Mál nr. 32/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 9. júní 2020

í máli nr. 32/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 252.000 kr. og að varnaraðila beri að greiða henni 67.500 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sendri 23. mars 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. mars 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 22. apríl 2020, barst kærunefnd með tölvubréfi, sendu 22. apríl 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 22. apríl 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvubréfi, sendu 1. maí 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. maí 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi, mótteknu 24. maí 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. maí 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 30. desember 2018 til 1. febrúar 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Leigusamningurinn var framlengdur munnlega til 1. mars 2020. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingarfé varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi reykt ásamt vinum sínum í íbúðinni án þess að hafa fengið til þess leyfi. Sóknaraðili hafi skilið leigusamninginn á þann veg að þar sem standi „Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði“ feli í sér að reykingar falli ekki undir góðar venjur um hreinlæti, hollustuhætti eða heilbrigði. Engar viftur séu í íbúðinni sem blási reyk eða öðru út og reykingarlykt hafi því safnast upp. Viku eftir að varnaraðili hafi skilað íbúðinni hafi sóknaraðili tekið hana út ásamt tveimur einstaklingum. Þá hafi allir gluggar enn verið opnir, þrátt fyrir beiðni sóknaraðila um að þeir yrðu lokaðir vegna vonskuveðurs. Þrátt fyrir þetta hafi verið megn, sterk og vond lykt í íbúðinni sem hafi virst sambland af reykingarlykt, veiplykt, þrifefnum og jafnvel einhverju fleiru, kannabislykt.

Greinilegt hafi verið að íbúðin hafi verið þrifin að einhverju leyti en varnaraðili hafi sagst ætla þrífa veggina með sérstöku hreinsiefni sem ætti að fjarlægja lykt. Það hafi verið gert en ekki dugað til þar sem íbúðin hafi angað af megnri reykingarlykt. Óhreint hafi verið í ýmsum skúffum og skápum.

Vaskur inni á baðherbergi hafi verið stíflaður og í vatnslásum hafi verið naglakippur og fleira dót ásamt hárum og drullu. Þegar sóknaraðili hafi nefnt þetta við varnaraðila hafi hún sagt að hún hefði lengi þurft að þvo sér um hendurnar í eldhúsvaskinum en hún hafi aldrei á leigutíma minnst á að baðvaskurinn væri stíflaður. Fótspor eftir skó og ryk hafi verið á gólfi í risi. Sameignin hafi verið mjög óhrein, þ.e. bæði stigagangur, gangur í kjallara og þvottahúsið. Þvottavél hafi einnig verið óhrein.

Veggur á kvisti í risi hafi verið brotinn á nokkrum stöðum beggja vegna en varnaraðili hafi verið búinn að upplýsa um það. Spartlað hafi verið í gatið en ekki málað yfir. Sóknaraðili hafi á sínum tíma tjáð varnaraðila að mögulega þyrfti að taka allt risið í gegn á sama tíma og viðgerðir yrðu gerðar á þaki og ef svo væri myndi þetta ekki skipta miklu máli, en að öðrum kosti þyrfti að meta viðgerðarkostnað. Listi í gólfi hafi verið brotinn í sundur.

Mikið hafi séð á bekkjarplötum í eldhúsi en varnaraðili hafi bakað mikið. Það þurfi að skipta um þær. Hilla hafi brotnað eða framhlið skúffu í frystiskáp og hún hafi því ekki lengur verið til staðar.

Plastdósir utan um rafmagnstengla hafi verið brotnar á einum til tveimur stöðum. Festing fyrir rafmagnssnúru hafi verið laus í herbergi í risi.

Það sem hafi fylgt íbúðinni við upphaf leigutíma hafi ekki öllu verið skilað í heilu lagi eða verið fjarlægt. Tvíbreitt rúm í svefnherbergi hafi fylgt og 2-3 einbreið rúm í risi. Tvíbreiða rúmið hafi varnaraðili ekki notað og sett í geymslu. Hún hafi síðan spurt hvort hún mætti selja það og aðilar gætu skipt hagnaðinum. Hún hafi viljað skapa meira pláss í geymslunni. Það hafi verið sjálfsagt mál af hálfu sóknaraðila. Varnaraðila hafi síðan verið sagt að rúmið hefði verið í svo slæmu ástandi að hún hafi þurft að henda því þar sem enginn hafi sýnt því áhuga. Síðan hafi brotnað fjöl í einu einbreiða rúminu. Engin rúm hafi verið í íbúðinni við skil hennar og nágranni tekið myndir af þeim brotnum og í haug fyrir utan íbúðina við flutning varnaraðila úr íbúðinni. Borðbúnaður (diskar, hnífapör, pottar og slíkt) hafi ekki verið í eldhúsi við skil á íbúðinni.

Mjög mikil umframnotkun hafi verið á rafmagni og það mikið að hún hafi verið margfalt meiri en eðlileg venjuleg notkun heimili. Eðlileg notkun fyrir 3-5 manna fjölskyldu sé frá 6-15 kwst notkun á dag. Notkunin hjá varnaraðila hafi farið upp í 25-47 kwst á dag að meðaltali. Sóknaraðili hafi fengið tæplega 150.000 kr. bakreikning. Rafmagnsnotkunin ein og sér hafi aukist um þessar 150.000 kr. frá því að varnaraðili hafi byrjað að leigja íbúðina. Ástæðan fyrir þessu sé líklega mikil og stöðug notkun rafmagnsofns í risi og holi, en dóttir varnaraðila hafi gist þar. Rétt sé að það geti orðið kalt í holinu en það hafi ekki verið notað sem herbergi áður. Aftur á móti hefði sóknaraðili kosið að vita af þessu þar sem auðveldlega hefði verið hægt að tengja hitaveituofn inn í holið með mun minni kostnaði. Rétt sé að geta þess að fyrri leigjendur hafi skilið ofninn eftir og einnig notað hann en aldrei hafi orðið vart við aukningu á rafmagni umfram eðlilega notkun.

Ekki hafi verið möguleiki á að endurleigja íbúðina í því ástandi sem hún hafi verið við lok leigutíma. Nauðsynlegt hafi verið að mála alla neðri hæðina, bæði veggi og loft og hluta af risi eða kvisti. Sá sem hafi málað hana hafi sagt að hann hefði þurft að fara margar umferðir í kverkarnar við loftið þar sem þar hafi alltaf komið grátt í gegn. Það sé víst þekkt þar sem mikið hafi verið reykt inni. Ekki hafi náðst að mála ljóst yfir fyrr en eftir að farið hafi verið með gráum lit fyrst í kverkina og svo hvítt yfir það.

1. Málningarkostnaður fyrir alla íbúðina hafi verið eftirtalinn: Efniskostnaður 90.000 kr. Vinna 125 klst. x 2.500 kr. í tímakaup = 312.500 kr. Samtals: 402.500 kr.
2. Umframrafmagnsnotkun: 150.000 kr.
3. Áætlað virði tveggja einstaklingsrúma: 2 x 40.000 kr. = 80.000 kr.
4. Borðbúnaður og eldhúsáhöld: 20.000 kr.
5. Frekari þrif á íbúðinni: 30.000 kr.
6. Annað smálegt sem hafi tínst til sem sé ekki innifalið í ofangreindu svo sem borðplötur og skúffa í frystiskáp: 40.000 kr.

Varnaraðili hafi lagt til tryggingarfé að fjárhæð 252.000 kr. en það hafi átt að vera 320.000 kr. Þar af hafi sveitarfélag greitt 185.000 kr. og varnaraðili 67.500 kr. Hún hafi ætlað að greiða 67.500 kr. til viðbótar en ekki gert það. Þar af leiðandi skuldi hún sóknaraðila þá fjárhæð.

Tjón og viðbótarkostnaður sóknaraðila sé 722.500 kr., auk þess sem varnaraðili skuldi framangreint tryggingarfé að fjárhæð 67.500 kr. Þetta séu samtals 790.000 kr. Það sem eftir standi séu 790.000 kr.–252.500 = 537.500 kr. sem sóknaraðili þurfi að bera kostnað af. Þannig sé ljóst að tryggingarféð nái ekki að standa undir öllu tjóni sóknaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að ekkert hafi komið fram eða verið tekið fram í sambandi við reykingar í íbúðinni. Þótt varnaraðili hafi reykt inni hafi alltaf verið snyrtilegt og engin reykingarlykt í loftinu, engin lykt hafi verið í íbúðinni þegar hún hafi skoðað hana við lok leigutíma með sóknaraðila. Íbúðin hafi verið þrifin en það hafi gleymst að ryksuga úr einum skáp og nokkrum skúffum. Baðvaskur hafi alltaf verið stíflaður og ekki hægt að nota hann.

Vegna persónulegra ástæðna hafi varnaraðili lítið tekið að sér bakstur á leigutíma. Bekkirnir í eldhúsinu hafi ekki verið mikið notaðir, enda ekki mikið pláss á þeim. Á meðan hún hafi bakað hafi hún mest notað eldhúsborðið. Plast á hólfi í ísskápnum hafi dóttir hennar brotið þegar það hafi staðið opið og hún lokað frystinum en fyrri leigjendur hafi skilið ísskápinn eftir. Rúmin hafi einnig verið skilin eftir af fyrri leigjendum og sóknaraðili þegar sagt að varnaraðili mætti nota þau ef hún gæti. Þau hafi brotnað fyrir slysni en þau hafi verið mjög léleg og spýturnar brotnað í botninum. Varnaraðili hafi flutt hjónarúmið út með miklum vandræðum ásamt fullt af öðrum húsgögnum sem hafi verið í íbúðinni. Þannig hafi hún í raun þurft að flytja út búslóð fyrri leigjenda áður en hún hafi getað flutt sína inn. Enginn borðbúnaður hafi fylgt íbúðinni. Einn diskur hafi þó verið þar en honum verið hent. Íbúðin hafi verið óhrein við upphaf leigutíma og engir veggir verið þrifnir. Sóknaraðili hafi talað um að það þyrfti að mála en það hafi verið beðið með það þar sem varnaraðili hafi einungis verið að leigja tímabundið.

Eðlileg notkun hafi verið á rafmagninu en varnaraðili hafi þurft að nota rafmagnsofn til að dóttur hennar yrði ekki kalt. Rafmagn hafi verið innifalið í leigu og ofninn fylgt íbúðinni. Varnaraðili hafi því ekki reiknað með öðru en að hann hefði verið notaður og hún hafi þurft að nota hann þar sem verulega kalt hafi verið í holinu í risinu.

Íbúðin hafi verið í nánast sama ástandi og við upphaf leigutíma en þá hafi þurft að mála og að sjálfsögðu þurfi því að gera það núna. Þá standi íbúðin við mikla umferðargötu og því komi mikið ryk inn um glugga, séu þeir opnir, sem geti verið ástæða þess að veggirnir hafi litið illa út.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að tveir skápar hafi verið óþrifnir og skúffur og sameignin verið hræðileg. Sóknaraðili hafi aldrei verið upplýst um að vaskur inni á baðherbergi væri stíflaður.

Varnaraðili hafi skoðað íbúðina í tvö skipti og vitað af því að sóknaraðili hygðist ekki mála íbúðina að svo stöddu og gengið að leigu eins og íbúðin hafi verið. Hún hafi einnig talið að hún gæti nýtt sér rúm sem sóknaraðili hafi átt og verið í íbúðinni, en rúmin hafi verið tekin upp í sem hluti leigugreiðslu af fyrri eigendum. Sóknaraðili hafi boðist til að fjarlægja hillur, kommóðu og sjónvarpsskáp, vildi varnaraðili ekki nýta sér það. Varnaraðili hafi viljað sjá um það sjálf ef hún ætlaði ekki að nota þetta. Ekki hafi verið um að ræða heila búslóð heldur nokkur húsgögn og þrjú til fjögur rúm. Ísskápur og þvottavél hafi fylgt íbúðinni og ekki verið eitthvað sem fyrri leigjendur hafi skilið eftir, en gerður hafi verið samningur og lægri leiga síðasta leigumánuð gegn því að þetta yrði skilið eftir. Þannig megi í raun segja að sóknaraðili hafi keypt þessi rafmagnstæki.

Það sé ekki skrýtið varnaraðili hafi ekki fundið reykingarlykt þegar búið hafi verið að lofta út hátt í viku og byrjað að mála svo að málningarlykt hafi tekið yfir reykingarkeiminn sem hafi verið fyrir. Ekki verði fallist á að ekkert hafi verið tekið fram um reykingar. Varnaraðili hafi aldrei spurt eða beðið um leyfi til að reykja í íbúðinni og telji sóknaraðili að reykingar séu ekki sjálfsagt mál og falli ekki undir heilbrigða hollustuhætti, ekki frekar en hunda- og dýrahald. Nú til dags þyki það ekki almennt í lagi eða sjálfsagt að reykja. Almennur leigusamningur kveði á um almenna hollustuhætti og þar sé hvergi boðið upp á að taka afstöðu til reykinga sem hljóti að skiljast sem svo að slíkt þyki almennt ekki líðast innanhúss.

Rafmagn hafi verið innifalið í leigu og fyrri leigjendur hafi komið með rafmagnsofninn og skilið hann eftir. Eitt sé að nota hann annað slagið en stöðug notkun hafi hækkað rafmagnskostnað um meira um 100.000 kr. á níu mánuðum. Engin hækkun hafi orðið á notkun hjá fyrri leigjendum.

Gatan, sem húsið standi við, verði seint talin mikil umferðargata og gulbrúni liturinn á veggjum og sérstaklega upp við skil veggja og lofts sé ekki af þeim sökum heldur sé líklega reykingum um að kenna.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það hafi verið fyrst þegar henni hafi borist kæra í máli þessu sem henni hafi orðið ljóst að hún fengi tryggingarféð ekki til baka, en leigutíma hafi lokið 1. mars 2020. Hún geri því kröfu um að tryggingarféð verði endurgreitt ásamt dráttarvöxtum, enda hafi skrifleg krafa sóknaraðila ekki borist þar um, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þá telji varnaraðili að kæra sóknaraðila sé bersýnilega tilefnislaus og geri því kröfu um málskostnað að mati nefndinnar. Sú krafa sé á því byggð að málatilbúnaður sóknaraðila sé óskýr og þar komi fram ósannindi, auk þess sem varnaraðili hafi þurft að eyða tíma í að svara ósönnuðum ásökunum hennar.

Það hefði mátt mála íbúðina áður en varnaraðili hafi flutt inn en hún hafi samþykkt að taka við henni í því ástandi sem hún hafi verið, þ.e. ómálaðri eins og sóknaraðili hafi sjálf tekið fram. Miðað við það hvernig íbúðin hafi litið út sé sennilega töluvert langt síðan hún hafi verið máluð en hún hafi einungis leigt íbúðina í fjórtán mánuði.

Það hafi aldrei verið rætt um að banna reykingar á leigutíma og það komi til dæmis ekkert fram um það í leigusamningi. Sóknaraðili hafi oft komið í heimsókn á leigutíma og hvorki nefnt neitt um reykingar né reykingarlykt, en hún hafi vitað að varnaraðili reykti.

Veggir hafi ekki verið þrifnir áður en varnaraðili hafi flutt inn, enda hafi sóknaraðili ekki talið að það tæki því að mála fyrir leigutíma þar sem um stuttan leigutíma hafi verið að ræða.

Núverandi leigutaki hafi málað íbúðina og það líti út fyrir að hann hafi fengið frjálsar hendur með það varðandi aðferðir, efniskostnað, útreikning og ákvörðun tímafjölda og upphæð tímakaups. Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segi að gera skuli úttekt á leiguhúsnæði fyrir upphaf leigutímans, en það hafi ekki verið gert í þessu tilviki. Þá hafi sóknaraðili ekki gert varnaraðila skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og veitt henni færi á að bæta úr því tjóni sem sóknaraðili hafi lýst, sbr. 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga. Til þess að sóknaraðili geti látið fara fram viðgerð á kostnað varnaraðila hefði hún þurft að gera henni skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta væri krafist og eftir það gefa henni fjórar vikur til að bæta úr því. Þá hafi sóknaraðila borið að halda íbúðinni í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála hana, sbr. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi aldrei samþykkt að mála íbúðina að leigutíma loknum og sé þessi krafa sóknaraðila ósanngjörn, óskýr og ekki í samræmi við húsaleigulög.

Um hafi verið að ræða eðlilega rafmagnsnotkun miðað við þau not sem hún hafi haft og alltaf ætlað að hafa af holinu. Það hafi verið notað sem herbergi fyrir dóttur varnaraðila og sóknaraðili hafi vitað það frá upphafi. Um hafi verið að ræða þann hita í holinu sem hafi þurft til þess að hægt væri að nýta rýmið sem herbergi og ofninn verið stilltur miðað við það. Sóknaraðili hafi einnig vitað af því að það sé kalt í risinu, sérstaklega holinu, enda standi til að fara í endurbætur eða framkvæmdir á þaki eins og fram komi í leigusamningi.

Samið hafi verið um að sóknaraðili greiddi fyrir rafmagnið og það hafi verið sóknaraðili sjálf sem hafi ákveðið það. Þar af leiðandi hafi varnaraðili ekki velt fyrir sér hvort það væri dýrara að kynda með rafmagnsofni, enda hafi sóknaraðili sjálf útvegað ofninn fyrir holið.

Við upphaf leigutíma hafi verið töluvert af húsgögnum í íbúðinni, meðal annars tvö einstaklingsrúm sem sóknaraðili krefjist bóta vegna. Rúmin hafi verið skilin eftir í íbúðinni af fyrri leigjendum eins og öll önnur húsgögn í íbúðinni. Sóknaraðili hafi aldrei boðist til að fjarlægja neitt af þessum húsgögnum heldur hafi varnaraðili átt að gera það. Sóknaraðili hafi vitað að varnaraðili myndi nota eitthvað af þeim en henda öðru sem hafi orðið raunin. Það hafi þannig verið val varnaraðila hvað hún gerði við húsgögnin. Hún hefði mátt henda þessu öllu þegar í upphafi leigutíma hefðu hún viljað það, enda hafi sóknaraðili ekki gert kröfu vegna neinna annarra húsgagna heldur en þessara tveggja rúma sem varnaraðili hafi mögulega talið sig geta notað. Umrædd rúm hafi verið svo gömul og/eða léleg að þau hafi bæði brotnað undan syni hennar og hafi það í bæði skiptin verið óviljaverk barns. Ekkert verðmæti hafi verið í þessum rúmum fyrir sóknaraðila, hvað þá 80.000 kr. sem sé fráleit krafa vegna þeirra. Öllum öðrum húsgögnum hafi verið hent og það sama hefði gilt um umrædd rúm hefði varnaraðili ekki ákveðið að nota þau. Þessari kröfu sóknaraðila sé því hafnað þar sem hún hafi ekki orðið fyrir neinu tjóni.

Við upphaf leigutíma hafi verið einn diskur í íbúðinni. Enginn annar borðbúnaður eða önnur eldhúsáhöld hafi verið til staðar. Þessari kröfu sé því hafnað þar sem enginn fótur sé fyrir henni.

Varnaraðili hafi þrifið íbúðinni og skilað henni eins hreinni og hún hafi verið þegar hún hafi tekið við henni. Það geti verið að eitthvað hafi gleymst, svo sem að ryksuga úr eldhússkáp. Hefði sóknaraðili látið varnaraðila vita að eitthvað hefði ekki verið nægilega gott hefði hún átt að láta sig vita og gefa henni tækifæri til að þrífa betur. Þessari kröfu sé því hafnað þar sem varnaraðili sé ósammála því að íbúðin hafi verið verri en við upphaf leigutíma og einnig með vísan til 2. mgr. 18. gr. húsaleigulaga.

Vegna kröfu sóknaraðila um bætur vegna „annars smálegs sem ekki er innifalið í ofangreindu, svo sem „borðplötur og skúffa í frystiskáp“ geti varnaraðili ekki svarað fyrir þetta „annað smálega“ þar sem hún viti ekki hvað það sé. Þessari kröfu sé hafnað þar sem borðplöturnar hafi ekki verið í verra ástandi en við upphaf leigutíma. Notkun varnaraðila á þeim hafi ekki verið neitt öðruvísi en venjuleg not á borðplötum. Um sé að ræða borðplötur sem séu komnar verulega til ára sinna. Vegna kröfu um bætur þar sem skúffa hafi brotnað í frystiskáp sé henni hafnað þar sem sóknaraðili tengi hana við annað „smálegt“ og geri síðan heildarkröfu í þeim lið. Þessi liður þurfi að vera skýrari til þess að varnaraðili geti svarað honum.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um kröfu sóknaraðila í tryggingarfé varnaraðila. Samkvæmt leigusamningi aðila bar varnaraðila að leggja fram tryggingarfé að fjárhæð 320.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á samningum. Varnaraðili greiddi 252.000 kr. við upphaf leigutíma og voru því eftirstandandi 67.500 kr. sem komu ekki til greiðslu af hennar hálfu. Ágreiningur í máli þessu snýst um kröfu sóknaraðila annars vegar í tryggingarfé varnaraðila og hins vegar um greiðslu á 67.500 kr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. Í 6. mgr. sömu greinar segir að verði ágreiningur um bótaskyldu leigjanda lagður fyrir kærunefnd húsamála eða almenna dómstóla skuli tryggingarfé vera áfram í vörslu leigusala samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir um bótaskyldu leigjanda.

Leigutíma lauk 1. mars 2020 og ekki verður annað ráðið en að varnaraðili hafi skilað íbúðinni þann dag. Sóknaraðili gerði fyrst skriflega kröfu í tryggingarféð  með kæru í máli þessu sem var móttekin hjá kærunefnd 23. mars 2020. Verður því að telja að með því hafi sóknaraðili gert skriflega kröfu í tryggingarfé varnaraðila innan fjögurra vikna, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segi til um. Sóknaraðili byggir kröfu sína á því að mála hafi þurft íbúðina að leigutíma loknum þar sem reykt hafi verið í íbúðinni á leigutíma. Sóknaraðili mótmælir þó ekki staðhæfingu varnaraðila um að til hafi staðið að mála íbúðina fyrir upphaf leigutíma en þar sem varnaraðili hafi aðeins ætlað að leigja hana til skamms tíma hafi sóknaraðili viljað mála hana að leigutíma liðnum. Fullyrðir varnaraðili einnig að íbúðin hafi ekki verið máluð í fjórtán ár og er því ekki sérstaklega mótmælt af hálfu sóknaraðila. Þegar af þessari ástæðu getur kærunefnd ekki fallist á að það komi í hlut varnaraðila að greiða kostnað vegna málunar íbúðinnar, auk þess sem ósannaðar eru fullyrðingar sóknaraðila um að reykingar varnaraðila hafi verið óheimilar eða valdið því að kostnaður við málningu eignarinnar hafi verið hærri en ella.

Samkvæmt samningi aðila var rafmagn innifalið í mánaðarlegu leigugjaldi að fjárhæð 160.000 kr. Við lok leigutíma gerði sóknaraðili aftur á móti kröfu um að varnaraðili greiddi 150.000 kr. vegna umframnotkunar á rafmagni á leigutíma. Óumdeilt virðist að umframnotkunina sé að rekja til rafmagnsofns sem notaður var til að kynda í holi í risi húsnæðisins. Ekki verður annað ráðið en að rýmið hafi verið hitað með þessum hætti með vitund sóknaraðila og að ofninn hafi verið til staðar í íbúðinni við upphaf leigutíma. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að ekki séu efni til að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili greiði sér 80.000 kr. vegna tveggja einstaklingsrúma sem varnaraðili hafi hent að leigutíma loknum en um hafi verið að ræða rúm í eigu sóknaraðila. Engin ákvæði í leigusamningi aðila kveða á um að íbúðin sé leigð með húsgögnum sóknaraðila. Þá segir varnaraðili að sóknaraðili hafi boðið henni að nota ýmsa lausafjármuni sem skildir höfðu verið eftir í íbúðinni af fyrri leigjendum. Hún hafi ákveðið að nota umrædd rúm, en þau hafi verið í slæmu ásigkomulagi og hent þeim að leigutíma loknum. Sóknaraðili segir að hún hafi eignast þessi rúm gegn lægri leigugreiðslum frá fyrri leigjendum. Gegn neitun varnaraðila telur kærunefnd að sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á að samið hafi verið um að varnaraðili myndi skila rúmunum aftur í lok leigutíma. Þess utan liggja ekki fyrir gögn sem staðfesta ástand rúmanna við upphaf leigutíma eða verðmæti þeirra. Er því ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila hér um.

Þá gerir sóknaraðili kröfu um greiðslu 20.000 kr. vegna borðbúnaðar og eldhúsáhalda sem hún kveður að hafi verið leigð með húsnæðinu. Engin ákvæði eru um slíkt fylgifé í leigusamningi aðila og hefur varnaraðili staðfastlega neitað því að nokkuð slíkt hafi verið í hinu leigða við upphaf leigutíma að undanskildum einum diski sem hafi verið hent. Að framangreindu virtu telur kærunefnd að ekki sé sannað að aðilar hafi samið um leigu á umræddum munum og er því ekki unnt að fallast á þessa kröfu sóknaraðila.

Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili greiði 30.000 kr. vegna frekari þrifa á hinu leigða. Engin gögn liggja til stuðnings þessari kröfu sóknaraðila og hefur varnaraðili neitað því að íbúðin hafi verið óhrein að leigutíma loknum þar sem hún hafi verið þrifin, þótt ef til vill hafi vantað upp á þrifin að litlu leyti. Sóknaraðili gerði fyrst kröfu vegna þessa með kæru í máli þessu en kærunefnd telur að með réttu hefði hún átt að gera athugasemdir vegna þessa þegar að leigutíma loknum og gefa varnaraðila þannig tækifæri til þess að bæta úr því sem hún taldi að þrífa mætti betur. Að framangreindu virtu er þessari kröfu sóknaraðila hafnað.

Að síðustu gerir sóknaraðili kröfu á hendur varnaraðila um greiðslu 40.000 kr. sem hún telur vera „annað smálegt sem hafi tínst til sem sé ekki innifalið í ofangreindu svo sem borðplötur og skúffa í frystiskáp“. Varnaraðili viðurkennir í málatilbúnaði sínum að skúffa í frystiskáp hafi brotnað á leigutíma. Telur kærunefnd því að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingarfénu til þess að mæta kostnaði vegna þessa að því gefnu að hún leggi fram reikning vegna þeirrar viðgerðar. Að öðru leyti telur kærunefnd að krafa þessi sé of óljós til þess að unnt sé að fallast á hana, auk þess sem hún er ekki studd gögnum. Af þeim sökum er henni hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 252.500 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 30. mars 2020 til greiðsludags.

Reykjavík, 9. júní 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson