Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 9. mars 1977.

Ár 1977, miðvikudaginn 9. mars var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

          Vegagerð ríkisins
               gegn
            Verksmiðju Reykdals, Garðabæ

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Með bréfi dags. 5. október 1976 hefur Vegagerð ríkisins með vísan til 10. kafla vegalaga og laga nr. 11/1973, farið þess á leit við Matsnefnd eignarnámsbóta, að metnar verði lögboðnar bætur vegna eignarnámstöku á landi neðan Hafnarfjarðarvegar við Setbergslæk í Garðabæ úr landi Trésmíðaverksmiðju og timburverslunar Reykdals.

Eignarnemi kveður, að ofangreind eignarnámstaka þurfi að fara fram vegna stækkunar á ræsi í Hafnarfjarðarvegi og komi land trésmiðju og timburverslunar Reykdals til þess að skerðast um 560 m² vegna þessarar landtöku. Eignarnemi segir, að samkomulags hafi verið leitað við eigendur landsins um bætur en samkomulag ekki tekist og verði því að óska eignarnámsmats á umræddri spildu. Jafnframt var þess óskað, að Matsnefndin tæki mál þetta fyrir, sem fyrst og heimilaði eignarnema að taka umráð landsins þótt niðurstaða Matsnefndar lægi ekki fyrir fyrr en síðar.

Í greinargerð sinni fyrir Matsnefndinni hefur eignarnemi gert þá kröfu, að bætur verði ekki metnar hærri en kr. 200.- fyrir hvern m² þeirrar spildu, sem fari úr landi eignarnámsþola undir farveg Setbergslækjar, þannig að bætur fyrir spilduna nemi ekki hærri upphæð en kr. 112.000.00. Eignarnemi segir, að á árinu 1963 hafi ræsi yfir Setbergslæk verið breytt vegna endurlagningar Hafnarfjarðarvegar og Reykjanesbrautar. Við þessa breytingu muni vatnsop ræsisins hafa breyst og botn ræsisins hafa hækkað. Af þessari breytingu hafi leitt flóðahættu og muni af og til hafa flætt inn í kjallara húsa ofan Hafnarfjarðarvega í flóðum, en um þverbak hafi keyrt í miklu flóði er varð 17. febr. 1974 og hafi þá orðið allmikið tjón á húsum og húsmunum. Í framhaldi af þessu hafi verið ákveðið að stækka vatnsop í gegnum Hafnarfjarðarveg fyrir Setbergslæk með því að bæta við opið við hlið þess gamla. Hafi þessi breyting í för með sér að víkka þurfi farveg lækjarins neðan Hafnarfjarðarvegar og við það skerðist lóð verksmiðju Reykdals um 560 m². Eignarnemi tekur fram, að í raun sé ekki um að ræða eignarnámstöku á nefndum 560 m² úr landi verksmiðju Reykdals. Væri e.t.v. réttara að orða þetta svo, að um væri að ræða eignarnámstöku á umferðarrétti vatns um lóð verksmiðjunnar, þar sem ekki sé gert ráð fyrir að breyting á farveginum breyti lóðamörkum. Verði landið, þ.e. lækjarfarvegurinn áfram eign verksmiðjunnar með öllum þeim nýtingarmöguleikum, sem hugsanlegir séu, án þess að skertir séu rennslismöguleikar vatnsins miðað við mestu flóðhæð.
Eignarnemi heldur því fram, að landspilda sú, sem um sé að ræða sé á óskipulögðu svæði og liggi óræktuð lágt að Setbergslæk. Ekki sé unnt í fljótu bragði, að koma auga á hugsanlegt notagildi spildunnar en hún muni hafa tilheyrt athafnasvæði Verksmiðju Reykdals án þess að um sjáanlega nýtingu hafi verið að ræða, enda hefði þá sennilega þurft að koma til veruleg fylling til þess að geymdum hlutum væri ekki hætta búin af völdum lækjarins.

Eignarnemi mótmælir því, að verðmæti spildunnar sé metið til jafns við valdar lóðir undir einbýlishús á staðfestum skipulögðum svæðum og mótmælir því eindregið þeirri verðlagningu, sem fram komi í kröfugerð eignarnámsþola. Nær væri að taka mið af verðmæti skipulagsskyldra og óbyggingarhæfra svæða og bendir eignarnemi á í því sambandi t.a.m. Selásinn í Reykjavík. Jafnframt gerir eignarnemi grein fyrir niðurstöðum nokkurra matsgerða, sem hann telur að séu viðmiðunarhæfar þegar meta eigi verðmæti landspildunnar við Setbergslæk. Eignarnemi upplýsir, að stærð lóðar Verksmiðju Reykdals sé skv. upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins 6040 m² og fasteignamatsverðið kr. 1.208.000.00 eða kr. 200.00 pr. m². Sömu grundvallarsjónarmið eigi að liggja að baki við fasteignamat og eignarnámsmat og bendir hann á því til staðfesingar 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu og fasteignamat hljóti því að vera til viðmiðunar við ákvörðun eignarnámsbóta.

Eignarnemi kveður, að skerðing á lóð verksmiðju Reykdals sé mjög óveruleg miðað við heildarstærð lóðarinnar og því sé ekki rétt að taka mið af sölum þeim, sem fram hafi farið á skipulögðum lóðum. Ekki sé raunhæft að taka heildarsöluverð lóðar til viðmiðunar við ákvörðun á fermetraverði, þar sem ýmsir aðrir þættir hljóti að koma inn í heildarverðið. Þættir sem standi óskertir þrátt fyrir skerðingu á heildarflatarmáli, svo sem afstaða og aðstaða í heild og hugmyndir eigenda um notagildi, sem þurfi ekki að rýrna þrátt fyrir einhverja skerðingu á stærð. Þá beri einnig að hafa í huga að eignarnámsbætur séu miðaðar við staðgreiðslu.

Möt þau sem eignarnemi bendir á, að hafa megi til viðmiðunar eru eftirfarandi: Mat dags. 14. júní 1974 v/eignarnáms á landspildunni Nesi við Suðurlandsveg í Rvk. Niðurstaða matsins hafi verið sú, að bætur hafi verið metnar kr. 35.00 pr. m².

Mat dags. 2. maí 1975 vegna eignarnáms á landspildum úr Selási I og II í Reykjavík. Niðurstaða matsins hafi verið kr. 181.00 pr. m².

Mat dags. 4. júní 1976 vegna eignarnáms á landspildu úr landi Fögrubrekku í Reykjavík. Niðurstaða matsins hafi verið sú, að matsmenn hafi metið spilduna á kr. 115.00 pr. m².

Mat dags. 28. ágúst 1974 vegna eignarnáms á erfðafestulandi við Suðurgötu í Hafnarfirði. Niðurstaða matsins hafi orðið sú, að landið hafi verið metið á kr. 100.00 pr. m².

Mál þetta hafa flutt fyrir Matsnefndinni þeir Gunnar Gunnarsson, hdl. vegna eignarnema og Guðmundur Ingvi Sigurðsson hrl. vegna eignarnámsþola.

II.

Af hálfu eignarnámsþola hafa verið gerðar þær kröfur, að bætur verði ákveðnar kr. 1200.- fyrir hvern m² lands, sem tekinn sé eignarnámi. Að vextir af eignarnámsbótunum verði ákveðnir 13% ársvextir frá 22. okt. 1976 til greiðsludags. Þá er krafist lögmannsþóknunar skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Upplýst er í máli þessu, að eigendur eignarnámsþola, þ.e. Verksmiðju Reykdals, séu Kristín Reykdal, Elísabet Reykdal, Þórarinn Reykdal og Þórður Reykdal, hvert með 15% eða samtals 60% og Hermann Sigurðsson og börn hans séu eigendur að 40%.

Eignarnámsþoli tekur fram, að land það sem tekið sé eignarnámi sé í Garðabæ á næsta leiti við byggingarlóð, sem nýverið hafi verið seld úr Setbergslandi, þ.e. Hraunbergsvegur 3 gegni svipuðu um þá lóð og land það sem hér sé tekið eignarnámi, að því er tekur til afstöðu til Hafnarfjarðarvegar nema ef frekar mætti segja, að landið hefði meiri þokka en byggingarlóðin vegna nálægðar landspildunnar við Setbergslæk. Eignarnámsþoli upplýsir, að lóðin við Hraunbergsveg 3 hafi verið seld á 1.200.000.- krónur. Salan hafi farið fram 20. júlí 1976 og stærð landsins verið 880 m². Hver fermetri hafi því verið seldur á um kr. 1363. Eignarnámsþoli vilji taka mið af þessu verði, þar sem það sé gangverð lands á þessum slóðum. Enda eigi eignarnámsþoli að fá fullt verð fyrir land sitt skv. 67. gr. stjórnarskrárinnar. Fullt verð sé gangverð. Þá bendir eignarnámsþoli á lóð undir svokallað DAS hús sem seld hafi verið 1974 og einnig sé við Hraunbergsveg. Verðið á þeirri lóð hafi verið kr. 1000.- fyrir hvern m² og heildarverð þeirrar lóðar verið kr. 1.000.000.-.

Eignarnámsþoli óskar þess að Matsnefndin ákveði verðið fyrir landspildu þá sem hér um ræðir fyrir hvern fermetra landsins og komi þá ekki að sök, þótt stærð landsins kunni að breytast.

III.

Matsnefndin hefir farið á vettvang ásamt umboðsmönnum aðila og skoðað aðstæður. Var það fyrst gert 22. okt. 1976. Var gengið upp á Hafnarfjarðarveginn og landið skoðað báðum megin vegarins. Aðilar hafa auk þess skýrt mál sitt munnlega fyrir nefndinni.

Leitað var um sættir með aðilum en árangurslaust.

Eignarnámsheimildina er að finna í 59. grein vegalaga nr. 23/1970, sbr. lög nr. 80/1973 og lög nr. 66/1975.

Í 59. grein vegalaga segir, að hver landeigandi sé skyldur til að láta af hendi land það, er þurfi undir vegi eða til breytingar eða breikkunar eða viðhalds vegum, enda komi fullar bætur fyrir. Bætur fyrir jarðrask og eignarnám á óyrktu landi skuli því aðeins greiddar, að þeirra sé krafist og álitið verði að landeigandi hafi beðið skaða við það.

Matsnefndin hefur athugað landið aftur, eftir að Vegagerðin lauk við breikkun lækjarfarvegarins. Uppmoksturinn úr nýja lækjarfarveginum hefir verið notaður til upphækkunar á landinu norðan lækjar og minnkað halla þess og þar með skapað betri nýtingarmöguleika á landinu.

Land það, sem meta á til fébóta vegna eignarnámsins, er í lægðardragi meðfram og norðanvert við Setbergslæk og takmarkast af Hafnarfjarðarvegi að austan. Landinu hallar í suður að læknum, sem hefur rennslistefnu í vestur. Landið er jarðvegslítið, grunnt á hraunhellu og óræktað.

Eignarnámsþoli hefir bent á, að land þetta sé á næsta leyti við byggingarlóðir t.d. lóðir við Hraunbergsveg, en þar hafi byggingarlóð verið seld fyrir kr. 1.200.000. Salan farið fram 20. júlí 1976 og stærð lóðarinnar verið 880 m². Lóð undir svokallað DAS-hús hafi verið seld á kr. 1000.- hvern m².

Eignarnemi mótmælir því hins vegar að verðmæti landsins sé metið til jafns við valdar lóðir undir einbýlishús, og að taka megi mið af áðurgeindum lóðum. Telur hann nær að taka mið af verðmæti skipulagsskyldra og óbyggingarhæfra svæða eins og t.d. í Selásnum í Reykjavík. Sjónarmið hans hafa auk þess verið rakin hér að framan.

Lögun og lega landspildu þeirrar, sem hér um ræðir kemur fram í skjölum málsins.

Landsvæði þetta er skipulagsskylt og deiliskipulagning farið fram á svæðinu. Samkvæmt nýju fasteignamati er 6040 m² lóð Verksmiðju Reykdals nú metin á kr. 7.852.000.-.

Matsmenn telja landið vel í sveit sett og að líta verði á það sem athafnapláss og/eða byggingarlóð á þéttbýlissvæði.

Matsnefndin hefir áður metið lóðir í Hafnarfirði og á Stór-Reykjavíkursvæðinu og hefir aflað sér eftir föngum matsgerðar frá öðrum aðilum og upplýsinga um söluverð á lóðum og löndum á nefndu svæði.

Þegar virt eru framangreind atriði, verðlagsbreytingar sem orðið hafa og annað, sem nefndin telur máli skipta, telja matsmenn hæfilegt að meta hvern fermetra í ofangreindu landi á kr. 800.-, eða alla spilduna á kr. 448.000.- og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir samkvæmt 11. grein laga nr. 11/1973 að eignarnemi greiði eignarnámsþola kr. 40.000.- í málskostnað. Þá er rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs samkvæmt 11. grein sömu laga kostnað af starfi Matsnefndar kr. 125.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl. formaður nefndarinnar og matsmennirnir Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Vegagerð ríkisins, greiði eignarnámsþolum, Verksmiðju Reykdals kr. 448.000.- og kr. 40.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 125.000.-.