Mál nr. 35/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 30. apríl 2020

í máli nr. 35/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að krefja hana um leigu að fjárhæð 65.000 kr. vegna tímabilsins 1.-15. apríl 2020.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með rafrænni kæru, sendri 31. mars 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, óskaði kærunefndin eftir skýrari kröfugerð frá sóknaraðila sem barst sama dag. Með bréfi kærunefndar, dags. 31. mars 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 5. apríl 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 6. apríl 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 7. apríl 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. apríl 2019 til 30. apríl 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1.-15. apríl 2020.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að hún hafi sagt samningnum upp 16. janúar 2020 þar sem hún hafi gert leigusamning um aðra íbúð frá 28. febrúar 2020. Varnaraðili hafi því auglýst eftir nýjum leigjanda.  Þann 10. febrúar 2020 hafi varnaraðili haft samband og viljað sýna íbúðina sem hún hafi og gert í samráði við sóknaraðilia. Þann 14. febrúar 2020 hafi hún sagt að stelpan sem hefði skoðað hafi viljað leigja íbúðina frá 1. apríl 2020. Þann 15. febrúar 2020 hafi varnaraðili sagt sóknaraðila að hún mætti skila íbúðinni 15. mars 2020 þar sem varnaraðili hafi ætlað að fjarlægja muni úr íbúðinni áður en nýi leigjandinn fengi hana afhenta.

Sóknaraðili hafi ekki greitt leigu 1. mars 2020 þar sem 8. apríl 2019 hafi hún greitt leigu fyrir einn og hálfan mánuð, þ.e. 195.000 kr. og síðan 130.000 kr. í maí og eftir það í hverjum mánuði til 1. febrúar 2020. Þann 15. mars 2020 hafi sóknaraðili sent varnaraðila skilaboð um að hún væri búin að ganga frá íbúðinni og lyklar frá henni væru inni. Varalyklum hafi hún síðan skilað í póstkassa varnaraðila 29. mars 2020.   

Ágreiningur sé um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu að fjárhæð 65.000 kr. vegna tímabilsins 1.-15. apríl 2020. Engar athugasemdir hafi verið gerðar varðandi skil íbúðarinnar, þannig að umgengni sóknaraðila og frágangur hafi verið ásættanlegt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi 8. apríl 2019 greitt leigu fyrir hálfan apríl og síðasta mánuð leigusamnings. Sóknaraðili hafi sagt leigusamningnum upp 16. janúar 2020.

Sóknaraðili hafi verið með þriggja mánaða uppsagnarfrest samkvæmt leigusamningnum og eigi því að greiða leigu til 15. apríl 2020. Hún hafi greitt leigu fyrir ellefu og hálfan mánuð eða 1.495.000 kr., en miðað við leigusamninginn eigi hún að greiða 1.560.000 kr. og skuldi því 65.000 kr.

Varnaraðili hafi gefið sóknaraðila tilslakanir með leigusamninginn og hafi ákveðið að láta dagsetningu uppsagnar hennar gilda, þ.e. 15. janúar 2020.

Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila í byrjun mars að hún fengi ekki leigjanda fyrr en 15. apríl 2020, auk þess sem íbúð sé ekki fullskilað fyrr en leigjandi sé búinn að afhenda alla lykla.

IV. Niðurstaða            

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi. Leigusamningi aðila átti að ljúka 30. apríl 2020 en aðilar virðast sammála um að heimilt hafi verið að segja samningnum upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti og að samningstíma lyki því 15. apríl 2020 í kjölfar uppsagnar sóknaraðila 15. janúar. Ágreiningur er aftur á móti um hvort aðilar hafi komist að samkomulagi um að sóknaraðili hafi getað losnað fyrr undan samningnum en sem nemur uppsagnarfresti.

Deilt er um hvort sóknaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1.-15. apríl 2020. Fyrir liggja rafræn samskipti aðila í aðdraganda leiguloka. Varnaraðili féllst á í janúar 2020 að leigutíma gæti lokið fyrr þegar sóknaraðili upplýsti hana um að hún hefði fengið nýja íbúð. Auglýsti hún íbúðina þegar til leigu og upplýsti sóknaraðila með skilaboðum, sendum 14. febrúar 2020, um að íbúðin hefði verið leigð út frá 1. apríl 2020. Með skilaboðum 15. febrúar 2020 samþykkti varnaraðili að sóknaraðili myndi skila lyklum 15. mars 2020. Eftir að varnaraðili sendi sóknaraðila skilaboð með beiðni um að hún myndi greiða leigu fyrir hálfan mars upphófust samskipti þeirra á milli þar sem deilt var um leigugreiðslur.

Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 5. og 6. mars 2020 fór varnaraðili fram á að íbúðinni yrði skilað 19. mars 2020. Ekki verður annað ráðið en að íbúðin hafi verið tæmd og þrifin þann dag og að sóknaraðili hafi skilið lykla eftir í íbúðinni í samræmi við beiðni varnaraðila þar um. Þá ætlaði sóknaraðili að senda aukalyklasett, sem hún hafði látið útbúa, í póstkassann næst þegar hún kæmi til D. Kærunefnd telur að varnaraðili hafi mátt ætla út frá þessum samskiptum að íbúðinni hafi verið skilað af hálfu sóknaraðila og að hún væri komin með umráð hennar. Þá telur kærunefnd að sóknaraðili hafi mátt ætla út frá samskiptum aðila að leigutíma myndi ljúka 15. mars 2020, enda féllst varnaraðili á það og óskaði þar að auki eftir því að fá íbúðina upp úr miðjum mars, sbr. rafræn samskipti aðila 5. mars 2020.

Með hliðsjón af öllu því, sem að framan er rakið, er ekki unnt að fallast á að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna aprílmánaðar og ber varnaraðila því að endurgreiða henni 65.115 kr. sem hún hefur þegar innt af hendi vegna þessa tímabils.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber ekki að greiða leigu vegna tímabilsins 1.-15. apríl 2020.

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 65.115 kr.

Reykjavík, 30. apríl 2020

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir