Mál nr. 120/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. febrúar 2021

í máli nr. 120/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Sigurlaug Helga Pétursdóttir lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðili sé bundinn af leigusamningi aðila til 31. september 2021.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og staðfest að henni hafi verið heimilt að rifta leigusamningi 29. september 2020. Einnig krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða henni sanngjarna þóknun, að mati nefndarinnar, vegna lögmannskostnaðar við að gæta hagsmuna hennar í málinu.

Með kæru, dags. 26. október 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. nóvember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 10. nóvember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 17. nóvember 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. nóvember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. desember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. desember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 17. desember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 5. janúar 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2019 til 31. september 2021 um leigu varnaraðila á atvinnuhúsnæði sóknaraðila að E. Ágreiningur er um lögmæti riftunar varnaraðila á leigusamningnum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 19. september 2020 hafi sambýlismaður varnaraðila rætt við sóknaraðila og spurt hvort þau gætu losnað undan leigusamningnum þá þegar. Hann hafi sagt að húsnæðið væri of lítið fyrir þau vegna þess hve reksturinn gengi vel. Sóknaraðili hafi sagt að það væri sjálfsagt fyndu þau nýjan leigjanda en að öðrum kosti væri það ekki mögulegt. Næsta dag hafi varnaraðili tilkynnt með skilaboðum að hún og sambýlismaður hennar hefðu fundið stærra húsnæði og myndu flytja út 1. nóvember 2020. Fimm dögum síðar, eða 25. september 2020, hafi orðið vatnstjón í næsta húsi. Vatn hafi flætt undir vegg og skemmt parket á kaffistofu varnaraðila. Þegar húsnæðið hafði verið þurrkað hafi litið út fyrir að skipta þyrfti um gólfefni á þessu eina rými og áætlað að það gæti tekið tvo til fimm daga. Varnaraðili hafi tæmt húsnæðið 27. september 2020 og tekið með sér innréttingar, öll ljós og fleira sem hafi tilheyrt sóknaraðila samkvæmt samningi en það sé tilefni annarrar kæru. Þegar viðgerðir hafi hafist hafi komið í ljós að þær myndu taka lengri tíma en það hafi ekki verið vitað þegar varnaraðili hafi yfirgefið húsnæðið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafna öllum málavöxtum og málsástæðum sem komi fram í kæru.

Leigusamningur hafi verið gerður einhliða af sóknaraðila og á íslensku en hann hafi vitað að fyrirsvarsmaður varnaraðila hvorki talaði né skrifaði á íslensku. Sóknaraðili hafi boðist til þess að útskýra leigusamninginn munnlega fyrir varnaraðila. Miðað við það sem síðar hafi komið í ljós virðist sóknaraðili ekki hafa skýrt nægjanlega vel fyrir varnaraðila helstu atriði samningsins.

Fyrri leigjandi sóknaraðila hafði verið í sambærilegum rekstri og varnaraðili, þ.e. rekstri hárgreiðslustofu. Þegar varnaraðili hafi fengið húsnæðið afhent í byrjun september 2019 hafði fyrri leigutaki ekki tæmt það og enn verið myndir á veggjum, hárvörur og flest annað sem þurfi til reksturs hárgreiðslustofu. Varnaraðili hafi því þurft að byrja á því að tæma húsnæðið og færa allar eigur fyrri leigutaka í annað rými sem einnig sé í eigu sóknaraðila.

Varnaraðili hafi litið svo á að hún þyrfti að ráðast í minniháttar endurbætur á húsnæðinu sem hafi aðallega falist í málningarvinnu á veggjum. Hún hafi vitað að þær yrðu á hennar kostnað. Endurbætur hafi byrjað um leið og húsnæðið hafi verið afhent. Þá hafi komið í ljós mikil bleyta á gólfi, líklega vegna leka í lögnum. Hún hafi þegar haft samband við sóknaraðila og óskað eftir því að hann myndi kalla til fagmenn til þess að koma í veg fyrir lekann. Þegar fagmenn hafi komið á svæðið hafi komið í ljós að lögn hafði brostið og vatn streymt upp úr henni og undir gólfefni. Þá hafi orðið ljóst að varnaraðili þyrfti að skipta um allt gólfefni í húsnæðinu.

Endurbætur hafi haldið áfram í september og hafi meðal annars þurft að skipta um raflagnir í húsinu, enda höfðu þær sem fyrir hafi verið brunnið verulega og verið hættulegar. Þegar endurbæturnar hafi verið að komast á lokastig 27. september 2019 og varnaraðili búist við að opna hárgreiðslustofuna hafi komið í ljós stórir svartir blettir innan veggja. Þetta hafi orðið til þess að tefja opnun hárgreiðslustofunnar enn frekar.

Enn á ný hafi varnaraðili haft samband við sóknaraðila og óskað úrbóta. Hann hafi þá verið á leið úr bænum en sagst ætla að hringja nokkur símtöl. Hún hafi ekkert heyrt frá honum fyrr en tveimur dögum síðar. Hann hafði þá mælt þá bletti sem hafi fundist á bak við vegginn og í ljós hafi komið að um svartmyglu væri að ræða. Sóknaraðili hafi ekki getað kallað til pípulagningamann til að þess að laga húsnæðið og varnaraðili boðist til þess að útvega pípara sem sóknaraðili hafi þegið. Verkefnastaða píparans hafi þó verið með þeim hætti að hann hafi ekki þegar komist í verkið. Sóknaraðili hafi ekkert gert til að fá annan pípulagningamann til verksins. Loks hafi pípulagningamaðurinn komist að þeirri niðurstöðu að leki væri í lagnakerfi hússins, meðal annars vegna þess að bráðabirgðaviðgerðir höfðu verið gerðar á lögnum. Sóknaraðili hafði ekki upplýst um þær viðgerðir. 

Þegar búið hafi verið að koma í veg fyrir lekann hafi þurft að endurreisa vegg þannig að varnaraðili gæti lokið endurbótum og opnað hárgreiðslustofuna. Pípulagningamaðurinn hafi lokið störfum í lok október 2019. Sóknaraðili hafi sagt að hann hafi ætlað að senda smið til þess að endurreisa vegginn í byrjun nóvember 2019. Það hafi þó ekki staðist en smiðurinn hafi ekki komið fyrr en síðar og lokið framkvæmdum í lok nóvember. Varnaraðili hafi þá loks getað klárað endurbætur og opnað hárgreiðslustofuna í byrjun desember 2019, eða tveimur mánuðum eftir upphaflega áætlun.

Varnaraðili hafi verið ósátt við samskipt sín við sóknaraðila eftir þetta. Fyrirsvarsmanni varnaraðila hafi fundist sóknaraðili koma fram við varnaraðila af óvirðingu og erfitt hafi verið að fá hann til þess að sinna athugasemdum hennar. Eftir að varnaraðili hafði leigt húsnæðið um nokkurra mánaða skeið hafi farið að bera á músa- og rottugangi. Ljóst hafi verið að það hefði getað haft veruleg áhrif á viðskipti varnaraðila. Hún hafi haft samband við sóknaraðila sem hafi ekki sinnt vandamálinu og hún sjálf þurft að reyna að koma í veg fyrir rottugang á hárgreiðslustofunni.

Í september 2020 hafi farið fram óformlegar viðræður um það hvort aðilar gætu samið um að slíta leigusamningi, án þess að nokkuð hafi verið ákveðið í þeim efnum. Þann 25. september 2020 hafi nágranni varnaraðila haft samband við hana og spurst fyrir um hvort hún hefði orðið vör við leka í húsinu þar sem lekið hefði inn í húsnæði sem hann hafi haft til leigu. Fyrirsvarsmaður varnaraðila hafi ekki kannast við leka og haldið áfram vinnu. Síðar þann dag hafi hún orðið vör við poll sem hafði myndast í gegnum gólfefni. Hún hafi látið sóknaraðila vita af þessu en hann hafi þá verið staddur í húsnæðinu. Skemmst sé frá því að segja að hann hafi hvorki viljað vita af lekanum né komið inn í húsnæðið til þess að kanna ástand þess. Varnaraðili hafi spurt hvort sóknaraðili ætlaði að grípa til einhverra ráðstafanna en hann sagt að það mætti ekki, heldur væri hann að bíða eftir skoðun frá tryggingafélagi sínu. Varnaraðili hafi þurft að fresta öllum tímum á hárgreiðslustofunni þennan dag og næstu daga.

Tveimur dögum síðar, eða 27. september 2020, hafi sóknaraðili beðið varnaraðila um að opna húsnæðið en þá hafi komið í ljós að maður á hans vegum hefði brotið lagnir í húsinu. Þegar inn í húsnæðið hafi verið komið hafi vatn verið yfir öllum gólfum og gríðarleg myglulykt. Öll gólfefni, sem höfðu þá verið tiltölulega nýlögð, hafi verið ónýt og ljóst að um miklar skemmdir hafi verið að ræða. Sóknaraðili hafi tjáð varnaraðila að allar endurbætur á húsnæðinu yrðu aftur á hennar kostnað. Þá höfðu ekki liðið tíu mánuðir frá því að fyrri endurbótum hafði lokið. Þetta hafi orðið kornið sem hafi fyllt mælinn í huga varnaraðila og hún byrjað að tæma húsnæðið til að koma í veg fyrir frekara tjón.

Tveimur dögum síðar hafi varnaraðili rift leigusamningnum sökum þess að ekki hafi lengur verið hægt að halda úti starfsemi í húsinu og fyrirséð að viðgerðir á húsinu og endurbætur myndu taka margar vikur ef ekki mánuði. Sóknaraðili hafi ekki verið í samskiptum við varnaraðila frá þessum tíma. Þess í stað hafi hann aftur á móti haldið áfram innheimtu leigu og jafnframt látið viðgerðaraðila senda reikninga á varnaraðila. Varnaraðili hafi mótmælt þessu sérstaklega við innheimtufyrirtæki.

Samkvæmt 3. tölulið 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sé leigjanda heimilt að rifta leigusamningi spillist húsnæðið svo á leigutíma af ástæðum sem ekki verði raktar til leigjanda að það nýtist ekki lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Riftun varnaraðila sé byggð á þessu ákvæði. Ljóst sé að húsið hafi ekki bara einu sinni spillst heldur í raun þrisvar sinnum á þessu ári sem varnaraðili hafi verið í því. Fyrst þegar hún hafi tekið við húsinu og skemmdir komið í ljós undir gólfefni. Í annað skiptið þegar varnaraðili hafi verið að klára endurbætur á húsinu og mygla og leki komið í ljós á bak við vegg í húsnæðinu. Steininn hafi síðan tekið úr í september 2020 þegar vatn hafi flætt yfir öll gólfefni og myglulykt verið í húsnæðinu. Þá hafi orðið ljóst að ráðast þyrfti í verulegar endurbætur á því þar sem það hafði spillst. Jafnframt geri varnaraðili ráð fyrir því að mikil mygla hafi verið í húsinu og það verið heilsuspillandi.

Ljóst hafi verið að undir slíkum aðstæðum gæti varnaraðili ekki stundað atvinnustarfsemi sína. Því sé mótmælt sérstaklega sem fram komi í kæru að vatn hafi aðeins skemmt parket á kaffistofu. Þessu til stuðnings séu lagðar fram myndir en þegar varnaraðili hafi flutt úr húsnæðinu hafi verið miklar skemmdir á því öllu. Nokkrum dögum síðar hafi sóknaraðili verið búinn að fjarlægja öll gólfefni á aðalrými hússins. Það sé því rangt sem komi fram í kæru að lekinn hafi aðeins verið takmarkaður við kaffistofu. Það breyti þó ekki öllu, enda ljóst að húsið hafi spillst á leigutímanum.

Þá hafi sóknaraðili brotið alvarlega gegn rétti varnaraðila samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga. Leigusamningurinn hafi verið á íslensku og innihaldið ákvæði sem hafi verið á skjön við ákvæði húsaleigulaga, meðal annars að varnaraðili ætti að sjá um allt viðhald innanhúss. Þetta sé í andstöðu við 2. mgr. 19. gr. laganna. Þótt ákvæði húsaleigulaga feli í sér ákveðið samningsfrelsi þegar komi að atvinnuhúsnæði sé ljóst að slíkir samningar geti ekki verið ósanngjarnir gagnvart öðrum samningsaðilum og sé hægt að víkja slíkum samningsákvæðum til hliðar samkvæmt 36. gr. samningalaga. Raunar hafi samningurinn í heild sinni verið ósanngjarn og staða aðila við samningsgerð misjöfn, enda samningurinn á íslensku og hafi varnaraðila verið gefið lítið tóm til þess að yfirfara hann. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að engin uppsagnarákvæði hafi verið í leigusamningnum. Samkvæmt því sé varnaraðili bundin af honum þar til hann renni út. Þá sé ekkert óeðlilegt við það að krefjast þess að varnaraðili efni samningsloforð sín í samræmi við þá meginreglu að samningar skuli halda.

Þau rök sem varnaraðili hafi byggt riftun sína á standist ekki. Umrætt vatnstjón hafi ekki átt sér stað fyrr en eftir að hún hafði sagt, bæði munnlega og með tölvupósti, að hún vildi losna undan leigusamningi og væri komin með annað og stærra húsnæði. Hún sé aðeins að byggja á þessum rökum þar sem engin önnur riftunarákvæði í húsaleigulögum séu þess efnis að möguleiki væri fyrir hana að láta á þau reyna.

Í greinargerð varnaraðila sé reynt að mála upp mynd af sóknaraðila sem ósanngjörnum leigusala. Þessu sé alfarið mótmælt, enda hafi hann í öllum samskiptum við varnaraðila verið hjálpsamur og sanngjarn og því finnist honum ómaklega að sér vegið. Fyrstu fjóra leigumánuðina hafi hann fellt niður leigu vegna skemmda og vatnstjóns sem á engan hátt hafi verið að rekja til hans sem leigusala. Þá hafi hann veitt afslátt af leigu í þrjá mánuði vegna samdráttar sem hafi orðið á rekstri hennar vegna COVID-19.

Þann 15. september 2020 hafi sóknaraðili og sambýlismaður varnaraðila átt fund þar sem því hafi verið komið á framfæri að varnaraðili ætlaði að flytja í annað húsnæði þar sem reksturinn gengi vel. Við nánari skoðun á samskiptum hafi komið í ljós að samtal það sem varnaraðili hafi kallað „óformlegar viðræður um það hvort aðilar gætu samið um það að slíta leigusamningi“ hafi farið fram að kvöldi 15. september 2020 en ekki 19. sama mánaðar eins og fram hafi komið í fyrri upplýsingum. Þetta atriði sé mikilvægt þar sem beiðni um lausn undan leigusamningi hafi komið fram 10 dögum áður en umrætt vatnstjón hafi átt sér stað, sem varnaraðili kveðist hafa byggt riftun sína á. Því sé harðlega mótmælt að varnaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi á grundvelli vatnstjónsins. Í það minnsta 10 dögum áður en vatnstjónið hafi átt sér stað hafi varnaraðili verið búin að ganga frá leigusamningi um annað atvinnuhúsnæði.

Varnaraðili hafi sent tölvupóst 20. september 2020 með tilkynningu um að hún ætlaði að flytja úr húsnæðinu 1. nóvember 2020. Tilkynningin hafi verið send fimm dögum fyrir vatnstjónið. Það standist ekki húsaleigulög að nota vatnstjónið sem átyllu til samningsrofs. Sóknaraðili hafi ekki verið í samskiptum við varnaraðila þar sem hún hafi óskað eftir því að frekari samskipti yrðu í gegnum lögmann.

Einnig beri að nefna að endurbætur í kjölfar vatnstjónsins hafi verið í höndum tryggingafélags sem hafi verið með stóran hóp fagmanna á sínum snærum sem séu meðal annars vanir að endurbæta atvinnuhúsnæði á skömmum tíma. Hefði varnaraðili ekki flutt út og starfsemi verið í húsnæðinu á þeim tíma sem endurbætur hafi byrjað hefði áhersla verið lögð á að koma ástandi húsnæðisins í fyrra horf á mjög skömmum tíma, með hagsmuni varnaraðila í fyrirrúmi. Verkinu hefði verið skipt upp, í samvinnu við varnaraðila, til þess að sá tími sem aðalrými væri ónothæft yrði sem skemmstur. Þá megi einnig ætla að hverfandi líkur hafi verið fyrir því að varnaraðili hefði orðið fyrir fjárhagslegu tapi af völdum tjónsins þar sem hún sé með rekstrarstöðvunartryggingu, að eigin sögn.

Þar að auki eigi varnaraðili nokkra sök á því að skipta hafi þurft um parket vegna vatnstjónsins en í upphafi leigutíma hafi verið samið um að varnaraðili myndi kaupa vatnshelt parket til að leggja á rýmið. Það hafi auk þess verið forsenda þess að sóknaraðili hafi greitt helmingshlut í því. Sóknaraðili hafi einnig greitt hluta af málningu og fleira sem ekki hafi verið samið um.

Vegna tilraunar varnaraðila til að segja leigusamningi upp sé vísað til 58. gr. húsaleigulaga. Af 2. mgr. ákvæðisins leiði að það sé skýrt kveðið á um það í lögum að leigutaki hafi ekki heimild til að slíta leigusamningi um atvinnuhúsnæðið. Ekki hafi verið samið um uppsagnarfrest.

Áskilinn sé réttur sóknaraðila til að rifta leigusamningnum á grundvelli 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga og krefjast bóta sem jafngildi leigu til loka leigutímans samkvæmt 62. gr. sömu laga. Ekkert þeirra atriða sem talin séu upp í 60. gr. húsaleigulaga geti leitt til þess að varnaraðili geti átt rétt til riftunar.

Því sé mótmælt að ekki hafi verið brugðist við kvörtunum varnaraðila um vatn á gólfi. Starfsmenn tryggingafélagsins hafi þegar verið mættir vegna leka í húsnæðinu við hliðina þegar varnaraðili hafi haft samband 25. september 2020. Þeir hafi þegar farið yfir til að meta hvað þyrfti að gera. Tveimur dögum síðar hafi sóknaraðili beðið varnaraðila um að opna húsnæðið þar sem von væri á smið til að skipta um parket.

Staðhæfingar varnaraðila um að einhver hafi brotið lagnir í húsinu, vatn hafi verið yfir öllum gólfum og að gríðarleg myglulykt hafi verið á staðnum séu ósannar. Þann 27. september 2020 hafi ekkert vatn verið sjáanlegt, enda hafi rakaskiljur frá tryggingafélaginu verið í gangi þar til húsnæðið hafi orðið þurrt eftir lekann tveimur dögum áður. Aldrei hafi verið myglulykt í húsnæðinu. Sökum þess að varnaraðili hafi skilið eftir opið frárennslisrör fyrir þvottavél hafi aftur á móti mátt finna klóaklykt. Engin mygla sé í húsnæðinu.

Sóknaraðili hafi hvorki krafið varnaraðila um greiðslu vegna endurbóta á húsnæðinu vegna tjóns né sagt að henni bæri að greiða fyrir slíkt, enda sé það tryggt.

Þann 27. september 2020 hafi sóknaraðili verið að standsetja rými í húsinu þegar hann hafi tekið eftir því að ókunnir menn voru að bera út innréttingar úr hinu leigða. Sóknaraðili hafi kallað til lögreglu sem hafi mætt á staðinn en ekki talið sig geta aðhafst frekar þegar í ljós hafi komið að umræddir menn voru á vegum varnaraðila.

Húsnæðið nýtist fyllilega til fyrirhugaðra nota og ekkert bendi til að það sé eða hafi verið heilsuspillandi. Það hafi aðeins spillst einu sinni eftir að varnaraðili hafi hafið rekstur. Skipt hafi verið um gólfefni í byrjun leigutíma þar sem varnaraðila hafi þótt dúkurinn ljótur en ekki vegna vatnsleka.

Varnaraðili hafi ýjað að því í greinargerð sinni að hún hafi ekki gert sér grein fyrir efni leigusamningsins við undirritun hans. Þessum málsástæðum sé harðlega mótmælt. Í fyrsta lagi þegar samningaviðræður hafi átt sér stað á milli aðila, hafi verið séð til þess að hún fengi útprentað eintak afhent til yfirlestrar og þýðingar yfir á pólsku áður en hann yrði undirritaður. Sóknaraðili hafi hvatt hana til að fá hæfan aðila til að lesa yfir efni samningsins með sér. Eðlilegt sé að á Íslandi séu leigusamningar á íslensku og ekki hafi verið forsendur til þess að hafa hann á pólsku, enda hefði sóknaraðili þá ekki skilið hvað í honum stæði. Sóknaraðili hafi gripið til allra þeirra ráðstafana sem eðlilegt sé að krefjast af honum til þess að ganga úr skugga um að varnaraðili skildi efni samningsins og hefði skilning á því hvað um væri samið.

Varnaraðili hafi réttilega litið svo á að hún þyrfti að ráðast í minniháttar endurbætur á húsnæðinu þar sem hún hafi yfirtekið leigusamning og rekstur fyrri leigutaka. Hún hafi tekið við fullbúinni rakarastofu með öllum lausum og föstum innréttingum og fleiru. Sóknaraðili hafi fallist á að geyma þessa hluti á meðan varnaraðili legði parket og málaði rýmið. Ekki hafi staðið til að sóknaraðili sæti uppi með þá og þyrfti að lokum að eyða fé, tíma og fyrirhöfn í að losa sig við.

Varnaraðili hafi orðið vör við raka á gólfi við útidyr og kallað til vin sem hún hafi sagt að væri pípulagningamaður. Þegar hann hafi farið að kanna málið hafi hitaveiturör opnast og vatn sprautast upp. Hægt hafi verið að beina því út um útidyr og lekinn síðan stöðvaður svo að ekki yrði um vatnsskaða að ræða. Það sé órökrétt að halda því fram að sóknaraðili hafi kallað til fagmann sem hvorki talaði íslensku né ensku en öll samskipti við varnaraðila hafi farið fram á pólsku.

Húseigendatrygging sé í gildi og hefði sóknaraðili tilkynnt lekann til tryggingafélags hefði varnaraðili þegar haft samband við sóknaraðila eins og hún hafi haldið fram. Sóknaraðili hafi samþykkt að nefndur pípulagningamaður lyki verkinu, enda fengi hann reikninginn endurgreiddan frá tryggingafélaginu. Ekki hafi reynst unnt að fá reikning frá viðkomandi.

Þann 18. október hafi varnaraðili tilkynnt að hún hefði orðið vör við músaskít. Sama dag hafi maður verið sendur á staðinn og myndir teknar sem hafi sýnt að frárennslislagnir hafi verið farnar í sundur. Þann 22. október hafi tilboði verktaka verið tekið um viðgerðir og þegar hafist handa við að endurnýja frárennslislagnir.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að óumdeilt sé að tjón hafi orðið á húsnæðinu þegar við upphaf leigutíma. Vegna þessa hafi opnun hárgreiðslustofu varnaraðila dregist um tvo mánuði með tilheyrandi tekjumissi. Þá sé jafnframt óumdeilt að verulegt vatnstjón hafi orðið á húsnæðinu 25. september 2020. Tjónið hafi verið það mikið að skipta hafi þurft um gólfefni og varnaraðili þurft að loka rekstrinum. Þetta hafi þó enn verið á þeim tíma sem hún hafi getað verið í rekstri þrátt fyrir COVID-19 og tilmæli sóttvarnayfirvalda. Báðar þessar staðreyndir séu óumdeilanlegar, þ.e. að húsnæðið hafi spillst við upphaf leigutímabils og undir lok þess.

Ítrekað sé að um óformlegar viðræður hafi verið að ræða á milli aðila um að ef varnaraðili yfirgæfi húsnæðið kæmi annar leigjandi í hennar stað. Það hafði ekkert breyst og ekkert skriflegt samkomulag verið gert um slíkt, aðeins þreifingar á milli aðila. Jafnvel þótt varnaraðili hefði haft hug á því að yfirgefa húsnæðið, breyti það engu um það að leigusamningur hafi enn verið í gildi og ekki verið rift með formlegum hætti þegar síðara vatnstjónið hafi orðið. Leigusamningi hafi formlega verið rift 29. september 2020 en þá höfðu fjórir dagar liðið frá vatnstjóninu og ekki fyrirséð að húsnæðið yrði í rekstrarlegu ástandi næstu vikur eða mánuði. Hvergi komi fram í málatilbúnaði sóknaraðila að húsnæðið sé komið í lag en ljóst sé af myndum að ekki hafi verið búið að skipta um gólfefni í október.

Jafnframt sé ákveðin þversögn í málsgrundvelli sóknaraðila. Í upphafi hafi hann krafist álits á því hvort leigusamningur væri í gildi til loka hans. Í athugasemdum hafi hann gert áskilnað um að rifta leigusamningi og krefjst bóta sem jafngildi leigu til loka leigutíma. Ljóst sé að þessar málsástæður fari ekki saman. Komist kærunefnd að þeirri niðurstöðu að leigusamningur sé í gildi verði sóknaraðili að sýna fram á að húsnæðið sé í því ástandi að áframhaldandi rekstur geti farið þar fram.

Að lokum sé málatilbúnaði sóknaraðila mómælt sem sé á skjön við lýsingu sóknaraðila á málsatvikum. Engir leigureikningar hafi verið lagðir fram sem leggi grundvöll að sjónarmiðum sóknaraðila. Þá sé því sérstaklega mótmælt að engin mygla hafi verið í húsinu, sér í lagi þegar myglupróf hafi verið gert við upphaf leigutíma. Það hafi meðal annars leitt til þess að varnaraðili hafi ekki getað nýtt húsnæðið fyrr en tveimur mánuðum eftir að hún hugðist hefja reksturinn. Þá sé því mótmælt að gæði parkets hafi ekki verið nægjanleg. Varnaraðili hafi lagt sig fram við að velja vandað parket sem myndi henta undir starfsemi hennar. Ekki hafi verið sýnt fram á annað. Sýni þetta kannski hvað best hve tjónið hafi verið mikið.

Leigutími hafi varað í næstum því ár. Þegar samningnum hafi verið rift hafi varnaraðili ekki getað nýtt húsnæðið í nærri þrjá mánuði af þessu ári. Það samsvari því að varnaraðili hafi orðið fyrir 25% tekjumissi þess tíma sem leigusamningurinn hafi gilt. Ljóst sé að atvinnurekstur gangi ekki upp til lengdar í slíku ástandi.

Ljóst sé að engu breyti um riftunina þótt sóknaraðili telji það skipta mestu máli að varnaraðili hafi lýst því yfir að hún hafi viljað yfirgefa hið leigða fyrr. Þar sem sóknaraðili líti svo á að riftun varnaraðila hafi verið ólögmæt 29. september 2020, sé ljóst að hann hafi þá væntanlega talið svo vera fyrir meintri riftun. Hér verði að horfa hlutlægt á þá staðreynd að óumdeilt sé að húsnæðið hafi spillst 25. september 2020 og verið óhæft til fyrirhugaðrar notkunar. Riftunin hafi því verið lögmæt.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um riftun varnaraðila á leigusamningi aðila um atvinnuhúsnæði í eigu sóknaraðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem skyldi ljúka 30. september 2021.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi. Óumdeilt er að samningur aðila hafði ekki að geyma sérstaka uppsagnarheimild og var því óuppsegjanlegur.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili byggir riftun sína á 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. þar sem segir að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi spillist húsnæðið svo á leigutíma af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tilkynning um riftun samkvæmt 1.-8. tölul. 1. mgr. skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

Varnaraðili rak hárgreiðslustofu í hinu leigða húsnæði. Með tölvupósti varnaraðila 20. september 2020 upplýsti hún að hún hefði fundið stærra húsnæði og myndi flytja út 1. nóvember 2020. Ekki verður ráðið að sóknaraðili hafi svarað þessu. Þá átti sér stað tjón í nærliggjandi rými 25. september 2020 þar sem lagnir gáfu sig sem leiddi til þess að vatnstjón varð í hinu leigða rými. Óumdeilt er að tjónið var ekki að rekja til varnaraðila svo og að vegna tjónsins hafi henni verið ómögulegt að stunda atvinnustarfsemi sína í húsnæðinu.

Með tölvupósti varnaraðila 29. september 2020 rifti hún leigusamningi aðila. Hún tók fram í tölvupóstinum að leigutíma þyrfti að ljúka þegar í stað vegna áðurnefnds tjóns sem hafi skemmt gólf og veggi og gert það að verkum að ómögulegt væri að vinna í rýminu.

Varnaraðili segir að fyrirséð hafi verið að viðgerðir á húsinu og endurbætur myndu taka margar vikur ef ekki mánuði. Hún hafi því rift leigusamningi, enda ekki hægt að halda úti starfsemi í húsnæðinu. Sóknaraðili segir að hefði varnaraðili ekki þegar flutt út í kjölfar tjónsins hefði hann látið tryggingafélag þegar ráðast í viðgerðir á hinu leigða og að unnt hefði verið að koma því í fyrra horf á skömmum tíma. Sóknaraðili hefur ekki fært fram gögn til stuðnings þeirrri fullyrðingu sinni en aðilar eru þó sammála um að viðgerðir stóðu enn yfir er varnaraðili flutti út og ekki var ljóst á þeim tímapunkti hvenær þeim yrði lokið. Þá svaraði sóknaraðili ekki tölvupósti varnaraðila 27. september 2020 þar sem riftun var lýst yfir sem og ástæðu hennar.

Kærunefnd telur að vatnstjón það sem varð á hinu leigða 27. september 2020 hafi leitt til þess að húsnæðið nýttist ekki til umsaminna nota um ófyrirséðan tíma og því hafi varnaraðila verið heimilt að rifta samningi aðila á þeim grundvelli. Telur kærunefnd ekki máli skipta í því samhengi að varnaraðili hafi viljað losna undan samningi aðila.

Varnaraðili gerir kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða lögmannskostnað hennar vegna málsmeðferðar fyrir kærunefnd. Ákvæði 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga kveður á um að nefndin geti gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað ef kæra er bersýnilega tilgangslaus. Ágreiningur var með aðilum um lögmæti riftunar varnaraðila og kæra því bersýnilega ekki tilgangslaus. Í ljósi þessa ber að hafna kröfu varnaraðila um að sóknaraðila verði gert að greiða lögmannskostnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um að viðurkennt verði að varnaraðili sé bundinn af leigusamningi aðila til september 2021 er hafnað.

Reykjavík, 1. febrúar 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Sigurlaug Helga Pétursdóttir                                    Eyþór Rafn Þórhallsson