Mál nr. 7/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. ágúst 2024

í máli nr. 7/2024

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.  Umboðsmaður varnaraðila er C. 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila hafi verið óheimilt að innheimta leigu ásamt verðbótum frá 1. desember 2023 og að honum beri endurgreiða sóknaraðila þær verðbætur sem hún hafi greitt vegna desember 2023 og janúar 2024, samtals að fjárhæð 34.568 kr., ásamt dráttarvöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 18. janúar 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 4. febrúar 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D í E. Ágreiningur snýst um hvort varnaraðila sé heimilt að innheimta leigu ásamt verðbótum frá 1. desember 2023 en fram að þeim tíma hafði sóknaraðili greitt leigu án verðbóta.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa fengið reikning í heimabanka sinn 1. desember 2023 þar sem umkrafið leigugjald hafi óvænt verið 236.928 kr., en samkvæmt leigusamningi sé umsamin leigufjárhæð 220.000 kr. Í samningnum sé að finna óræðna heimild þess efnis að komi til verulegra breytinga á verðlagi sé heimilt að endurskoða leiguverð, en slík endurskoðun hafi aldrei átt sér stað. 

Erfitt hafi reynst að fá svör frá varnaraðila vegna hækkunarinnar. Hann hafi einungis sett bréf fyrir utan hjá sóknaraðila 17. nóvember 2023 þar sem upplýst hafi verið að hann væri að skipta um viðskiptabanka og að leigan kæmi framvegis sem krafa í heimabanka. Í kjölfar þessa hafi téð krafa verið sett í heimabanka sóknaraðila þar sem leigan hafi verið uppreiknuð miðað við vísitölu neysluverðs frá upphafi leigusamnings, án þess að sóknaraðili hafi verið upplýst um það fyrir fram. Þegar sóknaraðili hafi leitast eftir skýringum vegna þessarar einliða hækkunar hafi varnaraðili annars vegar vísað til vísitölu neysluverðs og hins vegar ákvörðunar af hálfu þriðja aðila, þ.e. bankans. 

Heimild til endurskoðunar leigunnar sé ekki unnt að túlka með þeim hætti að hún feli í sér afdráttarlausa heimild varnaraðila til að taka einhliða ákvörðun um hækkun. Í húsaleigulögum sé sérstaklega reynt að stemma stigu við framkvæmd sem þessa með því að hafa uppi áskilnað þess efnis að eigi leiguverð að taka breytingum meðan á leigutíma standi skuli sérstaklega tilgreina það í leigusamningi. Í leigusamningi aðila sé aðeins tilgreind heimild til endurskoðunar og leigan þar með ekki beinlínis bundin ákveðinni vísitölu heldur sé áskilnaður um að heimilt sé að endurskoða hana með tilliti til vísitölubreytinga neysluverðs. Þar til slíkar viðræður hafi átt sér stað milli aðila beri leigan að haldast óbreytt. Sóknaraðili hafi greitt hækkaða leigu með fyrirvara um lögmæti hækkunarinnar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst munu leiðrétta þessa innheimtu á hvorn veginn sem rétt sé. Leigusamningur aðila sé bundinn neysluvísitölu 547,1. Bankinn hafi ekkert annað að gera með þessi samskipti en að reikna vísitölu og innheimta leigu fyrir varnaraðila. Vísitala samningsins sé 547,1 en ekki 560,9 eins og bankinn hafi sýnilega reiknað. Þar af leiðandi sé hækkunin lægri en samningur kveði á um. 

IV. Niðurstaða

Leigusamningur aðila tók gildi 1. ágúst 2022. Í gildandi 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, kom fram að aðilum væri frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skyldi breytast á leigutíma. Leigufjárhæðin skyldi jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. 

Í leigusamningi aðila segir í 4. gr. að umsamin upphafsleiga sé 220.000 kr. Í sama ákvæði er tekið fram að verði veruleg breyting á verðlagi sé heimilt að endurskoða leiguverð og leiðrétta á sex mánaða fresti til hækkunar eða lækkunar í samræmi við gildandi vísitölu neysluverðs sem sé 547,10 og breytist mánaðarlega. 

Tímabilið 1. ágúst 2022 til 1. nóvember 2023 greiddi sóknaraðili leigu að fjárhæð 220.000 kr. með millifærslu inn á reikning varnaraðila. Varnaraðili tilkynnti sóknaraðila bréflega 17. nóvember 2023 að framvegis yrði leiga innheimt með greiðsluseðli í heimabanka. Næstu mánaðarmót þar á eftir eða 1. desember 2023 barst svo fyrsti greiðsluseðillinn og höfðu verðbætur þá verið reiknaðar á leigufjárhæðina þannig að innheimt leiga nam 239.851 kr. Engar sérstakar tilkynningar eða skýringar voru sendar af hálfu varnaraðila vegna þessara breytinga á leigugjaldinu. Krafa sóknaraðila í málinu nemur samtals 34.568 kr. vegna innheimtu varnaraðila á verðbótum vegna desember 2023 og janúar 2024.

Af orðalagi framangreinds ákvæðis í leigusamningi aðila gat eingöngu komið til greiðslu verðbóta ef veruleg breyting yrði á verðlagi. Þótt aðilar hafi samið um að leigufjárhæðin gæti tekið breytingum á leigutíma með hliðsjón af breytingum á vísitölu neysluverðs hefur  sóknaraðili ekki lagt fram gögn sem sýna að verulegar breytingar hafi orðið á verðlagi þannig að heimilt hafi verið að endurskoða leiguna. Þá verður að túlka samningsákvæðið þannig að það veiti ekki einhliða heimild varnaraðila til hækkunar leigu, heldur sæti það „endurskoðun“, sem hlýtur að fela í sér að varnaraðili tilkynni sóknaraðila fyrir fram að hann telji verulegar breytingar hafa orðið á verðlagi, hvaða breytingar hefðu orðið og hann hygðist endurskoða leigufjárhæðina í stað þess að innheimta hækkaða leigu fyrirvaralaust. Verður því að fallast á kröfu sóknaraðila og ber varnaraðila að greiða dráttarvexti af fjárhæð kröfunnar samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 18. febrúar 2024, eða mánuði eftir að kæra barst nefndinni, til greiðsludags

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila hafi verið óheimilt að innheimta verðbætur á leigu frá 1. desember 2023 og að honum beri að greiða sóknaraðila 34.568 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 3. mgr. 5. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu  frá 18. febrúar 2024 til greiðsludags.

Reykjavík, 29. ágúst 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson