Mál nr. 20/2015
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 20/2015
Frárennslislögn: Stíflulosun. Kostnaðarþátttaka.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótt. 5. júní 2015, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, mótt. 18. júní 2015, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. ágúst 2015.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsin C og D, en húsin eiga sameiginlegar frárennslislagnir og lóð. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að greiða hlutdeild í kostnaði sem þegar hefur fallið til vegna stíflulosunar og myndunar á sameiginlegri lögn aðila auk kostnaðar vegna fyrirhugaðra framkvæmda við lögnina.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
I. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði sem þegar hefur fallið til vegna stíflulosunar og myndunar á sameiginlegri lögn í nóvember 2013
II. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna fyrirhugaðra framkvæmda við sömu lögn.
III. Að kærunefnd veiti leiðbeiningar um fyrirkomulag húsfundar.
Í álitsbeiðni kemur fram að tíðar stíflur hafi verið í frárennslislögn frá húsi nr. 16 og flætt hafi upp úr niðurfalli. Þar sem íbúar hússins hafi talið að stíflan væri bundin við leiðslur sem eingöngu tilheyrðu húsinu hafi þeir greitt kostnað við stíflulosun. Eftir að komið hafi í ljós að lögnin sem hafi stíflað sé sameiginleg hafi verið reynt að innheimta hluta áfallins kostnaðar frá gagnaðila. Viðbrögð hans hafi verið þau að hann telji að honum beri ekki að greiða kostnaðinn.
Álitsbeiðandi byggir á því að skv. 37. gr. laga um fjöleignarhús sé heimilt að framkvæma nauðsynlegar viðgerðir sem þoli ekki bið án þess að bera þær undir almennan fund. Álitsbeiðandi telur að losun stíflu úr frárennslislögn sé eitt af því sem þoli ekki bið enda hafi flætt upp úr niðurföllum vegna þess í húsi nr. 16. Þess vegna hafi verið rétt að fara í framkvæmdirnar án tafa.
Fram kemur að þegar stíflulosunin hafi átt sér stað hafi ekki verið ljóst að um sameiginlega lögn hafi verið að ræða. Nauðsynlegt hafi verið að kanna það áður en eigendur húss nr. 18 yrðu krafðir um greiðslu kostnaðar. Eingöngu sé þess krafist að gagnaðili greiði kostnað vegna síðustu stíflulosunar og þeirra sem kunna að verða nauðsynlegar á meðan gagnaðili tefji málið ásamt greiðslu kostnaðar við undirbúning málsins.
Álitsbeiðandi telur einnig að skv. 2. og 3. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús sé heimilt að afla sönnunargagna um að tjón sé sameiginlegt á kostnað heildarinnar. Myndun lagnarinnar hafi upplýst að svo væri. Ekki hafi verið farið í neinar framkvæmdir umfram það sem nauðsynlegt hafi verið þó enn sé hætta á ferðum vegna trjágreina í lögninni. Trjágreinar í lögn séu eins og tifandi tímasprengja. Öðru hverju þurfi að losa stíflur sem þær valdi þar til ræturnar fylli algjörlega lögnina. Álitsbeiðandi telur því ekki nokkurn vafa leika á því að nauðsynlegt sé að laga lögnina og losa hana við ræturnar. Einnig telur álitsbeiðandi ekki nokkrum vafa undirorpið að um sameiginlega frárennslislögn sé að ræða. Brýn nauðsyn sé að laga lögnina og öllum eigendum í húsum nr. 16 og 18 sé skylt að deila kostnaði við það, þ.m.t. undirbúningskostnaði.
Að lokum segir að gagnaðilar hafi krafist þess að framkvæmdir verði ákveðnar og skipulagðar á húsfundi með aðstoð Húseigendafélagsins. Álitsbeiðandi vísar til gjaldskrár Húseigendafélagsins og segir að ljóst sé að samkvæmt henni myndi stærsti kostnaðarliður vegna framkvæmdanna vera vegna fundarhalda. Álitsbeiðandi óskar ýmissa leiðbeininga og beinir ýmsum fyrirspurnum til kærunefndar vegna þessa.
Í greinargerð gagnaðila er vísað til þess sem segir í bréfi Húseigendafélagsins sem ritað var fyrir hönd gagnaðila til álitsbeiðanda. Í bréfinu segir að samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skuli ákvarðanir um sameiginlegar framkvæmdir teknar á húsfundi. Eigendum sé því óheimilt að ráðast í framkvæmdir sem snerti sameign hússins án samþykkis húsfundar. Sé tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd, og eigandi ekki hafður með í ráðum, beri honum ekki að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar. Af þeirri ástæðu sé kröfu álitsbeiðanda, um þátttöku við kostnað sem þegar hafi fallið til, hafnað.
Um kröfur álitsbeiðanda, um að gagnaðili taki þátt í kostnaði vegna framkvæmda sem eigi eftir að ráðast í vegna umræddrar lagnar, sé vísað til 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús en þar komi fram að allar sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Þá segir að sé óskað aðkomu gagnaðila vegna fyrirhugaðra framkvæmda/viðgerða sé álitsbeiðanda bent á að boða með löglegum hætti til húsfundar svo hægt sé að taka ákvörðun um framhaldið, en í 60. gr. sömu laga megi finna reglur um boðun slíkra funda.
III. Forsendur
Álitsbeiðandi gerir kröfu um að nefndarmaður sem tilnefndur er af Húseigendafélaginu víki sæti við úrlausn málsins vegna aðkomu félagsins að málinu á fyrri stigum þess. Í 3. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, eru talin upp í sex töluliðum tilvik sem valdið geta vanhæfi nefndarmanns. Samkvæmt 1. tölul. er nefndarmaður vanhæfur til meðferðar máls sé hann aðili máls, fyrirsvarmaður eða umboðsmaður aðila. Samkvæmt 2. tölul. er nefndarmaður vanhæfur sé hann eða hafi verið maki aðila, skyldur eða mægður aðila í beinan legg eða öðrum lið til hliðar eða tengdur aðila með sama hætti vegna ættleiðingar. Samkvæmt 3. tölul. er nefndarmaður vanhæfur tengist hann fyrirsvarsmanni eða umboðsmanni aðila með sama hætti og segir í 2. tölul. Þá er nefndarmaður vanhæfur hafi hann áður tekið þátt í meðferð málsins á lægra stjórnsýslustigi samkvæmt 4. tölul. Loks er nefndarmaður vanhæfur hafi hann sjálfur sérstakra og verulegra hagsmuna að gæta, venslamenn hans eða sjálfseignarstofnun eða fyrirtæki í einkaeigu sem hann sé í fyrirsvari fyrir, næstu yfirmenn hans hjá hlutaðeigandi stjórnvaldi, sbr. 5. tölul. eða ef að öðru leyti eru fyrir hendi þær aðstæður sem séu fallnar til þess að draga óhlutdrægni hans í efa með réttu, sbr. 6. tölul. Ekki er unnt að fallast á að það eitt að nefndarmaður sé tilnefndur af Húseigendafélaginu leiði til þess að viðkomandi sé vanhæfur til meðferðar máls þrátt fyrir aðkomu félagsins að málinu á fyrri stigum þess. Kröfu álitsbeiðanda um að nefndarmaður sem tilnefndur er af Húseigendafélaginu víki sæti er því hafnað.
Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt til að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum sem varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá. Þá hafa einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. gr. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær.
Ágreiningur málsins snýst um hvort gagnaðila beri að greiða hlutdeild í kostnaði sem féll til vegna stíflulosunar í frárennslislögn þann 10. nóvember 2013 auk kostnaðar vegna myndunar lagnarinnar en um hvorugt var tekin ákvörðun á húsfundi. Óumdeilt er að lögnin er sameign aðila.
Samkvæmt 37. gr. laga um fjöleignarhús er eiganda heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, ef því er að skipta. Skal hann, svo sem frekast er kostur, gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst þá kostnaðurinn sameiginlegur.
Álitsbeiðandi greinir frá því að fram að þeim tíma sem lögnin var mynduð hafi ekki legið ljóst fyrir að um sameiginlega lögn væri að ræða. Álitsbeiðandi segir að nauðsynlegt hafi verið að mynda lögnina í þeim tilgangi að komast að því hvort hún væri sameiginleg. Í gögnum málsins liggja fyrir teikningar af lagnakerfi hússins sem sýna að umrædd lögn er sameiginleg húsum nr. 16 og 18. Kærunefnd fellst ekki á að myndun lagnarinnar hafi verið hluti af brýnum ráðstöfunum til að koma í veg fyrir tjón á sameign og ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun. Þá fellst kærunefnd ekki á að 38. gr. laganna eigi við um myndun lagnarinnar enda staðfesta gögn málsins ekki að aðrir eigendur hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar. Að framangreindu virtu telur kærunefnd að gagnaðila beri ekki að greiða kostnað vegna þessa.
Kemur þá til álita hvort stíflulosun þann 10. nóvember 2013 falli undir nefnda 37. gr. laganna. Álitsbeiðandi segir að brýnt hafi verið að losa stífluna þar sem flætt hafi upp úr niðurföllum í íbúðum húss nr. 16. Að mati kærunefndar verður almennt að teljast brýnt að losa um stíflur í lögnum sem eru þess valdandi að upp úr niðurföllum flæðir og að slíkar ráðstafanir þoli ekki bið. Fellst kærunefnd því á með álitsbeiðanda að stíflulosunin falli undir 37. gr. laganna og kostnaður vegna hennar sé sameiginlegur með aðilum enda verður ekki séð að ráðstöfunin hafi verið umfangsmeiri eða kostnaðarsamari en nauðsyn krafði.
Álitsbeiðandi óskar einnig viðurkenningar á því að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna fyrirhugaðra framkvæmda við umrædda lögn. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Að þessu virtu telur kærunefnd að ákvörðun um fyrirhugaðar framkvæmdir skuli tekin á sameiginlegum húsfundi eigenda, þ.e. aðilum þessa máls. Samkvæmt 1. málsl. 2. mgr. 5. gr. reglugerðar um kærunefnd fjöleignarhúsamála, nr. 881/2001, skulu mál að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags áður en kærunefnd tekur þau til meðferðar. Þar sem ákvörðun um fyrirhugaðar framkvæmdir við lögnina hefur ekki komið til úrlausnar á sameiginlegum húsfundi eigenda telur kærunefnd að ekki séu uppfyllt skilyrði um málatilbúnað fyrir nefndinni að svo stöddu, sbr. framangreint reglugerðarákvæði. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd.
Álitsbeiðandi gerir ýmsar kröfur og óskar einnig eftir ráðleggingum kærunefndar í tengslum við boðun húsfundar og um kostnaðarþátttöku að því gefnu að þjónusta Húseigendafélagsins verði keypt við fundarhöld. Kærunefnd fær ekki ráðið af fyrirliggjandi gögnum að slík krafa hafi komið fram af hálfu gagnaðila. Hlutverk kærunefndar felst í að veita álitsgerð í tilvikum þar sem eigendur fjöleignarhúsa greinir á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, sbr. 1. mgr. 80. gr. laganna. Kærunefnd fær ekki ráðið að ágreiningur um þetta atriði sé til staðar. Þegar af þeirri ástæðu er þessum kröfum álitsbeiðanda vísað frá kærunefnd.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna stíflulosunar þann 10. nóvember 2013.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna myndunar sameiginlegrar lagnar.
Öðrum kröfum álitsbeiðanda er vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 19. ágúst 2015
Auður Björg Jónsdóttir
Karl Axelsson
Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir