Mál nr. 76/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. nóvember 2022

í máli nr. 76/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 25.719 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 10. ágúst 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. ágúst 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 23. ágúst 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 24. ágúst 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 5. júlí 2021 til 31. maí 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður aðila hafi gert samkomulag um að leigutíma lyki í byrjun maí og hann flutt í aðra íbúð 3. maí. Tryggingarféð hafi ekki verið endurgreitt fyrr en 15. eða 16. júní en frá því hafi þá verið dregnar 45.719 kr. Sóknaraðili fari fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins að fullu, að undanskilinni leigu fyrir fyrstu þrjá dagana í maí.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa spurt 19. mars 2022 hvort til greina kæmi að stytta leigutíma vegna slæms ástands á leigumarkaði fyrir leigjendur, fyndi hann húsnæði sem hentaði. Varnaraðili hafi ákveðið að koma til móts við sóknaraðila með því að samþykkja styttingu allt að einum mánuði en í mesta lagi með þremur fyrirvörum. Í fyrsta lagi að reynt yrði að semja við nýjan leigusala sóknaraðila um að leigutími myndi byrja þegar leigusamningi aðila þessa máls lyki. Í öðru lagi að sóknaraðili myndi fylgjast með íbúð varnaraðila eftir að hann flytti út þar til hún kæmi til landsins. Í þriðja lagi að ástand íbúðarinnar og innbús yrði hvorki tekið út né trygging endurgreidd fyrr en eftir 31. maí, óháð því hvenær leigutíma lyki. Sóknaraðili hafi enga viðleitni sýnt eða sent upplýsingar um að fyrsta og öðrum fyrirvara hefði verið framfylgt.

Eftir að sóknaraðili hafi fundið nýtt húsnæði hafi varnaraðili gert grein fyrir að greiða þyrfti leigu þar til flutningi úr íbúðinni yrði lokið. Sú leiga hafi ekki verið greidd en dagsetningin hafi ekki verið staðfest fyrr en eftir á. Það hafi átt eftir að ganga frá gasi og skila lykli sem varnaraðila skiljist að hafi verið gert 6. maí.

Stuttu eftir upphaf leigutíma hafi sóknaraðili fengið sendan lista yfir allt innbú ásamt ljósmyndum sem hafi verið teknar við upphaf leigutíma en húsið hafi verið leigt með innbúi.

Þegar varnaraðili hafi komið í húsið í lok maí hafi innbúið verið í mikilli óreiðu. Ýmsa hluti hafi vantað, til dæmis stól, meirihluta herðatrjáa og ýmsa muni úr eldhúsi. Einnig hafi skemmdir orðið á garðhúsgögnum sem hafi verið skilin eftir utanhúss, þótt beðið hafi verið um að þau yrðu tekin inn fyrir veturinn.

Varnaraðili hafi fljótlega greint sóknaraðila frá því að ýmsa muni hafi vantað og að hún kæmi til með að gera lista yfir þá og senda þegar hún yrði búin að yfirfara allt. Hún kæmi einnig til með að senda lista yfir kostnað við að kaupa það sem hafi vantað. Uppgjör hafi verið sent að yfirferðinni lokinni en frá tryggingarfénu hafi verið dreginn kostnaður við að bæta það sem hafi vantað og ógreidd leiga fyrir dagana í maí. Varnaraðili hafi fengið upplýsingar frá sóknaraðila um bankareikning 14. júní 2022 og tryggingarféð verið endurgreitt samdægurs.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 200.000 kr. við upphaf leigutíma. Krafa varnaraðila í tryggingarféð, sbr. tölvupóst hennar 13. júní 2022, nemur 20.000 kr. vegna leigu fyrir dagana 1.-3. maí 2022 og 25.719 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða. Ágreiningur er um seinni kröfuna.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Í málatilbúnaði sínum fyrir kærunefnd nefnir varnaraðili að henni skiljist að sóknaraðili hafi í raun skilað íbúðinni 6. maí en með kröfu sinni 13. júní gerði hún þó eingöngu kröfu vegna tímabilsins 1.-3. maí. Telur nefndin því rétt að miða við að skilin hafi átt sér stað 3. maí sem er jafnframt í samræmi við málatilbúnað sóknaraðila.

Samkvæmt gögnum málsins komust aðilar að samkomulagi um að leigutíma lyki fyrr en að því skilyrtu að íbúðin yrði tekin út þegar varnaraðili kæmi til landsins í lok maí. Verður því að telja að krafa varnaraðila hafi verið gerð innan frests, sbr. framangreind 4. mgr. 40. gr húsaleigulaga. Sóknaraðili hafnaði kröfu varnaraðila með tölvupósti 14. júní 2022, að undanskildum kostnaði vegna leigu. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 10. ágúst 2022 og þannig er ljóst að varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá höfnun kröfunnar í samræmi við ákvæði 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 25.719 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er varnaraðili skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Eins og að framan greinir miðar kærunefnd við að íbúðinni hafi verið skilað 3. maí en vegna samkomulags aðila um að úttekt færi fram við lok leigutíma samkvæmt leigusamningi telur kærunefnd að rétt sé að miða ákvörðun um dráttarvexti við 31. maí 2022 og reiknast þeir því frá 29. júní 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 25.719 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. júní 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 10. nóvember 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson