Mál nr. 56/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 56/1997

Hugtakið hús.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 15. ágúst 1997, óskaði A, hdl, fyrir hönd húsfélagsins að Álftarima 1, Selfossi, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, eftir áliti nefndarinnar um ágreining, sem risið hafði milli þess og húsfélagsins að Álftarima 3, Selfossi, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 3. september. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 29. ágúst, var lögð fram á fundi kærunefndar 3. september og málið tekið til úrlausnar á fundi kærunefndar 18. september.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna Álftarima 1 og 3, Selfossi. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og skiptingu kostnaðar í framhaldi af því.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í málinu liggja fyrir upplýsingar frá Selfosskaupstað, þar sem fram kemur, að stigahúsið Álftarimi 1 hafi verið byggt á árunum 1981-1982, samkvæmt byggingarleyfi sem veitt var þáverandi lóðarhafa R hf. þann 15. september 1981. Í stigahúsinu séu samtals 11 íbúðir á 2., 3. og 4. hæð, en á jarðhæð séu 9 bílageymslur ásamt öðrum geymslum. Á upphaflegum teikningum sem unnar voru af Teiknistofunni S hafi verið gert ráð fyrir sömu útfærslu á Álftarima 3. R hf hafi hins vegar aldrei hafið byggingu síðara stigahússins, því fyrirtækið var lagt niður nokkrum árum síðar. Byggingarframkvæmdir á lóðinni hafi legið niðri allt til ársins 1994 að nýjum lóðarhafa T ehf. var veitt byggingarleyfi þann 24. október fyrir stigahúsið Álftarimi 3 í nýrri og verulega breyttri útfærslu frá Teiknistofunni S. Breytingarnar hafi m.a. falist í því að íbúðirnar séu samtals 18, en engar bílageymslur. Lyftu hafi verið komið fyrir í stigahúsinu, jafnframt sem nokkrar íbúðir hafi verið sérstaklega hannaðar með þarfir fatlaðra í huga. Einnig hafi veggir verið klæddir utan með STENEX-klæðningu í stað málaðs steins.

Í álitsbeiðninni kemur fram að þessi ágreiningur hafi gert álitsbeiðanda ókleyft að ljúka við gerð eignaskiptayfirlýsingar sem byrjað hafi verið á, því gagnaðili telji að hann eigi ekki að greiða kostnað við viðhald á ytra byrði Álftarima 1, þar sem viðhaldskostnaður stigaganganna sé mismunandi vegna mismunandi veðrunarþols þeirra.

Rök álitsbeiðanda fyrir kröfu sinni eru einkum þau að stigagangarnir tveir séu samtengdir með sameiginlegu sléttu þaki. Útlit sambyggingarinnar sé eins, jafnframt sem bílastæði, lóð og frárennslislagnir í lóð séu sameiginleg.

Að hálfu gagnaðila er því haldið fram að Álftarimi 1 og 3 sé ekki eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og því sé ytri byrði húsanna ekki sameiginlegt. Kröfu sína rökstyður gagnaðili með því að byggingartími og byggingaraðferð húsanna sé mismunandi. Byggingaraðilinn T ehf. hafi ákveðið að láta vinna alla hönnun hússins að nýju og miða við þá aðferð að einangra og klæða húsið að utanverðu. Þessi aðferð hafi leitt til hærri stofnkostnaðar hússins en á móti komi lægri viðhaldskostnaður. Útlit hússins hafi að sjálfsögðu verið í samræmi við útlit Álftarima 1, en burðarvirki og lagnakerfi hafi verið hannað algjörlega sjálfstæð og óháð fyrri áfanga.

Gagnaðili bendir á að þegar hafist var byggingar Álftarima 3 hafi Álftarimi 1 ekki litið vel út, þ.e. útveggir hússins hafi verið alsettir ryðblettum frá steypustyrktarjárni og málning hafi verið flögnuð af veggjum enda hafi skömmu síðar verið farið í viðgerð og málun þess að utan. Í dag u.þ.b. 3-4 árum síðar, sé aftur farið að bera á flögnun málningar og sjá megi ryðtauma utan á útveggjum. Því hafi verið ákveðið að hanna Álftarima 3 með það í huga að losna við algeng og útbreidd vandamál sem tíðkist oft í steinsteyptum húsum eins og Álftarima 1. Hafi útveggir verið einangraðir og klæddir að utan þannig að steinsteyptir burðarveggir hússins verði ekki fyrir veðrun og svokallaðar kuldabrýr verði nánast útilokaðar. Steinsteypt svalagólf á suðurhlíð hafi verið slitið frá gólfplötum hússins, þ.e. hvíla á berandi veggjum utanhúss og leiða því hvorki raka né kulda inn í húsið. Svalahandrið hafi verið gert úr ryðvarinni grind sem klædd sé báðum megin með sömu klæðningu og útveggir. Var það gert til að losna við steypuskemmdir í svalaveggjum.

Öll fyrrnefnd atriði geri Álftarima 3 að dýrari og vandaðri byggingu en Álftarima 1. Þetta viti þeir sem sem kaupa íbúðir í Álftarima 3 og greiða þess vegna hærra verð í upphafi m.a. til þess að losna við þau vandamál sem fylgja húsum sem byggð séu eins og Álftarimi 1. Fari svo að Álftarimi 1 og 3 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, hljóta sanngirnissjónarmið að leiða til þess að eigendum Álftarima 1 verði gert að greiða sanngjarnan hlut í þeim aukna byggingarkostnaði Álftarima 3 sem varð til þess að gera þann áfanga viðhaldsfrírri.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir: "Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi: "Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir: "Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Óumdeilt er að lóð sambyggingarinnar Álftarima 1 og 3 er sameiginleg. Byggingin er upphaflega hönnuð af sömu aðilum sem ein heild bæði útlitslega og byggingarlega. Burðarvirki hvors húshluta er þó sjálfstætt og lagnakerfi sjálfstætt að hluta. Endurhönnun mun hafa átt sér stað áður en Álftarimi 3 var reistur rúmum áratug síðar. Tók hún til ýmissa atriða sem ekki verða talin upp hér en mestu máli virðist skipta að einangrun og klæðning hússins er með öðrum og vandaðri hætti en var við byggingu Álftarima 1.

Þrátt fyrir að burðarvirki hvors húshluta sé sjálfstætt kemur á móti að veggir milli húshluta þarfnast eðli máls samkvæmt ekki viðhalds sem útveggir.

Kærunefnd bendir á að nefndin hafi ítrekað í fyrri álitsgerðum fjallað um það álitaefni hvenær sambygging skoðist eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga og hvenær ekki. Í þessu máli er ljóst að fleiri atriði eru til staðar en í fyrri úrlausnum nefndarinnar sem styðja þá niðurstöðu að um tvö hús séu að ræða og þar með frávik frá þeirri meginreglu sem fyrr hefur verið gerð grein fyrir. Skiptir þar mestu máli sá langi tími sem leið milli byggingar húshlutanna tveggja. Hins vegar verður ekki fram hjá því litið að ákvörðun um byggingu sambyggingar sem þessarar tekur öðru fremur mið af hagkvæmni þess byggingarmáta út frá hagsmunum heildarinnar, andspænis því að reisa tvö algjörlega sjálfstæð hús. Slík rök eiga beinlínis við í þessu máli einkum þegar til framtíðar er litið varðandi ytra viðhald byggingarinnar. Þá leggur kærunefnd á það sérstaka áherslu að leiði flest rök til þess að sambygging húsa skoðist eitt hús í skilningi laganna þá breyti mismunandi byggingartími ekki þeirri niðurstöðu. Með hliðsjón af öllu því sem hér hefur verið rakið telur kærunefnd að sambyggingin við Álftarima 1 og 3, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994.

Kærunefnd telur hins vegar einsýnt í máli þessu að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til mismunandi byggingartíma og húsagerðar. Beri því eigendum Álftarima 1 að bera þann kostnað sem leiðir af því að koma ytra byrði þess húshluta í sambærilegt horf og nýbyggingunni Álftarima 3. Kann eftir atvikum að þurfa að leysa úr því atriði með matsgerð dómkvaddra matsmanna. Ytra viðhald sambyggingarinnar í framtíðinni er hins vegar í alla staði sameiginleg og fer eftir ákvæðum III. kafla laga nr. 26/1994. Þessi niðurstaða á sér nokkurn stuðning í niðurlagi 1. málslið, 1. mgr. 2. gr. laganna.

Hvað varðar ágreining um gerð og efni eignaskiptayfirlýsingar þá leggur kærunefnd áherslu á tvennt. Í fyrsta lagi að eignaskiptayfirlýsing telst ekki fullnægjandi nema hún sé í samræmi við gildandi lög og reglur og í öðru lagi að sé húsið tveir matshlutar þá er heimilt að gera eignaskiptayfirlýsingu sjálfstætt fyrir hvorn húshluta, sbr. 10. gr. reglugerðar nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar o.fl. Að öðru leyti mun kærunefnd ekki tjá sig frekar um fyrirliggjandi ágreining um eignaskiptayfirlýsingu en vísar til þeirra úrræða sem kveðið er á um að tiltæk séu við gerð eignaskiptayfirlýsinga í II. kafla laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Sambyggingin Álftarima 1 og 3, Selfossi, telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Reykjavík 19. nóvember 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson