Mál nr. 39/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 23. september 2021

í máli nr. 39/2021 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Fimmtudaginn 23. september 2021 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D.

Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur sé framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 16. júlí 2040.

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru sóknaraðila verði vísað frá kærunefndinni. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að kröfu sóknaraðila um framlengingu leigusamnings verði hafnað. Til þrautavara gerir varnaraðili kröfu um að árgjald leigu lóðarinnar verði 160.000 kr. og að sú fjárhæð taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs í apríl 2021.

Með kæru, dags. 16. apríl 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 31. maí 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 1. júní 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna.

Kærunefnd boðaði aðila til sáttafundar en varnaraðili taldi ekki tilefni til að leita sátta vegna afstöðu sinnar. Var málið því tekið til úrskurðar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 16. júlí 1995 gerðu aðilar með sér leigusamning um afnot sóknaraðila á lóð varnaraðila nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X í landi E. Samningurinn var tímabundinn til 25 ára og skyldi þá framlengjast um eitt ár í senn, yrði honum ekki sagt upp með minnst sex mánaða fyrirvara.

Samkvæmt lóðarleigusamningnum var lóðarleigugjald ákveðið 29.000 kr. og skyldi greiðast 15. apríl ár hvert. Þá skyldi það breytast í hlutfalli við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar frá grunnvísitölu samnings þessa, 196 stigum, til byggingarvísitölu eins og hún sé ákveðin á gjalddaga hverju sinni. Tekið var fram í samningnum að varnaraðila væri heimilt að endurskoða árgjaldið á fimm ára fresti.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum og því hafi samningurinn framlengst um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 16. júlí 2021, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. sömu laga falli málskotsréttur leigusala niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 16. júlí 2021. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. sömu laga framlengist leigusamningur sjálfkrafa um tuttugu ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 2. eða 3. mgr. 12. gr.

Samkvæmt eldri samningi hafi leiguverð verið 29.000 kr. Árgjaldið skyldi breytast í hlutfalli við breytingar á byggingarvísitölu eins og hún sé á gjalddaga hverju sinni. Samkvæmt síðasta greiðsluseðli hafi árgjald fyrir leigu verið 109.000 kr. með gjalddaga 15. apríl 2020.

Telji varnaraðili að leigugreiðslur eigi að breytast geti kærunefndin tekið á því máli síðar, en sóknaraðili fari ekki fram á það heldur axli þær leigugreiðslur óbreyttar sem fram hafi komið á síðasta greiðsluseðli með áorðinni hækkun samkvæmt byggingarvísitölu.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu þær ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða þegar leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.

Bæði sé ljóst að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt. Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 16. júlí 2040.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að líkt og fram komi í 2. mgr. lóðarleigusamningsins hafi leigutími verið ákveðinn 25 ár frá dagsetningu hans, en tilgreint hafi verið að samningurinn skyldi framlengjast sjálfkrafa um eitt ár í senn, yrði honum ekki sagt upp af samningsaðilum með minnst sex mánaða fyrirvara. Umsamin leigulok samningsins hafi því verið 16. júlí 2020.

Samkvæmt 5. gr. samningsins hafi árlegt leigugjald fyrir lóðina verið ákveðið 29.000 kr. og hafi sú fjárhæð átt að breytast í hlutfalli við breytingar á vísitölu byggingarkostnaðar frá grunnvísitölu samningsins, 196 stigum. Uppreiknað leigugjald ársins 2021 hafi þannig verið 109.090 kr. í apríl 2021, sé tekið mið af lóðarleigusamningnum.

Fyrir liggi að hvorugur aðila hafi sagt leigusamningnum upp í samræmi við 2. gr. hans. Þá liggi jafnframt fyrir að hvorugur þeirra hafi sent tilkynningar vegna áætlaðra samningsloka samkvæmt 3. eða 4. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008. Líkt og tilgreint sé í 3. mgr. ákvæðisins sé aðila heimilt að hvetja hinn samningsaðilann til að hefja viðræður við sig við fyrsta tækifæri um áframhaldandi leigu eða lok hennar. Aftur á móti hafi hvorugur aðila sýnt áhuga á áframhaldandi leigusambandi að leigutíma loknum, hvorki með formlegum né óformlegum hætti.

Sóknaraðili hafi með engum hætti reynt að hefja viðræður við varnaraðila um áframhald leigu með framlengingu umrædds lóðarleigusamnings eða með gerð nýs samnings. Í 1. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, sé kveðið á um að hlutverk nefndarinnar sé meðal annars að fjalla um hvers konar ágreining á milli aðila leigusamnings við gerð og/eða framkvæmd leigusamninga.

Í ljósi þess að sóknaraðili hafi enga tilraun gert til að taka upp samningaviðræður við varnaraðila um framlengingu á lóðarleigusamningi eða gerð nýs samnings eða gert kröfur þess efnis, sé enginn ágreiningur til staðar. Sé því einsýnt að vísa beri kröfum sóknaraðila frá nefndinni, enda grunnforsenda þess að beina máli til kærunefndar að til staðar sé ágreiningur á milli aðila við gerð eða framkvæmd leigusamninga.

Vegna varakröfu varnaraðila sé til þess vísað að samkvæmt 2. málsl. 3. mgr. 30. gr. laga nr. 75/2008 séu ákvæði samninga sem gerðir hafi verið fyrir gildistöku laganna ógildir, brjóti þeir í bága við lögin. Þó sé tilgreint í 3. málsl. ákvæðisins að þrátt fyrir það skuli ákvæði slíkra samninga vera óhögguð um leigutíma. Af þessi leiði að hinn upprunalegi samningur, sem gerður hafi verið til 25 ára, skuli standa óhaggaður er varði leigutíma og skuli hann þannig teljast útrunninn frá og með 16. júlí 2020. Lögin heimili þannig ekki breytingu á leigutíma leigusamningsins sem hér um ræði, enda hafi hann verið gerður fyrir gildistöku laganna. Önnur túlkun færi gegn eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944.

Komist kærunefndin að þeirri niðurstöðu að málið sé tækt til efnismeðferðar og að samþykkt verði krafa sóknaraðila um framlengingu lóðarleigusamningsins sé þess krafist að við úrskurð um leiguverð verði ársleiga ákveðin 160.000 kr. á ári og að sú fjárhæð taki breytingum miðað við vísitölu neysluverðs í apríl 2021.

Umrædd lóð sé vel staðsett á mjög vinsælu útivistarsvæði. Mikil ásókn sé í frístundahúsalóðir á svæðinu og hafi verð sumarhúsa á svæðinu hækkað umtalsvert á undanförnum árum í takti við hækkun húsnæðisverðs á landinu öllu. Hvað sem þessu líði sé ljóst að leigugjald samkvæmt lóðarleigusamningnum sé umtalsvert lægra en leigugjald á öðrum lóðum á sama frístundahúsasvæði. Í þessu samhengi sé vísað til nýrra lóðarleigusamninga á svæðinu sem séu þinglýstir. Leigugjald þeirra samninga sé mun hærra en leigugjald það sem sé í gildi í umræddum lóðarleigusamningi.

Samkvæmt gögnum Þjóðskrár hafi meðalkaupverð sumarhúsa á Vesturlandi verið 58.607 kr. á hvern fermeter árið 1994 en á því ári hafi lóðarleigusamningur um F verið gerður. Sömu gögn sýni að fermetraverð sumarhúsa hafi verið 363.813 kr. fyrir hvern fermetra árið 2020. Uppreiknað leigugjald lóðarinnar, sé horft til þróunar viðskipta með sumarhús á Vesturlandi og hins upprunalega leigusamnings, sé þannig 29.000/58.607 x 383.813 = 189.919 kr. miðað við desember 2020. Gögn þessi séu einungis gefin út árlega en ljóst sé að verðmæti fasteigna og lóða hafi hækkað umtalsvert á landinu öllu árið 2021 og megi því færa rök fyrir því að uppreiknað leigugjald sé í raun enn hærra en útreikningar þess sýni.

Engin rök hnígi að árgjaldi leigu sem nemi lægri fjárhæð en sem nemi 160.000 kr. á ári, bundið vísitölu, en mörg rök hnígi þó að umtalsvert hærra leigugjaldi. Ekki einungis sé svæðið mun grónara og vinsælla nú en fyrir 25 árum heldur hafi aðgengi að því stórbatnað, meðal annars með tilkomu Hvalfjarðarganga og malbikunar vega alla leið að höfuðborgarsvæðinu. Lóðin sé sérlega falleg, með gott útsýni og á vinsælum stað. Sýnt hafi verið fram á með útreikningum að leigugjald lóðarinnar hafi dregist töluvert aftur úr þróun markaðsverðs sumarhúsa á Vesturlandi.

IV. Niðurstaða

Samkvæmt 1. mgr. 1. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, eru ákvæði laganna ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Í 2. mgr. sömu greinar segir að ákvæði II. kafla laganna gildi um leigu á lóðum undir frístundahús, enda sé leigusamningur annaðhvort ótímabundinn eða til að minnsta kosti 20 ára.

Aðilar gerðu tímabundinn lóðarleigusamning frá 16. júlí 1995 til 25 ára sem skyldi framlengjast um eitt ár í senn, yrði honum ekki sagt upp með minnst sex mánaða fyrirvara. Kærunefnd telur því ljóst að lögin gildi um leigusamning aðila.

Ákvæði 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús hefur að geyma reglur varðandi uppsögn ótímabundins samnings og tilkynningar um leigulok. Í 11. gr. laganna er að finna heimildir aðila til að skjóta máli til kærunefndar húsamála. Í 12. gr. laganna er að finna ítarlegri ákvæði um málskotsrétt aðila.

Sóknaraðili byggir málskotsrétt sinn á ákvæði 2. mgr. 11. gr. laganna um að hafi samningar ekki náðst á milli aðila um áframhaldandi leigu eða lok leigu einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og hafi tilkynningar samkvæmt 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirrra fresta sem þar er getið, framlengist leigusamningur aðila um eitt ár miðað við umsamin leigulok. Telur sóknaraðili að á þeim grundvelli hafi leigusamningi aðila lokið 16. júlí 2021.

Þar sem hvorugur aðila hefur aftur á móti sagt samningnum upp telur kærunefnd að hann sé enn í gildi, enda framlengist hann um eitt ár í senn sé honum ekki sagt upp af hálfu annars hvors aðila með sex mánaða uppsagnarfresti. Þannig telur kærunefnd að aðilar hafi í upphafi samið um hvernig fara skyldi með samninginn að loknum 25 ára gildistíma hans og í lögum um frístundabyggð sé ekkert sem breyti því samningsákvæði. Þar sem samningi hefur ekki verið sagt upp liggur ekki fyrir hvernær honum lýkur og málskotsréttur sóknaraðila hefur því ekki stofnast.

Með hliðsjón af framangreindu er kröfu sóknaraðila hafnað.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 23. september 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson