Mál nr. 63/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 63/1997

Skipting kostnaðar: Lagnir, lekaskemmdir.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 19. september 1997, beindi A, f.h. húsfélagsins X nr. 35, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 31-33, hér eftir nefnt gagnaðili, um skiptingu kostnaðar vegna lagna- og lekaskemmda.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. október. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 21. nóvember, var lögð fram á fundi kærunefndar 3. desember og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

X nr. 31, 33 og 35 samanstendur af tveimur húsum, þ.e. X nr. 31-33 og X nr. 35. Húsin standa á sameiginlegri lóð. Í X nr. 31-33 eru 24 íbúðir en í X nr. 35 eru 8 íbúðir. Ágreiningur aðila er um skiptingu kostnaðar vegna jarðvatnsleka í kjallara X nr. 31 og 33.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í málinu liggur fyrir bréf álitsbeiðanda og gagnaðila til Gatnamálastjórans í R, dags. 19. október 1997, þar sem fram kemur að forsaga málsins sé sú að árið 1993 þegar X nr. 31-35 hafi verið í byggingu hafi húsbyggjendur, þ.e. S, kvartað til borgaryfirvalda undan miklum vatnsflaumi sem rann eftir klöppinni að sökkli hússins. Bent var á að vatnið kæmi ofan úr hverfinu og það væri á ábyrgð borgaryfirvalda að sjá til að stöðva rennslið. Árið 1994 hafi verið grafinn stór grunnur við hliðina á X nr. 31 og 33 og hafi vatn safnast í grunninn óhindrað við það. Árið 1995 hafi framkvæmdir hafist í grunninum og hafi vatnið þá aftur safnast að X. Þá um sumarið hafi borgaryfirvöld byrjað að grafa fyrir göngustíg austanmegin við X og hafi þá ágangur vatnsins aukist til muna. Það sé álit manna að með þessum framkvæmdum hafi vatni enn frekar verið veitt að húsinu. Hafi íbúar hússins staðið í vatnsaustri um áramótin 1995-96 og hafi hreinlega verið komið á vaktakerfi við þessa vinnu. Þegar mest hafi gengið á hafi verið reynt að veita þessu vatni inn í drenlagnir hússins og hafi í því skyni verið tekið hné sundur á lögninni. Við það hafi flæði vatns inn í húsið minnkað en drenlagnirnar hafi smá saman fyllst af mýrarrauðu og hafi því þurft að láta hreinsa þær reglulega. Hafi kostnaður þessu samfara verið mikill. Í samvinnu við hreinsunarmennina hafi drenlagnir hússins verið myndaðar en þær hafi að þeirra áliti verið í fullkomnu lagi. Jafnframt álíti þeir að jarðvatnið sé utanaðkomandi og tilheyri ekki lóðinni. Ljóst sé að sökklar hússins og lagnir liggja undir skemmdum vegna þessa og að ómælt tjón hafi orðið í kjallara hússins. Nokkrir milliveggir í geymslum séu skemmdir og það sem í geymslunum var sé meira og minna ónýtt.

Dælt hafi verið úr brunni við X nr. 31 og 33 nokkuð reglulega á kostnað lóðarsjóðs án þess að fjallað hafi verið um málið á húsfundi né hafi verið aflað samþykkis álitsbeiðanda. Óljóst sé um orsök lekans en trúlegast sé um að ræða jarðvatn sem komi úr næstu götu, þ.e. frá Y. Álitsbeiðandi bendir á að X nr. 35 sé eitt hús sem tengist hvergi X nr. 31-33 nema að því leyti að húsin séu eins útlitslega og standi á sömu lóð.

Álitsbeiðandi vísar máli sínu til stuðnings til 4. og 7. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá telur álitsbeiðandi að dren-, klóak- og aðrar fráfallslagnir umhverfis X nr. 31 og 33 tilheyri gagnaðila eingöngu og séu álitsbeiðanda óviðkomandi. Þjóni þær ekki hagsmunum heildarinnar, sbr. 7. gr. laganna..

Af hálfu gagnaðila er á það bent að á sameiginlegum húsfundi X nr. 31-35 hafi ákveðnum aðilum verið falið að vinna að lausn málsins. Jafnframt hafi þessi mál verið rædd á fundum sameiginlega lóðarfélagsins X nr. 31-35, þar sem setu og atkvæðarétt hafi tveir úr hverjum stigagangi. Þar hafi aldrei verið hreyft andmælum að hálfu álitsbeiðanda. Hafi þeir aðilar sem mest hafi unnið í þessum málum ætíð látið formann húsfélagsins X nr. 35 hafa afrit af öllum bréfaskriftum og hafi álitsbeiðandi aldrei fyrr en nú haft í frammi neinar athugasemdir, hvorki á fundum né við fulltrúa hinna húsfélaganna. Þá hafi fulltrúi álitsbeiðanda undirritað skjöl um samskipti við borgina. Gagnaðili bendir á að leitað hafi verið eftir áliti ýmissa aðila og hafi tekist samstarf milli Gatnamálastjórans í R og lóðarfélagsins X nr. 31-35, þar sem Reykjavíkurborg hafi fallist á að grafa, rannsaka og ráða verkfræðing á sinn kostnað til að vinna að lausn málsins, sbr. bréf Gatnamálastjórans í R til gagnaðila, dags. 28. október 1997. Mikil vinna og tími hafi farið í þetta mál og hafi sú vinna lent á herðum gagnaðila eingöngu. Einungis hafi verið fengin aðstoð við hreinsun sameiginlegra drenlagna í þeim tilvikum þegar allt hafi verið á floti í kjallara hússins 31-33, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem fjallað er um ráðstafanir til að forðast tjón. Hafi engu að síður orðið mikið tjón á kjallara hússins og í geymslum íbúanna. Gagnaðili vísar máli sínu til stuðnings til 8. gr. laganna.

III. Forsendur

Í máli þessu er um að ræða tvö sjálfstæð hús sem standa á sameiginlegri lóð þ.e. annars vegar X nr. 35 og hins vegar X nr. 31-33.

Í 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 segir að þótt sambygging eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvið ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhús og/eða annars konar húsa. Svo sem fram kemur í málinu er sameiginlegt lóðarfélag X nr. 31-35, þar sem setu og atkvæðarétt hafi tveir úr hverjum stigagangi vegna þessara sameiginlegu málefna.

Kemur þá til álita hvort umrætt laganakerfi geti skoðast sameiginlegt báðum húsunum.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússanna í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Nefndin telur að nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Slíku er ekki til að dreifa í þessu máli. Teikningar af lögnum í lóðinni, sem samþykktar eru af embætti byggingarfulltrúa, sýna að ytra frárennsliskerfi húsanna er hannað sem ein heild. Jarðvatnslögn hússins nr. 31-33 er ekki sjálfstæð. Sama jarðvatnslögnin þjónar húsinu nr. 35. Kerfið er hannað með tilliti til þess að þjóna byggingunum í heild.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að frárennsliskerfið í lóð hússanna teljist sameign húsanna X nr. 31 - 35 í skilningi 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994.

Í málinu hefur komið fram vísbendingar um það að jarðvatn renni inn á lóðina utanfrá og það í svo miklu magni að jarðvatnslagnir fasteignanna megni ekki að flytja það burtu. Húsfélögin gætu því átt framkröfu á aðra aðila vegna kostnaðar sem af þessu leiðir. Það er hins vegar ekki hlutaverk kærunefndar að fjalla um slíkan hugsanlegan bótarétt húsfélaganna á hendur þriðja manni.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að fasteignunum X nr. 31, 33 og 35 beri sameiginlega að greiða kostnað vegna endurbóta á jarðvatnslögn og kostnað sem leiðir af lekanum í kjallara hússins X nr. 31-33.

Reykjavík, 30. desember 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson