Mál nr. 71/2014
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 101 Reykjavík
Miðvikudaginn 15. apríl 2015 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 71/2014:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A hefur með kæru, dags. 3. desember 2014, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála synjun Íbúðalánasjóðs, dags. 15. september 2014, á beiðni hans um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Málavextir og málsmeðferð
Kærandi kærði til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. janúar 2013, um synjun á endurupptöku máls hans vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum vegna fasteignarinnar B. Úrskurður í málinu var kveðinn upp á fundi nefndarinnar þann 15. janúar 2014 þar sem hin kærða ákvörðun var felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til nýrrar meðferðar. Með bréfi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. september 2014, var beiðni kæranda synjað á ný á þeirri forsendu að veðrými væri á öðrum aðfararhæfum eignum kæranda.
Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála 3. desember 2014. Með bréfi, dags. 5. desember 2014, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir afstöðu Íbúðalánasjóðs til málsins, upplýsingum um meðferð þess hjá sjóðnum og öllum gögnum. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 10. desember 2014. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 7. janúar 2015, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Athugasemdir bárust frá kæranda með bréfi, dags. 13. janúar 2015, og voru þær sendar Íbúðalánasjóði til kynningar með bréfi, dags. 15. janúar 2015. Frekari athugasemdir bárust ekki. Með símtali þann 8. apríl 2015 óskaði starfsmaður úrskurðarnefndarinnar eftir afriti af skattframtali kæranda frá árinu 2011 og barst það með tölvupósti frá kæranda sama dag.
II. Sjónarmið kæranda
Kærandi krefst þess að lán hans lækki frá og með 1. janúar 2011 um 10.809.677 krónur og að ekki verði reiknaðir dráttarvextir frá þeim tíma. Kærandi fái ekki betur séð en að Íbúðalánasjóði hafi láðst að taka tillit til skulda C en eignarhluti hans í félaginu sé 50%. Fasteign félagsins hafi verið metin á 30.000.000 króna en skuldir félagsins hafi numið 37.757.580 krónum þann 31. desember 2011. Það sé því óskiljanlegt að eign hans í félaginu skapi honum sérstakt veðrými að fjárhæð 13.463.813 krónur. Kærandi krefst þess að endurútreikningur sjóðsins verði byggður á réttum forsendum en fasteignaverð í D hafi hækkað mikið frá árinu 2010.
III. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður greinir frá því að í framhaldi af úrskurði nefndarinnar frá 15. janúar 2014 hafi sjóðurinn látið meta virði hluta kæranda í C. Einnig hafi verið aflað mats á fasteign kæranda. Mat á virði hluta kæranda í félaginu hafi verið byggt á verðmæti fasteignar í eigu félagsins. Gengið hafi verið út frá því að félagið hafi verið skuldlaust en samkvæmt síðasta útgefna ársreikningi félagsins vegna ársins 2011 hafi eingöngu verið um að ræða skammtímaskuldir og fasteignin hafi verið veðbandalaus. Fasteignin hafi hins vegar verið veðsett í september 2014 fyrir tryggingabréf að fjárhæð 10.000.000 króna. Beiðni kæranda hafi verið synjað á þeirri forsendu að aðfararhæfar eignir hans í félaginu væru það háar að hann falli ekki undir skilyrði um lækkun. Beiðni kæranda hafi ekki verið skoðuð frekar eða hvort hann uppfyllti skilyrði um lækkun að öðru leyti og þá í hvaða mæli en þá þurfi hugsanlega að meta aðrar aðfararhæfar eignir hans.
IV. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í máli þessu er ágreiningur um frádrátt vegna annarra eigna við endurútreikning Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% veðsetningarhlutfall af verðmæti fasteignar.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 24. september 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 12.550.000 krónur og 110% af skráðu fasteignamati var því 13.805.000 krónur. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 25.355.035 krónur. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 11.550.035 krónur. Samkvæmt skattframtali kæranda voru aðrar eignir í árslok 2010 bifreið sem metin var á 239.000 krónur og eign í C sem metin var á 21.460.843 krónur. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 21.699.843 krónum. Í fyrra máli kæranda fyrir úrskurðarnefndinni byggði kærandi á því að eign hans í C væri krafa á hendur C sem hann hafði selt E í febrúar 2011 fyrir 250.000 krónur. Í úrskurði nefndarinnar frá 15. janúar 2014 virðist hafa verið lagt til grundvallar að um væri að ræða hlutafjáreign kæranda í C Kom þar fram að hlutabréf geta talist til aðfararhæfra eigna og sé veðrými á þeim ber Íbúðalánasjóði að lækka niðurfærslu veðkröfu sem því nemur, sbr. 2. málsl. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Nefndin lagði því fyrir Íbúðalánasjóð að taka mál kæranda til nýrrar meðferðar þar sem ekki hafði farið fram mat á raunvirði hlutafjárins. Samkvæmt gögnum málsins virðist nýtt mat Íbúðalánasjóðs á hlutafjáreign kæranda í C vera byggt á verðmæti fasteignar félagsins að F. Kærandi hefur mótmælt því að 50% eignarhluti hans í félaginu gefi honum veðrými á fasteign félagsins.
Í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðir og bankainnstæður. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 29/2011 kom fram að ekki þætti eðlilegt að færa niður kröfur ef lántaki eða maki hans ættu aðrar aðfararhæfar eignir, sbr. lög um aðför, nr. 90/1989, með nægjanlegt veðrými til að svara fjárhæð þeirra. Væru slíkar eignir til staðar kæmu þær ekki í veg fyrir niðurfærslu en væru til staðar óveðsettar eignir var gert ráð fyrir að verðmæti þeirra myndi dragast frá hugsanlegri niðurfærslu. Þær eignir sem kæmu til greina væru aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför en undanþegnir væru munir sem nauðsynlegir þóttu til heimilishalds. Þannig væri ekki gert ráð fyrir að verðmæti innbús myndi dragast frá niðurfærslu krafna nema alveg sérstaklega stæði á. Til þess að flýta fyrir afgreiðslu mála var ekki gert ráð fyrir að eignastaða umsækjenda yrði skoðuð umfram það sem fram kæmi á skattframtali og yfirlýsing umsækjanda um eignir gæfi tilefni til. Mat Íbúðalánasjóðs á eignum kæranda byggði á skattframtali kæranda frá árinu 2011, sbr. 2. mgr. 2. gr. laga nr. 29/2011.
Við afgreiðslu umsóknar kæranda var lagt til grundvallar að kærandi ætti eign í C sem metin var á 21.460.843 krónur, sbr. reit 4.4 í skattframtali kæranda. Kærandi hefur vísað til þess að um viðskiptakröfu hafi verið að ræða sem hafi verið seld í febrúar 2011 á 250.000 krónur vegna bágrar stöðu félagsins. Að mati úrskurðarnefndarinnar ber að líta á viðskiptakröfu sem aðfararhæfa eign, sbr. 37. gr. laga nr. 90/1989. Í lögum nr. 29/2011 er eingöngu fjallað um við hvaða tímamark skuli miðað þegar staða áhvílandi veðkrafna er metin, en í 1. mgr. ákvæðisins er mælt fyrir um að staða veðkrafna skuli miðast við 1. janúar 2011. Nánar er fjallað um þetta í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 29/2011 þar sem tekið er fram að talið hafi verið nauðsynlegt að miða við ársbyrjun 2011 svo flýta mætti fyrir nauðsynlegri aðlögun veðkrafna að veðrými og greiðslugetu umsækjenda. Hins vegar er í lögunum ekki mælt fyrir um við hvaða tímamark skuli miða þegar verðmæti fasteignar er metið eða verðmæti aðfararhæfra eigna í eigu lántaka eða maka hans. Í ljósi þeirra sjónarmiða sem fram koma í athugasemdum við ákvæðið að því er varðar stöðu veðkrafna og til að gætt sé samræmis milli þess tímamarks sem staða veðkrafna er miðuð við annars vegar og mats á verðmæti fasteignar hins vegar, hefur úrskurðarnefndin talið rétt miða við sama tímamark. Var meðal annars tekið fram í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 29/2011 að til þess að flýta fyrir afgreiðslu mála væri ekki gert ráð fyrir að eignastaða umsækjenda yrði skoðuð umfram það sem fram kæmi á skattframtali og yfirlýsing umsækjanda um eignir gæfi tilefni til. Í athugasemdunum virðist því hafa verið gert ráð fyrir að litið yrði til skattframtals við mat á verðmæti aðfararhæfra eigna enda þótt gert hafi verið ráð fyrir að skuldari gæti sýnt fram á að orðið hefði breyting á eignastöðu hans þegar kom að ársbyrjun 2011, en fram kemur að með umsókn hafi átt að fylgja yfirlýsing um eignastöðu hlutaðeigandi. Verður ekki séð hvernig jafnræðis verði að öðrum kosti gætt við afgreiðslu umsókna um lækkun veðskulda.
Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að ef veðrými er á aðfararhæfum eignum lækkar niðurfærsla veðskulda sem því nemur. Er hvergi að finna heimild til handa Íbúðalánasjóði um að taka tillit til seinna tilkominna atvika eins og því að kærandi hafi selt framangreinda viðskiptakröfu í febrúar 2011. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Úrskurð þennan kváðu upp Bergþóra Ingólfsdóttir formaður, Arnar Kristinsson og Gunnar Eydal, meðnefndarmenn.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 15. september 2014, um synjun á umsókn A um endurútreikning lána í 110% veðsetningahlutfall er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir, formaður
Arnar Kristinsson
Gunnar Eydal