Nr. 53/2017 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 53/2017

Lögmæti riftunar. Tryggingarfé.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 16. júní 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.

     Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

     Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, mótt. 1. september 2017, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. september 2017, ágúst 2013, athugasemdir gagnaðila, dags. 27. september 2017, og ódagsettar viðbótarathugasemdir þeirra lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi kærunefndar 22. nóvember 2017.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Með leigusamningi, dags. 1. júlí 2014, tók álitsbeiðandi o.fl. á leigu íbúð í eigu gagnaðila til eins árs. Samningurinn var svo framlengdur ótímabundið. Álitsbeiðandi rifti samningnum 30. nóvember 2015. Deilt er um lögmæti riftunar og heimild gagnaðila til að ganga að tryggingarfé.

     Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að riftun álitsbeiðanda, dags 30. nóvember 2015, hafi verið lögmæt.

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að skila tryggingarfé, 825.000 kr., ásamt verðbótum.

Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að endurgreiða álitsbeiðanda hita og rafmagn fyrir desember 2015 og janúar 2016.

     Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi og meðleigjendur hennar hafi haft áhyggjur af ástandi hússins sem þau hafi farið að gruna að væri heilsuspillandi. Hafi hún haft samband við gagnaðila og boðist til aðstoða þau við að fá úr þessu skorið og aðstoða eins og unnt væri við úrbætur á eigninni. Gagnaðilar hafi ekki brugðist vel við. Eftir ábendingu frá íbúa hússins hafi álitsbeiðandi þá haft samband við fyrri leigjanda íbúðarinnar sem hafði rift leigusamningi sínum við gagnaðila árið 2013 í kjölfar skoðunar F þar sem fram hafi komið að miklar rakaskemmdir væru í nánast allri íbúðinni og miklar úrbætur lagðar til. Álitsbeiðandi lagði fram afrit af þessu skjali. Þar sem gagnaðilar hafi ekki fengist til samvinnu hafi álitsbeiðandi óskað eftir úttekt á íbúðinni frá Heilbrigðiseftirliti D. Niðurstaða heilbrigðiseftirlitsins hafi verið að húsnæðið væri mjög viðhaldsþurfi og að aðstæður í íbúðinni gætu haft neikvæð áhrif á heilsu þeirra sem í henni dvelja. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi rift leigusamningi aðila, dags 30. nóvember 2015.

     Ekki hafi farið fram úttekt við upphaf leigutíma en aðfaranótt 11. desember 2015 hafi álitsbeiðandi fengið tölvupóst frá gagnaðilum um að fram myndi fara úttekt á eigninni kl. 13 þann dag. Við úttektina hafi íbúðin ekki verið í sama ástandi og álitsbeiðandi hafi skilað henni í ellefu dögum áður. Gagnaðilar hafi sent ábyrgðarbréf 18. janúar þar sem þau hafi tilkynnt að þau féllust ekki á riftun samningsins og geri kröfu í tryggingarfé vegna vangreiddrar leigu og skaðabóta vegna skemmda á eigninni. Álitsbeiðandi hafi hafnað kröfu gagnaðila, ekki hafi verið um leiguvanskil að ræða og eigninni skilað í sama ástandi og  tekið hafi verið við henni. Hún kannist ekki við að í eigninni hafi verið gólfmottur sem gagnaðilar telji nú horfnar. Leigugjald hafi verið lagt mánaðarlega inn á reikning gagnaðila og aldrei verið gerð athugasemd við fjárhæð þess. Hafi gagnaðilar þannig fallið frá rétti til að krefja álitsbeiðanda um verðbætur á leigugjald. Lögmaður hafi svarað bréfinu fyrir hönd álitsbeiðanda en bréfi hans ekki verið svarað. Álitsbeiðandi hafi svo þurft að greiða rafmagn og hita af íbúðinni fyrir desember og janúar, 30.221 kr., þar sem gagnaðilar hafi verið ósamvinnuþýðir við að láta lesa af mælum.

Í greinargerð gagnaðila segir að þau hafni því að í skýrslu Heilbrigðiseftirlits D komi fram að húsnæðið sé heilsuspillandi svo riftun geti varðað 3. tölul, 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Heilbrigðiseftirlitinu hefði borið skylda skv. 24. gr. reglugerðar nr. 941/2002 að banna afnot húsnæðis ef hún teldi húsnæðið hættulegt heilsu íbúanna en svo hafi ekki verið gert í þessu máli. Í bréfi heilbrigðiseftirlitsins, dags. 22. febrúar 2016, segi að við seinni skoðun á húsnæðinu hafi komið í ljós verulegur munur á aðstæðum í íbúðinni miðað við þá fyrri. Búið hafi verið að þrífa íbúðina að hluta og mála að einhverju leyti. Ekki hafi þá sést taumar á veggjum eða blettir í lofti. Var það skoðun heilbrigðiseftirlitsins, að með vísan til skoðunar og upplýsinga frá eigendum um að til stæði að gera við skemmd á vegg í einu herbergi og skipta út glerjum í eigninni, væri óhætt að leigja hana út til almennings. Skýrsla F, dags. 9. apríl 2013, hafi verið gerð tæpum 14 mánuðum áður en leigutími hófst og hafi því ekki gildi. Álitsbeiðandi hafi ekki nýtt heimild húsaleigulaga til að skora á gagnaðila að bæta úr galla á eigninni og því ekki verið heimilt að rifta samningnum á grundvelli 17. gr. eða 1. og 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. G hafi framkvæmt úttekt á eigninni 11. desember 2015 þar sem staðfestur hafi verið óþrifnaður og léleg umgengni álitsbeiðanda og annarra leigjenda.

Ástand eignarinnar við afhendingu hafi ekki verið eins og við upphaf leigutíma. Gólfefni í fjórum rýmum íbúðar hafi eyðilagst á leigutímanum. Gólfefnin hafi verið heil við upphaf leigutíma, sbr. úttektarskýrslu leigjanda við upphaf leigutíma 1. júlí 2014 auk þess sem álitsbeiðandi hafi skrifað undir yfirlýsingu um að eignin væri í því ástandi sem lýst væri í 5. gr. leigusamnings aðila. Íbúðin hafi verið gríðarlega illa þrifin og munir skildir eftir við lok leigutíma, þ.e. veggfesting fyrir sjónvarp, naglfastar hillur og húsgögn, sem sé brot á 14. gr. samnings aðila. Þá hafi þurft að skipta um blöndunartæki á baði.

Í kröfubréfi sem álitsbeiðanda hafi verið sent með ábyrgðarpósti sé skaðabótakrafa gagnaðila sundurliðuð. Ákvæði 22. gr. húsaleigulaga kveði á um að aðilum sé heimilt að semja um að leigjandi taki á sig viðhald, sem leigusala ber annars að sinna, ef leigugjaldið lækki að sama skapi og að í samningnum sé nákvæmlega getið til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Ákvæði 4. gr. leigusamnings aðila kveði á um að fjárhæð leigu með afslætti sé 275.000 kr. en án afsláttar sé leigan 300.000 kr. Í 14. gr. samningsins segi svo að við leigulok skuli veggir málaðir og engin för eftir nagla eða skemmdir megi sjást í málningu. Fyrir liggi tilboð í efni og vinnu við málum á eigninni frá málarameistara upp á 960.000 kr. Krafa gagnaðila vegna skyldu álitsbeiðanda til að mála eignina sé þannig innan við 35% af raunverulegum kostnaði við málun á hinu leigða húsnæði.

Gagnaðilar hafni því að þeim beri að endurgreiða álitsbeiðendum rafmagn og hita fyrir desember og janúar. Fyrri reikningurinn hafi verði vegna tímabils þegar álitsbeiðandi hafi enn verið í eigninni og seinni reikningurinn verið uppgjör á hita og rafmagni, að teknu tilliti til aflestrar á mælum. Þá er því hafnað að gagnaðilar hafi verið óliðlegir við álestur auk þess sem alltaf sé möguleiki á að panta álestur hjá E.

Í leigusamningi aðila sé kveðið á um að leiga skuli taka mið af vísitölu neysluverðs til verðtryggingar og að grunnvísitala sé 421,3 stig. Gagnaðilum sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé álitsbeiðanda upp í ógreidda leigu að viðbættri ógreiddri vísitölu.

Þess sé krafist að álitsbeiðandi greiði að jöfnu við gagnaðila útlagðan kostnað vegna úttektar á húsnæðinu í samræmi við 69. gr. húsaleigulaga.

Þess sé krafist að álitsbeiðandi greiði fyrir kaup á nýjum mottum á grundvelli 63. gr. húsaleigulaga þar sem mottur sem verið hafi í forstofugangi hafi horfið á leigutímanum. Álitsbeiðandi hafi viðurkennt í tölvupósti að um tvær mottur sé að ræða og að þær séu horfnar.

Þess sé krafist að álitsbeiðandi greiði kostnað við endurnýjun á ónothæfum ljósaperum með vísan til 63. gr. húsaleigulaga um að leigjandi skuli skila húsnæðinu í sama ástandi og hann tók við því en í 14. gr. leigusamnings aðila komi fram að perur skuli vera í öllum ljósakúplum og veggjaljósakösturum við leigulok.

Þá skuli álitsbeiðanda bera kostnað vegna sjálfsábyrgðar vegna skemmda sem hafi orðið á gólfefnum af hennar völdum með vísan til 63. gr. húsaleigulaga en gólf hafi verið heil við upphaf leigutíma.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er öllum kröfum gagnaðila hafnað og fyrri sjónarmið ítrekuð.

Í athugasemdum gagnaðila er sjónarmiðum álitsbeiðanda hafnað og fyrri sjónarmið ítrekuð.

Með viðbótarathugasemdum lögðu gagnaðilar fram umslag því til sönnunar að svarbréf lögmanns álitsbeiðanda hafi verið sent í apríl en ekki febrúar.

III. Forsendur

     Ákvæði 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveður á um að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæði spillist svo á leigutímanum, af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda, að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Í málinu liggur fyrir skýrsla Heilbrigðiseftirlits D vegna skoðunar á hinni leigðu eign 6. nóvember 2016. Meginniðurstaða skoðunar er sú að húsnæðið sé mjög viðhaldsþurfi. Ummerki um leka sjáist víða um íbúðina. Þá sé það mat Heilbrigðiseftirlits D að aðstæður í íbúðinni geti haft neikvæð áhrif á heilsu þeirra sem þar dvelja. Telur kærunefnd að þannig sé uppfyllt skilyrði 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. um að húsnæðið teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda. Engu skipti í þeim efnum þótt gagnaðilar hafi látið framkvæma aðra skoðun 21. desember 2016, eftir að samningi aðila hafi verið rift, enda kemur þar fram að verulegur munur hafi verið á aðstæðum á íbúðinni í þessu tvö skipti. Búið hafi verið að þrífa íbúðina og mála að einhverju leyti svo ekki hafi sést taumar á veggjum eða blettir í lofti. Telur kærunefnd að riftun álitsbeiðanda hafi verið lögmæt.

Álitsbeiðandi lagði fram tryggingarfé, 825.000 kr., við upphaf leigutíma 1. júlí 2014. Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er leigusala óheimilt að ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema genginn sé dómur um bótaskyldu hans. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Að leigutíma loknum skal leigusali segja til um svo fljótt sem verða má hvort hann geri kröfu í tryggingarfé eða hafi uppi áskilnað um það. Tryggingarfé í vörslu leigusala skal vera verðtryggt en ber ekki vexti.

Álitsbeiðandi krefur gagnaðila um 1.346.277 kr. og kveðst ráðstafa tryggingarfé upp í þá kröfu.

Í fyrsta lagi er gerð krafa um verðbætur á leigugreiðslur aftur í tímann, alls 40.339 kr. Í leigusamningi aðila segir að leigugjald sé 275.000 kr. á mánuði og að það sé tengt vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Óumdeilt er að álitsbeiðandi greiddi ávallt 275.000 kr. inn á reikning gagnaðila og að það hafi ekki sætt athugasemdum af hálfu þeirra. Kærunefnd telur með tilliti til réttmætra væntinga álitsbeiðanda að hún hafi mátt treysta því að mánaðarleg greiðsla hennar væri fullnaðargreiðsla og því er ekki fallist á kröfu gagnaðila um greiðslu verðbóta.

Í öðru lagi gera gagnaðilar kröfu um leigu í fimm mánuði eftir að álitsbeiðandi skilaði eigninni. Í ljósi þess að kærunefnd hefur komist að þeirri niðurstöðu að riftun álitsbeiðanda hafi verið heimil er ekki hægt að fallast á kröfu gagnaðila þar um.

Í þriðja lagi gera gagnaðilar kröfu um bætur vegna þrifa á eigninni, alls 274.311 kr., og fyrir sílender, 12.785 kr., ljósaperur, kr. 5.235, og tvær mottur, 12.150 kr. Álitsbeiðandi hefur hvorki viðurkennt bótaskyldu vegna meints tjóns né hefur dómur gengið þar um svo sem skilyrði er skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Er gagnaðilum þannig ekki heimilt að ganga á tryggingarfé til að mæta meintu tjóni vegna ástands eignarinnar við leigulok.

Í fjórða lagi gera gagnaðilar kröfu um að álitsbeiðandi greiði þeim helmingshlut í kostnaði við úttektarskýrslu H á grundvelli 70. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt 69. gr. húsaleigulaga, áður en þeim var breytt með lögum nr. 63/2016, skyldi byggingarfulltrúi framkvæma úttektir á grundvelli laganna. Samkvæmt 70. gr. skyldu aðilar leigusamnings greiða að jöfnu kostnað vegna úttektar hans sem fram færi við upphaf eða lok leigutíma. Í því máli sem hér um ræðir óskuðu gagnaðilar einhliða eftir úttekt H, ekki byggingarfulltrúa, en álitsbeiðanda ber ekki lagaskylda til að taka þátt í kostnaði við öflun þess sönnunargagns þeirra. Er því ekki unnt að fallast á kröfu gagnaðila þar um.

Í fimmta lagi gera gagnaðilar kröfu um að álitsbeiðandi greiði þeim kostnað við málningu eignarinnar, 329.747 kr. Byggja þau kröfu sína á því að aðilar hafi á grundvelli 22. gr. húsaleigulaga samið um að álitsbeiðandi tæki á sig að skila eigninni nýmálaðri gegn því að fá 25.000 kr. afslátt af leigu. Ákvæði 22. gr. kveður á um að heimilt sé að semja um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast skv. IV. kafla laganna enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í samningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Í samningi aðila er fjallað um viðhald hins leigða húsnæðis og að leigusali annist allt viðhald. Með vísan til 22. gr. laganna áskilji leigusali sér þó rétt þegar fram í sæki til að krefja leigjanda um frekari kostnað vegna viðhalds á íbúðinni sjálfri. Er téð samningsákvæði ekki í samræmi við ákvæði 22. gr. laganna, sem er undantekning frá meginreglunni um að leigusali annist allt viðhald, og ber þannig að skýra þröngt. Ekki er í samningi kveðið á um til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda eigi að taka og hvernig leigugjald lækki að sama skapi. Af gögnum málsins er ljóst að eignin var auglýst til leigu á 275.000 kr. á mánuði og að gengið var til samninga á þeim grundvelli. Í samningi kemur þó fram í neðanmálsgrein að leiga án afsláttar sé 300.000 kr. Ekki verður séð að um raunverulegan afslátt sé að ræða og ekki unnt að fallast á kröfu gagnaðila um kostnað við að mála eignina.

Í sjötta lagi gera gagnaðilar kröfu um að álitsbeiðandi greiði 160.000 kr. vegna sjálfsábyrgðar sem gagnaðilar hafi þurft að greiða vegna skemmda á gólfefnum sem bætt hafi verið úr húseigendatryggingu. Ákvæði 5. mgr. 19. gr. húsaleigulaga kveður á um að tjón á hinu leigða húsnæði, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, skuli leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða. Þar sem leigusali ber ábyrgð á tjóni sem fellur undir húseigendatryggingu, hvort sem hann er með slíka tryggingu eða ekki, telur kærunefnd að ekki sé hægt að endurkrefja leigjanda um kostnað vegna sjálfsábyrgðar. Fær sá skilningur stoð í greinargerð með lögum nr. 63/2016 þar sem ákvæði 22. gr. var breytt þannig að sérstaklega er nú tekið þar fram að leigusali beri einnig ábyrgð á greiðslu sjálfsábyrgðar, en það er samkvæmt ummælum í greinargerð með breytingarákvæðinu í samræmi við gildandi rétt. Þegar af þessari ástæðu er ekki unnt að fallast á kröfu gagnaðila þar um.

Með vísan til framanritaðs ber gagnaðilum að skila álitsbeiðanda tryggingarfé, 825.000 kr., auk verðbóta.

Álitsbeiðandi krefst þess að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að endurgreiða henni reikninga E sem hún greiddi með gjalddaga í desember 2015 og janúar 2016. Með vísan til skýringa gagnaðila, að um reikning vegna notkunar í nóvember 2015 hafi verið að ræða og uppgjör eftir álestur af mælum, og þess að skýringar þeirra hafa ekki sætt mótmælum af hálfu álitsbeiðanda, er ekki fallist á kröfu hennar þar um.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að riftun álitsbeiðanda, dags. 30. nóvember 2015, hafi verið lögmæt.

     Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að skila álitsbeiðanda tryggingarfé, 825.000 kr., auk verðbóta.

     Það er álit kærunefndar að ekki sé unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu reikninga vegna rafmagns og hita með gjalddaga í desember 2015 og janúar 2016.

Reykjavík, 29. nóvember 2017

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson