Mál nr. 9/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 9/2008

Salerni: Séreign eða sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. febrúar 2008, mótt. 15. sama mánaðar, beindi Húseigendafélagið, f.h. A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð E hrl., f.h. gagnaðila, dags. 7. mars 2008, athugasemdir Húseigendafélagsins, f.h. álitsbeiðenda, dags. 26. mars 2008, og athugasemdir E hrl., f.h. gagnaðila, dags. 3. apríl 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 27. maí 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 19 (áður Y nr. 19) í R sem er á þremur hæðum. Jarðhæð er skipt til helminga og búa gagnaðilar þar fyrir ofan. Á jarðhæð er bílskúr sem tilheyrir efri hæð, þ.e. álitsbeiðendum. Ágreiningur er um hvort salerni á jarðhæð teljist til sameignar eigenda.

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að salerni á jarðhæð hússins X nr. 19 teljist til sameignar eigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt landskrá Fasteignamats ríkisins er X nr. 19 tvíbýlishús byggt 1963. Húsið er á þremur hæðum og eru íbúðir á fyrstu og annarri hæð. Samkvæmt teikningum sem samþykktar hafi verið í byggingarnefnd R 19. október 1961 skiptist jarðhæð hússins í geymslu, salerni, þvottahús, gang, stigagang, miðstöð, vinnustofu og bifreiðageymslu. Í fjöleignarhúsum sé sameign meginregla, ef svo megi að orði komast, sem þýði að jafnan séu löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þurfi ekki að sanna heldur verði sá er geri séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Lánist honum það ekki sé um sameign að ræða.

Í þinglýstum skiptasamningi sem gerður hafi verið árið 1963 milli fyrstu eigenda hússins sé húsinu lýst. Íbúð á neðri hæð teljist tilheyra herbergi við hliðina á bifreiðageymslu á jarðhæð. Þá fylgi á jarðhæð sérgeymsla við kyndiklefa og helmingur af þvottahúsi, kyndiklefa, stigahúsi og gangi á jarðhæð. Íbúð á efri hæð teljist tilheyra bifreiðageymslu á jarðhæð. Þá fylgi sérgeymsla undir stiga á jarðhæð og helmingur af þvottahúsi, kyndiklefa, stigahúsi og gangi á jarðhæð. Í skiptasamningi sé þannig ekki að finna neitt um salerni á jarðhæð sem þó sé sýnt á samþykktum teikningum hússins.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að við eigendaskipti á íbúðum hússins, þremur á íbúð neðri hæðar, 1974, 1975 og 2002, sé hvergi tilgreint að salerni/baðherbergi á jarðhæð tilheyri þeirri íbúð sérstaklega. Byggt sé á sömu lýsingu og í skiptasamningi eða látið nægja að vísa til skiptasamnings. Þá sé í fimm eignaryfirfærslum íbúðar á efri hæð, 1972, 1979, 1984, 2002 og 2007, ekki heldur getið um að salerni á jarðhæð tilheyri þeirri íbúð sérstaklega heldur vísað til hlutdeildar í sameign og skiptasamnings. Eins og rakið sé hér að framan verði hluti húss eða húsrými talinn í sameign nema ótvírætt komi fram að hann sé í séreign. Í skiptasamningi hússins sé þess ekki sérstaklega getið að salerni á jarðhæð tilheyri tiltekinni íbúð sérstaklega. Hvergi sé minnst á salernið í þinglýstum heimildum eða að það tilheyri annarri íbúðinni sérstaklega, sbr. umfjöllun í IV. kafla. Í fyrirliggjandi gögnum sé salernisins eingöngu getið á samþykktum teikningum. Þar sé það sýnt, afmarkað rými milli geymslna og þvottahúss. Sameiginlegur gangur liggi að dyrum þvottahúss, geymslna og salernis.

Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að þinglýst gögn styðji það ekki að salernið sé í séreign annarrar hvorrar íbúðarinnar, sbr. skilyrði 4. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá standi salernið afmarkað af fjórum veggjum og að sameiginlegum gangi og teljist því ekki falla innan tiltekinnar séreignar á jarðhæð. Því sé það álit álitsbeiðenda að salernið teljist í sameign eigenda, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús.

Gagnaðili hafnar kröfu álitsbeiðenda í málinu og bendir á að allt frá byggingu hússins hafi eigendur þess litið svo á að salernið væri séreign neðri hæðar og hafi þannig verið gengið um húsið í 45 ár. Mótmæla gagnaðilar því harðlega að salernið teljist til sameignar þar sem slík krafa eigi sér enga stoð.

Benda gagnaðilar á að sama ár og húsið var byggt, þ.e. 6. desember 1963, hafi fyrstu eigendur fasteignarinnar, sem byggðu fasteignina í félagi, gert með sér skiptasamning. Skiptasamningurinn hafi verið grundvallaður á þeirri forsendu að hvor eigandi um sig ætti jafnstóran hlut fasteignarinnar, þ.e. að hvor um sig ætti 50%. Í hinum þinglýsta skiptasamningi lýsi hinir upphaflegu eigendur skýrt og greinilega þeirri forsendu sinni, auk þess sem þar sé lýst með tæmandi hætti hvaða hlutar hússins teljist til sameignar. Í samningnum sé þetta gert með þeim hætti að fyrst sé því lýst að íbúð á efri hæð fylgi öðrum eigandanum, sem sé þá séreign hans, án þess að nánari lýsing á þeim séreignarhluta komi fram og síðan séu talin upp þau rými sem viðkomandi eigandi eigi til helminga með sameiganda sínum á neðri hæð. Með öðrum orðum sé rýmum í séreign hvors eigenda um sig ekki lýst sérstaklega í skiptasamningnum, en öllu rými sem vera skulu í sameign sé sérstaklega lýst og talið upp með tæmandi hætti í skiptasamningnum. Þau rými sem vera skyldu í sameign séu þvottahús, kyndiklefi, stigahús og gangur á jarðhæð. Þá séu lóðarréttindi í sameign. Framangreindir hlutar hússins, sem aðilar eigi í sameign séu tvítaldir upp í skiptasamningnum, þ.e. bæði með íbúð á efri hæð og aftur með íbúð á neðri hæð. Því hafi ekkert átt að fara á milli mála hvaða hlutar fasteignarinnar væru í sameign.

Gagnaðilar leggja áherslu á þá staðreynd að séreignarhlutum hússins sé ekki lýst sérstaklega í skiptasamningum, þ.e. þau rými sem til séreignar teljast séu ekki talin upp með sama hætti og sameignarhlutar hússins. Salerni jarðhæðar sé ekki sérstaklega tiltekið í skiptasamningnum frekar en aðrir séreignarhlutar sem gagnaðilar telja staðfesta að salernið skuli teljast til séreignar neðri hæðar.

Framangreindur skiptasamningur sé eini skiptasamningur sem til sé um fasteignina. Ef beita ætti túlkun 4. gr. laga nr. 26/1994, eins og kröfur álitsbeiðenda byggi á, myndu engir hlutir hússins geta talist til séreignar þar sem engum séreignarhlutum sé sérstaklega lýst í framangreindum skiptasamningi. Gagnaðilar telja því engin rök til að túlka að salerni jarðhæðar sé sameign með vísan til 4. gr. laganna, frekar en að túlka að til dæmis eldhús efri hæðar sameign með beitingu sama ákvæðis. Gagnaðilar telja því að við niðurstöðu í máli þessu sé ekki unnt að beita 4. gr. laganna þar sem séreignarhlutar séu taldir upp sérstaklega í skiptasamningum heldur verði að miða við almennar sönnunarreglur.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að staðreyndin sé sú að skiptasamningurinn sé saminn löngu fyrir gildistöku laga nr. 26/1994 en meðal eigenda fasteignarinnar hafi aldrei ríkt neinn vafi um það að salernið á jarðhæð teljist hluti af séreign íbúðar á efri hæð hússins. Í því sambandi benda gagnaðilar á að umrætt salerni á jarðhæð sé rétt rúmir 1,7 m² og hafi það í gegnum árin eingöngu verið notað af íbúum á jarðhæð. Íbúar efri hæðar hafi notað bifreiðageymsluna sem bílskúr allt þar til álitsbeiðendur hafi breytt henni í hljóðver. Eigendur neðri hæðar hafi útbúið litla íbúð á því svæði sem teiknuð hafi verið bifreiðageymsla og hafi salernið ávallt verið sem hluti af þeirri íbúð. Á salerninu sé meðal annars sturtuaðstaða. Upphaflegur eigandi íbúðar neðri hæðar var glerskurðarmeistari og skipting hússins frá upphafi hafi verið sú að hann hafði vinnustofu sína á jarðhæðinni, þ.e. við hliðina á bílskúr efri hæðar, og salernið tilheyrði hans séreignarhluta með sama hætti og vinnustofan. Hann hafi innréttað salernið, keypt í það tæki og viðhaldið því algjörlega einn, enda gengið út frá því að um séreignarhluta hans væri að ræða.

Gagnaðilar benda á að á teikningum hússins hafi verið gert ráð fyrir tveimur salernum á jarðhæð, þ.e, álitsbeiðendur séu með annað salerni með sturtuaðstöðu í hljóðveri. Það salerni hafi ávallt tilheyrt íbúum efri hæðar og aldrei verið ágreiningur um það. Það séu því tvö salerni á jarðhæð og tilheyrði hvort salerni sínum séreignarhlutanum.

Gagnaðilar byggja á því að eignarhald á salerni þeirra, sem hluta af séreign þeirra, hafi verið óumdeilt frá því húsið hafi verið byggt og öll umgengni um það tekið mið af því. Allt viðhald, umhirða og endurnýjun tækja þar hafi verið á hendi íbúa neðri hæðar og alfarið kostað af þeim.

Samkvæmt skiptasamningi sé alveg ótvírætt að eigendurnir tveir eigi jafn stóran eignarhluta í húsinu, þ.e. eignarhluti eiganda á efri hæð hússins skuli teljast 50% alls hússins og eignarhluti eiganda íbúðar á neðri hæð hússins skuli teljast 50% alls hússins. Í landskrá Fasteignamats ríkisins birtist þessi skilningur eigendanna með skýrum hætti því þar sé tiltekið að birt stærð íbúðar á fyrstu hæð sé 152,5 m² en birt stærð íbúðar á annarri hæð sé 152,6 m². Eignarhlutarnir séu því jafn stórir. Annars konar skipting myndi raska þessari ótvíræðu staðreynd því ef snyrtingin yrði álitin vera sameign sé eignarhluti efri hæðar orðinn rúmlega 50% sem sé í algjörri andstöðu við hið ótvíræða orðalag skiptasamningsins og það eignaskiptafyrirkomulag sem verið hafi í fasteigninni frá upphafi. Hlutfallstölur fasteignarinnar myndu raskast með þeim hætti, en með því að telja salernið til séreignarhluta neðri hæðarinnar verði stærð eignarhlutanna jöfn, eins og ótvírætt segi í skiptasamningnum.

Gagnaðilar byggja jafnframt á því að eigendur íbúðar á neðri hæð hafi „hefðað“ salernið sem séreignarhluta þar sem meðfylgjandi yfirlýsingar húseigenda í báðum eignarhlutum staðfesti að eignarhald á salerninu hafi í meira en 20 ár óslitið talist hluti af séreignarhluta jarðhæðar, sbr. 1. og 2. gr. laga nr. 46/1905 um hefð. Samkvæmt 1. gr. megi vinna hefð á fasteign og skilyrði sé 20 ára óslitið eignarhald á fasteign. Yfirlýsingar húseigenda sem hafi búið á báðum hæðum hússins árin 1975–2002, eða í 27 ár, staðfesti með skýrum hætti að eigendur neðri hæðar eigi salernið sem sinn séreignarhluta.

Máli sínu til frekari stuðnings benda gagnaðilar á að við útreikning á sameiginlegum kostnaði hússins hafi kostnaði vegna reksturs salernisins alfarið verið haldið utan við þann útreikning og talinn falla til séreignarkostnaðar íbúðar á neðri hæð. Rafmagn vegna salernisins sé meðal annars á rafmagnsgrein séreignar neðri hæðar og hafi svo verið allt til dagsins í dag. Hið sama sé að segja um heita vatnið. Benda gagnaðilar á þá staðreynd til marks um það að strax við byggingu og hönnun hússins hafi heita og kalda vatnið á salerninu verið hannað sem hluti af séreign gagnaðila.

Í athugasemdum álitsbeiðenda benda þeir meðal annars á að gagnaðilar hafi hvorki sýnt fram á þinglýsta eignarheimild yfir hinu umdeilda rými né lagt fram sönnur fyrir henni með öðrum hætti. Eðli máls samkvæmt þurfi ekki að skrá einstaka hluta séreignar þegar það liggi beint við að þeir hlutar séu innan íbúðar og því ótvírætt séreign, sbr. 4. gr. laga nr. 26/1994. Eins og frá hafi verið greint í álitsbeiðni sé salerni á jarðhæð ekki innan íbúðar gagnaðila og hvergi skráð sem hluti séreignar þeirra. Teljist það því til sameignar, sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994. Málflutningur gagnaðila byggist í stórum atriðum á því að eignarréttur hafi skapast við hefð. Samkvæmt 1. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994 sé eiganda séreignar óheimilt á eigin spýtur að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Þá geti eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Regla þessi hafi ekki verið nýmæli í íslenskum rétti þegar lög nr. 26/1994 voru sett, enda segi í greinargerð með lögunum að með 36. gr. hafi það einungis verið lögfest sem talinn var gildandi réttur. Skilyrðum hefðar sé því ekki fullnægt.

Í athugasemdum gagnaðila kemur meðal annars fram að ítrekaðar séu röksemdir í greinargerðinni. Vísað sé til þeirrar hefðar sem hafi verið ágreiningslaus í húsinu allt þar til í haust er álitsbeiðendur hafi farið að halda því fram að annað tveggja salerna á jarðhæð sé sameign. Samkvæmt framlögðum yfirlýsingum fyrri eigenda, bæði efri og neðri hæðar, sé staðfest að ávallt hafi verið litið á það sem séreign neðri hæðar. Sérstaklega sé bent á að salerni sé í bílskúr, nú hljóðveri, sem tilheyri álitsbeiðendum enda hafi fasteignin átt að skiptast í jöfnum hlutföllum milli aðila. Enginn skiptasamningur hafi verið gerður frá 6. desember 1963 og þá hafi það verið ótvírætt meðal húseigenda, eins og yfirlýsingar staðfesta, að umþrætt salerni væri séreign gagnaðila. Yfirlýsingarnar beri með sér sögu hússins og afstöðu til salernisins frá báðum hæðum og staðfesta að það hafi ávallt talist til séreignarhluta gagnaðila.

Álitsbeiðendur hafi tvö salerni í sinni séreign og það sama eigi að gilda um gagnaðila enda húsið í jafnri eigu beggja aðila.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir skiptasamningur fyrir X nr. 19 sem er dagsettur 6. desember 1963 og þinglýst 7. desember sama ár. Í samningnum kemur meðal annars fram að „1. [X] telst eigandi að íbúð á efri hæð hússins ásamt bifreiðageymslu á jarðhæð. Þá fylgir sérgeymsla undir stiga á jarðhæð og helmingur af þvottahúsi, kyndiklefa, stigahúsi og gangi á jarðhæð. Loks fylgja eignarhlutanum 50% lóðarréttindi. Telst eignarhlutinn 50% alls hússins. 2. [Y] telst eigandi að íbúð á neðri hæð hússins ásamt herbergi við hliðina á bifreiðageymslu á jarðhæð. Þá fylgir á jarðhæð sérgeymsla við kyndiklefa og helmingur af þvottahúsi, kyndiklefa, stigahúsi og gangi á jarðhæð. Loks fylgja eignarhlutanum 50% lóðarréttinda. Telst eignarhlutinn 50% alls hússins.“

Eignaskiptasamningur þessi er undirritaður af öllum þáverandi eigendum hússins og er þinglýst á eignina. Ber því að leggja hann til grundvallar eignaskiptingu í húsinu. Þar er ekkert minnst á hið umdeilda salerni á jarðhæð.

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í sameign eru aftur á móti, sbr. 6. gr., allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 4. gr. Sameign er þannig í raun skilgreind neikvætt miðað við séreign enda er sameign meginregla, sem þýðir að jafnan séu löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign, eins og segir í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum um fjöleignarhús. Sameign þarf því ekki að sanna heldur verður sá sem gerir tilkall til séreignar að sanna eignarrétt sinn. Eins og álitsbeiðendur benda á styðja engar eignarheimildir það að salerni á jarðhæð tilheyri gagnaðila sérstaklega. Í 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Að mati kærunefndar teljast ákvæði í eignaskiptayfirlýsingu um að hvor aðili um sig eigi jafnan hlut í húsinu og að sú niðurstaða að umrætt salerni teljist í sameign raski þeim hlutföllum flatarmálslega, ekki sönnun um séreignarrétt gagnaðila. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber að fallast á kröfu álitsbeiðenda þess efni að umrætt salerni teljist til sameignar hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að salerni á jarðhæð hússins X nr. 19 teljist til sameignar eigenda.

Reykjavík, 27. maí 2008

Valtýr Sigurðsson