Mál nr. 106/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. febrúar 2022

í máli nr. 106/2021

A og B

gegn

C ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Aldís Ingimarsdóttir verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðili: C ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 660.000 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Varnaraðili gerir kröfu á hendur sóknaraðilum að fjárhæð 1.548.350 kr. vegna málunar, mygluhreinsunar, skemmdrar rúðu, tapaðra leigutekna og vangreiðslu til Orkuveitu Reykjavíkur.

Með kæru, dags. 28. október 2021, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 2. nóvember 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð var ítrekuð 28. desember 2021. Greinargerð varnaraðila, dags. 5. janúar 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 13. janúar 2022, til upplýsingar og var sóknaraðilum veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 21. janúar 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. janúar 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 31. janúar 2022, og voru þær sendar sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 2. febrúar 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. september 2020 til 31. ágúst 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að leigusamningur hafi ekki verið framlengdur og íbúðin verið tilbúin til afhendingar að kvöldi 31. ágúst 2021. Eftir að upp hafi komið ágreiningur um skilin hafi varnaraðili neitað að taka við lyklum 3. september 2021. Eftir viðtal við leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna hafi lyklum verið skilað 7. september. Tryggingarfé hafi numið 660.000 kr. og hafi sóknaraðilar lagt það inn á bankareikning varnaraðila 30. ágúst 2020. Þau hafi gert kröfu um endurgreiðslu þess 8. október 2021 með tölvupósti en ekki hafi verið brugðist við því. Ekki hafi verið gerð skrifleg krafa í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að um hafi verið að ræða íbúð í fyrsta flokks ástandi og hafi sóknaraðilar verið fyrstu leigjendur hennar. Að leigutíma loknum þegar lyklum hafi verið skilað 14. september 2021 hafi varnaraðili skoðað íbúðina og séð að hún væri stórskemmd eftir mikinn fjölda boraðra gata, brotið hafði verið upp úr hornum, auk myglu á gangi og í geymslu, útkrotaðir veggir, svört strik og strik eftir að því er virtist vaxliti, rúða á svalahandriði hafi verið stórskemmd/ónýt og helluborð með sprungum. Í stuttu máli hafi íbúðin verið í mjög slæmu ástandi og óhæf til útleigu. Sóknaraðilum hafi verið bent á þetta og þeim gefinn kostur á að laga íbúðina. Þá hafi varnaraðili árangurslaust boðið sátt í málinu.

Lyklum hafi verið skilað 14. september 2021, enda hafi varnaraðili lagt til að leigutími yrði framlengdur til 12. september þar sem annar sóknaraðila hafi ætlað leita tilboða hjá málara. Sóknaraðilar hafi ætlað að upplýsa um framgang þess en aldrei gert það. Þar af leiðandi hafi varnaraðili fyrst gert kröfu í tryggingarféð 7. september 2021 sem hann hafi ítrekað 10. október 2021, þ.e. innan fjögurra vikna frá því að sóknaraðili hafi afhent varnaraðila húsnæðið, sbr. 64. gr. húsaleigulaga.

Þótt íbúðin hafi verið tæmd að mestu kvöldið 31. ágúst 2021 hafi ekki verið búið að afhenda varnaraðila hana þar sem sóknaraðilar hafi enn verið með lykla, meðal annars til þess að geta sýnt málara íbúðina. Þar sem ekki hafi verið staðið við skiladagsetningu samkvæmt leigusamningi hafi ekki verið hægt að leigja íbúðina þegar út. Auk þess sem íbúðin hafi ekki verið leiguhæf fyrr en eftir viðgerðir. Þegar ljóst var að sóknaraðilar ætluðu ekki að standa við leigusamninginn hafi þegar verið farið í lagfæringar og málningarvinnu sem hafi lokið 8. október 2021.

Við upphaf leigutíma hafi sóknaraðilum meðal annars verið skýrt frá því að íbúðinni skyldi skilað nýmálaðri eins og tekið hafði verið við henni, sbr. 6. gr. leigusamningsins. Þar sem ekki hafi verið hægt að fá málara með nánast engum fyrirvara hafi varnaraðili farið í fjölþættar viðgerðir og í kjölfarið heilmálun á íbúðinni, skrúfa hafi þurft niður rafmagnsefni sem og hitastýringar og að lokinni málun hafi þurft að koma viðkomandi hlutum fyrir að nýju. Verkið hafi byrjað 9. september og því lokið 8. október. Krafan nemi samtals 1.548.350 kr. vegna málningarvinnu, efniskostnaðar, mygluhreinsunar, lagfæringa á skemmdum á rúðu, tapaðra leigutekna og vangreidds kostnaðar vegna Orkuveitu Reykjavíkur.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þar sem ástand íbúðar við skil sé ekki það mál sem verið sé að reka hér muni þau ekki taka til varna gagnvart öllum þeim rangfærslum sem fram komi af hálfu varnaraðila gagnvart þeim.

Dagsetningin 14. september hafi aldrei áður verið nefnd sem skiladagur íbúðar, en hún passi þó vel þannig að fjórar vikur hefðu ekki verið liðnar þegar kröfubréf varnaraðila í tryggingarfé hafi borist 10. október 2021. Verði nú vikið að því hvers vegna þessi dagsetning passi ekki.

Það sé rangt að varnaraðili hafi ekki komið í íbúðina til að geta metið ástand hennar fyrr en 14. september 2021. Hann og annar sóknaraðila hafi mælt sér mót í íbúðinni 3. september 2021 til þess að sóknaraðili gæti afhent lykla og skilað íbúðinni eftir skoðun varnaraðila. Á þeim fundi hafi komið upp ágreiningur um málningarvinnu samkvæmt ákvæði í leigusamningi aðila. Varnaraðili hafi rokið út af þeim fundi án þess að taka við lyklum. Lyklum hafi síðan verið skilað 7. september 2021 eftir að varnaraðili hafi farið fram á það í tölvupósti 6. september 2021. Ekki hafi komið fram önnur áskorun frá varnaraðila um skil á lyklum. Í sama tölvupósti hafi varnaraðili óskað eftir því að sóttir yrðu munir sem hafi orðið eftir í íbúðinni við skil. Þegar sóknaraðilar hafi sótt téða muni og skilað lyklum 7. september 2021 hafi varnaraðili þegar verið byrjaður á málningarframkvæmdum í íbúðinni. Varnaraðili hafi þannig verið búinn að samþykkja skilin og ástand íbúðarinnar eins og það hafi verið með því að hefja framkvæmdir. Þá komi fram í gögnum varnaraðila að hann hafi verið byrjaður að mála 9. september 2021.

Sóknaraðilar hafi sent varnaraðila tölvupóst 9. september 2021 þar sem ástæður þess að kröfum hans, sem fram hafi komið á fundi 3. september 2021, væri hafnað og krafa gerð um endurgeiðslu tryggingarfjár.

Engin krafa hafi verið gerð í tryggingarféð af hálfu varnaraðila fyrr en 10. október 2021 eftir að sóknaraðilar höfðu sent ítrekun 8. október 2021 um endurgreiðslu tryggingarfjárins, sem hafi verið tæpum sex vikum eftir lok leigusamnings.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila er ítrekað að lyklum hafi verið skilað 14. september 2021. Sóknaraðilar beri sönnunarbyrði fyrir fullyrðingum sínum um hið gagnstæða þar sem þau séu að sækja kröfu í þessu máli, sbr. þá meginreglu að sérhver beri sönnunarbyrðina fyrir sinni staðhæfingu. Ætlaður réttur sóknaraðila byggi fyrst og fremst á þeirri ósönnuðu staðhæfingu að íbúðinni hafi verið skilað fyrir framangreint tímamark. Sóknaraðilar hafi ekki lagt fram gögn þeirri staðhæfingu sinni til sönnunar. Þann 3. september 2021 hafi varnaraðili hitt annan sóknaraðila í íbúðinni og farið stuttlega yfir fjölmargar skemmdir og aðfinnsluatriði. Það hafi orðið samkomulag á milli aðila að hann myndi annaðhvort mála íbúðina eða fá málara til þess. Í tölvupósti varnaraðila, dags. 7. september 2021, til sóknaraðila komi fram að varnaraðili hafi beðið hann um að láta sig vita hvaða leið hann ætlaði að velja varðandi málun á íbúðinni. Gefinn hafi verið frestur til 12. september 2021 til að svara þeim tölvupósti, en engin svör borist. Sóknaraðilar hafi allan tímann verið með lyklana, enda hafi þau þurft að sýna viðkomandi málara íbúðina þegar hann hafi leitað tilboðs í verkið. Varnaraðili hafi fengið staðfest að málari hefði komið í íbúðina til þess að gera tilboð á umræddu tímabili. Sóknaraðilar hafi aldrei látið varnaraðila vita hvað hefði komið út úr samningsumleitan sinni. Sóknaraðilar hafi skilað lyklum inn um bréfalúguna 14. september 2021. Fullyrðing í athugasemdabréfi frá sóknaraðilum um að á fundi aðila 3. september 2021 í viðkomandi íbúð hafi varnaraðili rokið út, sé mótmælt sem rangri. Hið rétta í málinu sé að sóknaraðilar hafi haldið lyklunum eins og aðilar hafi verið sammála um til þess að þau kæmust síðar inn og gætu sýnt málara íbúðina sem þau og hafi gert. Samkvæmt ofangreindu megi það vera ljóst að skiladagsetning hafi ekki verið virt. Sóknaraðilar hafi skilað lyklum 14. september, enda hafði varnaraðili lagt til að framlengja leigutíma til 12. september 2021 þar sem annar sóknaraðila hafi ætlað að leita tilboðs hjá málara, sbr. tölvupóst, dags. 7. september 2021. Sóknaraðili hafi ætlað að láta varnaraðila vita um framgang þess máls en aldrei gert það. Þá hafi varnaraðili gert skýran áskilnað um kröfu í tryggingarfé 7. september 2021. Það eitt og sér sé nægjanlegt til að uppfylla áskilnað 1. mgr. 64. húsaleigulaga, sbr. 4. mgr. 40. gr. laganna. Þess utan hafi varnaraðili gert sundurliðaða kröfu í tryggingarféð með tölvupósti 10. október 2021. Hvoru tveggja hafi því verið innan fjögurra vikna frá því að sóknaraðilar hafi afhent varnaraðila húsnæðið samkvæmt 64. gr. húsaleigulaga, sbr. 4. mgr. 40. gr. laganna.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu sóknaraðilar fram tryggingarfé að fjárhæð 660.000 kr. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir á þeirri forsendu að þörf hafi verið á lagfæringum og málun íbúðarinnar við lok leigutíma, einnig hafi hann tapað leigutekjum vegna viðgerða og vangreitt hafi verið til Orkuveitu Reykjavíkur.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl., skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 31. ágúst 2021 samkvæmt leigusamningi aðila. Með tölvupósti varnaraðila 7. september 2021 óskaði hann upplýsinga frá sóknaraðila um stöðu þess sem fram hafi komið í samtali þeirra deginum áður um að hann fengi málara til að líta á verkið varðandi málun á íbúðinni. Einnig tók varnaraðili fram að yrði ekki brugðist við tæki hann verkið að sér og kostnaður dreginn af tryggingarfénu. Þá óskaði hann eftir því að lyklum yrði skilað sem fyrst. Í tölvupósti sóknaraðila 9. september 2021 segir að íbúðinni hafi verið skilað 31. ágúst 2021. Þá var kröfu varnaraðila mótmælt og farið fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Með tölvupósti sóknaraðila, dags. 8. október 2021, var beiðni um endurgreiðslu tryggingarfjárins ítrekuð. Með tölvupósti varnaraðila, dags. 10. október 2021, upplýsti hann að annar sóknaraðila hefði ætlað að leita tilboða í málun íbúðarinnar en varnaraðili ekkert heyrt frekar af því. Einnig tók hann fram að þegar honum hafi orðið ljóst að sóknaraðilar hygðust ekki efna samninginn hafi hann leitað tilboða í verkið. Þá gerði hann kröfu að fjárhæð 1.639.869 kr. vegna málningarvinnu, lagfæringa, tapaðra leigutekna og vangreiðslu til Orkuveitu Reykjavíkur.

Sóknaraðilar segja að íbúðin hafi verið tilbúin til afhendingar 31. ágúst 2021 en varnaraðili hafi neitað að taka við lyklum 3. september eftir að ágreiningur um skilin hafi komið upp á milli aðila. Lyklum hafi þó verið skilað 7. september 2021 í kjölfar beiðni varnaraðila þar um í tölvupósti sama dag. Varnaraðili segir í greinargerð sinni að lyklum hafi verið skilað 14. september 2021 og hann hafi þá skoðað íbúðina og séð að hún væri stórskemmd. Kærunefnd telur að hafa beri hliðsjón af því að samkvæmt rafrænum samskiptum aðila hafi varnaraðili verið búinn að skoða ástand eignarinnar eigi síðar en 7. september og kemur þar að auki fram í greinargerð varnaraðila að vinna hans við viðgerðir hafi hafist 9. september. Þá liggur fyrir að sóknaraðilar höfnuðu skriflega kröfu varnaraðila í tryggingarféð 9. september 2021. Vísaði varnaraðili þannig ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi er þau höfnuðu kröfu hans í tryggingarféð. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 660.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem miðað er við að sóknaraðilar hafi að minnsta kosti skilað varnaraðila íbúðinni 7. september 2021 reiknast dráttarvextir frá 6. október 2021.

Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga segir að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Ljóst er að kröfu í tryggingarfé sóknaraðila var lýst af hálfu varnaraðila með tölvupósti 7. september 2021 og var vegna kröfu um málun á húsnæðinu og leigu sama tímabil og málningarvinna myndi standa yfir. Hvorki fór fram úttekt á eigninni við upphaf né lok leigutíma. Varnaraðili hefur lýst því að nokkurn fjölda borgata hafi verið að finna á veggjum en hann lét þó heilmála eignina. Til stuðnings því að sóknaraðilar beri ábyrgð á kostnaði vegna málunar eignarinnar og leigugjaldi á meðan málun stendur yfir byggir varnaraðili á því að í samningi aðila segi að íbúðinni skuli skilað í sama ástandi og sóknaraðilar höfðu tekið við henni. Sóknaraðilar segja eignina hafa verið í betra ástandi við leigulok en upphaf leigutíma og ekki hafi verið samið um að þau myndu annast um og greiða fyrir málun á eigninni í lok eins árs leigutíma.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga er óheimilt að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um, nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. laganna skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segi til um. Ákvæði 22. gr. húsaleigulaga kveður á um að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt lögunum. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í leigusamningi til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær. Þar sem ekki er getið um slík frávik í leigusamningi aðila telur kærunefnd að ekki liggi fyrir að sóknaraðilar hafi tekið á sig slíka skyldu. Engin úttekt óháðs aðila liggur fyrir á eigninni við lok leigutíma, þörf á málningu eða kostnaði vegna hennar og þannig er ekki heldur hægt að fallast á að sóknaraðilar beri ábyrgð á málun íbúðarinnar á þeim grundvelli að þau hafi valdið tjóni á henni umfram eðlilegt slit. Telur kærunefnd því ekki skilyrði til að fallast á kröfu varnaraðila um bætur vegna kostnaðar við málun, efni, vinnu og afnotamissi.

Aðrir kröfuliðir í bótakröfu varnaraðila komu fyrst fram í tölvupósti 10. október 2021 og var þannig ekki lýst innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins og því of seint fram komin. Kröfu varnaraðila er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 660.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 6. október 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Kröfu varnaraðila um bætur er hafnað.

Reykjavík, 15. febrúar 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir