Mál nr. 29/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. ágúst 2021

í máli nr. 29/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 31. mars 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 17. apríl 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 21. apríl 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 26. apríl 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. apríl 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 4. maí 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. maí 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 24. júní 2021, var óskað frekari upplýsinga frá varnaraðila og bárust þær með tölvupósti hans 28. júní 2021. Svar varnaraðila var sent sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 28. júní 2021. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, dags. 28. júní 2021, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 30. júní 2021.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning um tímabundna leigu sóknaraðila frá 1. janúar 2019 til 30. júní 2019 á stúdíóíbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi haft samband við varnaraðila 5. desember 2018 vegna leigu á íbúð sem hann hafði séð auglýsta. Sú íbúð hafi ekki reynst vera laus en varnaraðili hafi sent honum myndir af annarri íbúð. Íbúðin sem hafi verið sýnd á myndinni hafi verið með húsgögnum og sóknaraðili spurt hvort þau fylgdu með. Tryggingin væri 130.000 kr. og hafi sóknaraðili lagt hana inn á reikning varnaraðila 7. desember 2018. Ekki hafi verið gerður skriflegur leigusamningur.

Sóknaraðili hafi greitt 50.000 kr. þann 8. janúar 2019. Þegar sóknaraðili hafi fengið íbúðina afhenta hafi engin húsgögn verið til staðar. Það hafi komið honum á óvart þar sem allt hafi átt að vera innifalið, þar með talin húsgögn, og leigutímabil aðeins ákveðið til sex mánaða, þ.e. tímabundin leiga með húsgögnum.

Sonur varnaraðila hafi sagt að hann vissi ekkert um þetta en gæti hugsanlega aðstoðað við að finna ódýr húsgögn. Sóknaraðili hafi sent varnaraðila skilaboð, enda hafi honum verið verulega brugðið við þetta og ekki áttað sig á þessu. Hann hafi reynt að finna notaða hluti en áttað sig á því að það væri ekki gerlegt fyrir hann að kaupa húsgögn og þvottavél og allt það sem hefði átt að fylgja íbúðinni.

Sonur varnaraðila hafi sagt sóknaraðila að varnaraðili myndi endurgreiða tryggingarféð flytti hann þegar út. Hefði endurgreiðslunni ekki verið lofað hefði hann ekki flutt út þar sem hann hafi ekki haft aðrar lausnir og verið án fjármuna. Sóknaraðili hafi tekið ákvörðun 9. janúar 2019 um að íbúðin væri ekki eins og honum hefði verið lofað og að hann gæti ekki búið þarna.

Endurgreiðsla hafi ekki borist en sóknaraðili hafi ítrekað óskað eftir henni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi svarað auglýsingu hans á facebook og viljað leigja stúdíóíbúð frá 1. janúar 2019 en ekki 1. desember 2018 eins og auglýst hafði verið. Honum hafi verið sagt að það gengi ekki upp þar sem íbúðin væri aðeins laus frá 1. desember en honum bent á að það væri að losna önnur samskonar íbúð sem væri laus frá 1. janúar til 30. júní. Sóknaraðila hafi litist vel á það og sagst vilja leigja þá íbúð. Sóknaraðila hafi verið greint frá því að leiga væri 130.000 kr. og til að tryggja sér íbúðina þyrfti hann að greiða þá fjárhæð sem samsvaraði eins mánaðar leigu. Hann hafi gert það.

Þegar sóknaraðili hafi komið til landsins í byrjun janúar hafi honum verið afhentir lyklar að íbúðinni, en hann hafi ekki haft nægar heimildir á kortinu sínu til að taka út 130.000 kr. Hann hafi getað tekið út 50.000 kr. sem hann hafi greitt og varnaraðili sagt honum að greiða eftirstöðvarnar við hentugleika.

Nokkrum dögum síðar hafi honum snúist hugur og viljað skila íbúðinni og fá endurgreiðslu þar sem íbúðin væri ekki eins og hann hefði ímyndað sér. Honum hefði verið sagt að hann gæti fengið endurgreiddar þær 50.000 kr. sem hann hefði greitt við komu en að 130.000 kr. yrðu ekki endurgreiddar þar sem hann hefði tekið íbúðina í heilan mánuð. Hann hafi fengið 50.000 kr. endurgreiddar.

Staðreynd málsins sé sú að sóknaraðili hafi viljað leigja þá íbúð sem hafi verið auglýst og sjá megi hér í viðhengi en þar séu engin húsgögn, en varnaraðili hafi sent honum myndir af íbúðinni sem yrði laus í janúar og hafi þær verið teknar með leyfi þáverandi leigjanda og með búslóð hans.

Þegar sóknaraðili hafi gert athugasemdir við að engin húsgögn væru í íbúðinni og sagt að það væri ekki sök neins heldur aðeins yfirsjón af hans hálfu, hafi honum verið tjáð að það væri ekkert mál að útvega honum húsgögn og húsbúnað sem hann hafi þegið. Honum hafi þó snúist hugur og viljað út nokkru seinna. Sóknaraðili hafi kært varnaraðila til lögreglu fyrir fjárdrátt og hafi skýrslur verið teknar þar að lútandi en ekki hafi þótt ástæða til ákæru.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann staðfesti að 50.000 kr. hafi verið endurgreiddar. Skilningur sóknaraðila hafi verið sá að íbúðin væri fullbúin húsgögnum eins og myndir hefðu sýnt. Varnaraðili hafi vitað að leigan væri tímabundin og að sóknaraðili væri staddur erlendis. Þannig hafi sóknaraðili mátt ganga út frá því að húsgögn fylgdu. Hann hafi spurt um rafmagn, hita og internet því að hann hafi ekki verið viss um að það fylgdi. Hann hafi ekki talið þörf á því að spyrja um húsgögnin út frá myndum.

Sóknaraðili hafi þegar gert athugasemd við að það væru engin húsgögn 8. janúar 2019 og reynt að gera það besta úr stöðunni en fljótt áttað sig á því að það myndi ekki ganga upp að reyna að kaupa heila búslóð til að geta búið þarna. Hann hafi því verið farinn úr íbúðinni næsta dag og látið vita skriflega að hann sætti sig ekki við íbúðina án húsgagna, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga.

Því sé mótmælt að niðurstaða kæru til lögreglu hafi verið sú að ekki hafi þótt ástæða til ákæru heldur hafi ástæðan verið sú að málið teldist einkaréttarlegt. Ákvörðun lögreglu sé því ekki hægt að beita í þessu máli sem sönnun af neinu tagi. Sóknaraðili hafi ekki fengið þessa niðurstöðu fyrr en löngu seinna og því hafi það dregist að leita réttar síns annars staðar.

Varnaraðili og sonur hans hafi sagt honum að yfirgefa íbúðina þegar í stað. Ef hann gerði það fengi hann innborgunina endurgreidda. Ef sóknaraðili hefði verið áfram í tómri íbúð hefðu þeir sagt að tryggingarféð yrði ekki endurgreitt. Af rafrænum samskiptum aðila megi sjá að hann hafi lofað að endurgreiða innborgunina.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það sé rangt að íbúðin hafi verið auglýst með húsgögnum. Þá hafi komið fram í samskiptum aðila að sóknaraðila hafi verið lofuð búslóð en leit að henni hafi verið komin af stað. Það sem sóknaraðili hafi farið fram á, þ.e. að láta taka frá íbúð, hafi verið gert.

VI. Niðurstaða            

Leigusamningur aðila var aðeins munnlegur en óumdeilt er að sóknaraðili greiddi 130.000 kr. í tryggingarfé 6. desember 2018 sem samsvaraði leigu fyrir einn mánuð. Aðilar komust að samkomulagi um að sóknaraðili tæki íbúðina á leigu eftir að hann hafði skoðað myndir af henni en hann var þá staddur erlendis. Á myndunum var íbúðin búin húsgögnum fyrri leigjanda og taldi sóknaraðili að þau fylgdu með. Þegar sóknaraðili kom til landsins og tók við íbúðinni 8. janúar 2019 var hún án húsgagna og taldi hann sér því ekki fært að leigja hana. Sóknaraðili flutti út 9. janúar 2019 og tilkynnti varnaraðila það með skilaboðum þar sem hann sagði einnig að sonur varnaraðila hefði sagt honum að tryggingarféð yrði endurgreitt og spurði hann hvort það væri ekki rétt en ekkert svar barst frá varnaraðila. Næst liggja fyrir rafræn samskipti aðila 15. janúar 2019 þar sem sóknaraðili minnti á endurgreiðsluna og tók fram að sonur varnaraðila hefði sagt að endurgreitt yrði 15. janúar en ekkert svar barst frá varnaraðila. Sonur varnaraðila endurgreiddi 50.000 kr. og neitaði frekari endurgreiðslu. Sóknaraðili sagði þá að endurgreiðslunni hefði verið lofað og að þess vegna hefði hann flutt út. Sonur varnaraðila neitaði þá að hann hefði lofað einhverju þar um. Með skilaboðum sonar varnaraðila 16. janúar upplýsti hann að tryggingarféð yrði ekki endurgreitt þar sem íbúðin hefði verið tekin frá fyrir sóknaraðila sem hafi aðeins verið í íbúðinni í eina nótt og hann því orðið af leigutekjum vegna janúarmánaðar.

Kærunefndin spurði varnaraðila hvort hann hefði farið fram á það að sóknaraðili flytti þegar úr hinu leigða 9. janúar 2019. Varnaraðili neitaði því og sagði að sú ákvörðun hefði alfarið verið sóknaraðila. Sóknaraðili segir að loforð um endurgreiðslu tryggingarfjárins, að því gefnu að hann flytti þegar út, hafi komið fram í símtali við son varnaraðila. Kærunefndin telur fyrirliggjandi rafræn samskipti sóknaraðila við son varnaraðila hvorki styðja það svo ótvírætt sé að endurgreiðslu tryggingarfjárins hafi verið lofað né að varnaraðili hefði krafist þess að hann flytti þegar úr hinu leigða. Því stendur þar orð gegn orði en ljóst er að varnaraðili endurgreiddi 50.000 kr. sem sóknaraðili hafði þegar greitt í leigu fyrir janúarmánuð eftir þessi samskipti.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að miða verði við það að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila með því að flytja út 9. janúar 2019.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun í tilvikum þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila hafi borið að greiða leigu fyrir janúar, sbr. 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, og að varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigunnar, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 31. ágúst 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson