Mál nr. 38/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 38/2023

Hugtakið hús: Eitt hús eða fleiri. Ákvörðunartaka: Breyting á útliti svala.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 14. apríl 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið Rofabæ 43-47 hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 26. apríl 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. maí 2023, athugasemdir gagnaðila, dags. 19. maí 2023, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. maí 2023, lagðar fyrir nefndina.

Kærunefnd fór í vettvangsgöngu 29. nóvember 2023 að gagnaðila viðstöddum en álitsbeiðandi boðaði forföll.

Með tölvupósti 11. október 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum frá álitsbeiðanda sem bárust með tölvupósti hans 15. sama mánaðar. Þá óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum frá álitsbeiðanda með tölvupósti 14. desember 2023 sem bárust með tölvupósti hans 18. sama mánaðar og voru þau send gagnaðila sama dag. Viðbótargögn bárust frá gagnaðila 19. desember 2023 sem send voru álitsbeiðanda með tölvupósti kærunefndar sama dag.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 5. febrúar 2024.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða ágreining meðal eigenda að Rofabæ 43-47 í Reykjavík. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í Rofabæ 45 en gagnaðili er húsfélagið Rofabær 43-47. Ágreiningur er um hvort Rofabær 43-47 teljist vera eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús sem og lögmæti ákvörðunar húsfundar Rofabæjar 43-47 um viðgerðir á svölum sem felur í sér breytt útlit þeirra. Einnig er ágreiningur um kostnaðarskiptingu vegna framkvæmdanna.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að samþykki allra þurfi fyrir breyttu útliti á svölum Rofabæjar 43-47.
2. Að viðurkennt verði að ákvörðun húsfundar Rofabæjar 43-47, sem haldinn var 27. mars 2023, hafi ekki verið bær til að taka ákvörðun um framkvæmdir á svölum sömu húshluta þar sem ákvörðunin skuli tekin á vettvangi heildarhúsfélagsins, þ.e. Rofabæjar 43, 45 og 47 og síðan Hraunbæjar 176, 178, 180, 182-186, 188, 190, 192, 194, 196 og 198.
3. Að viðurkennt verði að kostnaðarskipting vegna framkvæmdanna skuli ekki vera byggð á eignaskiptasamningi frá maí 1995.

Í álitsbeiðni segir að samkvæmt fundargerð sé fyrirhugað að brjóta niður svalir og byggja upp á nýtt. Í stað steinsteyptra veggja eigi að setja létt handrið úr gleri sem sé skyggt að neðanverðu en glært að ofanverðu. Hvorki verklýsing né tillaga um útlitsbreytingar hafi fylgt fundarboði, en áskilið sé að meginefni tillagna fylgi fundarboði. Þessi framkvæmd gjörbreyti útliti hússins og sé það stórtæk breyting að samþykki allra þurfi til, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Þess vegna sé samþykkt fundarins ógild.

Samkvæmt fundargerð hafi tekið þátt í afgreiðslu á fundinum fulltrúar eigenda Rofabæjar 45. Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir þann húshluta sé húsfélagsdeildin Rofabær 45 (matshluti 2) einn stigagangur í þriggja hæða steinsteyptu fjöleignarhúsi með þrettán matshlutum, sem séu Hraunbær 176, 178, 180, 182-186, 188, 190, 192, 194, 196, 198 og Rofabær 43 og 47.

Þegar litið sé til eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsfélagsdeildina Rofabæ 45 liggi fyrir að hún sé hluti (matshluti 02) af fjöleignarhúsinu Hraunbær 176, 178, 180, 182-186, 188, 190, 192, 194, 196, 198 og Rofabæ 43 og 47 og hafi húsfélagsdeildin því ekki vald til að taka ákvarðanir sem snúi að ytra byrði fjöleignarhússins að Hraunbæ og Rofabæ 43 og 47. Samþykkt húsfundarins sé því ógild.

Árið 2000 hafi verið gerð ný eignaskiptayfirlýsing fyrir húsfélagsdeildina Rofabæ 47 sem samkvæmt fundargerð hafi verið undirrituð á fundi 1. nóvember 2001. Einhverra hluta vegna hafi henni ekki verið þinglýst á sínum tíma en hjá embætti byggingarfulltrúans í Reykjavík sé til eintak sem hafi verið staðfest af byggingarfulltrúa og undirritað af þeim sem hafi annast gerð hennar. Þessi eignaskiptayfirlýsing tilgreini húsfélagsdeildina Rofabæ 47 sem matshluta 03 í fjöleignarhúsinu.

Þessar tvær eignaskiptayfirlýsingar séu að öllu leyti í samræmi við eignaskiptayfirlýsingar sem gerðar hafi verið fyrir aðra matshluta (01-13) í fjöleignarhúsinu.

Kostnaðarskiptingin byggi á úreltum eignaskiptasamningi. Eignaskiptayfirlýsingar frá árinu 2000 gefi aðra mynd af hlutfallsskiptingu en eignaskiptasamningur frá 16. maí 1995. Kostnaðarskiptingin sem hafi grundvallast á eldri eignaskiptasamningi sé ekki rétt og í andstöðu við gildandi reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar. Þannig halli á álitsbeiðanda hvort sem litið sé til skiptingar innan stigagangs eða ytra byrði. Þegar vegna þessa eigi að ógilda samþykkt fundarins.

Álitsbeiðandi hafi, ásamt því að hafa óskað eftir dómkvöddum matsmanni, beint því til húsfélagsdeildarinnar Rofabæ 47 að finna eignaskiptayfirlýsinguna sem hafi verið undirrituð á fundi húsfélagsdeildarinnar 1. nóvember 2001 eða að gera nýja samhljóða henni.

Húsfélagsdeildirnar séu með þjónustusamning við B ehf. Samkvæmt upplýsingum á heimasíðu þess eigi eigendur að hafa aðgang að gögnum á „mínum síðum“. Það hafi ekki gengið eftir, þ.e. engin gögn hafi verið birt þar vegna þessara framkvæmda.

Í greinargerð gagnaðila segir að húsið Rofabær 43-47 sé sjálfstætt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Það hafi komið skýrt fram í dómi Landsréttar í landsréttarmálinu nr. 435/2019. Í því máli hafi álitsbeiðandi deilt við gagnaðila, meðal annars um lögmæti ákvörðunartöku um viðhald á norðurhlið hússins og göflum, en mál þetta snúi að suðurhlið hússins. Álitsbeiðandi byggi á því enn á ný, þrátt fyrir dóm Landsréttar, að eigendur í fjórum öðrum blokkum við Hraunbæ, sem ásamt Rofabæ 43-47 myndi lóðarfélag, hafi þurft að eiga aðild að ákvarðanatöku um viðhald á blokkinni að Rofabæ 43-47. Jafnframt að þær blokkir sem standi við Hraunbæ hafi átt að taka þátt í kostnaði af þessu viðhaldi Rofabæjar 43-47. Í stuttu máli hafi Landsréttur alfarið hafnað sjónarmiðum álitsbeiðanda um aðkomu lóðarfélagsins eða eigenda í umræddum blokkum við Hraunbæ og staðfest dóm héraðsdóm. Í fyrsta lagi hafi ákvarðanataka á löglega boðuðum húsfundi hjá gagnaðila verið lögmæt og í öðru lagi hafi verið staðfest að Rofabær 43-47 sé sjálfstætt hús í skilningi laga um fjöleignarhúsalaga, og að aðrar blokkir í lóðarfélaginu hefðu enga aðkomu að ákvarðanatökunni. Lóðarfélaginu sé enda aðeins ætlað að hafa með höndum samrekstur sameiginlegrar lóðar, róluvallar, grasslátt, girðingasmíð, snjómokstur og annað þess háttar sem snúi að sameiginlegri lóð.

Á húsfundi 27. mars 2023 hafi verið tekin ákvörðun um að ráðast í framkvæmdir á suðurhlið hússins sem sé mjög illa farin og liggi undir skemmdum. Jafnframt að taka tilboði lægstbjóðanda. Álitsbeiðandi hafi ekki mætt á fundinn.

Því sé hafnað að viðgerðirnar komi til með að gjörbreyta útliti hússins og þurfi af þeim sökum samþykki allra. Suðurhliðin liggi undir verulegum skemmdum. Dæmi séu um að afleidd tjón hafi orðið á einstökum eignum vegna skemmdanna, meðal annars lekatjón. Sonur álitsbeiðanda sem búi í íbúðinni hafi sætt sig við að búa þar með gjörónýtar svalir sem séu engin útlitsprýði. Til standi að lagfæra svalirnar og suðurhliðina á sem hagkvæmastan hátt og þannig að mikil prýði verði af. Í þeim felist engin gjörbreyting. Í raun sé ekki um neina útlitsbreytingu að ræða í þeim skilningi, nema í stað steyptra framhliða á svölum verði farið í mjög hagkvæma, viðhaldslitla og nýtískulega lausn úr áli og gleri. Engar verulegar breytingar komi til með að eiga sér stað, sbr. 6. tölul. 1. mgr. 41. gr., og því ekki þörf á samþykki allra.

Gagnaðili hafi notið aðstoðar C en framkvæmdin sé talin mun hagkvæmari heldur en að láta brjóta niður gömlu svalirnar og byggja upp nýjar eins og krafa álitsbeiðanda sýnist grundvölluð á. Ákvæði D liðar 41. gr. taki til viðgerðanna. Í fyrrnefndum dómi Landsréttar hafi verið staðfest að framkvæmdir af þessum toga og stærðargráðu falli undir þann lið.

Á húsfundinn hafi verið mætt fyrir 13 eignarhluta (56,6%) og þar af hafi 12 samþykkt tilboð lægstbjóðanda. Með þessari ákvörðunartöku hafi skilyrðum 9. tölul. B liðar 41. gr. jafnframt verið fullnægt.

Fjöleignarhúsalögum sé ætlað að setja ákveðnar leikreglur í samskiptum eigenda í fjöleignarhúsum, meðal annars til að tryggja að enginn einn sé órétti beittur, sviptur eignarráðum eða beittur þvingunum. Augljóslega sé ekki um slíkt að ræða í máli þessu. Lögunum sé með sama hætti ætlað að tryggja að enginn einn geti komið í veg fyrir að eignir annarra fari forgörðum svo sem með því að hindra eðlilegt og nauðsynlegt viðhald, en svo hátti til í máli þessu.

Samþykkt fundarins sé gild og verði ekki hnekkt. Í gildi sé eignaskiptasamningur fyrir húsfélagið Rofabæ 43-47 frá 16. maí 1995. Þangað til ný eignaskiptayfirlýsing leysi hina eldri af hólmi gildi sú eldri. Undir lið 10 á húsfundinum hafi verið sérstaklega rætt um mikilvægi þess að vinna nýja eignaskiptayfirlýsingu fyrir allt húsið að Rofabæ 43-47 og sé sú vinna þegar hafin.

Öll tilboðsgögn og tilboð hafi legið fyrir á húsfundinum til sýnis fyrir fundarmenn að taka afstöðu til.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að við meðferð málsins fyrir héraðsdómi hafi gildandi eignaskiptayfirlýsingar fyrir Rofabæ 45 og 47 ekki verið lagðar fram. Telja verði ljóst að hefði Landsréttur haft upplýsingar um fyrrgreindar eignaskiptayfirlýsingar hefði það getað haft veruleg áhrif á niðurstöðu dómsins og leitt til breyttrar niðurstöðu. Í niðurstöðu Landsréttar hafi meðal annars verið vísað til þess að í eignaskiptasamningnum frá 1995 hafi ekki komið fram að byggingin væri hluti stærra fjöleignarhúss. Nú liggi aftur á móti fyrir tvær eignaskiptayfirlýsingar sem staðfesti annað. Ekki sé hægt að horfa fram hjá þessum gögnum og ljóst að eigendur Rofabæjar 45 og 47 séu bundnir af efni þeirra eignaskiptayfirlýsinga sem þeir hafi samþykkt með undirritun sinni, sem séu að öllu leyti samhljóða eignaskiptayfirlýsingum fyrir Hraunbæ 176–198 (matshluta 04-13). Ljóst sé að eignaskiptasamningurinn frá 16. maí 1995 gildi ekki lengur fyrir Rofabæ 45 og 47. Þessar nýju eignaskiptayfirlýsingar hafi ekki legið fyrir þegar sótt hafi verið um áfrýjunarleyfi til Hæstaréttar, sem rétturinn hafi synjað 26. janúar 2021. Þá gerir álitsbeiðandi nánari grein fyrir sjónarmiðum sínum vegna niðurstöðu Landsréttar í dómsmáli aðila.

Gagnaðili hafi staðfest að um sé að ræða breytingu sem sé ekki á samþykktri teikningu. Breyting sem þessi kalli á leyfi byggingarfulltrúa. Slíkt samþykki sé ekki til staðar og engin umsókn liggi fyrir hjá embættinu.

Fundargerðarbók húsfélagsdeildar Rofabæjar 47 nái aftur til 9. febrúar 1988. Þar komi fram 1. nóvember 2000 að nýr eignaskiptasamningur hafi verið gerður fyrir Rofabæ 47 og að hann hafi verið undirritaður af öllum þáverandi eigendum. Undirritaða eintakið hafi ekki fundist en hjá embætti byggingarfulltrúa sé til eintak af fyrrgreindri eignaskiptayfirlýsingu, sem hafi verið staðfest af byggingarfulltrúa og undirrituð af þeim einstaklingi sem hafi annast gerð hennar. Hún sé á nákvæmlega sama formi og þær eignaskiptayfirlýsingar sem gerðar hafi verið fyrir hina matshluta fjöleignarhússins. Byggingin að Rofabæ 47 sé talin vera matshluti 03 í þriggja hæða steinsteyptu fjöleignarhluti með 13 matshlutum. Í áritun byggingarfulltrúa felist staðfesting á því að yfirlýsingin sé í samræmi við samþykktar aðalteikningar, lög um fjöleignarhús og þágildandi reglugerð nr. 471/1997. Eignaskiptayfirlýsingin sé samhljóða þeirri eignaskiptayfirlýsingu sem vísað hafi verið til í dómi Hæstaréttar í máli nr. 101/2010. Í öðru lagi og í framhaldi af því hafi einnig komið í ljós að þinglýst hafði verið 20. desember 2000 nýrri eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsfélagsdeildina Rofabæ 45. Í yfirlýsingunni komi fram með skýrum hætti að Rofabær 45 sé matshluti 02 í þriggja hæða steinsteyptu fjöleignarhúsi með 13 matshlutum. Aðrir matshlutar fjöleignarhússins séu Hraunbær 176, 178, 180, 182-186, 188, 190, 192, 194, 196, 198 og Rofabær 43 og 47. Eignaskiptayfirlýsingin sé samhljóða þeirri eignaskiptayfirlýsingu sem vísað hafi verið til í dómi Hæstaréttar í máli nr. 101/2010. Ljóst sé að eftir þinglýsingu þessarar eignaskiptayfirlýsingar á árinu 2000 hafi eldri eignaskiptasamningur frá 16. maí 1995 ekki lengur gilt fyrir Rofabæ 45, en hann hafi verið gerður sameiginlega fyrir Rofabæ 43, 45 og 47. Samkvæmt fyrrgreindri eignaskiptayfirlýsingu sé Rofabær 45 hluti af því fjöleignarhúsi sem samanstandi af 13 matshlutum eins og segi í yfirlýsingunni sjálfri. Sambærileg eignaskiptayfirlýsing fyrir Rofabæ 45 liggur fyrir hjá byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar. Árið 2010 hafi Hæstiréttur staðfest héraðsdóm með tilvitnun sem hafi snúið að því heildarhúsfélagi sem Rofabær 45 og 47 séu aðilar að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingum „Hraunbær 178 (matshluti 05 samkv. skrám FMR) er einn stigagangur í þriggja hæða steinsteyptu fjöleignarhúsi með 13 matshlutum. Í áliti kærunefndar húsamála í máli nr. 50/2008 segi að Hraunbær 176-198 og Rofabær 43-47 sé eitt hús og að taka beri ákvarðanir um framkvæmdir á ytra byrði hússins á sameiginlegum húsfundi í heildarhúsfélaginu. Í því áliti sé vísað til álits í máli nr. 18/1999 þar sem því hafi verið hafnað að Hraunbær 18, 20 og 22 teldist eitt hús og niðurstaðan verið sú að sambyggingin Hraunbær 8-34 teldist eitt hús. Í áliti nefndarinnar í máli nr. 111/2018 hafi niðurstaða kærunefndar verið sú að lögum samkvæmt sé til húsfélag A 128-150 sem sé Hraunbær 128-150. Þá hafi æðsti dómstóll þjóðarinnar staðfest þessi álit kærunefndar í máli nr. 101/2010. Kerfið sé þannig að æðri dómstóll geti fellt úr gildi niðurstöðu lægri dómstóls en ekki öfugt. Það sem sé sameiginlegt með þessu sé að fjöleignarhúsin séu öll í Árbæjarhverfi. Þau hafi verið byggð samkvæmt skipulagsuppdrætti fyrir Árbæ–Selási, dagsettum í febrúar 1965, og hafi að hálfu skipulagshöfunda verið hugsuð sem hlutar af fastmótaðri formhugmynd fremur en sjálfstæð hús enda þótt mismunandi hönnuðir kæmu að því að teikna einingarnar. Mæliblað og hæðarblað sé svo sameiginlegt fyrir sambygginguna.

Í athugasemdum gagnaðila segir að með dómi Landsréttar hafi verið dæmt að húsið Rofabær 43-47 sé sjálfstætt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Sá dómur sé endanlegur og bindandi milli aðila í skilningi 116. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Krafa sem hafi verið dæmd að efni til verði þannig ekki borin undir sama eða hliðsettan dómstól. Umfjöllun kærunefndar um það sakarefni til dæmis hvort blokkin sé sjálfstætt hús eða ekki hefði því enga sjálfstæða þýðingu eða sérstök réttaráhrif. Gagnaðili hafi leitað heimildar Hæstaréttar til að áfrýja landsréttarmálinu til réttarins en beiðni þess efnis verið hafnað með ákvörðun Hæstaréttar nr. 2020-301. Tilgangslaust sé með öllu að fjalla um á vettvangi kærunefndar hvort blokkin eigi að teljast sjálfstætt hús eða ekki. Búið sé að skera úr um það álitaefni.

Álitsbeiðandi beri því við að hin og þessi gögn, þar með talið eignaskiptayfirlýsingar, hafi ekki legið fyrir Landsrétti og hafi fullyrt að dómur hefði orðið á annan veg hefðu þau gögn legið fyrir. Undir þetta verði ekki tekið. Niðurstaða málsins hafi verið sú að dómur Landsréttar væri réttur að efni til og það hafi Hæstiréttur staðfest. Álitsbeiðandi hafi einnig leitað til Endurupptökudóms og lagt fram þau gögn sem hann hafi nú lagt fyrir kærunefnd og krafist endurupptöku en þeirri beiðni hafi verið synjað með úrskurði Endurupptökudómstóls nr. 6/2023.

Þrátt fyrir alla framangreinda dóma og úrskurði um meira og minna sama sakarefnið og til meðferðar sé fyrir kærunefndinni láti álitsbeiðandi ekki staðar numið. Hafna beri öllum kröfum álitsbeiðanda með vísan til framangreindra dóma og úrskurða, enda hafi álit kærunefndar engin réttaráhrif. Álitsbeiðandi hafi í raun ekki lengur lögvarða hagsmuni af því að fá álit hjá nefndinni um þessi mál sem ítarlega hafi verið fjallað um á vettvangi dómstóla landsins.

Varðandi umræðu um byggingarleyfi fyrir framkvæmdirnar þá hafi verkfræðistofa með höndum allar framkvæmdir og umsjón með verki, þar með talið öflun leyfa byggingayfirvalda meðal annars tilskilins byggingaleyfis. Það sé rangt að ekki hafi verið sótt um byggingaleyfi fyrir framkvæmdinni, umsókn hafi verið lögð fram ásamt nauðsynlegum gögnum en beðið sé eftir útgáfu leyfisins.

Nú þegar sé verið að yfirfara eldri eignaskiptayfirlýsingu fyrir Rofabæ 43-47 og standi til að uppfæra hana eftir þörfum. Álitsbeiðandi hafi af því tilefni fellt niður matsmál í héraðsdómi.

III. Forsendur

Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunar sem tekin var á húsfundi Rofabæjar 43-47 um að brjóta allar svalir hússins og endurbyggja. Mætt var fyrir 13 eignarhluta af 24 og 12 atkvæði voru samþykk tillögunni en eitt á móti.

Álitsbeiðandi telur að ákvörðunin hafi ekki fengið fullnægjandi samþykki enda sé um að ræða breytingu sem gjörbreyti útliti hússins og þurfi því samþykki allra. Einnig telur hann að taka beri ákvörðun um ytra byrði hússins á vettvangi húsfélagsins Rofabæ 43-47 og Hraunbæ 176-198 þar sem samtals sé um að ræða þrettán matshluta sem saman myndi eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að samþykki 2/3 hluta nægi teljist breytingar á sameign ekki verulegar. Þá segir í 3. mgr. að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta.

Samkvæmt fundargerð húsfundarins stendur til að brjóta allar svalir á Rofabæ 43-47 og byggja upp á nýtt. Sett verði létt handrið úr áli og gleri sem sé skyggt að neðanverðu en glært að ofanverðu. Í greinargerð gagnaðila segir að í stað steyptra framhliða á svölum verði farið í „hagkvæma, viðhaldslitla og nýtískulega lausn úr áli og gleri“. Fyrir liggja myndir sem sýna bágborið ástand svalanna og bera gögn málsins ekki annað með sér en að stærð og lögun svalanna haldi sér þrátt fyrir að breyting verði á því efni sem notað verður á framhliðar þeirra. Nefndin telur þannig að gögn málsins beri ekki með sér að hér sé um að ræða slíkar breytingar sem útheimti samþykki allra líkt og krafa álitsbeiðanda í lið I gerir ráð fyrir. Er henni því hafnað.

Vegna kröfu álitsbeiðanda í lið II þá er sú sérstaka staða uppi í þessu máli að fyrir liggja niðurstöður í tveimur dómsmálum sem, a.m.k. á yfirborðinu, virðast stangast á. Annars vegar er um að ræða dóm Hæstaréttar í máli nr. 101/2010 þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að „Hraunbær 178, húsfélag“ væri „einn stigagangur í þriggja hæða steinsteyptu fjöleignarhúsi með 13 matshlutum“, þ.m.t. Rofabæ 43, 45 og 47, í samræmi við orðalag í framlagðri eignaskipta­yfirlýsingu fyrir Hraunbæ 178. Við mat á fordæmisgildi þeirrar úrlausnar verður að líta til þess að niðurstaða Hæstaréttar virðist eingöngu byggð á orðalagi í umræddri eignaskiptayfirlýsingu án þess að heildarmat hafi farið fram á þeim mörgu þáttum sem skipt geta máli við mat á því hvort margar húseiningar eða stigagangar myndi eitt hús í skilningi 3. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá voru eigendur í Rofabæ 43-47 ekki aðilar að dómsmálinu og er niðurstaða Hæstaréttar því ekki bindandi fyrir þá um úrslit sakarefnisins, sbr. 1. mgr. 116. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála.

Hins vegar liggur fyrir niðurstaða Landsréttar í máli  nr. 435/2019 um að Rofabær 43-47 teljist sjálfstætt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, en Hæstiréttur hafnaði beiðni álitsbeiðanda um áfrýjunarleyfi, sbr. ákvörðun réttarins 26. janúar 2021 nr. 2020-301, auk þess sem endurupptöku málsins var synjað með úrskurði Endurupptökudóms í máli nr. 6/2023. Úrlausnir Landsréttar og héraðsdóms, sem staðfestur var að mestu með skírskotun til forsendna hans, byggja á ítarlegu heildarmati á aðstæðum, auk þess sem vísað er í eignaskiptasamning um Rofabæ 43, 45 og 47, sem var innfærður til þinglýsingar 28. nóvember 1995. Samkvæmt honum er um að ræða þriggja hæða fjölbýlishús með þremur stigagöngum og tekið fram að það myndi blokk sem sé svo með öðrum blokkum á sömu lóð. Umrædd eignaskiptayfirlýsing hefur því ekki að geyma sambærilega setningu og eignaskiptayfirlýsing vegna Hraunbæjar 178, sem réði úrslitum í máli nr. 101/2010.

Á hinn bóginn er til þess að líta að til er eignaskiptayfirlýsing fyrir Rofabæ 45, sem innfærð var til þinglýsingar 20. desember 2000, sem hefur að geyma setningu um að Rofabær 45 sé aðeins einn stigagangur í fjöleignarhúsi með 13 matshlutum. Þá er sambærilegt ákvæði að finna í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Rofabæ 47, sem ekki var þinglýst en árituð virðist af byggingarfulltrúa. Hvorug þessara eignaskiptayfirlýsingu var lögð fram í málinu sem lyktaði með dómi Landsréttar og komu þær því ekki þar til skoðunar.

Eignaskiptayfirlýsingin fyrir Rofabæ 47 hefur ekki öðlast gildi, þar sem hún var hvorki árituð af eigendum né henni þinglýst, sbr. 16. gr. fjöleignarhúsalaga. Varðandi eignaskiptayfirlýsingu fyrir Rofabæ 45 telur kærunefnd að hún geti ekki einhliða fellt úr gildi þann eignaskiptasamning sem gildir um Rofabæ 43-47, enda hefur hún áhrif á þær hlutfallstölur sem þar koma fram. Við þetta bætast sjónarmið um réttaröryggi, en eigendur í Rofabæ 43-47 hafa fengið landsréttardóm um að þau búi í sjálfstæðu húsi og tóku ákvörðun um meiriháttar framkvæmd í þeirri trú að sá dómur stæði. Með vísan til þessa, sem og framangreindrar niðurstöðu Landsréttar, sem er byggð á ítarlegu heildarmati á aðstæðum sem kærunefnd tekur undir, telur nefndin að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Vegna kröfu álitsbeiðanda í lið III þá liggja fyrir tvær eignaskiptayfirlýsingar vegna eignarhluta hans í Rofabæ 47. Önnur þeirra er vegna Rofabæjar 43, 45 og 47 og var innfærð til þinglýsingar 28. nóvember 1995 en hin var gerð vegna Rofabæjar 47 og er frá mars 2000 en hún hefur ekki öðlast gildi eins og áður segir. Fara ber eftir þeim þinglýstu heimildum sem gilda um eignarhluta hans en það er á ábyrgð eigenda að uppfæra þessar heimildir gefist tilefni til og verður í því tilliti að fylgja eftir ákvæði 18. gr. laga um fjöleignarhús. Er þessari kröfu álitsbeiðanda því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 5. febrúar 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson