Mál nr. 136/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. maí 2024

í máli nr. 136/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 190.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 8. desember 2023.
Greinargerð varnaraðila, dags. 28. janúar 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 5. febrúar 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags.  18. febrúar 2024.
Svar varnaraðila við fyrirspurn kærunefndar, dags. 3. mars 2024. 
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 4. mars 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2023 til 30. júní 2025 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa flutt annað eftir fimm mánuði af leigutímanum vegna óásættanlegra aðstæðna, meðal annars hafi mygla verið á baðherbergi og ormar í húsinu. Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila um flutninginn með sextán daga fyrirvara og flutt út 1. desember 2023. Sóknaraðili hafi fengið upplýsingar um það frá öðrum leigjendum að nýr leigjandi hafi flutt inn sama dag og hann hafi flutt út. Varnaraðili hafi því ekki orðið af leigutekjum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa valið sóknaraðila sem leigjanda þar sem hann hafi viljað gera langtímasamning, en margir hafi skoðað herbergið og hærra leiguverð verið boðið.

Leigusamningurinn hafi verið útskýrður á ensku fyrir sóknaraðila þar sem tekið hafi verið fram að uppsögn væri óheimil nema vegna mjög sérstakra aðstæðna sem og að tryggingarfé væri ætlað til að tryggja skaðabætur bryti sóknaraðili samninginn en að það yrði endurgreitt við leigulok yrði samningurinn efndur. Sóknaraðili hafi samþykkt þetta og skilið.

Með skilaboðum 14. nóvember 2023 hafi sóknaraðili óskað eftir að leigutíma lyki 1. desember. Varnaraðili hafi þá spurt hvort eitthvað væri að herberginu en hann neitað því og sagst þurfa að fara þegar erlendis vegna veikinda. Varnaraðili hafi rætt við aðra leigjendur í húsinu sem hafi upplýst að hann hafi viljað ljúka leigusamningi þar sem hann hefði fundið annað húsnæði.

Varnaraðili hafi sagt að óheimilt væri að segja samningnum upp og að tryggingarféð yrði ekki endurgreitt yrði samningurinn brotinn. Hann hafi samþykkt það með eftirfarandi skilaboðum „OK I understand, so you keep deposit I will move out 1st Desember“

Varnaraðili hafi ætlað að fara erlendis í jólafríinu til að heimsækja foreldra sína en hún hafi þurft að hætta við ferðina til að finna nýjan leigjanda. Nú þurfi hún að greiða hærra gjald fyrir flugmiðann og fara í launalaust leyfi. Leigutíma hefði átt að ljúka á umsömdum tíma, sbr. 58. gr. húsaleigulaga.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rangt að varnaraðili hafi þurft að dvelja hér yfir jólin til að finna nýjan leigjanda en opið hús hafi verið haldið á meðan sóknaraðili hafi enn verið í herberginu. Hafi nýr leigjanda fundist beri varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð. Eftirspurn eftir leiguherbergjum í Reykjavík sé slík að varnaraðili hefði ekki átt að eiga í vandræðum með að leigja herbergið út að nýju. Þegar varnaraðili hafi fyrst upplýst að tryggingarféð yrði ekki endurgreitt hafi sóknaraðili sætt sig við það en nokkrum dögum síðar hafi hann rætt við lögfræðing sem hafi talið góðan möguleika á að hann fengi það endurgreitt. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi orðið fyrir gríðarlega miklu tapi vegna brottfarar varnaraðila. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að tryggingarfénu yrði haldið eftir kæmi sóknaraðili til með að rifta samninginum. 

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 190.000 kr. við upphaf leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Sóknaraðili flutti úr hinu leigða fyrir umsaminn leigutíma eða í nóvember 2023. Óumdeilt er að herbergið fór í útleigu á ný í desember 2023 og að varnaraðili hafi ekki orðið af leigutekjum þrátt fyrir riftun sóknaraðila. Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi samþykkt að tryggingarfénu yrði haldið eftir en kærunefnd fellst ekki á að þau samskipti aðila sem hún teflir fram því til stuðnings staðfesti slíkt samþykki. Þess utan lá ekki fyrir þegar þessi samskipti áttu sér stað að varnaraðili yrði ekki af neinum leigutekjum.

Að framangreindu virtu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 190.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 1. desember 2023 og reiknast dráttarvextir því frá 30. desember 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 190.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. desember 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 16. maí 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson