Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 23. júní 1978.

Ár 1978, föstudaginn 23. júní, var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. l. nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið:

                Hafnarfjarðarbær
                  gegn
                  Ámunda Ólafssyni
                  Arnarhrauni 24, Hafnarfirði

og í því kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I.

Málavextir eru þeir að með bréfi dags. 13. janúar 1977 hefur Hafnarfjarðarbær farið þess á leit, að metnar verði eignarnámsbætur fyrir nokkrar landspildur, sem merktar eru með grænum tölustöfum á uppdrætti, sem fylgdi matsbeiðninni á svonefndu Hvammasvæði sunnan klaustursins í Hafnarfirði. Á fundi bæjarstjórnar Hafnarfjarðar 28. september 1976 var samþykkt tillaga um að landsvæði þau í Hvömmum, sem nú eru óbyggð og falla undir væntanlegt skipulag verði tekin eignarnámi, þar sem kaupstaðnum sé nauðsynlegt að eignast land þetta, vegna fyrirsjáanlegrar og eðlilegrar þróunar kaupstaðarins.

Heimild til eignarnámsins er í 27. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 og samþykki félagsmálaráðherra til eignarnámsins er útgefið var 14. desember 1976.

Eignarnemi kveður heimild sína til eignarnámsins á eignarlandi eignarnámsþola vera ótvíræða. Hafnarfjarðarkaupstað sé nauðsynlegt að eignast Hvammasvæðið vegna þróunar kaupstaðarins en eigendur Hvammasvæðisins eru taldir vera um 47, en eignarrétti þeirra er misjafnlega farið og ræktun og fleira misjöfn hjá hinum ýmsu eigendum. Af þessum sökum taldi eignarnemi erfitt að ná samkomulagi við eigendur, að minnsta kosti á skaplegum tíma og því væri honum óumflýjanlegt að fara fram á þetta mat.

Verðkrafa eignarnema fyrir landið er byggð á hinu nýja fasteignamati Fasteignamats ríkisins, en það telur eignarnemi eðlilegt verð fyrir landið nú. Eignarnemi telur að samkvæmt 14. gr. laga nr. 28/1963 um fasteignamat og fasteignaskráningu eigi að liggja sömu grundvallarsjónarmið að baki fasteignamati og eignarnámsmati og því beri að miða ákvörðun eignarnámsbóta við fasteignamat lóðar.

Tillaga að skipulagsuppdrætti af Hvammasvæðinu hefur um nokkuð langan tíma verið til umfjöllunar hjá skipulagsnefnd Hafnarfjarðarbæjar, en tillagan, sem nú liggur fyrir er hin 12., sem nefndin hefur fjallað um á síðustu 20 árum. Þar sem einungis sé um skipulagstillögu að ræða, sem sé til umfjöllunar hjá undirnefnd bæjarstjórnar Hafnarfjarðar og því enn á umræðustigi telur eignarnemi að skipulagstillagan eigi ekki að hafa áhrif til hækkunar á eignarnámsbætur þær, sem metnar kunna að verða.
Eignarnemi bendir á, að skv. núgildandi skipulagsuppdrætti af landi Hafnarfjarðarkaupstaðar sé Hvammasvæðið ekki ætlað til bygginga. Heimil og möguleg nýting eignarnámsþola á landinu frá því eignarnámsþoli eignaðist það sé því mjög takmörkuð og beri að miða eignarnámsbætur við það.

Um þýðingu fasteignamats í máli þessu við ákvörðun eignarnámsbóta vísar eignarnemi til núgildandi laga um skráningu og mat fasteigna nr. 94/1976, 17. gr. 1. mgr., þar sem segi að matsverð fasteigna skuli vera gangverð umreiknað til staðgreiðslu, sem ætla mætti að eignin hefði í kaupum og sölum í nóvembermánuði næsta ár á undan matsgerð, miðað við heimila og mögulega nýtingu fasteignarinnar á hverjum tíma.

Við ákvörðun eignarnámsbóta telur eignarnemi, að taka megi mið af verðmæti skipulagsskyldra og óbyggingarhæfra svæða og bendir í því sambandi á mat dags. 2. maí 1975, vegna eignarnáms á landspildum úr Selási I og II í Reykjavík en niðurstaða þess mats hafi verið kr. 181.- pr. m².

II.

Mál þetta hefur flutt f.h. eignarnámsþola Jónas A. Aðalsteinsson, hrl. Kröfur hans í málinu eru þær aðallega, að matsmenn hafni því að heimild sé fyrir hendi til eignarnámsins og úrskurði umbjóðanda hans málskostnað að skaðlausu, en til vara, að bætur til umbjóðanda hans fyrir missi hinnar eignarnumdu lóðar verði ákvarðaðar ekki lægri en kr. 3.226.205.- auk hæstu lögleyfðu vaxta frá 28.9.'76 til greiðsludags og málskostnað að skaðlausu skv. gjaldskrá L.M.F.Í.

Eignarnámsþoli eignaðist land þetta með afsali 11. jan. 1974 og hafnaði eignarnemi þá forkaupsrétti að landinu.

Eignarnámsþoli segir að lóð þessi sé felld að skipulagi því sem byggt verði eftir á þessum stað, það er við göturnar Kelduhvamm, Smárahvamm og Lindarhvamm enda teljist lóð eignarnámsþola vera lóðin nr. 23 við Kelduhvamm.

Samkvæmt mskj. nr. 7 gefa seljendur lands þessa yfirlýsingu um það, að þær geri hvorki kröfur á hendur bæjarsjóði Hafnarfjarðar né eiganda lóðarinnar nr. 23 við Kelduhvamm fyrir það land sem þær kunni að þurfa að láta af hendi sem landeigendur vegna vegs fyrir nefnda lóð, sem þær hafi selt Ámunda H. Ólafssyni. Með þessari yfirlýsingu telur lóðarhafi sig hafa uppfyllt ákvæði 30. gr. skipulagslaga og verðmætisaukning lóðar hans þess vegna veruleg.

Eignarnámsþoli kveðst hafa keypt lóð þessa 1974 fyrir kr. 600.000.- með staðgreiðslu, eða kr. 905.- pr. m² miðað við 660 m².

Eignarnámsþoli telur verðmæti lóðar sinnar hafa aukist vegna hitaveituframkvæmda sem fasteignamatið meti á u.þ.b. 20% og bættra samgangna sem meta eigi á sama hundraðshluta til hækkunar.

Önnur atriði til hækkunar telur hann að mætti meta á 20%, þannig að verðmæti lóðarinnar pr. 11/1 1974, að viðbættum þessum hækkunum yrði kr. 960.000.-, sem þá yrði grunntala mats eignarinnar miðað við áramótin 1973/1974.

Þegar allar slíkar hækkanir hafa komið til telur lögmaður eignarnámsþola að verðmæti lóðarinnar sé kr. 3.225.600.- og sé það þó frekar vanreiknað miðað við þau réttindi sem fylgi lóðinni.

III.

Land það sem um ræðir í þessu máli er merkt nr. 47 á framlögðum uppdrætti. Er hér um eignarland að ræða, að stærð 660 m².

Eignarnámsheimild eignarnema í landi þessu virðist ótvíræð og vísast um það til þess, sem hér segir að framan.

Matsmenn hafa gengið á vettvang og kynnt sér rækilega land þetta og allar aðstæður á staðnum.

Leitað var um sættir með aðilum, en árangurslaust.

Landið liggur á svonefndu Hvammasvæði sunnan Hafnarfjarðar og liggur Reykjanesbraut austan alls svæðisins. Um ræktun landsins skal þetta tekið fram:

Landið gamalræktað tún í góðri rækt. Landið girt.

Landsvæði það sem meta á er skipulagsskylt en deiliskipulagning svæðis þessa hefur ekki farið fram. Hafa á undanförnum árum verið gerðar margar tillögur að slíkri skipulagningu á staðnum, en því er enn ólokið. En rétt þykir með tilliti til legu landsins og allra aðstæðna að miða við, að framtíðarnýting lands þessa verði sú, að á því verði reist hús, svo sem líklegt er að orðið hefði, ef ekki hefði komið til eignarnáms.

Með vísan til almennra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta og með hliðsjón af meginreglum 29. gr. skipulagslaga nr. 19/1964 ber að leggja þessa nýtingu landsins til grundvallar matsbótum.

Hins vegar verður að taka tillit til þess, að landið er enn ekki skipulagt og óvíst hvenær og með hvaða kjörum hefði verið leyft að byggja þar, ef ekki hefði komið til eignarnáms. Þá ber að hafa hliðsjón af ákvæði 30. gr. skipulagslaga nr. 19/1964.

Landið er vel í sveit sett, á fögrum stað og liggur vel við samgöngum. Hins vegar er ekkert upplýst um, hvenær land þetta verður tilbúið til nýtingar, en undanfarið hefir verið að byggjast umhverfis það. Tekið er tillit til staðgreiðslu fyrir landið.

Fasteignamatsverð á landi þessu er nú kr. 1.297.000.-

Um landstærðina og legu landsins er ekki ágreiningur.

Eignarnámsþoli er ágreiningslaust eigandi að landi því, sem meta á.

Talsvert miklar upplýsingar liggja fyrir matsmönnum um lóðarsölur og möt á Stór-Reykjavíkursvæðinu.

Ekki hafa komið fram í málinu sérstakar upplýsingar um verðmismun á lóðum á Hvammasvæðinu eftir því, hvernig löndin liggja við vindátt, sól, útsýni eða öðru þess háttar.

Hafnarfjörður er vaxandi bær og stóriðnaðarsvæði í námunda og veruleg aukning hefur orðið á fólksfjölda í kaupstaðnum á undanförnum árum.

Með hliðsjón af því, sem rakið hefir verið að framan, ýmsum mælitölum á verðbreytingum, og öðru sem máli skiptir að áliti matsmanna, ákvarðast bætur þannig:

1.   Grunnverð lands 660 m² á kr. 2400.- =      1.584.000.-
2.   Ræktun landsins ...................................................      13.000.-
3.   Girðingar ..............................................................      18.000.-
         1.615.000.-

Matsverð samtals kr. 1.615.000.- og er þá miðað við staðgreiðslu.

Rétt þykir að eignarnemi greiði eignarnámsþola skv. 11. gr. laga nr. 11/1973, kr. 50.000.- í málskostnað.

Þá þykir rétt að eignarnemi greiði til ríkissjóðs skv. 11. gr. sömu laga kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.-.

Úrskurð þenna hafa kveðið upp þeir Egill Sigurgeirsson, hrl., form. nefndarinnar, Björn Bjarnarson, ráðunautur og Ögmundur Jónsson, verkfræðingur, sem formaður hefur kvatt til meðferðar þessa máls skv. 2. gr. l. nr. 11/1973.

M a t s o r ð :

Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþola Ámunda Ólafssyni, kr. 1.615.000.- og kr. 50.000.- í málskostnað.

Eignarnemi greiði til ríkissjóðs kostnað af starfi Matsnefndarinnar kr. 80.000.-.