Mál nr. 77/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 5. nóvember 2020

í máli nr. 77/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð 139.550 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum til greiðsludags.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað en kveðst reiðubúin til að endurgreiða 60.000 kr. af umkrafinni fjárhæð.

Með kæru, dags. 10. júlí 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 20. júlí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð barst frá varnaraðila, móttekin 13. ágúst 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 28. september 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 3. október 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 7. október 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 14. október 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 19. október 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. desember 2019 til 20. desember 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um greiðslu eftirstöðva tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greiddi tryggingu að fjárhæð 395.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili segir að aðili tengdur varnaraðila hafi afhent sér íbúðina en lyklana hafi sóknaraðili fengið hjá fyrirtæki úti í bæ.

Sóknaraðili hafi óskað eftir því að losna undan leigusamningnum á vormánuðum og hafi varnaraðili fallist á það að því gefnu að nýir leigjendur fyndust og að hún yrði skaðlaus af uppsögninni. Það hafi gengið eftir og samningssambandi aðila lokið í maí 2020.

Íbúðinni hafi verið skilað í samræmi við samkomulag aðila um kl. 14:30 þann 31. maí 2020. Varnaraðili hafi sjálf ekki tekið við íbúðinni og lyklunum en sent aðila tengdan sér til að taka við lyklunum. Engin úttekt hafi farið fram áður en skil íbúðarinnar hafi farið fram eins og kveðið sé á um í 69. gr. húsaleigulaga.

Nokkrum mínútum eftir að lyklum hafði verið skilað hafi varnaraðili sent smáskilaboð og kvartað undan dóti sem hefði verið skilið eftir og að íbúðin hefði verið illa þrifin. Sóknaraðili hafi svarað samdægurs, beðist afsökunar og boðist til að koma og laga það sem hugsanlega hefði misfarist. Varnaraðili hafi svarað um hæl og sagt að það væri ekki hægt þar sem nýir leigjendur væru komnir í íbúðina. Daginn eftir, eða þann 2. júní 2020, hafi sóknaraðili aftur sent smáskilaboð og beðist afsökunar.

Þann 4. júní 2020 hafi sóknaraðili sent smáskilaboð og spurst fyrir um endurgreiðslu tryggingarinnar. Sama dag hafi varnaraðili svarað og sagt að það væri spurning hvað hún drægi frá vegna þrifa, en hún ítrekað að henni hefði fundist íbúðin illa þrifin. Engar frekari athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu varnaraðila.

Þann 2. júlí 2020 hafi sóknaraðili sent smáskilaboð og spurt hvenær tryggingin yrði endurgreidd. Ekkert svar hafi borist frá varnaraðila og 5. júlí 2020 hafi sóknaraðili aftur sent smáskilaboð og sagst vera að bíða eftir svari. Enn hafi ekkert svar borist frá varnaraðila og 6. júlí 2020 hafi sóknaraðili sent smáskilaboð og sagt að hún þyrfti að fá svar, annars væri þetta úr höndum hennar. Sama dag hafi varnaraðili svarað og spurt hvort sóknaraðili væri að hóta henni og einnig upplýst að hella á eldavél væri brotin og að hurð á bakaraofni væri ónýt. Hafi það verið í fyrsta skipti sem varnaraðili hafi gert athugasemdir við önnur atriði en þrif á íbúðinni.

Í framhaldi af því hafi varnaraðili endurgreitt 225.450 kr. þannig að 139.550 kr. hafi vantað upp á fulla endurgreiðslu tryggingafjárins. Aðspurð um hverju það hafi sætt hafi varnaraðili sagst hafa þurft að skipta um eldavél, ofn, viftu, greiða fyrir fimm tíma vinnu við uppsetningu og fimm tíma vegna þrifa. Sóknaraðili hafi enga staðfestingu fengið á þessum meintu útgjöldum varnaraðila eða sundurleiðun þeirra. Hafi þetta jafnframt verið í fyrsta skipti sem varnaraðili hafi gert athugasemd við bilaða viftu.

Sóknaraðili mótmæli því að unnt sé að meina henni að bæta úr þrifum en kaupa síðan þrif af þriðja aðila og ætlast síðan til þess að sóknaraðili greiði fyrir. Því sé jafnframt mótmælt að hún hafi valdið skemmdum á eldavél, ofni og viftu.

Sóknaraðili hafi tekið eftir gati á hellu í upphafi leigu, notað ofninn án vandræða allan leigutímann og fram á síðasta dag leigutímans en viftan hafi ekki virkað frá fyrsta degi. Allt þetta hefði komið í ljós hefði úttekt samkvæmt 69. gr. húsaleigulaga farið fram við upphaf leigutíma.

Þegar óskað hafi verið eftir myndum af eldavélinni hafi varnaraðili sent illa sviðsettar myndir af meintum óhreinindum á eldavélinni sem hafi verið skipt út. Myndirnar séu svo fjarri lagi, eins og aðstoðarmenn í flutningum geti vitnað um, svo að hjá sóknaraðila hafi vaknað grunur um hvort kvartanir um slæm þrif hefðu átt við rök að styðjast en eins og áður greini sé varnaraðili ein til frásagnar um það, enda hafi aðilar hvorki hist við upphaf né lok leigutíma til að fara saman yfir íbúðina eins og lög geri ráð fyrir.

Það sé almennt leigusala að sanna að það sé leigutaki sem hafi valdið skemmdum en ekki leigjanda að sanna að hann hafi ekki valdið þeim. Þetta verði ráðið af fyrri úrskurðum nefndarinnar. Ríkari kröfur hljóti jafnframt mega að gera til leigusala þegar hann virðist hafa atvinnu af leigu íbúðarhúsnæðis og sé í yfirburðarstöðu hvað varði þekkingu á þeim lögum og reglum sem gildi um útleigu íbúðarhúsnæðis.

Sóknaraðili hafi ekki haft tækifæri til að koma að athugasemdum, hvorki við upphaf né lok leigutíma, og varnaraðili sem sé ein til frásagnar hafi engar sannanir fært fram fyrir fullyrðingum sínum.

Byggi krafan í fyrsta lagi á því að fullyrðingar varnaraðila um það að sóknaraðili hafi orðið völd af skemmdum á íbúðinni og að hún hafi ekki verið nægilega vel þrifin við skil hennar, eigi ekki við rök að styðjast.

Í öðru lagi byggi krafan á því að þar sem varnaraðili hafi ekki gert skriflega grein fyrir hugsanlegum kröfum í tryggingarféð innan fjögurra vikna eins og kveðið sé á um í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga hafi varnaraðili fyrirgert rétti sínum til að lýsa kröfu í tryggingarféð og beri að skila því í heild sinni til sóknaraðila. Ekki sé hægt að líta á sem svo að í svari varnaraðila 4. júní síðastliðinn felist nokkurs konar krafa eða áskilnaður um kröfu í tryggingarféð vegna krafna hennar, enda hafi samskipti þeirra eingöngu fjallað um meinta vankanta á þrifum á íbúðinni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi haft samband 4. maí 2020 og viljað flytja úr íbúðinni án fyrirvara þar sem hún hefði misst vinnuna. Þá hafi sóknaraðili einhliða tekið ákvörðun um að auglýsa íbúðina á netinu án samþykkis varnaraðila sem hafi bannað það tafarlaust. Vegna samfélagslegra aðstæðna hafi hún fundið til með sóknaraðila og ákveðið að gera henni þann greiða að rjúfa leigusamning samstundis án þess að krefja hana um þriggja mánaða uppsagnarfrest eða auglýsingakostnað. Til þess að tryggja sem minnstan fjárhagslegan missi hafi ofangreint verið gert með því samkomulagi að íbúðin væri afhent hrein og tilbúin fyrir næstu leigjendur að taka við 31. maí 2020 .

Sóknaraðili hafi skilað íbúðinni 31. maí 2020 í óásættanlegu ástandi. Ekkert hafi verið þrifið, sorp og annað dót hafi verið skilið eftir í íbúðinni og dót skilið eftir í geymslu.

Þegar íbúðin hafi verið afhent hafi varnaraðili verið í sumarfríi og ekki haft tök á því að taka hana út sjálf og hún því sent annan aðila í málið. Sá aðili hafi tekið myndir af ástandi íbúðarinnar. Varnaraðili hafi haft samband við sóknaraðila og spurt hvers vegna íbúðin hefði verið skilin eftir í þessu ástandi og að hún væri ekki tilbúin fyrir næstu leigjendur að taka við, líkt og samkomulag hefði verið um. Sóknaraðili hafi játað sök og beðist innilegrar afsökunar en hafi ekki verið tilbúin að greiða þann kostnað sem hafi farið í að þrífa íbúðina.

Eftir þessi samskipti hafi sóknaraðili sakað varnaraðila um að hafa sviðsett myndir, sem sé fráleitt þar sem hún hafi viðurkennt í smáskilaboðum að hafa skilið illa við íbúðina. Sá sem hafi tekið við lyklunum sem og nýi leigjandinn geti vottað um að svo hafi ekki verið.

Þann 2. júní 2020 hafi borist kvörtun frá núverandi leigjanda um að hurð á ofninum væri skökk og því færi öll gufa út sem og að gat hafi verið á eldavélahellu. Ekki hafi verið hægt að sjá þetta nema með því að elda í ofni eða á hellu. Hefðu ofn og hella ekki verið í lagi þegar sóknaraðili hafi flutt í íbúðina hefði hún átt að tilkynna varnaraðila þegar um það. Sóknaraðili hafi einnig minnst á að hún hefði verið krafin um kostnað vegna bilaðrar viftu en svo hafi ekki verið. Hún hafi aðeins verið krafin um kostnað fyrir það sem hún hafi eyðilagt, auk kostnaðar vegna þrifa.

Til að auðvelda aðilum mál þetta sé varnaraðili tilbúin til þess að koma til móts við sóknaraðila með því að endurgreiða 60.000 kr. Krafa varnaraðila hafi sundurliðast þannig að hún hafi haldið eftir 87.990 kr. + 51,560 kr. vegna ofns og eldavélar, vinnu við þrif, fimm klukkustundir, og uppsetningar á tækjunum, fimm klukkustundir.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rangt að hún hafi auglýst íbúðina á netinu. Þegar varnaraðili hafi hringt hafi hún verið mjög almennileg og spurt hvort sóknaraðili vissi um einhvern sem vantaði íbúð og spurt hvort þær ættu ekki að gera þetta í sameiningu sem sóknaraðili hafi greinilega misskilið. Sóknaraðili hafi sent skilaboð á tvo aðila og sagt að hún vissi um íbúð sem væri að losna og að auglýsing kæmi fljótlega og hvort þeir vildu fá senda slóð á hana þegar hún kæmi. Þegar sóknaraðili hafi sagt varnaraðila frá þessu hafi hún brugðist illa við og sagt að hún vildi sjálf sjá um að velja leigjendur og hafi sóknaraðili tjáð henni að hún myndi ekki aðhafast frekar.

Ekki fáist þó séð að framangreint hafi nokkur áhrif á rétt sóknaraðila til að halda eftir hluta af tryggingarfénu.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ítrekað sé að þótt ekki hafi farið fram úttekt á íbúð þá geti leigjendur ekki skilað eign í drasli og sóðaskap, með skemmdri eldavél og ofni. Sóknaraðili hafi viðurkennt að hafa skilað íbúðinni í slæmu ástandi en ekki viljað greiða kostnað vegna þess. Eins og fram komi í greinargerð varnaraðila hafi hún boðið málamiðun sem ekkií hafi ekki verið svarað.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 395.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 255.450 kr. en heldur eftir 139.550 kr. vegna vinnu við þrif á íbúðinni við lok leigutíma, auk nýrrar eldavélar og ofns.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 31. maí 2020 samkvæmt samkomulagi aðila. Með rafrænum skilaboðum 4. júní 2020 spurði sóknaraðili hvort varnaraðili myndi endurgreiða trygginguna. Sama dag svaraði varnaraðili og sagði að það væri spurning um hvað hún myndi draga frá tryggingunni vegna þrifa, en hún ætlaði að óska upplýsinga frá tengdasyni sínum um það hversu lengi hann hafi verið að þrífa. Sóknaraðili ítrekaði beiðni sína um upplýsingar um endurgreiðslu tryggingarfjárins með skilaboðum 5. júlí 2020 og sagði varnaraðili þá næsta dag að hella hefði verið brotin sem og hurð á bakaraofni. Í kæru segir að þennan dag, þ.e. 6. júlí 2020, hafi varnaraðili fyrst gert kröfu vegna bakaraofns og eldavélar. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 13. júlí 2020 og verður því að líta svo á að ágreiningur hafi verið borinn undir kærunefndina innan lögbundins frests, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, þrátt fyrir að kæra hafi borist frá sóknaraðila.

Bótakrafa varnaraðila vegna meintra skemmda á hellu og hurð á bakaraofni kom fyrst fram með skilaboðum varnaraðila 6. júlí 2020, sbr. það sem segir í kæru, og styðja gögn málsins ekki annað en að svo hafi verið. Þannig er ljóst að sú krafa er of seint fram komin en samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga ber leigusala að gera skriflega kröfu í tryggingarfé eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis. Verður því þegar af þeirri ástæðu ekki fallist á þessa kröfu varnaraðila.

Kemur þá til álita krafa varnaraðila vegna þrifa á hinu leigða. Ljóst er að varnaraðili upplýsti sóknaraðila þegar með rafrænum skilaboðum 31. maí 2020 að þrif hefðu verið ófullnægjandi við lok leigutíma. Sóknaraðili brást þegar við skilaboðunum og óskaði eftir því að fá tækifæri til að gera úrbætur þar á. Varnaraðili svaraði ekki þeirri tillögu sóknaraðila sérstaklega, en tók fram að nýr leigjandi væri kominn í íbúðina og að hún hefði átt að skila íbúðinni hreinni. Kærunefndin telur að rétt hefði verið að veita sóknaraðila færi á að gera úrbætur vegna þrifanna, enda bauðst hún til þess á afhendingardegi eignarinnar. Þess utan telur kærunefnd að ekki liggi fyrir nein gögn sem stutt geta fjárhæð skaðabótakröfu varnaraðila vegna þrifa. Telur kærunefnd því ekki efni til að verða við kröfu varnaraðila hér um.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 139.550 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá 29. júní 2020 til greiðsludags.

Reykjavík, 5. nóvember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson