Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 22. apríl 1977.

Ár 1977, föstudaginn 22. apríl, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

          Sveitarstjórn Miðneshrepps
               gegn
            eigendum Flankastaða
            Miðneshreppi

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með bréfi dags. 16. september 1976 hefur lögmaður sveitarstjórnar Miðneshrepps skýrt svo frá, að hreppurinn hafi ákveðið að taka eignarámi landspildu undir skólahús og lóð við það úr landi Flankastaða í Miðneshreppi. Eignarnámsheimild sína kveður eignarnemi vera í 28. grein skipulagslaga nr. 19/1964. Skýrir eignarnemi svo frá, að hér sé um að ræða spildu þá milli skólalóðar hreppsins og Keflavíkurbrautar, sem afmörkuð sé með bláu á uppdrætti, er fylgir málinu, en barnaskóli hreppsins nái inn á landspilduna. Eignarnemi leggur fram í máli þessu bréf skipulagsstjóra, þar sem segir m.a. á þessa leið: "Í 28. gr. skipulagslaga frá 1964 segir: "Heimilt er sveitarstjórn að taka einstakar fasteignir eigarnámi, ef þess gerist nauðsyn vegna framkvæmda eða á staðfestu skipulagi".

Svo sem yður er kunnugt, þá var staðfest aðalskipulag af Sandgerði hinn 8. febrúar, 1974, og er í því skipulagi m.a. gert ráð fyrir stækkun barnarskólalóðarinnar.

Á meðfylgjandi teikningu í mkv. 1:1000 dags. í júlí 1976, er m.a. sýnd spilda við barnaskólann sem sveitarstjórn Sandgerðis óskar að taka eignarnámi.

Efnislega virðist spilda þessi vera í samræmi við hið staðfesta aðalskipulag, hins vegar er ekki tekin afstaða til málsetninga á teikningunni.

Þetta tilkynnist yður hér með."

Eignarnemi kveður, að fyrirhugað sé að reisa nú þann hluta skólahússins er nái inn á landspilduna, en sá hluti bygginarinnar sé m.a. ætlaður fyrir íþróttahús skólans. Ekki hafi náðst samkomulag við eigendur landspildunnar um kaup á henni. Þurfi því sveitarstjórnin að neyta eignarnámsheimildar á landspildu þessari.

Samkvæmt framangreindu óskaði sveitarstjórn Miðsneshrepps eignarnámsmats á landspildunni skv. l. nr. 11/1973 og jafnframt óskaði sveitarstjórnin heimildar til að taka þá þegar umráð spildunnar og hefja framkvæmdir á henni skv. 14. gr. sömu laga. Eignarnemi taldi sér á því brýna nauðsyn, að geta þá þegar hafið gröft fyrir grunni hússins og komið niður sökklum, en framkvæmdir gætu ella tafist um ófyrirsjáanlegan tíma vegna yfirvofandi frosta, sem vænta mætti á þeim árstíma, sem í hönd færi.

Samkvæmt upplýsingum eignarnema eru þinglesnir eigendur landspildu þessarar þeir Ólafur læknir Ingibjörnsson, Sigríður Ingibjörnsdóttir, Halldóra Ingibjörnsdóttir og Ingvar Björn Ólafsson.

Áskildi eignarnemi sér rétt til frekari gagnaöflunar og greinargerðar svo og málsútlistunar í máli þessu en á byrjunarstigi málsins lagði hann áherslu á það, að veitt yrði þá þegar heimild til umráðatöku spildunnar og framkvæmda á henni, þótt mat kæmi ekki fyrr en síðar.

Í greinargerð sinni hefur lögmaður eignarnema gert þær kröfur, að metnar verði hæfilegar eignarnámsbætur fyrir 10610 m² lands er eignarnámið nái til. Jafnframt andmælir hann kröfu landeigenda um eignarnám meira lands.

Lögmaður eignarnema kveður ákvörðun verðsins verða að fara eftir gangverði, landsgæðum og staðháttum. Hins vegar kveður hann ekki rétt að ætla verðið svo hátt, sem landeigendur krefjist og fordæmi séu ekki til slíks. Bendir hann á, að hafa verði í huga, að landið hafi einungis verið nytjað til túnræktar og búskapar að hluta.

Eignarnemi bendir á í greinargerð sinni, að sambærilegt land hafi síðast verið selt í Sandgerði á kr. 15.00 pr. m². Nýlega hafi land verið selt á kr. 25.00 pr. m² í Vogum og kr. 30.00 pr. m² í Innri-Njarðvík og séu þessar tölur miklu nær sanni en verðkröfur landeigenda.

Eignarnemi mótmælir því að sá hluti landsins, sem ekki falli undir eignarnámskröfuna sé ónýtanlegur landeigendum, eða að þeir geti gert kröfu til Matsnefndarinnar um það, að fella þann hluta undir eignarnámið. Væntanlega geti eignarnámsþolar sjálfir selt þarna byggingarlóðir, ef landið sé svo verðmætt, sem þeir vilji vera láta. Hér sé um að ræða 7962 m², sem sé mikið land, er liggi að götu eftir skipulaginu. Kveður hann öðru máli gegna, ef spildan væri þannig löguð að hún gæti ekki nýst ein sér, því þá væri krafa þessi skiljanleg og réttlát. En eins og nú standi á fái krafa þessi ekki staðist.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta 30. september 1976 á fundi er nefndin hélt þá í Skólahúsinu í Sandgerði. Auk lögmanns eignarnema voru þar mættir Alfreð G. Alfreðsson, sveitarstjóri og Jón H. Júlíusson, oddviti Miðneshrepps og af hálfu eignarnámsþola Ingvar Ólafsson.

Matsmenn og allir viðstaddir aðilar gengu á vettvang og skoðuðu landið og aðstæður.

Var þá þegar færð svofelld bókun inn í gjörðarbók Matsnefndarinnar: "Umboðsmaður eignarnámsþola kveðst nú geta samþykkt, eftir að matsmenn hafa skoðað landið, að eignarnemi taki nú þegar umráð landspildu að stærð 10610 m² en kveður eignarnámsþola munu krefjast þess, að eignaremi verði skyldaður til að taka allt landið að stærð 18572 m². Sú krafa muni verða rökstudd síðar í greinargerð af hálfu eignarnámsþola".

II.

Af hálfu eignarnámsþola hefur einn aðilinn, Ingvar Ólafsson, flutt mál þetta fyrir nefndinni.

Krafa eignarnámsþola var sú, að matsverð á hverjum m² þess lands í eigu eignarnámsþola, sem hreppurinn tæki eignarnámi færi ekki niður fyrir kr. 300.00 pr. m², er eignarnámsþolar síðar hækkuðu í kr. 600.00 pr. m². Jafnframt kröfðust eignarnámsþolar þess, að eignarnámið yrði látið ná til allrar eignarinnar, þ.e. 18572 m², en ekki aðeins 10610 m², eins og eignarnemi óskaði eignarnámsmats á, enda væri ekki hægt að nýta þann hluta landsins, sem eftir yrði, sem sjálfstæða eign. Þá kröfðust eignarnámsþolar málskostnaðar úr hendi eignarnema, er hæfilegur yrði talinn að mati Matsnefndarinnar.

Eignarnámsþolar halda því fram, að land það, sem hér um ræðir sé afar verðmætt. Allt það land, sem eignarnámið taki til sé ræktað tún. Þegar af þeirri ástæður sé tjón eignarnámsþola tilfinnanlegt, þar sem hann reki búskap á Flankastöðum og túnið sé því mikils virði í sambandi við þann rekstur. Mikill heyfengur hafi jafnan verið af þessari landspildu. Eignarnámsþoli tekur fram, að krafa hans um bætur fyrir landið sé fyrir hvort tveggja í senn, landið sem slíkt og ræktunina. Ekki telji hann ástæðu til að sundurliða kröfuna fyrir hvort um sig.

Þá upplýsir hann, að lóð þessi sé syðst í kauptúninu og skv. staðfestu skipulagi sé ljóst að framtíðarbyggingarlönd hreppsins verði á því svæði. Þetta atriði telur hann hafa verulega þýðingu við mat á landinu, en hreppsfélagið geti ráðið því, hvernig það nýti landið.

Þá telur hann það verða til að auka verðmæti landsins, að jarðvegur sé heppilegur fyrir grunngröft og sennilega verði alveg komist hjá þeim kostnaði, sem af því mundi hljótast ef hreppurinn þyrfti að sprengja fyrir grunnum þeirra bygginga, sem hann hyggst reisa á landinu.

Eignarnámsþolar benda á til viðmiðunar mati í þessu máli, að rétt sé að hafa í huga lóðarverð eins og það hafi þróast í Sandgerði og annars staðar á Suðurnesjum hin síðari ár. Í því sambandi getur hann þess, að t.d. hafi byggingarlönd í Njarðvíkum verið seld á margföldu því verði, sem hann krefjist í þessu máli og matsverð á byggingarlóðum á sama svæði hafi verið nærfellt hið sama og eignarnámsþoli krefjist í málinu. Niðurstaðan hafi orðið sú sama, þótt um hafi verið að ræða óræktarlóðir. Þá bendir hann á, að vegna framkvæmda hreppsins á landspildunni við holræsagerð hafi eignarnámsþolum reynst ókleift að nýta landið sumarið 1976. Krefjist eignarnámsþolar því fébóta fyrir þann afurðamissi sérstaklega og að tekið verði tillit til þessa atriðis við ákvörðun á matsbótum.

Þá upplýsa eignarnámsþolar að árlegur heyfengur af allri spildunni hafi að meðaltali verið 110 til 120 hestar.

Varðandi kröfu sína um að eignarnemi verði skyldaður til töku á öllu landinu, taka eignarnámsþolar fram, að eftir að meginhluti túnsins og um leið sá grasgefnasti hafi verið tekinn eignarnámi verði svo lítill hluti eftir, 7962 m², að rekstrarlega sé mjög óhagkvæmt að nýta svo litla einingu fjarri heimatúni Flankastaða. Auk þess verði aðkoma erfið eftir að núverandi aðkeyrslu verði lokað. Þá beri einnig að líta til þess, að skv. skipulagi hreppsins verði gata lögð inn á landið og þar muni rísa íbúðarhús, þannig að einungis sé spurning um stuttan tíma, þar til þessi túnskiki verði endanlega eyðilagður.

Þá taka eignarnámsþolar fram, að við samningaumræður um frjálsa sölu á landinu, hafi af þeirra hálfu verið gengið mjög langt í samkomulagsátt, en eignarnemi verið ófús að teygja sig til samkomulags. Þá hafi eignarnámsmat farið fram 1968 á óræktarlandi í Keflavík og matsverð verið kr. 250.00 pr. m². Land ofan við hafnarsvæðið í Keflavík hafi á árinu 1976 verið metið á kr. 450.00 pr. m², og landeigendur verið óánægir með það. Þá hafi í júlí 1976 mat farið fram á heiðarlandi innan marka Njarðvíkurkaupstaðar, en þó nokkuð fjarri byggðinni og matsverðið verið kr. 230.00 pr. m². Þá hafi frjáls sala á lóð í Njarðvíkurkaupstað farið fram haustið 1976 og verðið verið kr. 1745.00 pr. m². Þá sé nú algengt að lóðarleiga í Sandgerði sé milli kr. 20 - 25 á m² og sé sú leiga verðtryggð.

III.

Matsnefndin fór á vettvang 30. sept. 1976 ásamt umboðsmönnum aðila. Skoðað var allt landið, og athugað næsta nágrenni, og vegir að landinu og við það. Aðilar hafa fengið að skýra málið og flytja bæði skriflega og munnlega. Leitað var um sættir en árangurslaust.

Eignarnámsheimildina er að finna í 28. grein skipulagslaga nr. 19/1964, sem rakin er hér að framan, en aðalskipulag af Sandgerði var staðfest 8. febrúar 1974, og er í því skipulagi m.a. gert ráð fyrir stækkun barnaskólalóðarinnar. Eignarnemi kveður fyrirhugað að reisa nú þann hluta skólahússins, er nái inn á landspilduna.

Landsvæði þetta er skipulagsskylt og deiliskipulagning þess hefir að nokkru farið fram. Ekki er alveg ljóst hvort deiliskipulagningunni er lokið, en eins og þarna háttar til, má gera ráð fyrir, að framtíðarnýting lands þessa verði sú, að þarna verði reist hús og götur lagðar, enda nú byrjað á slíku verki og nær skólabygging inn á landið og á því, skv. skipulagsuppdrætti, fyrirhugaðar opinberar stofnanir. Með vísan til þessa og almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og hliðsjón af meginreglum 29. greinar skipulagslaga, verður að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum, og einnig hefir verið bent á arðsemi landsins að undanförnu og gildi þess fyrir búrekstur eignarnámsþola, sem ekki á kost á öðru ræktuðu landi í staðinn. Enn fremur verður almennt að hafa í huga 30. grein skipulagslaga.

Spilda sú, sem eignarnemi óskar mats á, er að stærð 10610 m² og er hluti af 18572 m² stórri landspildu, sem liggur sunnan við land Barnaskólans í Sandgerði en Keflavíkurvegur er á hina hlið. Eignarnámsþolar eru eigendur að þessu landi. Þeir hafa gert kröfu til, að eignarnemi verði skyldaður til, samkvæmt 12. grein laga nr. 11/1974, að taka allt landið, 18572 m² eignarnámi, þar sem búrekstrarleg aðstaða verði mjög óhagkvæm til nýtingar á þeim hluta, sem eftir verði, og yrði aðeins 7952 m² að stærð, ef eignarnámið næði aðeins til þeirra 10610 m², sem óskað er nú eignarnáms á.

Matsmenn eru sammála um, að eignarnámsþolar hafi fært þau rök fyrir því, að taka meginluta landins skapi það mikla óhagkvæmni í nýtingu landsins og vörn þess, eftir að byggð er risin á þessum stað, að viðurkenna beri kröfu hans um töku alls landsins, sem réttmæta kröfu samkvæmt 12. grein laganna um framkvæmd eignarnáms.

Landið er allt afgirt og þeir 10610 m², sem matsbeiðnin nær til, er ræktað tún í góðri rækt. Af þeim 7962 m², sem þá eru eftir af landi þessu, eru um 7000 m² tún. Afgangurinn telst óræktaður. Land þetta er ræktað á árunum 1952 og 1955 skv. spjaldskrá Búnaðarfélags Íslands yfir útteknar jarðabætur hjá Ingibirni Jónssyni á Efri-Flankastöðum. Samkvæmt sömu spjaldskrá er túnstærð Efri-Flankastaða talin vera alls 3.158 ha. Upplýst er að engin vorstörf voru unnin á landi þessu árið 1976 og enginn áburður því borinn á það. Aðilar eru sammála um það, að Matsnefndin meti bætur fyrir afnotatap á ræktaða landinu 1976.

Með hliðsjón af framangreindum rökum, og upplýsingum sem nefndin sumpart hefir undir höndum eða hefir aflað sér um sölur og möt á löndum á þessu svæði, framvindu atvinnu- og þjónustustarfsemi, þ.á m. bættri vegagerð á þessu landssvæði, fólksfjölda og öðru þess háttar, verðbreytingum, sem orðið hafa og öðru, sem Matsnefndin telur máli skipta, er Matsnefndin sammála um, að sundurliða bótafjárhæðir þannig:

1) Grunnverð lands kr. 235.- pr. m²..............   kr.   4.364.420.-
2) Ræktun landsins...........................................    "   123.300.-
3) Afurðatap af ræktuðu landi árið 1976..........    "   110.000.-
4) Girðingar......................................................    "   59.000.-
   Samtals   kr.   4.656.720.-

í eignarnámsbætur og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir samkvæmt 11. grein laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 100.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 210.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., formaður nefndarinnar og matsmennirnir Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Miðneshreppur, greiði eignarnámsþolum, eigendum Flankastaða í Miðneshreppi kr. 4.656.720.- og kr. 100.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 210.000.-.