Mál nr. 76/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 76/1997

Hugtakið hús.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, mótteknu 24. nóvember 1997, óskaði húsfélagið Breiðvangi 30, Hafnarfirði, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, eftir áliti nefndarinnar um ágreining, sem risið hafði milli þess og húsfélagsins að Breiðvangi 32, Hafnarfirði, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. nóvember. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 7. janúar 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 14. janúar og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna Breiðvang 30 og 32, Hafnarfirði. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og skiptingu kostnaðar í framhaldi af því.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að Breiðvangur 30 þarfnist viðgerðar. Því hafi álitsbeiðandi leitað til verkfræðistofu og beðið um ráð og mat á viðgerðarþörf. Verkfræðistofan hafi gert lauslega athugun á Breiðvangi 30-32 og gefið verð- og framkvæmdaáætlun. Í framhaldi þess hafi verið boðað til viðræðu- og kynningarfundar með fulltrúa verkfræðistofunnar til að kynna málið. Því hafi formaður gagnaðila hafnað alfarið bréflega þar sem um tvö hús væri að ræða.

Álitsbeiðandi bendir á að eini uppgangur á þak sé úr stigagangi nr. 32. Þá sé hiti fyrir bílskúra í Breiðvangi 30 og 32 í kjallara nr. 32 og sé einn notkunarmælir fyrir alla. Að öðru leyti séu húsin með sérrekstur á hita og rafmagni. Þá hafi hússjóðir ávallt verið tveir.

Að hálfu gagnaðila er því haldið fram Breiðvangur 30 og 32 sé ekki eitt hús í skilningi laga nr. 24/1994 um fjöleignarhús. Kröfu sína rökstyður gagnaðili með því að lóðaúthlutun hafi verið tvískipt og aðskilin milli húsanna. Þá sé byggingartími og byggingaraðferð húsanna mismunandi. Breiðvangur 30 og Breiðvangur 32 hafi verið byggð á árunum 1974-1977. Þau hafi verið reist af sitt hvorum aðilanum, bygging hafi ekki farið fram á sama tíma og hafi bygging hvors húss verið óháð hinu, eins og fram komi í málskjali nr. 2, en þar sé byggingarferill Breiðvangs 30 rakin. Af gögnum málsins megi greinilega ráða að húsin séu hönnuð og byggð sem algjörlega sjálfstæð hús. Byggingarfræðileg tengsl þeirra séu hverfandi lítil og skipti byggingarfræðilega engu máli þar sem þau gætu allt eins staðið aðskilin. Hvort hús um sig hafi algerlega sjálfstætt þak. Þá hafi hvort hús um sig sjálfstæðan stigagang og sjálfstæðar raf- og vatnslagnir. Ekki séu nein önnur tengsl á milli húsanna en snerting útveggja á nokkurra metra kafla. Heildarummál beggja húsanna sé um 140 metrar (hvort hús 70 metrar), þar af snertast þau á 3,5 metra löngum kafla eða sem nemur 2,5% af heildarummáli þeirra. Snertiflötur þeirra sé því hverfandi lítill eða sem nemur minna en 2,5% af flatarmáli útveggja.

Þá bendir gagnaðili jafnframt á að rekstur húsanna sé aðskilinn. Í upphafi hafi verið farið eftir ákvæðum laga nr. 19/1959 og hafi allt viðhald ytra byrðis hvors húss um sig verið sameiginlegt. Alla tíð síðan hafi allur rekstur og allt viðhald verið algerlega aðskilið og sitt hvort húsfélagið verið starfandi. Breiðvangi 32 hafi verið haldið nokkuð vel við og hafi allar viðgerðir og viðhald verið fjármagnað af hússjóði þess húss. Nokkuð hafi hins vegar vantað upp á að eðlilegu viðhaldi hefði verið sinnt við Breiðvang 30.

Þar sem bygging húsanna hafi algerlega verið aðskilin hafi ekki verið notuð sambærileg efni við byggingu og gerð þeirra. Hljóta vandaðri og dýrari byggingaraðferðir að skipta verulegu máli varðandi viðhald og um annan kostnað við rekstur húsanna. Því geti ekki talist eðlilegt að húseigendur sem í upphafi hafa kostað meiru til en íbúar næsta húss við byggingu vegna notkunar dýrari og vandaðri efna og aðferða verði síðar látnir bera kostnaðinn sem af því hlýst að nágrannar þeirra spöruðu í byggingarkostnaði eða viðhaldi.

Með gildistöku laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi hugtakið hús verið skýrt og sé hugtakinu markaður víður rammi í lögunum. Þrátt fyrir það verður ekki talið að Breiðvangur 30 og Breiðvangur 32 verði talin eitt hús í skilningi laganna. Telja verði að að Breiðvangur 32 sé þannig aðgreint og skilji sig svo frá Breiðvangi 30, þótt tengd séu, að eðlilegt og haganlegt sé að fara með það sem sjálfstætt hús. Gagnaðili bendir á að í þessu máli eigi 2. mgr. 3. gr. laganna við, þar sem lóð sé sameiginleg og útlit húsanna svipað. Framkvæmdir við lóð og annað það sem máli skiptir fyrir þann heildarsvip sem um sé rætt í ákvæðinu hafa verið gerðar í samráði húsfélaganna, s.s. litaval, enda sé það skylt samkvæmt kvöðum í byggingarskilmálum.

Verði Breiðvangur 30 og Breiðvangur 32 talið eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 liggi alveg ljóst fyrir að íbúðaeigendur í Breiðvangi 32 verða fyrir verulegum útgjöldum vegna þessa, þar sem það kæmi m.a. í hlut þeirra að greiða fyrir vanrækslu á viðhaldi Breiðvangs 30. Jafna megi því við að gagnaðila væri gert að greiða uppsafnaðar vanskilaskuldir álitsbeiðanda frá því fyrir gildistöku laganna en slíkt fengi engan veginn staðist. Óhætt sé að fullyrða að ekki hafi verið ætlun löggjafans að lagasetningin hefði afturvirk áhrif með þessum hætti enda komi ekkert fram í lögunum um að lögin séu afturvirk.

III. Forsendur og niðurstaða.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: "Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa." Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: "Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Kærunefnd hefur farið á vettvang. Samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 10. júlí 1975, er lóð sambyggingarinnar Breiðvangs 30 og 32 sameiginleg. Sambyggingin Breiðvangur 30 og 32 er hönnuð sem ein heild, byggingarnefnarteikningar unnar af sömu hönnuðum og mynda eina heild bæði útlitslega og byggingarlega. Lagnakerfi utanhúss er sameiginlegt en innanhúss er um sjálfstætt kerfi að ræða fyrir hvern húshluta. Þak sambyggingarinnar mynda órofa heild. Kærunefnd bendir að leiði flest rök til þess að sambygging húsa skoðist eitt hús í skilningi laganna þá breyti mismunandi byggingartími ekki þeirri niðurstöðu. Hins vegar liggur fyrir að hvor hluti er byggður af mismunandi aðilum og ekki á sama tíma.

Það er álit meirihluta kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að Breiðvangur 30 og 32, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Er þar um ófrávíkjanleg lagafyrirmæli að ræða sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri viðgerða og viðhalds að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða meirihluta.

Sambyggingin Breiðvangur 30 og 32, Reykjavík, telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laganna.

Reykjavík, 6. apríl 1998.

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Ég er í höfuðdráttum sammála því sem fram kemur um málsmeðferð, helstu málsatvik, ágreiningsefni og almennar forsendur í áliti meiri hluta nefndarinnar.

Sambyggingin Breiðvangur 30-32.

Sambyggingin Breiðvangur 30-32 er tvær einingar þar sem gaflar snertast á um 3,5 m. Sambyggingin er á einni lóð og hönnuð af sama hönnuði og myndar útlitslega samræmda heild. Burðarvirki eininganna eru sjálfstæð og algerlega aðskilin. Lagnir innan húss eru sjálfstæð kerfi fyrir hvora einingu fyrir sig. Þök og þakburðarvirki eru sjálfstæð fyrir hvora einingu fyrir sig en þar sem gaflar snertast eru þök samtengd til þess að verja samskeyti.

Þótt önnur einingin væri rifin hefur það hverfandi áhrif á hina.

Til skoðunar hlýtur þá að koma hvort það að gaflar snertast á um 3,5 m breyti svo miklu frá þeim möguleika að einingarnar væru reistar algerlega aðskildar sem sjálfstæð hús, að það réttlæti að sambyggingin verði talin eitt hús. Hluti gafla beggja eininga er ekki útveggur í þeim hefðbundna skilningi og þurfa ekki frágang og viðhald sem slíkir. Hvorug einingin hefur þó af þessu fyrirkomulagi hag umfram hina. Einingarnar eru reistar af mismunandi byggingaraðilum á mismunandi tíma. Hvorugur byggingaraðili hafði íhlutunarrétt eða meðákvörðunarrétt um framkvæmd hins og má af málsskjölum ráða að munur geti verið á útfærslu og gæðum. Húsfélag er fyrir hvora einingu og hefur viðhald eininganna verið aðskilið frá upphafi.

Það er því skilningur undirritaðs að sambyggingin Breiðvangur 30-32 sé tvö hús sem snertast af skipulagsástæðum.

Hér er ekki fjallað um það hvort bílskúrsbygging teljist eitt hús. Það að vatnsinntök bílskúra sem tilheyra báðum húsunum eru í húsi nr 32 hefur ekki áhrif á þessa niðurstöðu. Slíkt fyrirkomulag hefði eins getað verið þótt húsin hefðu ekki haft snertiflöt.

Sambyggingin Breiðvangur 30-32 teljist tvö hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Réttindi og skyldur vegna lóðar sem og kostnaður vegna ytra lagnakerfis lúta lögum um fjöleignarhús. Viðhald vegna tengingar þaka yfir samskeyti við gafla er húsunum sameiginlegt.

Reykjavík 6. apríl 1998

Guðm. G. Þórarinsson