Mál nr. 85/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 85/1998

Hugtakið hús. Ákvörðunartaka: Utanhússviðhald.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 2. nóvember 1998, beindi A, Kveldúlfsgötu 20, Borgarnesi, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið Kveldúlfsgötu 18, 20 og 22, Borgarnesi, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 9. desember 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 3. mars 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 8. mars sl. Á fundi nefndarinnar 23. apríl 1999 voru lögð fram frekari gögn frá álitsbeiðanda, ódags., en mótt. 9. apríl 1999. Á fundi nefndarinnar 19. maí sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna Kveldúlfsgötu 18, 20 og 22, Borgarnesi, sem byggð var 1973-1974. Í sambyggingunni eru 18 íbúðir. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og um fyrirhugaðar utanhússframkvæmdir.

Kærunefnd telur að skilja beri kröfu álitsbeiðanda eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að stigahúsin séu að öllu leyti sjálfstæðar einingar og því eðlilegt að um þrjú hús sé að ræða með sjálfstæðan fjárhag og sjálfstæða ákvarðanatöku um viðhald. Það eina sem tengi þau saman sé að gaflar skarast að ca. 1/3 hluta. Lagnakerfi og brunahólf séu sjálfstæð. Álitsbeiðandi telur ónauðsynlegt að klæða sambygginguna með álklæðningu og loka svölum með álhurðum og gleri. Stingi það mjög í stúf við annað sé litið á framhlið sambyggingarinnar.

Þá telur álitsbeiðandi að ekki hafi verið staðið rétt að ákvarðanatöku vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Þar sem um stórkostlegar útlitsbreytingar og dýrar framkvæmdir sé að ræða þurfi samþykki allra eigenda fyrir framkvæmdunum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að 12. nóvember 1997 hafi verið haldinn húsfundur í húsfélaginu Kveldúlfsgötu 18-22, Borgarnesi, til að ræða úrlausnir vegna lélegs ásigkomulags sameignar utanhúss. Húsið hafi verið málað í tvígang frá byggingu þess, eða síðan 1973. Þegar húsið hafi verið málað í síðara skiptið hafi það verið mjög illa gert og húsið farið að láta mjög á sjá. Í íbúðum sem liggja a.m.k. að tveimur göflum, hafði frosið í neysluvatnslögnum í þvottahúsum, vegna ónógrar einangrunar. Í einni íbúð hafi frágangi svala verið þannig háttað að parket á stofu var ónýtt þrátt fyrir kostnaðarsamar tilraunir til að stöðva lekann. Mjög miklar og djúpar steypusprungur hafi verið víða á húsinu, sérstaklega með plötuskilum og á og við svalahandrið. Ljóst hafi verið að stórra aðgerða var þörf. Á fundinum hafi verið samþykkt að fá fagaðila til að gera úttekt á sameigninni og gera tillögur um úrbætur. Ákveðið hafi verið að halda annan fund að lokinni úttekt. R, byggingaiðnfræðingur, hafi verið fenginn til að gera úttekt og kostnaðaráætlun. Á fundi þann 30. mars 1998 hafi verið farið yfir þau gögn sem aflað hafði verið. Eins og fram komi í úttekt og viðgerðaráætlun R, frá í mars 1998, séu steyptir fletir hússins almennt í slæmu ástandi. Töluvert sé um sprungur í veggjum einkum á plötuskilum og milli glugga, auk þess sem töluvert sé um netsprungna fleti af völdum frostskemmda. Svalagólf séu víða orðin lek, en það séu augljós merki þess að steypan sé orðin mjög frostskemmd og farin að missa verulega styrk sem burðarvirki. Svalahandrið séu flest ef ekki öll orðin mjög sprungin og frostskemmd. Vatnsleki hafi verið í flestum íbúðum, út frá gluggum á austur- og vesturhlið, með svalagólfum og inn um gafl. Lagði R fram 3 tillögur til úrbóta. Í fyrsta lagi múrviðgerðir og málning á húsinu öllu. Sé þar einungis um lágmarksviðgerðir að ræða sem nauðsynlegar séu til að koma húsinu í þokkalegt horf. Vegna þess hversu slæmt ytra byrði hússins sé orðið megi reikna með að fara þurfi í svipaðar viðhaldsframkvæmdir að nýju að liðnum u.þ.b. 5-8 árum. Í öðru lagi að einangra og klæða alla útveggi og brjóta og endursteypa svalagólf og svalahandrið. Í þriðja lagi að einangra og klæða útveggi og setja svalaskýli á allar svalir. Þriðja tillagan sé tæknilega talin sú besta í þessu tilviki. Á fundinum hafi verið ákveðið að leita til R með útboðsgögn. Á fundi 6. apríl 1998 hafi verið samþykkt að ganga til samninga við hann um hönnun og útboðsgögn. Á húsfundi þann 14. júní 1998, hafi verið ritað undir lista, dags. 9. júní, þar sem eigendur samþykktu m.a. að klæða allt húsið með álklæðningu og að loka öllum svölum með rennihurðum, nema í íbúðum á jarðhæð nr. 22. Maki álitsbeiðanda hafi ritað undir þennan lista. Á húsfundi 24. september 1998, hafi tilboð verið kynnt og framkvæmdanefnd falið að sjá um framhald málsins. Fundir hafi verið haldnir á ný 22. október 1998 og 23. nóvember 1998, þar sem upp hafi verið kominn umræddur ágreiningur aðila vegna fyrirhugaðra framkvæmda. Á fundi 25. febrúar 1999, hafi stjórn húsfélagsins lagt til að farið yrði út í viðhaldsframkvæmdir við húsið, þ.e. einangrun og álklæðningu, uppbyggingu þaka yfir efstu svalir, uppsetningu svalaskýla, yfirferð og lagfæringu á brunavörnum innandyra, gluggaviðgerðir, þakviðgerðir, múrviðgerðir og málningu á steyptum flötum, trévirki og þaki o.fl. sbr. útboðs- og verklýsingu Ráðgjafaþjónustu R. Tillagan hafi verið samþykkt með auknum meirihluta, þ.e. meðmæltir voru eigendur 12 eignarhluta og á móti eigendum 4 eignarhlutar.

Gagnaðili telur Kveldúlfsgötu 18, 20 og 22 eitt fjöleignarhús. Stigahús nr. 18 og 20 hafi verið byggð árið 1973, en stigahús nr. 22 árið 1974. Öll stigahúsin séu byggð af sama aðila. Lóðin sé sameiginleg. Stigahúsin séu stölluð og burðarþols- og lagnalega séð sjálfstæðar einingar. Fráveitulagnir í lóð séu sameiginlegar. Viðhald utanhúss hafi verið sameiginlegt nema þakviðgerðir. Húsið sé hannað sem ein heild. Máli sínu til stuðnings bendir gagnaðili á að samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé meginreglan sú að sambyggingar, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúta ákvæðum þeirra varðandi ytra byrði. Undantekningar frá meginreglunni verði að túlka þröngt í samræmi við almennar lögskýringarreglur og koma helst til greina þegar sambygging sé ekki hönnuð sem heild, einkum með tilliti til ytra forms og útlits og/eða önnur veigamikil frávik styðji slíka niðurstöðu. Slíkt eigi ekki við í þessu tilviki.

Þá telur gagnaðili að ákvörðun húsfundar þann 25. febrúar sl. sé lögmæt og að álitsbeiðandi sé bundinn af þeirri ákvörðun. Máli sínu til stuðnings bendir gagnaðili á að samkvæmt D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994, sé meginreglan sú að til ákvarðana um sameiginleg málefni þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á lögmætum boðuðum húsfundi. Þannig heyri það til undantekninga að aukinn meirihluti eða allir eigendur þurfi að samþykkja ákvörðun. Það leiði af viðteknum lögskýringarreglum og sjónarmiðum að túlka beri undantekningar þröngt og jafnan séu líkur á því að til ákvarðana nægi samþykki einfalds meirihluta. Við túlkun reglna um ákvarðanatökur í fjöleignarhúsum verði að líta til valdsviðs húsfélags. Samkvæmt lögum nr. 26/1994 hafi húsfélag mjög víðtækt vald til að binda eigendur, þótt þeir hafi greitt atkvæði á móti viðkomandi ákvörðun, falli hún á annað borð innan valdsviðs þess. Sé meginreglan sú að til ákvarðana húsfélags nægi einfaldur meirihluti eigenda miðaða við eignarhlutföll á löglegum húsfundi. Sem mótvægi við þetta víðtæka vald sé valdsvið húsfélags á hinn bóginn tiltölulega þröngt og nái það fyrst og fremst til ákvarðana og ráðstafana sem séu nauðsynlegar, venjulegar og eðlilegar til forsvaranlegs viðhalds og reksturs eignarinnar, þ.e. til að viðhalda henni í óbreyttu ástandi. Minnihlutinn geti ekki sett sig á móti slíkum ráðstöfunum jafnvel þótt þær séu mjög kostnaðarsamar. Að öðrum kosti væri hætt við að húsfélag yrði óstarfhæft og gæti ekki gegnt hlutverki sínu. En vald húsfélags nái þó ívið lengra en til að viðhalda eigninni í óbreyttu ástandi, því húsfélag hafi einnig innan vissra marka vald til að taka ákvarðanir um breytingar, endurbætur og nýjungar, þ.e. að ráðast í framkvæmdir, á allra kostnað, sem ekki geta talist nauðsynlegar eða venjulegar. Í 9. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 segir að til ákvarðana um endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Í 3. tl. B-liðar 41. gr. s.l. segir að til ákvarðana um byggingu og endurbætur sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr. þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Mörkin milli þess sem sé nauðsynlegt og venjulegt og endurbóta séu ekki alltaf glögg og sé háð mati hverju sinni. Húsfélag hafi talsvert valfrelsi og nokkuð svigrúm til að velja á milli mismunandi kosta, lausna eða leiða, sem til greina koma.

Gagnaðili bendir á að krefjast verði aukins meirihluta, þ.e. 2/3 hluta bæði miðað við fjölda og eignarhluta, til að taka ákvarðanir um meiriháttar nýjungar og endurbætur. Um mörkin hér á milli og við matið þar á verði einkum að horfa til kostnaðarins, sem svo aftur verði að skoða í samhengi við útlit hússins, almennt ástand og gæðastig þess. Þá bendir gagnaðili á að ákvæði 102.1. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, beri að túlka með hliðsjón af 41. gr. laga nr. 26/1994 og skuli umsókn um byggingarleyfi fylgja samþykki eigenda í samræmi við þá lagagrein. Gagnaðili telur að um nauðsynlegar framkvæmdir sé að ræða og að mati fagmanns, sem húsfundur hafi samþykkt sem ráðgjafa, séu þær hagkvæmasti kosturinn þegar á heildina sé litið. Þyrfti samþykki allra fyrir umræddri framkvæmd væru hagsmunir heildarinnar fyrir borð bornir, þar sem einn eigandi gæti komið í veg fyrir að hagkvæmasta viðgerð hússins yrði valin. Þá gætu húsfélög ekki gegnt hlutverki sínu og tilgangi sem fyrst og fremst sé að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameigna, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.

Með vísan til framangreinds um að túlka beri undantekningar þröngt og þar sem um hagkvæmar, eðlilegar og nauðsynlegar framkvæmdir á húsinu sé að ræða telur gagnaðili að einfaldur meirihluti eigenda geti tekið ákvarðanir, eða í öllu falli nægi samþykki 2/3 hluta eigenda miðað við fjölda og eignarhluta.

III. Forsendur kærunefndar.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu, sbr. dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: "Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: "Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis, þ.e. ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Sambyggingin Kveldúlfsgata 18, 20 og 22 er hönnuð sem ein heild og útlit samræmt. Kveldúlfsgata 18 og 20 var byggð árið 1973 en Kveldúlfsgata 22 árið 1974. Sambyggingin er reist á einni lóð. Stigahúsin eru stölluð og því burðarþols- og lagnalega séð sjálfstæðar einingar. Fráveitulagnir í lóð eru sameiginlegar.

Það er álit kærunefndar að sambyggingin Kveldúlfsgata 18-22, Borgarnesi, teljist eitt hús í merking laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt ytra byrði húss, þ.á.m. útveggir og gaflar, vera sameign, sbr. 6. gr. Fjölbýlishúsið Kveldúlfsgata 18-22 telst eitt hús í skilningi laganna. Allir íbúðareigendur í Kveldúlfsgötu 18-22 eiga því rétt á að taka þátt í ákvarðanatöku varðandi klæðningu hússins og lokun á svölum, sbr. 1.-2. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Svo sem rakið hefur verið hér að framan var haldinn húsfundur þann 12. nóvember 1997 um lélegt ytra ástand hússins og úrbætur í því sambandi. Fenginn var byggingaiðnfræðingur til að gera úttekt og kostnaðaráætlun um verkið og var skýrsla hans kynnt á húsfundi 30. mars 1998. Í skýrslunni kom fram að þrjár leiðir töldust færar og fólst ein þeirra í því að einangra og klæða útveggi jafnframt því að setja svalaskýli á allar svalir. Sú tillaga var talin tæknilega best í því tilviki sem hér um ræðir og þegar til lengri tíma væri litið. Ítrekað voru haldnir húsfundir um málið og atkvæði greidd um framkvæmdina. Á húsfundi 24. september 1998 samþykkti meirihlutinn framkvæmdina. Þrír voru á móti. Húsfundur var haldinn að nýju 22. október 1998 og var þá kosið um allar þrjár tillögurnar. Tillaga um að klæða húsið og hafa svalaskýli var samþykkt með 10 atkvæðum gegn 4. Tillaga um að klæða húsið og klæða inn í svalir hlaut sömuleiðis samþykki 10 en 4 voru á móti. Tillaga þess efnis að mála og gera við sprungur hlaut 4 atkvæði gegn 10.

Það er álit kærunefndar að klæðning geti verið réttmæt og eðlileg ráðstöfun, sem meirihluti eigenda geti tekið ákvörðun um, enda liggi fyrir fullnægjandi upplýsingar um að sú ráðstöfun sé hentug þegar tekið er tillit til annarra sambærilegra valkosta, bæði er varðar kostnað og endingu.

Með hliðsjón af ástandi hússins, eins og því er lýst í áliti R, telur kærunefnd að klæðning þess alls gangi ekki lengra en nauðsynlegt er enda mat hans að ráðast þurfi í svipaðar viðhaldsframkvæmdir að nýju innan fárra ára yrði aðeins ráðist í lágmarksviðgerð. Má því segja að klæðning hússins sé hagkvæmasti kosturinn þegar til lengri tíma er litið. Slíka ákvörðun geta 2/3 hluti eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta tekið, sbr. 9. tl. 41. gr. laga nr. 26/1994.

Tillaga þess efnis að auk þess að einangra og klæða útveggi þá skuli setja svalaskýli á svalir felur í sér verulega breytingu á útliti hússins frá því sem ráð var fyrir gert í upphafi samkvæmt samþykktum teikningum. Þá felur hún einnig í sér breytingu á hagnýtingu séreignar og raskar hlutfallstölum einstakra eignarhluta. Kærunefnd telur því, með vísan til 1. mgr. 26. gr., 1. mgr. 27. gr. og 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 að samþykki allra þurfi til að samþykka að setja svalaskýli á svalir.

Fundargerðir liggja ekki fyrir en af endurriti gagnaðila af húsfundum sem liggja frammi í málinu þá verður ekki ráðið hverjir hafi mætt fyrir hvaða eignarhluta.

Með vísan til 2. mgr. 42. gr. laga nr. 26/1994 þá verður a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið virðist tillaga nr. 2, þess efnis að klæða húsið og klæða inn í svalir hafa fengið stuðning tilskilins meirihluta þannig að hún teljist samþykkt.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að Kveldúlfsgata 18-22, Borgarnesi, telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Það er álit kærunefndar að nægur meirihluti eigenda í húsinu hafi tekið lögmæta ákvörðun um klæðningu hússins, hins vegar þarf samþykki allra eigenda til lokunar svala.

Reykjavík, 4. júní 1999.

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Sérálit Guðmundar G. Þórarinssonar.

Undirritaður er í höfuðdráttum sammála því sem fram kemur í áliti meirihluta nefndarinnar um málsmeðferð, helstu málsatvik, ágreiningsefni og almennar forsendur.

Sambyggingin Kveldúlfsgata 18, 20 og 22 Borgarnesi eru þrjár sjálfstæðar einingar þar sem gaflar þeirra snertast á ca. 1/3 hluta. Sambyggingin er á einni lóð og hönnuð af sama hönnuði og myndar útlitslega samræmda heild. Burðarvirki eininganna eru sjálfstæð og algerlega aðskilin. Lagnir innan húss eru sjálfstæð kerfi fyrir hverja einingu fyrir sig. Einingarnar eru reistar af sama byggingaraðila. Þök og þakburðarvirki eru sjálfstæð fyrir hverja einingu fyrir sig.

Til skoðunar hlýtur þá að koma hvort það að gaflar snertast að einhverju leyti breyti svo miklu frá þeim möguleika að einingarnar væru reistar algerlega aðskildar sem sjálfstæð hús, að það réttlæti að sambyggingin verði talin eitt hús. Hluti gafla eininganna er ekki útveggur í þeim hefðbundna skilningi að þeir þurfi frágang og viðhald sem slíkir. Engin eininganna hefur þó af þessu fyrirkomulagi hag umfram hina.

Það er því álit undirritaðs að sambyggingin Kveldúlfsgata 18, 20 og 22 teljist þrjú hús sem snertast af skipulagsástæðum. Þrátt fyrir þessa niðurstöðu og með vísan til 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 telur undirritaður að ákvörðun um ytra viðhald hússanna þriggja sé sameiginleg og er ég samþykkur forsendum og niðurstöðu meirihluta nefndarinnar um nauðsynlegan meirihluta til ákvörðunartöku.

Guðmundur G. Þórarinsson