Mál nr. 11/2021-Úrskuður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. maí 2021

í máli nr. 11/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni leigugreiðslu og tryggingarfé samtals að fjárhæð 520.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2002, af 640.000 kr. frá 6. nóvember 2020 til 24. janúar 2021, en þá af 520.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Innborgun að fjárhæð 120.000 kr. hinn 24. janúar 2021 komi til frádráttar kröfunni og muni verða tekið tillit til þess við uppgjör. Til vara krefst sóknaraðili þess að varnaraðila verði gert að endurgreiða henni tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, frá 6. nóvember 2020 til greiðsludags.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar að mati nefndarinnar þar sem kæran sé bersýnilega tilefnislaus, sbr. 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Með kæru, dags. 9. febrúar 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 15. febrúar 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. febrúar 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 25. febrúar 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 4. mars 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 9. mars 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. mars 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2020 til 1. október 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila og hvort varnaraðila beri að endurgreiða leigu fyrir október 2020 og tryggingarfé.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í ljós hafi komið að efri hæðin hafi verið leigð skammtímaleigu eða Airb&B til einhverra sem hafi verið með annan fótaferðatíma en gengur og gerist. Varnaraðili hafi fengið leyfi fyrir slíkri leigu 5. október 2020 en þá hafi sóknaraðili verið flutt út. Í 13. gr. leigusamningsins segi að heimilt verði að leigja skammtímaleigu vegna sóttvarnaeinangrunar COVID-19 faraldurs. Engin gögn hafi verið lögð fram um heimild eða samkomulag við sóttvarnayfirvöld til að nýta húsnæðið fyrir sóttvarnir almennings.

Sóknaraðili hafi ætlað að þinglýsa leigusamningi en hafi þurft frá að hverfa þar sem sýslumaður hafi neitað að taka við samningnum á þeim grunni að það hafi vantað áritun þinglýsts afsalshafa. Varnaraðili hafi því verið kaupsamningshafi og hafði ekki fengið afsal fyrir umræddu húsnæði þegar leigusamningurinn hafi verið gerður.

Allur frágangur og aðbúnaður hafi verið ófullnægjandi en húsnæðið hafi ekki verið íbúðarhæft fyrir hávaða á milli hæða. Allur umgangur og samtöl á efri hæð hafi borist niður. Leigjandi efri hæðar hafi dregið húsgögn til og frá um miðja nótt, farið í sturtu, notað salerni og handlaug löngu eftir miðnætti. Allur þessi hávaði hafi borist niður og vakið sóknaraðila og haldið fyrir henni vöku þessar tvær nætur. Hún hafi þurft að vakna snemma til vinnu í bakaríi, eða kl. 4 og þurft að vera komin til vinnu kl. 5 að morgni. Í að minnsta kosti tvo daga hafi hún ekki talið sig vinnufæra, þ.e. 2. og 3. október 2020, vegna svefnleysis. Slíkt sé að sjálfsögðu óþolandi, enda hafi hún þegar sagt við umboðsmann varnaraðila, sem hafi sé um gerð leigusamningsins, að hún myndi þegar leita að nýrri íbúð því að ástandið væri óþolandi. Þannig hafi hún í raun þegar rift leigusamningnum, sbr. heimild í 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Eðlilegum afnotum sóknaraðila hafi verið verulega raskað með ónæði og óþægindum. Atvik hafi verið með þeim hætti að hún hafi mátt rifta þar sem óþægindi og ónæði hafi verið fyrirsjáanlega áframhaldandi og líkleg. Ekkert hafi bent til þess að leigjandi á efri hæð myndi breyta hegðunarmynstri sínu og þar af leiðandi halda áfram að halda vöku fyrir sóknaraðila. Hún hafi því verið í fullum rétti með að skila lykli og krefjast endurgreiðslu á leigu vegna október og tryggingarfjárins.

Varnaraðili hafi að mestu verið skaðlaus af því að sóknaraðili hafi skilað lyklinum 7. október 2020. Þannig hafi henni verið skylt að takmarka tjón sitt og ná þegar í leigjanda til að taka við íbúðinni frá byrjun október. Varnaraðila hafi verið óheimilt að ganga að tryggingunni, enda áskilið að halda henni á óbundnum reikningi með hæstu lögleyfðu vöxtum á hverjum tíma.

Því sé mótmælt að leigusamningurinn hafi verið ritaður á ensku viðskiptamáli. Meginregla íslensks réttarfars sé að þingmálið sé íslenska, sbr. 10. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991. Gildi samningsins sé mótmælt og þess krafist að ákvæði hans gildi ekki um samskipti aðila. Leigusamningur skuli vera skriflegur og á íslensku, sbr. 4. gr. húsaleigulaga. Þessi annmarki valdi því að samningurinn sé ólögmætur og ógildur.  

Þá sé fyrrnefndu ákvæði í 13. gr. leigusamningsins mótmælt, enda gangi það í berhögg við sóttvarnalög og hafi ekki gildi gagnvart sóknaraðila. Ekki liggi fyrir heimild eða samkomulag við sóttvarnayfirvöld um leigu þess húsnæðis fyrir þá sem þurfi að sæta einangrun vegna COVID-19. Varnaraðili hafi haldið því fram að heimilt væri að leigja út húsnæði á efri hæð í skammtímaleigu. Engin gögn hafi verið lögð fram um þá heimild og þar af leiðandi hafi viðvera leigjenda á efri hæðinni að næturlagi verið ólögmæt. Þetta sé viðbótarannmarki sem valdi riftun samningsins. 

Þá hafi ekki verið unnt að þinglýsa leigusamningnum þar sem varnaraðili hafi ekki verið með óskoraða eignarheimild fyrir húsnæðinu og sóknaraðili því ekki notið húsaleigubóta. Hér sé því um að ræða enn aðra ástæða fyrir riftun þar sem sóknaraðili hafi reiknað með því að fá húsaleigubætur en hafi orðið frá að hverfa þar sem undirritun afsalshafa hafi vantað á leigusamninginn.

Varakrafa sóknaraðila sé sú að varnaraðili verði úrskurðuð til að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum frá og með 6. nóvember 2020 en þá hafi verið liðnar fjórar vikur frá því að sóknaraðila hafi borist tilkynning um að varnaraðili hafi lofað að endurgreiða það, eða 9. október 2020.

Varnaraðili hafi hvorki gert skriflega grein fyrir kröfu sinni í tryggingarféð né haft uppi áskilnað um hana. Ljóst sé af málavöxtum og ákvæðum 40. gr. húsaleigulaga að varnaraðili hafi ekki lagaheimild til að halda tryggingarfénu eftir. Sóknaraðila hafi ekki verið tilkynnt að því yrði haldið eftir. Í tölvupósti varnaraðila, dags. 24. janúar 2021, sem sé ritaður á ensku, megi sjá tilraun í þá átt þar sem segir: „The rent act states clear that in any cases when the tenant breaks the contract it will have to refund the landlord for any expenses he had because of this break“.  Hér segi ekkert til um hvað sé átt við með „expenses“. Það sé spurning hvort átt hafi verið við kostnað vegna skemmda eða annars tjóns. Gefið sé til kynna að það hafi tekið tíma að finna nýjan leigjanda og það hafi varnaraðili skoðað sem útgjöld.

Íbúðinni hafi verið skilað 7. október 2020 og hefði varnaraðili þar af leiðandi átt að hafa uppi skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá þeim tíma. Verði því haldið fram að krafa hafi verið gerð 24. janúar 2021 sé því mótmælt, í tölvupósti þann dag hafi ekki verið minnst á tryggingarféð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi þegar tekið á því máli sem upp hafi komið í húsnæðinu. Þannig hafi verið að leigjandi sem hafi verið á efri hæð hafi verið látinn fara um leið og kvartanir hafi borist vegna hávaða frá efri hæð. Engin riftunarheimild hafi verið til staðar af hálfu sóknaraðila og aldrei hafi verið lofað eða gefið í skyn að sóknaraðili gæti farið úr húsnæðinu án afleiðinga eða réttmætra bóta vegna tjóns varnaraðila. Varnaraðili hafi aldrei fengið neina skriflega áskorun um úrbætur og engin frekari brot hafi verið fyrirsjáanleg eða líkleg, sbr. 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Þvert á móti hafi þegar verið brugðist við með kröftugum hætti þegar kvartanir hafi borist og varnaraðili látið leigjanda á efri hæð hússins fara samstundis.

Varnaraðili hafi takmarkað tjón sitt með þeim hætti sem hægt sé að ætlast til. Það hafi verið gert með því að finna nýjan leigjanda en eins og fram komi í gögnum málsins hafi aðeins fengist lægri leiga í nýja samningnum. Sóknaraðili sé eingöngu gerður ábyrg fyrir því tjóni sem sé mismunur á leigu í nýjum samningi og eldri samningi ásamt þeim kostnaði sem stafi af því að hafa fengið leigumiðlun til að gera leigusamning og finna nýjan leigjanda.

Varnaraðili hafi gert sóknaraðila grein fyrir því með skýrum hætti innan þess tímafrests sem húsaleigulög tilgreini að tryggingarfé yrði haldið eftir vegna tjóns varnaraðila. Starfsmaður fasteignasölu hafi gert sóknaraðila grein fyrir því að hún fengi trygginguna ekki til baka eða hluta hennar fyrr en búið væri að finna nýjan leigjanda. Hafi það verið gert innan tilskilins frests. Sóknaraðili geti ómögulega ákveðið án nokkurs fyrirvara að brjóta gerðan samning einungis vegna þess að hún virðist hafa fundið betri íbúð.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru kröfur hennar ítrekaðar og öllum efnisatriðum í greinargerð varnaraðila mótmælt. Hún hafi með skýrum hætti rift leigusamningnum. Ekki hafi verið brugðist við með nokkrum hætti þegar kvartanir hafi komið fram og krafa um endurgreiðslu leigunnar og ekki síst leigutryggingar. Engin gögn hafi varnaraðili lagt fram um slíkt.

Þá sé því haldið fram að sóknaraðili hafi verið gerður ábyrg fyrir tjóni, sem sé mismunur á nýjum og eldri samningi. Þeirri fullyrðingu sé mótmælt. Engin gögn hafi verið lögð fram.

Þá sé því mótmælt að sóknaraðila hafi verið gerð grein fyrir því með skýrum hætti innan tímafrests húsaleigulaga að tryggingarfénu yrði haldið eftir vegna tjóns varnaraðila. Hvergi sé í bréfi varnaraðila gerður áskilnaður eða höfð uppi skrifleg krafa um að hún hafi ætlað að skerða eða taka undir sig leigutrygginguna.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að meðfylgjandi sé leigusamningur sem sýni lægra leigugjald og þar með tjón hennar vegna málsins. Einnig séu meðfylgjandi samskipti sem sýni að sóknaraðili hafi vitað að haldið yrði eftir tryggingu vegna tjónsins. Varnaraðili hafi þegar gert ráðstafanir þegar kvartanir hafi borist en þrátt fyrir það hafi sóknaraðili flutt út og án þess að gæta réttra reglna samkvæmt húsaleigulögum og verði hún því að bera tjón varnaraðila.

VI. Niðurstaða            

Sóknaraðili greiddi varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. þann 29. september 2020. Þá greiddi hún einnig leigu að fjárhæð 160.000 kr. vegna október 2020. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 120.000 kr. en heldur eftirstöðvunum eftir á þeirri forsendu að sóknaraðila beri að greiða bætur þar sem íbúðin hafi verið leigð með lægri leigu frá desember 2020.

Ákvæði 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, hefur að geyma í átta töluliðum heimildir leigjenda til að rifta leigusamningi. Þar segir í 6. tölul. að leigjanda sé heimilt að rifta leigusamningi, sé eðlilegum afnotum eða heimilisfriði hans verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra, sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir skriflegar áskoranir vanrækt skyldur sínar samkvæmt 4. mgr. 30. gr. eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geti til dæmis bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg. Í 2. mgr. sömu greinar segir að tilkynning um riftun samkvæmt 1.-8. tölul. 1. mgr. skuli vera skrifleg og skuli henni fylgja rökstuðningur. Sóknaraðili byggir riftun sína á framangreindu ákvæði.

Sóknaraðili sendi umboðsmanni varnaraðila smáskilaboð 2. október 2020 þar sem hún lýsti því yfir að hún væri óánægð með húsnæðið og að hún gæti ekki sofnað vegna hávaða. Einnig gerði hún athugasemdir næsta dag þar sem hún fór fram á endurgreiðslu á þeim fjármunum sem hún hefði þegar greitt. Hún tók fram að hún þyrfti að geta sofið en það væri ekki hægt vegna hávaða frá leigjendum á efri hæð. Umboðsmaður varnaraðila upplýsti sóknaraðila með smáskilaboðum sama dag að leigjendurnir á efri hæðinni færu út þann sama dag. Að þessu virtu er ljóst að varnaraðili brást þegar við kvörtunum sóknaraðila og verður því ekki fallist á að sóknaraðila hafi verið heimilt að rifta leigusamningi aðila á grundvelli 6. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðili upplýsti umboðsmann varnaraðila með smáskilaboðum 3. október 2020 að hún væri búin að fá aðra íbúð og 5. október 2020 upplýsti hún að hún væri búin að tæma íbúðina og óskaði eftir endurgreiðslu á þeim fjármunum sem hún hefði greitt. Þá skilaði sóknaraðili lyklum samkvæmt beiðni umboðsmanns varnaraðila 7. október 2020 en í skilaboðum umboðsmannsins nefndi hann að sóknaraðili þyrfti að skila lyklunum sem allra fyrst því að varnaraðili gæti „rukkað hana fyrir þá daga sem hún væri með þá“. Með smáskilaboðum umboðsmanns varnaraðila 9. október 2020 sagði hún að varnaraðili ætti að millifæra á sig fljótlega eftir að sóknaraðili hafði óskað eftir endurgreiðslu. Sóknaraðili ítrekaði beiðni um endurgreiðslu með smáskilaboðum 12. október 2020 og svaraði umboðsmaðurinn að hann væri að vinna í því að finna nýja leigjendur og að hún fengi greitt. Einnig sagði umboðsmaðurinn að varnaraðili hefði sent henni tölvupóst þennan sama dag en sóknaraðili mótmælti því og sagðist ekki hafa móttekið tölvupóst. Þá sendi sóknaraðili umboðsmanninum bankaupplýsingar sínar með smáskilaboðum 11. janúar 2021. Með skilaboðum umboðsmannsins 14. janúar 2021 upplýsti hann að enn væri verið að bíða eftir tryggingu frá nýju leigjendunum og að sóknaraðili fengi tryggingarféð endurgreitt þegar það væri klárað. Þá sendi varnaraðili sóknaraðila tölvupóst 24. janúar 2021 þar sem fram kom meðal annars að sóknaraðili hefði átt að upplýsa varnaraðila um riftun leigusamningsins en ekki umboðsmanninn. Jafnframt var í tölvupóstinum gerð krafa í tryggingarfé sóknaraðila.

Kærunefnd telur samskipti sóknaraðila og umboðsmanns varnaraðila ekki gefa annað til kynna en að fallist hafi verið á riftun sóknaraðila, enda sagði umboðsmaðurinn þegar hann óskaði eftir lyklunum að unnt væri að krefja sóknaraðila um greiðslu á meðan hún væri með lyklana og einnig að tryggingarféð yrði endurgreitt. Kærunefnd telur að sóknaraðili hafi mátt ráða af þessu að hún yrði ekki krafin um leigu eftir að hún skilaði lyklunum og að fallist hefði verið á riftun hennar. Kærunefnd telur jafnframt að sóknaraðili hafi verið í góðri með að beina athugasemdum sínum til umboðsmannsins, enda voru þær teknar til úrlausnar af hans hálfu og tók hann þar að auki við lyklunum að íbúðinni af sóknaraðila. Af samskiptum þeirra liggur fyrir að umboðsmaðurinn fór fram á að sóknaraðili skilaði íbúðinni sem hún gerði. Það er því niðurstaða kærunefndar að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um leigu frá þeirri dagsetningu sem hún skilaði íbúðinni.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Íbúðinni var skilað 7. október 2020 og var engin skrifleg krafa gerð af hálfu varnaraðila eða umboðsmanni hennar í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 480.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 7. október 2020 reiknast dráttarvextir frá 5. nóvember 2020.

Samkvæmt framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðila beri ekki að greiða leigu frá 8. október 2020. Leigan var 160.000 kr. á mánuði og að því virtu að varnaraðili hefur þegar endurgreitt sóknaraðila 120.000 kr. ber henni að endurgreiða til viðbótar 3.873 kr. 

Í 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að sé kæra bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert kæranda að greiða gagnaðila málskostnað. Varnaraðili fer fram á að sóknaraðila beri að greiða málskostnað með vísan til framangreinds ákvæðis. Með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu kærunefndar eru engin efni til að fallast á þessa kröfu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 5. nóvember 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 3.873 kr.

Reykjavík, 18. maí 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson