni yrði ekki skilað þar sem álitsbeiðandi hefði samþykkt þessa skilmála. Þau hafi mælt sér mót í íbúðinni að morgni 28. ágúst 2014. Þegar álitsbeiðandi hafi komið í íbúðina hafi húsgögn og munir álitsbeiðanda enn verið þar. Þegar gagnaðili hafi spurt móður álitsbeiðanda hvers vegna hún hafi ekki staðið við afhendingu íbúðarinnar hafi hún sagt að það væri vegna tryggingarinnar. Gagnaðili hafi þá gert henni grein fyrir að ef hún og álitsbeiðandi myndu ekki skila íbúðinni eins og hún hefði lofað myndi gagnaðili krefjast húsaleigu fyrir þá níu mánuði sem væru eftir af samningnum. Þar sem hún hafi alls ekki viljað það hafi þau gert munnlegt samkomulag um að hún myndi skila íbúðinni daginn eftir eða 29. ágúst 2014 og fá leigu vegna þeirra daga sem eftir væru af mánuðinum endurgreidda.
Gagnaðili hafi gert formlega kröfu á hendur álitsbeiðanda og sent hana til hans í tölvupósti.
Þá segir að aðilar hafi gert samning til eins árs sem ekki væri unnt að segja upp. Gagnaðili hafi þar með talið sig reiðubúinn að standa við alla liði samningsins út leigutímann. Hefði álitsbeiðandi gert það og staðið við samninginn hefði hann fengið trygginguna greidda til baka að fullu. Þar sem samningurinn hafi verið tímabundinn og þar af leiðandi óuppsegjanlegur á samningstíma sé hvorki um að ræða ríkari skyldur leigjanda eða slakari rétt. Standi álitsbeiðandi við samninginn að fullu komi hann til með að fá trygginguna endurgreidda. Þegar álitsbeiðandi hafi gengið út úr samningnum hafi verið um samningsbrot að ræða þar sem samningurinn hafi verið óuppsegjanlegur. Gagnaðili sætti sig þar af leiðandi ekki við að hann hafi lagt á álitsbeiðanda ríkari skyldur eða rýrt rétt hans þar sem ekkert hefði verið því til fyrirstöðu að endurgreiða tryggingarféð ef álitsbeiðandi hefði staðið við samninginn. Einnig hafi álitsbeiðanda verið gerð sérstaklega grein fyrir þessu ákvæði í tölvupóstsamskiptum aðila 1. maí 2014 og hafi hann ekki gert athugasemd við það.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að ekki sé fallist á að ekki hafi verið staðið við þau skil á íbúðinni sem móðir álitsbeiðanda hafi lýst í tölvupósti til gagnaðila nokkrum dögum áður. Þrátt fyrir að skilum hafi seinkað um einn dag hafi íbúðinni verið skilað í fullkomnu ástandi nokkrum dögum fyrir mánaðarmót. Þessi eins dags töf hafi ekkert haft með trygginguna að gera eins og gefið sé í skyn í greinargerð gagnaðila.
Álitsbeiðandi mótmælir því að kostnaður vegna vinnutaps og ferða gagnaðila á milli landa hafi þýðingu í þessu máli. Sú krafa sé ekki tæk í máli þessu enda varði hún ekki leigusamning aðila, sbr. 85. gr. húsaleigulaga. Þá sé í þessu sambandi einnig vísað til 7. gr. laganna en þar komi fram að leigusala sé skylt að tilgreina umboðsmann sem leigjandi geti snúið sér til ef leigusala sé ekki mögulegt að sinna skyldum sínum gagnvart leigjanda. Gagnaðili hafi sérstaklega tilgreint í leigusamningi umboðsmann hans sem álitsbeiðandi hafi getað snúið sér til. Sá einstaklingur sé einnig tilgreindur sem umboðsmaður í leigusamningi við nýja leigjandann. Það sé álitsbeiðanda óviðkomandi að umboðsmaður gagnaðila á landinu hafi ekki getað sinnt þessu tiltekna tilviki. Álitsbeiðandi geti ekki undir nokkrum kringumstæðum borið ábyrgð á kostnaði sem falli til vegna þess að gagnaðili búi í öðru landi en þar sem hið leigða sé. Telji gagnaðili að hann þurfi að ferðast á milli landa vegna skyldna sinna sem leigusala eða annarra atvika verði hann alfarið að bera ábyrgð á því. Auk þess byggir álitsbeiðandi á því að gagnaðili hafi ætlað að koma til Íslands af öðrum sökum en ákveðið að nýta ferðina og taka íbúðina út í leiðinni.
Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi ekki séð hina meintu formlegu kröfu í tryggingarféð áður. Að því gefnu að krafa þessi hafi verið send á tölvupóstfang álitsbeiðanda 6. október 2014 sé samt sem áður ekki fallist á að hún uppfylli skilyrði húsaleigulaga. Í kröfubréfi gagnaðila komi fram að krafa hans sé byggð á 64. gr. húsaleigulaga þar sem kveðið sé á um bótakröfur leigusala á hendur leigutaka. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga megi leigusali ekki taka af tryggingarfé eða ráðstafa því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Hvorki samþykki leigjanda né dómur um bótaskyldu sé fyrir hendi í máli þessu. Þá sé ekki byggt á því í kröfubréfinu að gagnaðili hyggist ráðstafa tryggingarfénu upp í vangoldna leigu enda hafi komist á samkomulag um að íbúðinni yrði skilað fyrr en upprunalegur leigusamningur hafi kveðið á um. Einnig hafi gagnaðili endurgreitt leigu fyrir síðustu þrjá daga ágústmánaðar. Auk þess sé bent á að samkvæmt 2. mgr. 64. gr. húsaleigulaga beri að lýsa þeim ágöllum sem bótakrafa skv. 1. mgr. 64. gr. laganna sé byggð á, hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins. Engir ágallar hafi verið á hinu leigða við skil og í reynd byggi álitsbeiðandi á því að íbúðinni hafi verið skilað í betra ásigkomulagi en þegar hann hafi tekið við henni. Gagnaðili hafi hvorki fyrr né í bréfi hans frá 1. október 2014 lýst nokkrum ágöllum sem styðji bótakröfu hans enda hafi engir ágallar verið á íbúðinni.
Þá gerir álitsbeiðandi athugasemdir við að krafan sé einungis send álitsbeiðanda en ekki móður hans sem hafði komið fram fyrir hann í einu og öllu í tengslum við skil á íbúðinni. Sérstaklega í ljósi þess að gagnaðili hafi haft vitneskju um að álitsbeiðandi væri í fangelsi. Gagnaðili hafi því getað gert sér í hugarlund að ekki væri öruggt að álitsbeiðandi myndi sjá þann tölvupóst og ólíklegt hafi verið að hann myndi geta aðhafst nokkuð vegna málsins hefði hann verið ósáttur við kröfuna. Þegar af þeirri ástæðu uppfylli krafa gagnaðila ekki skilyrði 13. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt ákvæðinu skuli skrifleg orðsending, hverju nafni sem hún nefnist, send af stað með sannanlegum og tryggilegum hætti. Sé þess gætt hafi orðsendingin þá þýðingu og þau réttaráhrif sem henni sé ætlað að hafa, jafnvel þó hún komi afbökuð, of seint eða alls ekki til viðtakanda. Í athugasemdum við 13. húsaleigulaga í frumvarpi því er varð að lögunum kemur fram að sendanda beri að sýna fram á og tryggja sér sönnur fyrir því að hann hafi sent orðsendingu af stað frá sér með þeim hætti, sem almennt sé talinn tryggilegur og forsvaranlegur, svo sem í ábyrgðarpósti eða í símskeyti. Í frumvarpinu sé undirstrikað að orðsending þurfi að fara frá sendanda með forsvaranlegum hætti og að unnt sé að tryggja sér fullnægjandi sönnun fyrir sendingu. Talið sé í frumvarpinu að þeir sendingarhættir sem áður hafi verið nefndir, þ.e. símskeyti og ábyrgðarbréf, séu ótvírætt forsvaranlegir og tryggilegir. Aðrir kostir séu sérstaklega nefndir, þ.e. símbréf (fax), boðsending, afhending í votta viðurvist og birting með stefnuvottum. Með vísan til framangreinds og þeirra upplýsinga sem gagnaðili hafi haft um hagi álitsbeiðanda verði ekki talið að orðsending gagnaðila hafi verið send með sannanlegum og tryggilegum hætti. Gagnaðili geti auk þess ekki tryggt sér fullnægjandi sönnun fyrir sendingunni. Þar sem þessa hafi ekki verið gætt getur krafan ekki haft þau réttaráhrif sem henni hafi verið ætlað enda sé á því byggt að hún hafi ekki borist álitsbeiðanda.
Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að í 10. lið leigusamnings aðila komi fram að trygging sé lögð fram gegn réttum efndum á samningnum. Ekki sé tekið fram sérstaklega hvaða efndir á samningnum þetta séu og því megi gera ráð fyrir að verið sé að tala um samninginn í heild en ekki einungis einstaka liði eins og skemmdir eða leigugreiðslur. Gera megi ráð fyrir að um sé að ræða að hinn tímabundni samningur sé efndur að öllu leyti, þ.e.a.s. tímamörk hans séu virt af báðum aðilum enda ekki hægt að segja honum upp nema tilteknar séu í samningnum sérstakar ástæður sem réttlæt geti uppsögn. Samkvæmt orðalagi samningsins sé því ekki hægt að skilja að trygging eigi bara við um vanefndir á leigugreiðslum eða skemmdum. Það sé ekki hægt að líta framhjá þeirri augljósu staðreynd að fyrir leigusala sé það ávallt tjón að missa leigjanda út fyrir áætlaðan tíma. Leigusali þurfi að leggja á sig aukna vinnu til að koma íbúðinni aftur í útleigu. Sú aukna vinna geti þýtt vinnutap, eins og í tilfelli gagnaðila. Einnig muni íbúðin láta mun meira á sjá séu flutningar mjög tíðir.
Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi lýst sig á allan hátt samþykkan því aukaákvæði sem sett hafi verið inn í samninginn. Hann hafi haft tækifæri til að koma á framfæri mótmælum eða hugmyndum um breytt orðalag en slíkt hafi hann ekki gert heldur samþykkt bæði ákvæðið og samninginn í heild. Þá hafi ákvæðið ekki átt að íþyngja honum á nokkurn hátt. Álitsbeiðandi hafi skrifað undir samninginn til eins árs og talið sig að fullu reiðubúinn að standa við hann. Hefði hann gert það hefði ákvæðið ekki rýrt rétt hans.
Þar sem tryggingin hafi verið lögð fram til tryggingar á réttum efndum á samningnum, en ekki einungis um einstaka liði hans, telur gagnaðila að hann hafi verið í fullum rétti þegar hann hafi gert kröfu í trygginguna eftir að álitsbeiðandi hafi brotið samninginn. Álitsbeiðanda hafi verið gerð grein fyrir því að hann hefði tvo kosti eftir að hafa brotið samninginn og óskað eftir að ganga út úr honum. Í fyrsta lagi að gagnaðili myndi halda áfram að krefja hann um leigu út samningstímann, þar sem ekki hafi verið unnt að segja honum upp á nokkrum forsendum. Í öðru lagi að aðilar myndu komast að samkomulagi um að gagnaðili myndi ekki halda áfram að krefja hann um leigu, þeir þrír dagar sem hafi verið eftir af ágústmánuði myndu verða endurgreiddir, en það yrði gert gegn því að ákvæðið um trygginguna í samningnum myndi standa.
Að lokum hafnar gagnaðili því að álitsbeiðandi hafi ekki fengið kröfuna sem hafi verið gerð í trygginguna. Samskipti aðila hafi frá upphafi farið fram í gegnum tölvupóstfang álitsbeiðanda. Móðir álitsbeiðanda hafi aldrei óskað eftir því við gagnaðila að samskipti ættu að fara fram í gegnum hennar tölvupóstfang. Gagnaðili hafi aðeins átt stutt samskipti við hana þegar hún hafi skilað íbúðinni. Hún hafi aldrei greint gagnaðila frá því að álitsbeiðandi hafi ekki verið í aðstöðu til að svara tölvupósti, nálgast tölvupóst eða að hún hafi átt að vera tengiliður við álitsbeiðanda. Þar sem gagnaðili hafi hvorki haft þekkingu né reynslu af innviðum fangelsa, og hvaða möguleika fangar hafi til að hafa samskipti við umheiminn á formi tölvupósts, sé á engan hátt hægt að gera ráð fyrir því að hann hafi átt að hafa vitneskju um að álitsbeiðandi myndi ekki sjá póstinn. Þar sem öll samskipti aðila hafi farið fram í gegnum tölvupóstfang álitsbeiðanda hafi ekki verið nein ástæða til að ætla að krafan myndi ekki komast til skila. Þar af leiðandi hafi krafan án alls vafa verið send með sannanlegum og tryggilegum hætti.
III. Forsendur
Deilt er um uppgjör við lok leigusamnings. Samkvæmt gögnum málsins gerðu aðilar með sér tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2014 til 31. maí 2015 og greiddi álitsbeiðandi gagnaðila 450.000 kr. í tryggingarfé í upphafi leigutíma. Vegna aðstæða álitsbeiðanda sagði hann leigusamningnum upp með tölvupósti 25. ágúst 2014 og var íbúðinni skilað af hans hálfu 28. ágúst 2014. Álitsbeiðandi hefur krafið gagnaðila um endurgreiðslu tryggingarfjárins en gagnaðili hefur neitað því.
Í 39. gr. húsaleigulaga segir að leigusala sé rétt að krefja leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til þess svo fljótt sem verða má hvort hann gerir kröfu í tryggingarfé eða hefur uppi áskilnað um það. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt, en ber ekki vexti.
Óumdeilt er að nýir leigjendur fluttu í íbúðina og greiddu leigu, sömu fjárhæðar og álitsbeiðandi greiddi, frá 1. september 2014. Gagnaðili hefur því ekki orðið af leigutekjum vegna flutnings álitsbeiðanda úr íbúðinni fyrir lok leigutíma. Þá verður ekki ráðið að álitsbeiðandi hafi valdið tjóni á hinu leigða enda hefur því ekki verið haldið fram af hálfu gagnaðila.
Gagnaðili heldur eftir tryggingarfénu með vísan til A-liðar 3. gr. leigusamnings aðila en þar er eftirfarandi meðal annars skráð um sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem legið geta til grundvallar uppsögn á umsömdum tíma: „Ef leigjandi ákveður að segja upp samningunum á leigutímanum verður trygging ekki endurgreidd.“
Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Kærunefnd telur að ákvæði í leigusamningi aðila, sem gagnaðili byggir kröfu sína á, sé ekki í samræmi við ákvæði húsaleigulaga enda gera lögin einungis ráð fyrir að heimilt sé að halda eftir tryggingarfé hafi leigutaki orðið af leigutekjum eða leigjandi valdið skemmdum á hinu leigða, sbr. 39. gr. laganna. Um hvorugt er að ræða í máli þessu og ákvæðið því ólögmætt að mati kærunefndar.
Þá byggir gagnaðili á því að hann hafi orðið fyrir fjárhagslegu tjóni vegna uppsagnar álitsbeiðanda þar sem hann sé búsettur erlendis og þurfti að fljúga til Íslands til að kanna ástand íbúðarinnar, leigja hana út á nýjan leik og af þeim sökum hafi hann misst úr vinnu. Tjónið samanstandi því af kaupum á flugmiðum og vinnutapi. Af því sem framar hefur verið rakið er ljóst að ekki er gert ráð fyrir í húsaleigulögum að unnt sé að halda eftir tryggingarfé á þessum forsendum. Í því tilliti ber einnig að horfa til þess að skv. 7. gr. húsaleigulaga er leigusala skylt að hafa umboðsmann sem leigjandi geti snúið sér til sé leigusala ekki mögulegt að sinna skyldum sínum gagnvart leigjanda, svo sem vegna langvarandi fjarvista.
Að öllu framangreindu virtu telur kærunefnd að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarféð auk verðbóta, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að endurgreiða álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 450.000 kr. ásamt verðbótum.
Reykjavík, 7. maí 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson