Mál nr. 4/2015

Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík

Miðvikudaginn 15. apríl 2015 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 4/2015:

Kæra A

á ákvörðun

Íbúðalánasjóðs

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A hefur með kæru, dags. 11. janúar 2015, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 5. janúar 2015, á umsókn um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

I. Málavextir og málsmeðferð

Málavextir eru þeir samkvæmt gögnum málsins að kærandi sótti um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði með umsókn, dags. 5. september 2013, en var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. nóvember 2013, á þeirri forsendu að greiðslubyrði væri ekki umfram greiðslugetu. Á grundvelli sömu umsóknar sótti kærandi á ný um afléttingu, umfram söluverð, við frjálsa sölu hjá Íbúðalánasjóði. Umsókn kæranda var synjað með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 8. júlí 2014, á þeim forsendum að kærandi hafi aukið fjárhagslegar skuldbindingar sínar frá því að fyrri umsókn var hafnað og ekki greitt af láni sjóðsins. Kærandi kærði þá ákvörðun til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og var úrskurður í málinu kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 5. nóvember 2014 þar sem hin kærða ákvörðun var felld úr gildi á þeirri forsendu að kærandi uppfyllti skilyrði a-liðar skilyrða sem stjórn Íbúðalánasjóðs hefur sett. Málinu var vísað aftur til Íbúðalánasjóðs til mats á því hvort kærandi uppfyllti skilyrði b–d-liða framangreindra skilyrða.

Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 5. janúar 2015, var umsókn kæranda synjað á ný á þeirri forsendu að skilyrði c-liðar framangreindra skilyrða væri ekki uppfyllt. Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála 14. janúar 2015. Með bréfi, dags. 15. janúar 2015, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 22. janúar 2015. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 28. janúar 2015, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust ekki.

II. Sjónarmið kæranda

Kærandi gerir athugasemd við að fasteign hans sé metin mun hærra en aðrar sambærilegar fasteignir í sama hverfi. Þá gerir kærandi athugasemd við langan afgreiðslutíma hjá Íbúðalánasjóði og óskar eftir upplýsingum um hvernig eigi að selja yfirveðsettar eignir ef úrræði sjóðsins virki ekki

III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs

Í afstöðu Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að heimild til afléttingar veðs utan söluverðs við frjálsa sölu sé að finna í 1. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um meðferð krafna sjóðsins sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010. Samkvæmt ákvæðinu þurfi skuldari að uppfylla skilyrði um mat á greiðslugetu og söluverð verði að vera í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Stjórn Íbúðalánasjóðs hafi sett reglur um afléttingu umfram söluverð 6. maí 2010 en reglunum hafi verið breytt 25. janúar 2012 og 3. desember 2014. Þar sem nýju reglurnar væru þrengri hafi mál kæranda verið afgreitt með hliðsjón af eldri reglum.

Synjun Íbúðalánasjóðs hafi verið byggð á fyrirliggjandi verðmati löggilts fasteignasala og upplýsingum frá eignasviði sjóðsins en það sé mat sérfræðings sviðsins að verðmatið sé innan skekkjumarka. Greiðsluerfiðleikanefnd hafi tekið sjálfstæða ákvörðun á grundvelli fyrirliggjandi upplýsinga um verðmæti eignarinnar. Það hafi verið mat hennar að markaðsverð væri hærra en söluverð að teknu tilliti til þágildandi þriggja prósenta skekkjumarka. Því hafi ekki verið unnt að verða við beiðni kæranda.

IV. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu.

Í 2. tölul. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar um meðferð krafna Íbúðalánasjóðs sem glatað hafa veðtryggingu, nr. 359/2010, kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs teljast hafa glatað veðtryggingu þegar kröfum sem standa utan söluverðs eignar við frjálsa sölu er létt af eigninni með samþykki stjórnar Íbúðalánasjóðs og að uppfylltum skilyrðum um mat á greiðslugetu skuldara, enda sé söluverð í samræmi við verðmat Íbúðalánasjóðs. Í samræmi við 3. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar aðhefst Íbúðalánasjóður ekki frekar við innheimtu kröfu sem hefur glatað veðtryggingu nema sjóðurinn telji að krafa hafi orðið til vegna saknæmra athafna eða meintra brota á lánareglum. Við slík brot fellur niður heimild sjóðsins til niðurfellinga skv. 5. gr. og afskrifta skv. 6. gr.

Í greinargerð með tillögu að breytingu á reglugerð nr. 359/2010 komu fram eftirfarandi skilyrði fyrir beitingu reglunnar, sem stjórn Íbúðalánasjóðs staðfesti, sem og neðangreint verklag við beitingu þessa reglugerðarákvæðis:

1. Greiðslubyrði af eigninni er umfram greiðslugetu umsækjanda. Ekki er heimilt að aflétta veði umfram veðsetningu við sölu ef greiðslugeta er fyrir hendi til þess að standa straum af afborgunum lána og öðrum skuldbindingum umsækjanda.

2. Umsækjandi á ekki aðrar eignir til greiðslu kröfu. Þessu úrræði er ætlað að koma til hjálpar þegar fólk er fast í eignum sem það ræður ekki við að greiða af. Ef umsækjandi á aðrar eignir sem nýst gætu til greiðslu kröfunnar þá er synjað um færslu þeirrar kröfu sem er umfram söluverð eignar á „glatað veð“. Í þessu sambandi ber að hafa í huga að kröfur sem færðar eru á glatað veð eru ekki innheimtar og falla niður að liðnum fyrningarfresti kröfunnar.

3. Söluverð er í samræmi við markaðsverð. Í reglugerðinni er beinlínis gert ráð fyrir því að Íbúðalánasjóður láti meta verð eigna í þessum tilvikum. Slíkt mat er gert á kostnað Íbúðalánasjóðs.

4. Allt söluverð fari til greiðslu lána. Gerð er skýlaus krafa um að öllu söluverði eignar verði varið til greiðslu lána á eigninni.

Beiðni kæranda var synjað á þeirri forsendu að umsókn hans uppfyllti ekki skilyrði c-liðar framangreindra skilyrða. Í máli þessu lét Íbúðalánasjóður framkvæma verðmat og var fasteignin metin á 27.500.000 krónur. Tilboð samkvæmt kaupsamningi sem liggur fyrir í málinu hljóðar upp á 26.000.000 króna. Íbúðalánasjóður taldi kauptilboðið því ekki í samræmi við markaðsverð. Úrskurðarnefndin tekur undir sjónarmið Íbúðalánasjóðs hvað þetta varðar og í ljósi verðmats löggilts fasteignasala sem sjóðurinn lét framkvæma verður að telja að söluverð fasteignarinnar hafi ekki verið í samræmi við markaðsverð. Kærandi uppfyllti því ekki skilyrði c-liðar framangreindra skilyrða og átti því ekki rétt á afléttingu skuldar umfram söluverð við frjálsa sölu. Úrskurðarnefndin bendir á að kærandi getur ávallt lagt inn nýja umsókn hjá Íbúðalánasjóði ef um breyttar forsendur er að ræða.

Með vísan til framangreinds verður hin kærða ákvörðun staðfest.

Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 5. janúar 2015, um synjun á umsókn A um afléttingu krafna, umfram söluverð, við frjálsa sölu er staðfest.

Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður

Arnar Kristinsson

Gunnar Eydal