Mál nr. 1/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 1/1998

Hugtakið hús.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 2. janúar 1998, beindi húsfélagið að Eskihlíð 22A, Reykjavík, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið að Eskihlíð 22, Reykjavík, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 14. janúar 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 4. febrúar 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 18. febrúar sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna Eskihlíð 22 og Eskihlíð 22A, Reykjavík. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur að á húsfundi álitsbeiðanda sem haldinn var þann 30. apríl 1996 hafi verið rætt um hugtakið hús í skilningi fjöleignarhúsalaganna. Niðurstaða fundarins hafi verið sú að túlka bæri lögin þannig að umrædd sambygging teldist eitt hús í skilningi þeirra. Álitsbeiðandi hafi eftir fundinn sent gagnaðila bréf þess efnis og óskað eftir túlkun gagnaðila á lögunum. Með bréfi gagnaðila, dags. 6. nóvember 1996, hafi túlkun álitsbeiðanda verið mótmælt og þess óskað að málið yrði sent kærunefnd fjöleignarhúsamála til meðferðar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji að um tvö hús sé að ræða í skilningi fjöleignarhúsalaganna og því beri gagnaðila ekki að taka þátt í viðhaldi húss nr. 22A. Gagnaðili bendir á að nokkuð alvarlegar og kostnaðarsamar viðgerðir standi fyrir dyrum á suðvesturgafli hússins nr. 22A og hafi einn af byggingaraðilum hússins nr. 22 upplýst gagnaðila að steypuvinna í húsinu nr. 22A hafi verið unnin undir þeim kringumstæðum (vetur og frost) að frá upphafi hafi mátt mátt telja víst að skemmdir kæmu fram.

Kröfu sína rökstyður gagnaðili með því að sú meginregla að sambyggingar teljist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaganna sé ekki án undantekninga og vísar til álitsgerða kærunefnda fjöleignarhúsamála nr. 2/1995 og 12/1995 máli sínu til stuðnings. Þá bendir gagnaðili á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið sé á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði hafi verið skipt. Eskihlíð 22 og 22A hafi verið byggð af sitt hvorum aðilanum. Húsin hafi ekki verið byggð á sama tíma eða sem eitt hús. Hins vegar hafi sami aðili teiknað bæði húsin. Útlit húsanna sé því þannig að um eitt hús virðist vera að ræða. Veggur skilji húsin að og því sé ekki innangengt á milli þeirra. Gagnaðili bendir á að lagnateikningar séu ekki til af húsunum og telur að lagnir séu ekki að neinu leyti sameiginlegar. Rafmagns- og hitakostnaður í húsunum sé aðskilinn. Ekki hafi verið gerður sameiginlegur eignaskiptasamningur fyrir húsin, en eignaskiptasamningur fyrir hús nr. 22 hafi verið gerður 1968 og fyrir hús nr. 22A árið 1969. Þá hafi aldrei verið starfandi heildarhúsfélag fyrir húsin, heldur hafi hvort hús fyrir sig starfrækt húsfélag. Engin samskipti né samvinna hafi verið á milli húsfélaganna, að undanskildu viðhaldi hluta lóðarinnar. Allt viðhald hafi því hvor aðili framkvæmt eins og um tvö hús væri að ræða. Gagnaðili bendir sérstaklega á að fyrir allmörgum árum hafi veið gerð breyting á húsinu nr. 22 þegar byggt hafi verið fordyri við aðalinngang þess. Gagnaðili hafi alfarið séð um þá framkvæmd og kostnað við hana. Álitsbeiðandi hafi ekki að neinu leyti komið að þeirri framkvæmd.

Gagnaðili telji að þegar ofangreint sé virt að umrædd hús skilji sig svo frá hvort öðru að óeðlilegt sé að þau teljist eitt hús og að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur.

III. Forsendur.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: "Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa." Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: "Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 10. nóvember 1962, er lóð sambyggingarinnar Eskihlíð 22 og 22A sameiginleg. Sambyggingin Eskihlíð 22 og 22A myndar eina heild bæði útlitslega og byggingarlega. Í gögnum málsins er ekki að finna byggingarár sambyggingarinnar. Lagnateikningar eru ekki til af sambyggingunni.

Í málinu er því haldið fram að sambyggingin sé reist á mismunandi tímum og af sitt hvorum aðilanum. Engin tiltæk gögn styðja þær fullyrðingar. Af þeim verkfræðiuppdráttum sem tiltæk eru í málinu verður ekki annað ráðið en að burðarvirki eininganna sé samofið. Einn veggur virðist vera á milli eininganna sem er burðarveggur þeirra beggja.

Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að Eskihlíð 22 og 22A, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Er þar um ófrávíkjanleg lagafyrirmæli að ræða sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri viðgerða og viðhalds að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða.

Sambyggingin Eskihlíð 22 og 22A, Reykjavík, telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Reykjavík, 6. apríl 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson