Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 8. september 1978.

Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Guðbjörgu Friðfinnsdóttur

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.

Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á leigulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.

Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. samningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.

II.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Ingvar Björnsson hdl. Gerir hann eftirfarandi kröfur í málinu: Að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþola kr. 69.145.000.- í bætur fyrir land hans auk kr. 360.000.- í bætur fyrir girðingar og ræktun og matjurtargarð, eða samtals kr. 69.505.000.- með 2,5% dráttarvöxtum fyrir hvern byrjaðan mánuð frá uppsögn úrskurðar til greiðsludags og málskostnaðar að skaðlausu skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Málavexti kveður lögmaðurinn þá að með bréfi 26. mars 1918 hafi Þorsteini Jónssyni verið byggður svonefndur Leirdalur úr jörðinni Ás í Garðahreppi og sé Leirdalur talin ca. 4 1/3 dagslátta, en eignarnemi telji land þetta vera 13829 m². Land þetta er sagt liggja á fögrum útsýnisstað í Hafnarfirði þar sem víðsýnt sé til allra átta. Samkvæmt skipulagstillögu þeirri sem talin er nr. 12 og lögð hefur verið fyrir skipulagsnefnd Hafnarfjarðar sé gert ráð fyrir byggingu íbúðarhúsa á landi eignarnámsþola. Segir lögmaðurinn að þótt skipulagstillaga þessi hafi ekki verið endanlega samþykkt af skipulagsyfirvöldum þá sé hún grundvallarástæða þess að beiðst hafi verið eignarnáms á landi eignarnámsþola.

Rökstuðningur lögmanns eignarnámsþola í máli þessu er sá að byggingarbréfið mskj. nr. 9, sem eignarnámsþoli byggi eignarrétt sinn á, sé að öllu leyti í samræmi við byggingarbréf er tíðkast hafi á þeim tíma, er það var útgefið. Sé það nánast eins og erfðafestusamningur. Bréfinu sé ekki afmarkaður neinn ákveðinn tími og að því leyti sem erfðafestusamningur. Ekki sé hægt að segja byggingarbréfshafa upp leigu á landinu en skv. 4. gr. bréfsins geti byggingarbréfshafi sagt upp leigu sinni á landinu. Skv. 1. gr. samningsins sé landið leigt til ræktunar og byggingar þurrabúðar.

Er því haldið fram að þegar bréfið hafi verið gert hafi þurrabúð verið ein tegund búskaparmáta, þ.e. þurrabúð hafi verið nokkurs konar býli, en sérstök fyrir þorp og kaupstaði, hafi t.d. ekki átt afrekstrarland og hafi það m.a. skilið milli þurrabúðar og hjáleigna til sveita.

Skv. framangreindu heldur lögmaður eignarnámsþola því fram að líta beri á byggingarbréfið að öllu leyti sem erfðafestusamning, haldinn engum takmörkunum gagnvart byggingarbréfshafa. Einu skilyrðin sem hann þurfi að uppfylla sé að greiða afgjald landsins kr. 36.- á ári á réttum gjalddaga. Er mótmælt algjörlega kröfu eignarnema um bætur sem fram komi í greinargerð hans. Er krafa eignarnámsþola í máli þessu á því byggð að land þeirra verði metið sem byggingaland og þá höfð hliðsjón af verði fyrir byggingarlóðir á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

III.

Land það, sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 34 á framlögðum uppdrætti. Er hér um leiguland að ræða að stærð 13829 m².

Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.

Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Land þetta liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.

Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram.: Af landinu eru 12400 m² vel ræktað tún og 1200 m² matjurtargarður, óræktað er því 229 m². Landið girt góðri girðingu.

Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.

Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.

Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem leigusamningurinn heimilar, það er notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.

Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.

Matsnefndin fellst á það sjónarmið eignarnámsþola, að landið verði metið sem erfðafestuland.

Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.

Verðmæti réttinda ákvarðast þannig:

   Bætur fyrir afnotamissi landsins ...........................   kr.   2.873.000.-
   Bætur fyrir ræktun ................................................   "   204.000.-
   Bætur fyrir girðingar .............................................   "   171.000.-
      Bætur alls   kr.   3.248.000.-

og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 75.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola, Guðbjörgu Friðfinnsdóttur kr. 3.248.000.- og kr. 75.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.