Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 8. september 1978.

Ár 1978, föstudaginn 8. september, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Sigríði Ólafsdóttir og
                  Guðnýju Ólafsdóttur

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir, að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði.

Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á erfðafestulandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú.

Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.

Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það. Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Eignarréttur eignarnámsþola yfir þessu landi sé aðeins leiguréttur skv. erfðafestusamningi, en eignarnemi sé eigandi landsins. Leiguréttur þótt kallaður sé erfðafesta sé ekki sambærilegur við beinan eignarrétt.

II.

Mál þetta hefur flutt fyrir eignarnámsþola Skúli Th. Fjeldsted hdl. Gerir hann þær kröfur, að bætur fyrir land eignarnámsþola verði metnar svo sem landinu mætti skipta í byggingarlóðir, og verði þá miðað gangverð byggingalóða á Stór-Reykjavíkursvæðinu. Þá krefst hann þess að bætt verði sérstaklega túnrækt og girðingar. Þá krefst hann málskostnaðar skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Lögmaður eignarnámsþola heldur því fram að bætur í máli þessu beri að miða við gangverð byggingalóða. Land eignarnámsþola sé á skipulagsskyldu svæði. Ávallt hafi verið gert ráð fyrir íbúðarbyggð á svæðinu og íbúðabyggð þegar hafin á grundvelli samþykktra uppdrátta á þessu svæði.

Með hliðsjón af framangreindum rökum hefur lögmaður eignarnámsþola veitt fjölmargar upplýsingar um gangverð á byggingarlóðum á Stór-Reykjavíkursvæðinu. Segir hann útsýni úr Hvömmum í Hafnarfirði vera mun fegurra en á Seltjarnarnesi og landið í Hvömmunum nálægt hjarta bæjarins og höfninni.

III.

Land það, sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 45 á framlögðum uppdrætti. Er hér um erfðafestuland að ræða að stærð 13405 m².

Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan. Verður því lagt mat á eign þá, sem hér um ræðir.

Matsnefnd hefir farið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Land þetta liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins.

Um ræktun landsins og mannvirki á því, skal þetta tekið fram: Landið vel ræktað, tún ógirt en metist sem girt væri skv. ósk eignarnema, þar sem hann hefur fjarlægt girðingarnar.

Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið.

Landsvæði það, sem hér um ræðir er leiguland á erfðafestu til ræktunar. Ekki verður fallist á það, að meta beri land þetta sem byggingalóðir, svo sem um eignarland væri að ræða. Lítur Matsnefndin svo á, að við ákvörðun bótanna til eignarnámsþola beri fyrst og fremst að hafa hliðsjón af ákvæðum leigusamningsins um landið. Að áliti Matsnefndar er það meginkjarni samningsins, að landið er leigt til ræktunar, og telja matsmenn að þeir skilmálar sem á eftir fara í samningnum séu afstæðir við þann tilgang samningsins, og að þau hús og mannvirki, sem minnst er á, séu það einnig.

Við ákvörðun fébóta til eignarnámsþola fyrir leiguréttindi hans á landinu ber því að miða við verðmæti landsins á grundvelli þeirra nota, sem erfðaleigusamningurinn heimilar, það er notagildi landsins fyrir ræktun og mannvirkjagerð í þágu slíks reksturs. Þá ber að taka tillit til þess, hvernig ráðstöfunarréttinum til annarra er háttað, og einnig að afgjaldsákvæði eru hagkvæm.

Matsnefndin hefur skoðað legu landsins og ásigkomulag. Athugað nýtingu þess nú og í framtíðinni. Einnig hefur nefndin kynnt sér aukningu byggðar í Hafnarfirði.

Matsnefndin fellst á það sjónarmið eignarnámsþola, að landið verði metið sem erfðafestuland.

Til grundvallar mati afnotamissis er lagður áætlaður árlegur hámarksarður, sem landið ætti að gefa af sér við fullkomna heimila nýtingu, miðað við núverandi ástand þess. Út frá því er fundið það verðgildi leiguréttarins, sem lagt er til grundvallar matinu.

Verðmæti réttinda ákvarðast þannig:

   Bætur fyrir afnotamissi landsins ...........................   kr.   2.832.000.-
   Bætur fyrir ræktun ................................................   "   201.000.-
   Bætur fyrir girðingar .............................................   "   150.000.-
      Bætur samtals   "   3.183.000.-

og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 50.000.- í málskostnað.
Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum Sigríði Ólafsdóttur og Guðnýju Ólafsdóttur kr. 3.183.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 70.000.-.