Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 115/2018

Fimmtudaginn 9. ágúst 2018

A og B

gegn

Íbúðalánasjóði

Ú R S K U R Ð U R

Mál þetta úrskurða Kári Gunndórsson lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 21. mars 2018, kærðu A og B, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. mars 2018, um að synja beiðni þeirra um leiðréttingu/lækkun á áhvílandi láni.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Með erindi til Íbúðalánasjóðs, dags. 5. mars 2018, fóru kærendur fram á leiðréttingu/lækkun láns sem hvílir á 2. veðrétti fasteignarinnar að C. Beiðni kærenda var hafnað með ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. mars 2018, á þeirri forsendu að skilyrði fyrir afskrift væru ekki uppfyllt.

Kærendur lögðu fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála þann 21. mars 2018. Með bréfi, dags. 23. mars 2018, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Íbúðalánasjóðs ásamt gögnum málsins. Greinargerð Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 13. apríl 2018, og var send kærendum til kynningar með bréfi úrskurðarnefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kærenda

Kærendur greina frá því að þegar fasteign þeirra hafi verið slegin Íbúðalánasjóði á uppboði X 2016 hafi þau farið fram á að áhvílandi lán að fjárhæð X milljónir kr. yrðu lækkuð í X milljónir sem hafi verið verðmat fasteignasala. Íbúðalánasjóður hafi hafnað því og þvingað þau til þess að taka við húsinu yfirveðsettu. Húsið hafi verið þeirra heimili þannig þau hafi ekki verið í neinni samningsstöðu. Kærendur telja að slíkt hafi ekki verið gert í öllum þeim tilfellum sem fasteignir hafi farið á uppboð og fara fram á að nefndin rannsaki málið. Ef fordæmi finnist um að lán hafi verið lækkuð í einhverjum tilfellum fari þau fram á leiðréttingu, enda eigi allir að sitja við sama borð samkvæmt jafnræðisreglu. Kærendur fara því fram á að áhvílandi lán á fasteign þeirra verði lækkað um X milljónir, að frádregnum fasteignagjöldum.

III.  Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í greinargerð Íbúðalánasjóðs kemur fram að þann 23. maí 2016 hafi kærendur upphaflega lagt inn beiðni um niðurfellingu lána umfram verðmæti fasteignarinnar að C. Þeirri beiðni hafi verið synjað á þeirri forsendu að heimildir Íbúðalánasjóðs til afskrifta skulda væru tæmandi taldar í lögum og reglugerðum. Vísað hafi verið til þess að Íbúðalánasjóður hafi ekki heimild til að afskrifa kröfur þótt þær kunni að vera umfram verðmæti eigna. Að ákveðnum skilyrðum uppfylltum sé þó heimilt að aflétta kröfum umfram söluverð eignar á almennum markaði. Kærendum hafi verið tilkynnt um þá niðurstöðu greiðsluerfiðleikanefndar þann 27. maí 2016 og jafnframt leiðbeint um kæruheimild. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs hafi ekki verið kærð. Í framhaldinu hafi kærendur verið í samskiptum við Íbúðalánasjóð og þá sérstaklega vegna nauðungarsölu sem hafi farið fram X 2016. Í tölvupósti frá lögfræðingi sjóðsins þann 13. júní 2016 hafi sjónarmið um heimildir til afskrifta verið áréttuð. Íbúðalánasjóður hafi afturkallað nauðungarsölubeiðnina þann X 2016 eða áður en samþykkisfrestur hafi runnið út og þá höfðu vanskil kærenda verið gerð upp með skuldbreytingarláni. Íbúðalánasjóður hafi því ekki eignast fasteign kærenda á grundvelli nauðungarsölu og því hafi ekki reynt á reglur sjóðsins um meðferð fullnustueigna.

Íbúðalánasjóður vísar til þess að sjóðurinn starfi samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál og reglugerðum settum á grundvelli þeirra laga. Í þeim reglum séu tæmandi talin þau úrræði sem Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur eða koma til móts við greiðsluvanda viðskiptavina sjóðsins. Um afskriftir veðkrafna fari eftir 47. gr. laga nr. 44/1998. Samkvæmt 1. mgr. greinarinnar sé stjórn sjóðsins heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins sem glatað hafa veðtryggingu við nauðungarsölu. Nánar sé kveðið á um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu í reglugerð nr. 359/2010 og sjóðnum sé heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur í samræmi við ákvæði laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði. Jafnframt sé fjallað um aðstoð við greiðsluvanda í reglum Íbúðalánasjóðs um meðferð greiðsluerfiðleikaúrræða sem stjórn sjóðsins hefur samþykkt. Reglurnar fjalli meðal annars um greiðsluerfiðleikaúrræði sjóðsins, skipulag á vinnslu þeirra mála innan sjóðsins og viðmið við mat á umsóknum. Tegundir greiðsluerfiðleikaúrræða sjóðsins séu taldar upp í 5. gr. Í 8. gr. sé fjallað um úrræði fyrir einstaklinga á grundvelli 48. gr. laga um húsnæðismál. Meðal úrræða sé skuldbreyting vanskila, frestun greiðslna og lenging lánstíma. Í 10. gr. sé fjallað um afléttingu krafna umfram markaðsvirði sem standi utan söluverðs eignar við frjálsa sölu á fasteign. Þar komi fram að heimilt sé að samþykkja afléttingu krafna sem standi utan söluverðs eignar við frjálsa sölu að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Ekki sé um afskrift að ræða heldur stofnist glatað veð fyrir þeim hluta sem sé aflétt af eigninni við söluna. Þá sé fjallað um niðurfellingu glataðra veða í 11. gr.

Íbúðalánasjóður tekur fram að við meðferð málsins hafi sjóðurinn yfirfarið fyrirliggjandi gögn og lagt mat á það hvort kærendur uppfylltu skilyrði fyrir afskrift. Íbúðalánasjóði beri sem stjórnvaldi að fara eftir þeim lögum og reglum sem um sjóðinn gildi. Það sé niðurstaða sjóðsins að ekki sé fyrir hendi heimild til að færa niður veðskuldir kærenda þar sem skilyrði fyrir afskrift séu ekki uppfyllt. Íbúðalánasjóður hafnar fullyrðingum kærenda um að þau hafi verið þvinguð til að taka við húsinu yfirveðsettu. Þeim hafi verið leiðbeint um úrræði sjóðsins vegna greiðsluvanda, þar á meðal skuldbreytingu vanskila, sem þau hafi síðan óskað eftir. Þar sem vanskil hafi verið greidd upp að fullu hafi nauðungarsölubeiðni Íbúðalánasjóðs verið afturkölluð. Íbúðalánasjóður krefst þess að ákvörðun sjóðsins í málinu verði staðfest.

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. mars 2018, um að synja beiðni kærenda um leiðréttingu/lækkun láns sem hvílir á 2. veðrétti fasteignarinnar að C. Í beiðni kærenda er þess krafist að lánið verði lækkað um X milljónir.

Um heimildir Íbúðalánasjóð til afskrifta veðkrafna fer eftir 47. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál. Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laganna er stjórn Íbúðalánasjóðs heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins sem glatað hafa veðtryggingu við nauðungarsölu íbúðar. Stjórn Íbúðalánasjóðs er einnig heimilt, sbr. 2. mgr. sömu lagagreinar, að afskrifa útistandandi veðkröfur sjóðsins þegar íbúð sem stóð að veði fyrir viðkomandi kröfu hefur eyðilagst af óviðráðanlegum orsökum. Afskriftarheimildin nær til veðkrafna sjóðsins að því leyti sem söluverð, afsláttur eða bætur duga ekki til að greiða þær upp miðað við veðröð áhvílandi lána. Í 3. mgr. 47. gr. kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að semja við einstaklinga um niðurfellingu af skuldum þeirra við sjóðinn gegn greiðslu á eftirstöðvum vanskila, enda sé niðurfelling skulda liður í samræmdum aðgerðum kröfuhafa, þar með talið fjármálafyrirtækja, í tengslum við heildarendurskipulagningu á fjármálum viðkomandi. Þá er Íbúðalánasjóði heimilt að afskrifa útistandandi veðkröfur í samræmi við ákvæði laga nr. 63/1985 um greiðslujöfnun fasteignaveðlána til einstaklinga og ákvæði laga nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði.

Samkvæmt gögnum málsins var fasteign kærenda í nauðungarsöluferli á árinu 2016. Íbúðalánasjóður afturkallaði hins vegar nauðungarsölubeiðnina þann X 2016 og eignaðist því ekki fasteignina á grundvelli nauðungarsölu. Þegar af þeirri ástæðu á ákvæði 1. mgr. 47. gr. laga nr. 44/1998 því ekki við í máli kærenda. Óumdeilt er að ákvæði 2. mgr. 47. gr. á ekki við um fasteign kærenda. Þá verður ekki séð að beiðni kærenda sé þess efnis að hún falli undir ákvæði 3. mgr. 47. gr. laganna.   

Með vísan til þess sem að framan er rakið er ljóst að heimildir Íbúðalánasjóðs til afskrifta veðkrafna eru tæmandi taldar í ákvæði 47. gr. laga nr. 44/1998. Að því virtu tekur úrskurðarnefndin undir þá afstöðu Íbúðalánasjóðs að kærendur eigi ekki rétt á leiðréttingu/lækkun á áhvílandi láni. Þá liggur ekkert fyrir um að mál kærenda hafi hlotið aðra afgreiðslu en sambærileg mál hjá Íbúðalánasjóði. Hin kærða ákvörðun er því staðfest.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. mars 2018, um að synja beiðni A og B, um leiðréttingu/lækkun á áhvílandi láni er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Kári Gunndórsson