Mál nr. 5/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 5/1999

Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 28. janúar 1999, beindi A, hdl., f.h. B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 5.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 3. febrúar 1999. Samþykkt var að gefa húsfélaginu X nr. 5 kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í bréfi húsfélagsins, dags. 4. mars 1999, kemur fram að allir eigendur séreignarhluta í X nr. 5, suðurálmu, óski eftir að húsfélagið hafi ekki afskipti af málinu og krefjast gagnaðildar. Greinargerð gagnaðila, þ.e. C, D, E og F, dags. 5. mars 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 8. mars 1999. Á fundi nefndarinnar 23. apríl 1999 voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. mars 1999 og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. mars 1999. Á fundi nefndarinnar 28. maí sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5. Samkvæmt eignaskiptasamningi skiptist X nr. 5 í þrjá matshluta, þ.e. 01, 02 og 03. Álitsbeiðandi er eigandi 20,92% í matshluta 03, þ.e. suðurálmu hússins, en gagnaðilar eru eigendur 79,08%. Ágreiningur varðar tímamerkingar á bílastæðum við suðurhlið hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram lóð hússins sé í óskiptri sameign allra eigenda hússins og bílastæði á lóðinni séu sameiginleg og óskipt. Á húsfundi eigenda fasteigna í suðurálmu hússins þann 8. febrúar 1994 hafi verið borin upp tillaga um að "merkja nokkur bílastæði við suðurhlið hússins til skammtímanota, 15 mín. eða 30 mín.". Ástæðan hafi aðallega verið nálægð við R og tilgangurinn að tryggja eigendum og leigjendum hússins afnot af bílastæðum við húsið. Álitsbeiðandi mætti á fundinn og samþykkti tillöguna enda hafi henni verið ætlað að stuðla að og tryggja að bílastæði væru til staðar fyrir eigendur og afnotahafa. Fundargerð húsfundar hafi ekki verið lesin og borin undir samþykki fundarmanna og sé óundirrituð. Álitsbeiðandi telur fundargerðina ekki gefa skýra né rétta mynd af þeim umræðum sem fram fóru á fundinum. Í framkvæmd hafi öll bílastæðin við suðurhlið hússins verið merkt til skammtímanota í 15 og 60 mínútur. Álitsbeiðandi hafi mótmælt merkingunum og krafist þess að þær yrðu fjarlægðar allt frá því að þær voru settar upp. Álitsbeiðandi hafi ekki gefið samþykki sitt fyrir því að eigendum og afnotahöfum hússins yrðu settar svo stórkostlegar takmarkanir á afnotum sameignarinnar. Ekki hafi verið orðið við tilmælum álitsbeiðanda um að fjarlægja tímamerkingar, þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir þar um. Álitsbeiðandi hafi orðið fyrir verulegum óþægindum vegna tímamerkinganna og gerðar hafi verið athugasemdir við afnot hans af bílastæðunum. Hluti fasteignar hans sé leigður út og hafa leigjendur einnig orðið fyrir verulegum óþægindum. Húsaleigusamningi hafi verið sagt upp af þessari ástæðu. Ljóst sé því að tímamerkingarnar takmarki mjög afnot álitsbeiðanda af sameigninni og rýri verðmæti eignar hans. Álitsbeiðandi telur þessar framkvæmdir verulegar og alfarið óheimilar án samþykkis allra húseigenda, sbr. 19. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Um hagnýtingu sameignar sé vísað til 34., 35. og 36. gr. laga nr. 26/1994. Þá áskilur álitsbeiðandi sér rétt til að krefja gagnaðila um lögfræðikostnað vegna málsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram samkvæmt eignarskiptasamningi sé X nr. 5 skipt niður í þrjá matshluta. Lóðin sé óskipt, en samkomulag sé milli eigenda um að hver matshluti sjái um, skipuleggi og reki bílastæði fyrir sinni framhlið, þ.e. matshluti 01 bílastæði við norðurhlið og undir stafni, matshluti 02 bílastæði við vesturhlið og matshluti 03 við suðurhlið og undir stafni. Ákvörðun um tímamerkingar með suðurhlið (matshluti 03) hafi verið samþykkt af álitsbeiðanda svo og öðrum fundarmönnum á löglegum húsfundi 8. febrúar 1994. Ákvörðunin hafi verið færð til bókar af þáverandi umsjónarmanni sameignar. Ákvörðunin hafi einkum verið tekin í þeim tilgangi að þjóna betur viðskiptavinum fyrirtækja í suðurálmu hússins því húseignin sé staðsett í skrifstofu- og verslunarhverfi (atvinnulóð) þar sem mikið annríki sé og hörgull á bílastæðum á opnunartíma fyrirtækja. Vandinn sé ekki einungis við X nr. 5, heldur í öllum X. Í útfærslu sem þáverandi framkvæmdastjóra C og framkvæmdastjóra D hafi verið falið að framkvæma hafi 30 mín. merkingum verið breytt í 60 mín., í ljósi þess að meðferðir hjá C taki flestar 50-60 mín. Breytingin sé að mati gagnaðila nær því fyrirkomulagi sem álitsbeiðandi vilji, enda hafi hann aldrei mótmælt henni.

Gagnaðilar benda á að 8 bílastæði hafi verið merkt 60 mín. og 4 bílastæði 15 mín., alls 12 stæði. Langtímastæði (merkt X nr. 5) við austurenda matshluta 03 séu 8, niður með lóðarmörkum og í porti séu u.þ.b. 20 ómerkt bílastæði. Tímamerkt bílastæði séu því 12 á móti u.þ.b. 28 ómerktum. Ákvörðunin hafi því ekki verið tekin í þeim tilgangi að takmarka afnot einstakra eigenda séreignarhlutanna eða viðskiptavina þeirra, heldur hafi verið ákvarðað ákveðið skipulag í ljósi þeirrar atvinnustarfsemi sem í húsinu sé. Ákvörðunin sé í samræmi við þau lög sem í gildu voru um fjölbýlishús þegar ákvörðunin var tekin, sbr. 10. gr. laga nr. 59/1976.

Gagnaðilar telja hugsanlegt að álitsbeiðandi hafi skipt um skoðun varðandi merkingu bílastæðanna nokkru eftir að hann breytti nýtingu húsnæðis síns á 4. hæð, frá útleigu á skrifstofuherbergjum í gistiheimili, en sú breyting hafi verið samþykkt af gagnaðilum út frá óbreyttum forsendum, þ.e. að tímamerkingar yrðu virtar.

Gagnaðilar telja að verði tímamerkingar teknar niður við suðurhlið hússins muni íbúum gistiheimilis álitsbeiðanda verða fenginn aukinn og sérstakur réttur til afnota af sameiginlegum bílastæðum á kostnað viðskiptavina fyrirtækja og verslana, sem þangað eigi aðeins leið á opnunartíma verslana og skrifstofa, þar sem hinir fyrri geti þá tekið upp bílastæði sólarhringum saman við suðurhlið hússins. Auk þess ójafnræðis sem slíkt leiddi af sér þá tíðkist það og telst liður í sjálfsagðri þjónustu við viðskiptavini að sjá til þess að starfsfólk fyrirtækja og aðrir taki ekki upp bílastæði næst fyrirtækjum til lengri tíma, heldur haldi þeim lausum fyrir viðskiptavini. Gagnaðilar ítreka að húsið sé ekki í íbúðarhverfi, heldur í skipulögðu atvinnuhúsahverfi þar sem eðlilegra væri að þjónustufyrirtæki ættu aukinn rétt, ef ekki kæmu til skýlaus ákvæði 35. gr. laga nr. 26/1994.

III. Forsendur

Samkvæmt 34. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hefur séreignareigandi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar sameignar og takmarkast sá réttur eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda. Allir eigendur hafa jafnan hagnýtingarrétt óháð hlutfallstölum.

Í endurriti af fundargerð aðalfundar sameigenda X nr. 5, suðurálmu, sem haldinn var 8. febrúar 1994 kemur fram að allir hafi sótt fundinn nema fulltrúar tveggja eignarhluta. Meðal tillagna sem bornar voru upp á fundinum og samþykktar voru án mótatkvæða var að: "Merkja nokkur bílastæði til skammtímanota, 15 mín. eða 30. mín. G og H sjái um útfærslu og framkvæmd."

Samkvæmt 19. gr. laga nr. 26/1994 verður sameign fjöleignarhúss ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Þó er heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir. Að mati kærunefndar er ljóst að sú meginregla sem fram kemur í þessari grein á aðeins við í því tilviki þegar sameign eða hluti hennar er ráðstafað til annars aðila við sölu eða leigu. Krafa álitsbeiðanda verður því ekki á henni reist svo sem hann gerir. Óumdeilt er að álitsbeiðandi samþykkti á áðurnefndum húsfundi sameigenda X nr. 5 það fyrirkomulag á notkun sameiginlegra bílastæða hússins að merkja nokkur þeirra til skammtímanotkunar og ekki verður af gögnum málsins ráðið að sú tilhögun hafi sætt andmælum annarra eigenda hússins. Samþykkt var að fela tveimur aðilum nánari framkvæmd samþykktarinnar. Í útfærslu þeirra G og H var 30 mín. merkingum breytt í 60 mín. og voru átta bílastæði merkt þannig. Fjögur bílastæði voru merkt 15 mín. Langtímastæði (merkt X nr. 5) við austurenda matshluta 00-03 eru 8, niður með lóðarmörkum og í porti eru ómerkt stæði u.þ.b. 20 eftir því sem greinir í greinargerð gagnaðila. Telja verður að útfærsla þessi hafi rúmast innan samþykktarinnar enda er breyting á tímalengd ekki mótmælt að því er séð verður.

Með bréfi, dags. 5. mars 1998, óskaði álitsbeiðandi bókunar á húsfundi ítrekun um að hann virði ekki fyrir sitt leyti tímatakmarkanir á bílastæðum, en muni áfram sem hingað til sýna öðrum húseigendum fyllstu tillitsemi. Ekki verður af gögnum málsins ráðið að álitsbeiðandi hafi mótmælt samþykkt húsfundarins fyrr. Þar sem álitsbeiðandi hefur sýnt stórfellt tómlæti í málinu komast ekki nú að mótmæli hans við lögmæti samþykktarinnar. Er hann því af samþykktinni bundinn. Kærunefnd vekur athygli á því að samkvæmt gildandi lögum um fjöleignarhús væri rétt að umrædd samþykkt yrði tekin upp sem sjálfstæð húsregla sbr. 6. tl. 3. mgr. 74.gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé ekki skylt að fjarlægja tímamerkingar sem settar hafa verið upp við bílastæði við suðurhlið hússins.

Reykjavík, 4. júní 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson