Mál nr. 49/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. september 2020

í máli nr. 49/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 540.000 kr. Einnig krefst hann viðurkenningar á því að varnaraðila beri að sýna fram á reikninga vegna rafmagns og hita á leigutímabilinu.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 21. apríl 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. maí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. maí 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 9. júlí 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 21. júlí 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. ágúst 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2019 til 29. febrúar 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kostnað vegna hita og rafmagns á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi við upphaf leigutíma greitt tryggingarfé að fjárhæð 540.000 kr. Í lok febrúar 2020 hafi leigutíma lokið og hann flutt út úr hinu leigða. Hann hafi fengið loforð um að tryggingarféð yrði endurgreitt 15. mars 2020 en það hafi ekki gengið eftir.

Samkvæmt leigusamningi aðila hafi sóknaraðili átt að greiða aukalega fyrir rafmagn og hita. Varnaraðili hafi krafið sóknaraðila mánaðarlega um 15.000 kr. vegna þessa án þess að sýna fram á kostnaðinn með kvittunum.

Varnaraðili hafi sent myndir af brotnum örbylgjuofni eftir að sóknaraðili hafi yfirgefið íbúðina. Sóknaraðili hafi þá sent henni skilaboð um að hún gæti dregið frá tryggingarfénu kostnað vegna örbylgjuofnsins og skilað honum eftirstöðvum þess. Hún hafi aftur á móti engu svarað.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi neitað að yfirgefa íbúðina í lok leigutíma þó þau hafi komist að samkomulagi um það degi áður. Varnaraðili hafi þurft að hringja á lögregluna og sóknaraðili ráðist á hana. Árás hans hafi haft í för með sér lækniskostnað auk þess sem hún hafi sett fram skaðabótakröfu á hendur honum. Þá hafi hann valdið ýmsum skemmdum á leigutíma.

Varnaraðili hafi gert kröfu um skaðabætur í kjölfar skila á íbúðinni sem sóknaraðili hafi ekki hafnað innan lögbundins tíma. Tryggingarféð hafi því verið notað til að standa straum af útgjöldum. Sóknaraðili hafi haft fjórar vikur til að hafna kröfu varnaraðila eftir að hafa móttekið hana.

Tryggingarféð hafi numið 540.000 kr. en heildarkrafa varnaraðila sé 686.957 kr. Þannig skuldi sóknaraðili varnaraðila 146.957 kr.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að aðilar hafi samið um að leigutíma lyki í lok febrúar 2020 án þess að hafa ákveðið nákvæma tímasetningu. Sóknaraðili hafi verið að flytja dótið sitt og þegar hann hafi komið aftur í íbúðina til að klára að tæma hana hafi varnaraðili verið þar án leyfis. Sóknaraðili tali hvorki ensku né íslensku þannig að hann hafi þurft að hringja í vin sinn sem hafi komið og hringt á lögregluna. Þeir hafi viljað láta lögregluna vita af því að varnaraðili hafi farið inn í íbúðina með öðrum lykli án leyfis sóknaraðila á meðan dótið hans hafi enn verið í íbúðinni. Lögreglan hafi mætt á svæðið og beðið eftir að sóknaraðili fengi afganginn af eigum sínum. Varnaraðili hafi sagt lögreglunni að tryggingunni yrði skilað 20 dögum eftir að hún hefði skoðað íbúðina og allt verið í lagi.

Eftir að hafa hringt í lögregluna og fyrir komu hennar hafi varnaraðili boðist til að millifæra trygginguna á staðnum og í staðinn fengi hún lyklana og færi án afskipta lögreglunnar. Sóknaraðili hafi aftur á móti viljað að lögreglan kæmi og tæki skýrslu vegna alls þess sem hafði þá gerst.

Sóknaraðili hafi virt leigusamninginn og jafnvel greitt umfram hann, þar sem leigan hafi verið 180.000 kr. auk hita og rafmagns, en varnaraðili hafi farið fram á 15.000 kr. aukalega en aldrei hafi borist reikningar vegna þessarar aukagreiðslu.

Það sé rangt að sóknaraðili hafi ekki viljað yfirgefa hið leigða. Þá hafi varnaraðili valdið sóknaraðila miklu stressi sem hafi leitt til veikinda hjá honum. Hann hafi þurft að fara á sjúkrahús vegna streitu og hjartavandamála.

Sóknaraðili fari fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins en hann fallist á kröfu varnaraðila vegna örbylgjuofns. Öðrum fullyrðingum sé mótmælt.

V. Niðurstaða              

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár sem sóknaraðili greiddi varnaraðila í upphafi leigutíma að fjárhæð 540.000 kr.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 29. febrúar 2020 og skilaði sóknaraðili íbúðinni þann dag. Með tölvupósti varnaraðila sendum sóknaraðila 26. mars 2020 gerði hún kröfu í tryggingarféð. Krafa varnaraðila sundurliðast þannig að hún krafðist miskabóta að fjárhæð 450.000 kr. vegna árásar sóknaraðila og lækniskostnaðar að fjárhæð 25.472 kr. Einnig lýtur krafa hennar að því að hún hafi þurft að kaupa nýjan örbylgjuofn og þvottavél sem hafi samtals kostað 147.985 kr. með sendingarkostnaði, sbr. fyrirliggjandi reikning. Hún hafi einnig þurft að greiða 30.000 kr. vegna viðgerða á hurð. Þá hafi hún þurft að greiða sýslumanni 3.500 kr. til þess að fá afrit af leigusamningi sem hún hafi átt að fá frá sóknaraðila. Að lokum haldi hún eftir 15.000 kr. vegna hita og rafmagns fyrir fyrsta leigumánuðinn eða mars 2019.

Sóknaraðili segir að hann hafi fallist á að hluti tryggingarfjárins yrði notaður til að bæta fyrir skemmdir á örbylgjuofninum en að öðru leyti hafi hann hafnað kröfu varnaraðila. Varnaraðili segir aftur á móti að sóknaraðili hafi ekki mótmælt kröfunni. Í málinu liggja ekki gögn sem sýna fram á að sóknaraðili hafi hafnað kröfu varnaraðila en samkvæmt 1. málsl. fyrrnefndrar 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga ber leigjanda að tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna. Að þessu virtu telur kærunefnd að ekki sé unnt að leggja til grundvallar í máli þessu að kröfu varnaraðila hafi verið hafnað og mátti hún því ætla að hún gæti gengið að tryggingarfé sóknaraðila og bæri hvorki að vísa ágreiningi til kærunefndar né dómstóla, sbr. 2. málsl. fyrrnefndrar 5. mgr. 40. gr.

Kærunefnd telur þó að til þess beri að líta að í 39. gr. húsaleigulaga segir að leigusala sé rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laga þessara eða almennum reglum. Krafa varnaraðila lýtur að hluta til að skaðabótakröfum utan samninga, þ.e. miskabætur og skaðabætur vegna lækniskostnaðar. Eru það ekki kröfur sem fallið geta undir 39. gr. laganna og telur kærunefnd að óheimilt sé að ráðstafa tryggingarfé til þess hluta kröfu varnaraðila. Það sama gildir um kostnað sem varnaraðili greiddi sýslumanni til þess að fá eintak af leigusamningi, en ekki er um að ræða kostnað sem tryggingarfé er ætlað að mæta enda hvorki um að ræða leigugreiðslur né tjón á hinu leigða. Varnaraðila er því óheimilt að halda tryggingarfénu eftir á þessum forsendum.

Að öllu framangreindu virtu telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið heimilt að halda eftir 192.985 kr. Varnaraðila ber því að skila eftirstöðvum tryggingarfjárins að fjárhæð 347.015 kr. ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að greiða dráttarvexti af tryggingarfénu samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 29. febrúar 2020 reiknast dráttarvextir frá 29. mars 2020.

Sóknaraðili krefst viðurkenningar á því að varnaraðila beri að sýna fram á reikninga vegna rafmagns og hita á leigutímabilinu. Samkvæmt leigusamningi aðila var mánaðarleiga 180.000 kr. og tekið var fram að þar fyrir utan greiddi leigjandi fyrir hita og rafmagn. Sóknaraðili segir að hann hafi greitt mánaðarlega 15.000 kr. fyrir hita og rafmagn til varnaraðila án þess að hafa fengið afrit af reikningum vegna notkunarinnar frá veitustofnunum. Kærunefnd fellst á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að framvísa reikningum vegna notkunarinnar enda ber sóknaraðila aðeins að greiða kostnað vegna raunverulegrar notkunar. Hafi varnaraðili krafið sóknaraðila um hærri fjárhæð en reikningar kveða á um ber henni að endurgreiða honum þá fjárhæð.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 347.015 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. mars 2020 til greiðsludags.

Varnaraðila ber að framvísa reikningum vegna notkunar á hita og rafmagni á leigutíma.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson