Mál nr. 117/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 16. mars 2020

í máli nr. 117/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B. Lögmaður varnaraðila er D.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð 320.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 11. desember 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. desember 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 9. janúar 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, sama dag, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 10. janúar 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 17. janúar 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 23. janúar 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Umsamin leigufjárhæð var 320.000 kr. á mánuði. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hann hafi greitt tryggingarfé að fjárhæð 640.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum. Hann hafi sagt samningnum upp og flutt úr íbúðinni 1. nóvember 2019 samkvæmt munnlegu samkomulagi við leigusala.

Sóknaraðili hafi skilað húsnæðinu í sama ástandi og hann hafi tekið við því. Hreingerningarfyrirtæki hafi séð um þrif á íbúðinni og henni verið skilað í góðu standi. Varnaraðili hafi gert úttekt á íbúðinni að loknum leigutíma og ekki gert athugsemdir við skilin.

Sóknaraðili hafi ítrekað krafist endurgreiðslu tryggingarfjárins en varnaraðili lengst af ekki orðið við því. Hún hafi ekki gefið neinar skýringar eða ástæður fyrir því hvers vegna tryggingarfénu hafi verið haldið eftir. Þann 11. desember 2019 hafi hún endurgreitt helming þess eða 320.000 kr.

Ekki hafi verið gerð skrifleg krafa í tryggingarféð og beri varnaraðila því að endurgreiða það ásamt vöxtum, sbr. 2. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að 20. desember 2017 hafi eiginmaður hennar undirritað ótímabundinn leigusamning við sóknaraðila. Hinn 10. október 2019 hafi hann fallið frá og hún tekið við réttindum og skyldum samkvæmt samningnum, en þau höfðu bæði verið í samskiptum við sóknaraðila vegna leigusambandsins gegnum árin.

Með símtali 29. október 2019 hafi sóknaraðili tilkynnt varnaraðila að hann hygðist flytja út úr húsnæðinu næstu helgi. Frekari skýringar hafi hann ekki gefið á hinum óvæntu flutningum. Síðar sama kvöld hafi sóknaraðili komið ásamt meðleigjanda sínum til varnaraðila og óskað eftir því að tryggingarféð yrði endurgreitt. Varnaraðili hafi hafnað því að svo stöddu, enda engar forsendur á þeim tímapunkti að endurgreiða trygginguna sökum þess að sóknaraðili hafði brotið gegn samningsbundnum skyldum sínum, sem tryggingunni hafi verið ætlað að tryggja.

Þann 4. nóvember 2019 hafi varnaraðili tilkynnt sóknaraðila með smáskilaskoðum að hann hefði brotið gegn leigusamningnum, íbúðin hefði verið óþrifin og skemmdir orðið á tækjum sem hafi fylgt hinu leigða. Sóknaraðila hafi í sama skeyti verið tilkynnt um kröfu í tryggingarféð vegna þessa.

Staðhæfingu sóknaraðila um að hann hafi skilað íbúðinni í sama ástandi og hann hafi tekið við henni sé mótmælt sem rangri. Þá fáist það ekki staðist að hreingerningarfyrirtæki hafi verið fengið til að þrífa íbúðina þegar henni hafi verið skilað 1. nóvember 2019. Hið rétta sé að það hafi komið aðilar á vegum sóknaraðila til að þrífa íbúðina að kvöldi 4. nóvember 2019, væntanlega í kjölfar fyrrgreindra smáskilaboða. Pokar og annað drasl hafi verið skilið eftir á lóðinni. Varnaraðili hafi staðið undir kostnaði við að farga þessu, eftir að hafa beðið í lengri tíma eftir að sóknaraðili hirti um draslið.

Þá sýni myndir að sóknaraðili hafi fjarlægt stillikrana á ofnum, brotið skúffu í ísskáp (sem hafi þó síðar verið skipt um og varnaraðili ekki borið kostnað af), valdið skemmdum á sturtu og blöndunartækjum ásamt því að hafa notað öflugt höggverkfæri við að bora í hlaðinn vegg með þeim afleiðingum að sprungur hafi myndast í veggnum. Þá hafi rafmagnskerfi íbúðarinnar verið í ólagi eftir að sóknaraðili hafi flutt út og telji rafvirki að átt hafi verið verið kerfið með einhverjum hætti sem reiður hafi enn ekki fengist á.

Þá hafi komið upp leki á heitu vatni í þvottahúsi þegar sóknaraðili og menn sem honum tengist hafi staðið í þrifum að kvöldi 4. nóvember 2019. Í kjölfar þess hafi þeir ákveðið að skrúfa fyrir allt heita vatnið í húsinu með þeim afleiðingum að kalla hafi þurft til pípara í tvö skipti til þess að koma aftur þrýstingi á kerfið. Þessi háttsemi hafi orðið eigendum hússins til tjóns.

Sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir munnlegum samningum eða slitum á samningum. Óumdeilt virðist að uppsögn hans hafi ekki verið í samræmi við 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. sömu laga sé jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu. Slíkt hafi verið gert og 320.000 kr. af tryggingarfénu ráðstafað til greiðslu leigu fyrir nóvember 2019. Varnaraðili hafi verið í fullum rétti til þess enda íbúðin með öllu óleiguhæf og hún hafi ekki átt kost á því að takmarka tjón sitt vegna hinnar fyrirvaralausu og ólögmætu háttsemi sóknaraðila.

Eftir töluvert áreiti og ónæði af hálfu sóknaraðila hafi varnaraðili boðist, í því skyni að ljúka málinu og umfram skyldu, að greiða helming tryggingarfjárins til sóknaraðila. Hún hafi boðið slíkt fullnaðaruppgjör með smáskilaboðum 4. desember 2019. Í því boði hafi komið fram að endurbætur á íbúðinni stæðu enn yfir, en varnaraðili væri tilbúin að taka það á sinn kostnað til þess að ljúka málinu. Beri skeytið þess merki að íbúðin sé enn langt frá því að vera í leiguhæfu ástandi, enda standi lagfæringar enn yfir.

Daginn eftir, eða 5. desember 2019, hafi sóknaraðili svarað skilaboðunum með því að gefa upp bankaupplýsingar sínar. Þar með hafi sóknaraðili samþykkt tilboð varnaraðila um lokauppgjör á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Í kjölfarið hafi varnaraðili endurgreitt helming tryggingarfjárins inn á reikning sóknaraðila. Það hafi því komið varnaraðila verulega á óvart þegar hún hafi orðið þess áskynja að mál þetta væri komið fyrir kærunefnd húsamála, enda bersýnilegt að sóknaraðili eigi enga lögvarða kröfu á hendur henni.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðila hafi verið ljóst að ágreiningur væri um bótaskyldu hans og því hafi henni borið að vísa málinu til kærunefndar. Varnaraðili hafi sagt að hún hefði tilkynnt sóknaraðila 4. nóvember 2019 um kröfu í tryggingarféð og henni því borið að vísa málinu til kærunefndar eða höfða mál um bótaskylduna fyrir 4. desember 2019.

Því sé mótmælt að íbúðinni hafi verið skilað í óleiguhæfu ástandi. Því sé einnig hafnað að átt hafi verið við rafmagnskerfi íbúðarinnar eða valdið því að sprungur hafi myndast í vegg með því að hafa notað öflugt höggbortæki. Þessar fullyrðingar séu úr lausu lofti gripnar og styðjist ekki við raunveruleikann.

Þá séu gerðar athugasemdir við framlagðar ljósmyndir. Þær séu óskýrar og óljóst hvað þeim sé ætlað að sýna. Sóknaraðili leggi fram myndband sem hafi verið tekið af íbúðinni fyrir skilin. Glöggt megi sjá af því að íbúðin sé í fínu ástandi.

Sóknaraðili hafi verið í góðri trú um að munnlegt samkomulag væri til staðar milli aðila. Því sé hafnað að sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila 29. október 2019 að hann hygðist flytja út helgina á eftir. Varnaraðila hafi verið tilkynnt um það í ágúst 2019 að hann hygðist flytja úr íbúðinni.

Þá hafi sóknaraðili staðið í þeirri trú að leigusamningurinn væri tímabundinn í eitt ár. Sóknaraðili lesi ekki íslensku og hafi ekki gert sér grein fyrir því að um ótímabundinn leigusamning væri að ræða. Varnaraðila hafi borið að takmarka tjón sitt en hún hafi ekki sýnt fram á að hún hafi í raun reynt að gera það með því að koma íbúðinni í útleigu á ný.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að því sé hafnað sem röngu að samkomulag hafi verið um uppsögn leigusamningsins og að uppsögn á honum hafi farið fram af hálfu sóknaraðila í ágúst 2019. Sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir slíkum fullyrðingum og slík sönnun hafi ekki tekist í máli þessu. Gegn eindregnum mótmælum varnaraðila verði ekki ráðið að hann hafi samþykkt styttri uppsagnarfrest en þann sem lög geri ráð fyrir.

Hvað varði sjónarmið sóknaraðila um að hann lesi ekki íslensku og hann hafi staðið í þeirri trú að um væri að ræða tímabundinn leigusamning í eitt ár þá sé þeim sjónarmiðum hafnað sem þýðingarlausum. Í fyrsta lagi verði að gera þá kröfu að samningsaðilar beri ábyrgð á sinni eigin samningsgerð. Hefði sóknaraðila þannig verið í lófa lagið að hafa samninginn á ensku eða fá aðila sem lesi íslensku til að aðstoða hann við samningsgerðina. Í öðru lagi, hafi vilji til samningsgerðar sóknaraðila verið bundinn við eitt ár þá hagnýtti hann íbúðina átölulaust í rúma 10 mánuði frá ætluðum lokum þess leigusambands þar sem upphaf leigutíma hafi verið 1. janúar 2018.

Hvort heldur sem uppsögn hafi borist í ágúst 2019 eða 29. október 2019 þá skipti það tæpast máli því samkvæmt 1. mgr. 59. gr. húsaleigulaga teljist ótímabundinn leigusamningur kominn á líði átta vikur frá lokum tímabundins leigusamnings haldi leigjandi áfram að hagnýta hið leigða húsnæði. Hafi samningurinn þannig verið ótímabundinn, bæði samkvæmt efni sínu og samkvæmt 1. mgr. 59. gr. laganna. Að framangreindu megi ráða að sóknaraðili hafi ekki staðið rétt að uppsögn sinni.

Af myndbandi sem sóknaraðili hafi lagt fram megi ráða að það hafi verið tekið eftir athugasemdir varnaraðila við frágang sóknaraðila að kvöldi 4. nóvember 2019. Myndbandið hafi verið tekið upp með þar til gerðum möguleika „screen recording“ þannig að ekki sjáist hvenær það hafi verið búið til. Myndbandið hafi ekki þýðingu við úrlausn málsins nema þá að því leyti að það sýni frágang á hinu leigða að kvöldi 4. nóvember 2019.

Þótt sóknaraðili telji þær myndir sem varnaraðili hafi lagt fram séu óskýrar og óljóst hvað þeim sé ætlað að sýna þá mótmæli hann því ekki að myndirnar hafi verið teknar við það tímamark þegar sóknaraðili hafi flutt úr íbúðinni 1. nóvember 2019.

VI. Niðurstaða            

Við upphaf leigutíma lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 640.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Hann flutti úr hinu leigða 4. nóvember 2019. Deilt er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa 320.000 kr. af tryggingarfé sóknaraðila til greiðslu leigu vegna nóvember 2019 og skaðabóta vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir meðal annars að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Skýrt kemur fram í leigusamningi aðila að hann hafi verið ótímabundinn frá 1. janúar 2018. Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. sömu laga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði.

Sóknaraðili byggir á því að hann hafi munnlega sagt leigusamningi upp í ágúst 2019 en varnaraðili hefur mótmælt þeirri staðhæfingu. Gegn neitun varnaraðila á því að samkomulag um lok leigutíma hafi komist á milli aðila verður ekki á það fallist með sóknaraðila að svo hafi verið. Þar sem fyrir liggur að sóknaraðili sagði leigusamningnum ekki upp með skriflegum hætti líkt og áskilið er, sbr. framangreind 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga, verður litið svo á að hann hafi enn verið í gildi í nóvember 2019. Sóknaraðila bar því að greiða leigu fyrir þann mánuð. Þar sem sóknaraðili gerði það ekki og flutti úr hinu leigða í byrjun mánaðarins var varnaraðila heimilt að ráðstafa tryggingarfé að fjárhæð 320.000 kr. til greiðslu leigu vegna þess mánaðar samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ekki er því tilefni til að fjalla sérstaklega um kröfu varnaraðila um bætur á grundvelli ástands hins leigða við leigulok og er kröfu sóknaraðila hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

                                                 Kröfu sóknaraðila er hafnað.

f.h. kærunefndar húsamála

Valtýr Sigurðsson