Nr. 56/2017 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 29. nóvember 2017

í máli nr. 56/2017

A

gegn

B

Miðvikudaginn 29. nóvember 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X, í landi C, landnúmer X.

Varnaraðili: B, eigandi lóðarinnar.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 17. september 2036.

Varnaraðili krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá en til vara að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

     Með kæru, dags. 18. júlí 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Greinargerð varnaraðila barst kæruefnd 19. september 2017. Sóknaraðili sendi myndir af lóðinni en ekki komu fram frekari athugasemdir.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Hinn 17. september 2006 var gerður tímabundinn samningur til 10 ára um lóð nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X, í landi C, landnúmer X. Deilt er um hvort hann framlengist sjálfkrafa með málskoti sóknaraðila til nefndarinnar.

II. Sjónarmið sóknaraðila

     Í málskoti sóknaraðila kemur fram að upphaflegur leigusamningur um lóðina hafi gilt frá 1981 til 2006. Hinn 17. september 2006 hafi aðilar gert nýjan samning til tíu ára. Í mars 2016 hafi sóknaraðili haft samband við varnaraðila þar sem hann hafi viljað framlengja leigusamning þeirra. Hún hafi sett það sem skilyrði að samningurinn yrði til tíu ára sem sóknaraðila hafi ekki þótt rétt þar sem lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, kveði á um að óheimilt sé að semja um skemmri leigutíma en 20 ár. Sýslumaðurinn í D hafi staðfest það með tölvupósti sem lagður sé fram í málinu. Hafi sóknaraðili nokkrum sinnum haft samband við varnaraðila og beðið hana að gera löglegan samning við sig en hún hafi í engu sinnt því. Hinn 17. júlí 2017 hafi sóknaraðila borist ábyrgðarbréf þar sem honum hafi verið sagt upp leigunni með vísan til upphaflega samningsins, frá 1981. Sóknaraðili og fjölskylda hafi byggt upp svæðið síðastliðin 36 ár og eigi ekki skilið að fá uppsögn með þessum hætti, auk þess sem hún komi eftir að gildistíma leigusamnings frá 2006 hafi verið lokið.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili lýsir því hvernig samningur um lóðina, frá 24. ágúst 1981, hafi verið niðurfallinn og réttarstaða aðila byggist því á lóðarleigusamningi sem þau hafi gert 17. september 2016. Þar segi að ef ekki komi til uppsagnar framlengist samningurinn við lok leigutíma sjálfkrafa til þriggja ára eða til 17. september 2019. Varnaraðili hafi sagt samningi aðila upp með bréfi 12. júlí 2017 en í bréfinu hafi fyrir mistök verið vísað í ákvæði leigusamnings frá 1981. Af þeim sökum hafi sóknaraðila verið sent erindi 12. september 2017 þar sem tilkynnt hafi verið að leigusamningur frá 2006 væri enn í gildi milli aðila og væri í gildi til 17. september 2019. Hafi einnig verið tilkynnt að samningurinn yrði ekki framlengdur við lok leigutímans og að samningurinn myndi því falla úr gildi 17. september 2019. Hafi einnig verið vísað til þess að varnaraðili teldi að ákvæðum laga nr. 75/2008, sem tekið hafi gildi 1. júlí 2008, yrði ekki beitt með íþyngjandi og afturvirkum hætti um leigusamning aðila og þá sérstaklega að því er varðar sjálfkrafa framlengingu leigusamnings skv. 4. mg. 12. gr. þeirra, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 484/2012. Efni 11.–14. gr. laganna hafi þó verið kynnt fyrir sóknaraðila.

Vísa beri málinu frá þar sem málskotsréttur sóknaraðila sé ekki fyrir hendi skv. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 enda málskotsréttur varnaraðila ekki niður fallinn, sbr. 2. mgr. 12. gr. laganna. Þá eigi ákvæði 1. mgr. 28. gr. laganna ekki við enda sé ekki um ræða ágreining um framkvæmd ákvæða III. kafla laganna. Sömu ástæður myndu leiða til þess að kröfum sóknaraðila yrði  hafnað, yrði ekki fallist á frávísunarkröfu varnaraðila.

Þá sé ekki hægt að krefjast framlengingar á samningi aðila þar sem ákvæði 7. mgr. 12. laga um frístundabyggð eigi ekki við í málinu, ekki hafi verið komnar fram kröfur af hálfu sóknaraðila á grundvelli 5. mgr. 12. gr. heldur aðeins krafist framlengingar samningsins.

Þá verði 4. mgr. 12. gr. laganna ekki beitt um leigusamning aðila þar sem ekki sé um málskot á grundvelli 2. eða 3. mgr. ákvæðisins að ræða. Þá verði ákvæðum laga um frístundabyggð ekki beitt afturvirkt með íþyngjandi hætti um leigusamnign aðila, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar í máli nr. 484/2012 og dóm Mannréttindadómstóls Evrópu í málum 13221/08 og 2139/10 þar sem komist var að þeirri niðurstöðu að sambærileg norsk löggjöf hefði verið of íþyngjandi í garð landeiganda þar sem hann hefði verið látinn bera einstaklingsbundna og óhóflega byrði og landeigendur átt lögmætar væntingar til þess að lóðarleigusamningar þeirra rynnu út eins og tilgreint var í skilmálum þeirra án þess að til inngripa yfirvalda kæmi. Sjálfkrafa framlenging á tímabundum samningi aðila myndi þannig brjóta gegn 72. gr. stjórnarskrár, sbr. lög nr. 33/1944, sbr. 10. gr. stjórnskipunarlaga, nr. 97/1995, sbr. jafnframt 1. mgr. 1. gr. samningsviðauka við Mannréttindasáttamála Evrópu, sbr. lög nr. 62/1994.

VI. Niðurstaða

Ákvæði 3. mgr. 30. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, kveður á um að lögin gildi um samninga um leigu á lóð undir frístundahús, sem eru í gildi við gildistöku þeirra 1. júlí 2008. Samningur aðila gilti í 10 ár frá 17. september 2006 og fellur því undir gildissvið laganna. Í samræmi við ákvæði samningsins framlengdist hann sjálfkrafa til 17. september 2019.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr. enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok. Varnaraðili sendi slíka tilkynningu 12. september 2017 svo ekki kemur til framlengingar samningsins á þeim grundvelli.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra tímamarka framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. greinar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gildir samningur aðila til 17. september 2019. Málskostsréttur aðila er því ekki orðinn virkur og óhjákvæmilegt að vísa málinu frá kærunefnd.

ÚRSKURÐARORÐ:

Málinu er vísað frá kærunefnd húsamála.

Reykjavík, 29. nóvember 2017

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson