Mál nr. 87/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, dags. 6. desember 1998, beindi A, X nr. 8, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 8, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 9. desember 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Athugasemdir hafa ekki borist frá gagnaðila en frestur var veittur til 15. janúar sl. Á fundi nefndarinnar 3. febrúar sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 8, sem byggt var árið 1957. Húsið skiptist í tvo eignarhlutar, þ.e. neðri hæð (39,2%) í eigu gagnaðila og efri hæð og ris (60,8%) í eigu álitsbeiðanda. Ágreiningur er þátttöku í viðhaldi á þaki hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Álitsbeiðandi telur að þakið og ytri gluggaumbúnaður á þaki sé sameign eigenda hússins, sbr. 1. og 3. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Gagnaðili hafi hins vegar neitað að taka þátt í kostnaðinum við viðgerðina og vísað til yfirlýsingar upphaflegra eigenda hússins, dags. 1. október 1957. Þar komi fram að kostnaður við að ganga frá þaki hússins svo og allt viðhald þess falli óskiptur á eiganda 2. hæðar hússins.

Álitsbeiðandi telur að yfirlýsingin hljóti að þoka fyrir ákvæðum núgildandi laga, sbr. 77. gr. laga nr. 26/1994. Í eignaskiptasamningi, dags. í desember 1972, sé vísað til yfirlýsingarinnar, en ekki sé tekin afstaða til hennar. Hins vegar sé að finna hliðstæða yfirlýsingu í kaupsamningi álitsbeiðanda, dags. 6. nóvember 1981, og samhljóða yfirlýsingu í afsali álitsbeiðanda, dags. 16. september 1982, en þessar yfirlýsingar hljóti á sama hátt að víkja fyrir ákvæðum laganna.

III. Forsendur.

Gagnaðili hefur ekki sent kærunefnd athugasemdir sínar eða komið á framfæri sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þrátt fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á því. Ber því að leggja til grundvallar í málinu atvikalýsingu álitsbeiðanda.

Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er allt ytra byrði húss, þ.m.t. þak þess, í sameign allra eigenda. Þá er allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, í sameign allra eigenda, sbr. 3. tl. 8. gr. laganna. Sameiginlegur kostnaður er allur kostnaður sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, sbr. 43. gr. laganna. Af þessu er ljóst að þakið og ytri gluggaumbúnaður á þaki er í sameign allra eigenda hússins og bera þeir því sameiginlega kostnað vegna þess. Samkvæmt 2. gr. laga nr. 26/1994 eru reglur laganna ófrávíkjanlegar nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Í 77. gr. laganna er skýrt tekið fram að liggi fyrir samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing, gerð fyrir gildistöku laganna sem hafi að geyma ákvæði er fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra, þá skulu slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna. Hvorki yfirlýsing upphaflegra eigenda hússins né eignarheimildir hafa þýðingu um að neðri hæðin sé undanþegin þátttöku í kostnaði vegna þaks hússins. Kærunefnd bendir á að ákvörðun um viðhald á þaki og ytra gluggaumbúnaði á þaki ber að taka á löglega boðuðum húsfundi.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að kostnaður við viðhald þaksins og ytri gluggaumbúnaðar þaks sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins. Gagnaðila er því skylt að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðhaldsins á þaki og ytra gluggaumbúnaði á þaki hússins, enda sé um það tekin lögmæt ákvörðun.

Reykjavík, 24. febrúar 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson