Mál nr. 59/2022 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 59/2022
Gluggaframkvæmdir. Frávik frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 30. júní 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. júlí 2022, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 25. júlí 2022, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 23. ágúst 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. október 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er ritari húsfélagsins en gagnaðili er eigandi íbúðar á fjórðu hæð hússins. Ágreiningur er um lögmæti ákvörðunar gagnaðila um að skipta um glugga í eignarhluta hennar, án samþykkis stjórnar húsfélagsins.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að gagnaðili virði 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994,til ákvarðana um sameign og ytra byrði hússins og gluggaframkvæmdirnar sem þegar hafi verið ráðist í metnar ólögmætar.
- Að viðurkennt verði að gagnaðili beri sameiginlegan kostnað með öðrum eigendum þegar komi að viðhaldi á sameign og því verði hafnað að gagnaðili sé undanskilinn sameiginlegum kostnaði eftir að hafa ráðist í ólögmætar framkvæmdir.
Í álitsbeiðni segir að með einhliða ákvörðun gagnaðila um framkvæmdir við glugga 12. maí 2022 hafi hún brotið gegn 39. gr. laga um fjöleignarhús. Í nóvember 2021 hafi leki komið upp í íbúð hennar og hafi þá umsvifalaust verið boðað til aðalfundar eftir að það hafði dregist á langinn vegna COVID-19. Gagnaðili hafi verið kosin formaður húsfélagsins og allir íbúar samþykkt að fara í gluggaviðgerðir eins fljótt og unnt væri, enda þá ljóst að skemmdir væru víða á gluggum og margir þeirra gjörónýtir. Í fyrstu hafi verið áætlað að ganga til samninga við tvö fyrirtæki um gluggaviðgerðir, en fljótt hafi komið upp samskiptavandræði á milli íbúa og formannsins, auk þess sem svo hafi virst sem tilboðin væru hvorki sérstaklega hagstæð né hagkvæm fyrir húsfélagið. Þá hafi einnig komið í ljós að gagnaðili hafi sjálf skrifað upp samning við verktakafyrirtæki og hunsað mótmæli annarra stjórnarmeðlima og íbúa hvað það hafi varðað sem og ábendingar um reynsluleysi hennar þegar komi að samningagerð sem hafi valdið vantrausti á milli íbúa og gagnaðila. Að lokum hafi tveir sagt sig úr stjórninni og hafi ný stjórn verið kjörin stuttu síðar. Í kjölfarið hafi verið ákveðið að leita hagstæðari tilboða og stutt sé þangað til að ráðist verði í framkvæmdir við glugga.
Gagnaðili hafni því að taka þátt í framkvæmdunum og hafi stjórninni verið tilkynnt einhliða í janúar að hún hygðist ráðast í eigin framkvæmdir á sama tíma og húsfélagið hafi leitað samninga við annað fyrirtæki. Hún hyggist einungis taka þátt í framkvæmdum sem varði sameignarhluta hússins en neiti að taka þátt í kostnaði við uppsetningu annarra glugga á þeim forsendum að hún kosti sjálf framkvæmdir á gluggum í íbúð sinni.
Gagnaðili haldi því fram að neyðarréttur hafi knúið hana til að fara í þessar framkvæmdir og beri hún við 37. gr. laga um fjöleignarhús. Þessu sé hafnað, enda hafi hún skipt um glugga um hálfu ári eftir lekann og tilkynnt að hún hygðist fara í framkvæmdir. Því sé varla hægt að halda því fram að neyðarréttur eigi við. Þá hafi stjórnin ekki verið upplýst um framkvæmdir gagnaðila fyrr en sama dag og þær hafi byrjað, eða 12. maí 2022. Sambærilegar skemmdir gluggar séu í öðrum íbúðum. Þá hafi hún ekki gætt hófs þegar komið hafi að framkvæmdunum heldur skipt um alla glugga íbúðarinnar en ekki aðeins þá sem hún telji að lög um neyðarrétt eigi við. Þá hyggist hún jafnframt fara í ólögmætar framkvæmdir á horngluggum íbúðar sinnar áður en sumarið sé úti sem stjórn húsfélagsins mótmæli.
Í greinargerð gagnaðila segir að ástand hússins hafi verið metið árið 2017 og því hafi það lengi verið í deiglunni hjá húsfélaginu að ganga í framkvæmdir. Fyrir hafi legið tilboð vegna gluggaskipta á árinu 2020 en gagnaðili ekki fengið vitneskju um það fyrr en í nóvember 2021, enda hafi hún ekki verið upplýst um að gluggaskipti stæðu til við kaup hennar á íbúð sinni. Hún hafi einnig fengið þær upplýsingar frá fasteignasala að þegar hefðu verið gerðar nauðsynlegustu viðgerðir á gluggum hússins og fengið afhent skjal þess efnis til staðfestingar. Síðan hafi komið í ljós á aðalfundi í nóvember 2021 að viðgerðirnar ættu einungis við um einn glugga. Gagnaðili hafi einnig verið upplýst um að vilji væri fyrir því innan húsfélagsins að ráðast í framkvæmdir á húsinu. Gagnaðili hafi átt samtal við eiganda íbúðar 502 stuttu síðar, en hann hafi tjáð gagnaðila að hann hefði orðið vitni að því að stjórn húsfélagsins hefði fundið hinar ýmsu ástæður fyrir því að fresta framkvæmdum allt frá því að fyrir hafi legið mat á skemmdum á húsinu árið 2017. Þetta samtal hafi orðið til þess að gagnaðili hafi ákveðið að bjóða sig fram til formanns húsfélagsins til þess að reyna drífa framkvæmdirnar áfram.
Í byrjun nóvember 2021 hafi gagnaðili fyrst orðið vör við leka í íbúð sinni. Þann 9. nóvember 2021 hafi verið haldinn neyðarfundur með mjög stuttum fyrirvara. Þeir eigendur sem hafi getað mætt, ásamt eigendum fyrrnefnds verktakafyrirtækis og húsasmíðameistara, hafi setið fundinn. Eigendum annarra íbúða hafi verið boðið að skoða skemmdirnar og þeir eigendur sem hafi ekki séð sér fært að koma á fundinn hafi verið upplýstir um stöðu málsins í símtali eða í gegnum Messenger. Húsasmíðameistarinn hafi gefið gagnaðila ráðleggingar um bráðabirgðaviðgerðir sem gagnaðili hafi sjálf getað framkvæmt til að reyna að koma í veg fyrir frekara tjón.
Gagnaðili hafi sent öðrum eigendum myndir 13. nóvember 2021 sem hafi sýnt að bráðabirgðaviðgerðirnar hefðu ekki skilað árangri. Staðan hafi versnað út nóvembermánuð, þrátt fyrir endurteknar bráðabirgðaviðgerðir. Gagnaðili hafi verið með leigjendur í íbúð sinni og þurft að leigja íbúðina töluvert undir markaðsverði eftir að lekinn hafi byrjað og skemmdir komið fram og sé íbúðin leigð mjög ódýrt. Fyrsti húsfundur eftir að lekinn hafði gert vart við sig hafi verið haldinn 24. nóvember 2021 en í álitsbeiðni segi að seinkun fundarins hafi verið vegna COVID-19. Þeirri fullyrðingu um seinkun fundarins sé mótmælt, enda geri fjöleignarhúsalögin ráð fyrir rafrænum húsfundum.
Gagnaðili hafi verið kosin formaður húsfélagsins á húsfundinum 24. nóvember 2021 og allir eigendur hafi samþykkt að fara í gluggaviðgerðir eins fljótt og unnt væri. Eftir fundinn hafi eigendur hússins vitað að tilboð verktaka um viðgerðir stæði einungis til boða til loka árs 2021. Yrði tilboðið ekki samþykkt myndi verðið hækka. Ekki hafi tekist að fá samþykki allra eigenda fyrir árslok og því hafi verið leitað eftir fresti til 5. janúar 2022 og hafi verktakafyrirtækið samþykkt frest til 7. janúar sem síðasta möguleika til að undirrita samninginn.
Á húsfundinum 24. nóvember 2021 hafi öllum eigendum verið ljóst að framkvæmdir á íbúð gagnaðila þyldu ekki bið og í raun hafi allir eigendur átt að hafa vitneskju um lekann áður en til fundarins hafi komið. Annar húsfundar hafi verið haldinn 5. janúar 2022 þar sem rætt hafi verið um verksamninginn sem hafi legið fyrir frá verktakafyrirtækinu, en á þessum fundi hafi verið síðasti möguleikinn fyrir eigendur að undirrita hann. Markmið fundarins um að ná undirritun á viljayfirlýsingu um undirritun samningsins hafi ekki náðst. Eftir fundinn hafi gagnaðila orðið endanlega ljóst að lítill vilji væri hjá húsfélaginu til að ganga til samninga við fyrirtækið. Að minnsta kosti hafi samningagerð verið búin að tefjast úr hófi og gagnaðili ekki getað beðið lengur vegna þess ástands sem hafi verið í íbúð hennar. Íbúðin hafi legið undir skemmdum vegna leka. Gagnaðili hafi því ekki séð annað í stöðunni en að nýta heimildi 38. gr. laga um fjöleignarhús og látið bóka í fundargerð að hún hefði ekki séð sér annað fært en að byrja útskipti á gluggum í íbúð sinni til að koma í veg fyrir frekari skemmdir og þar sem samráð við húsfélagið væri fullreynt. Einnig að hún kæmi ekki til með að taka þátt í kostnaði vegna gluggaskipta í öðrum séreignum en hún myndi greiða kostnað sem tilheyri sameign hússins við síðari skipti á gluggum og við útreikning á þeirri kostnaðarþátttöku færi hún fram á að sá kostnaður við yfirstandandi framkvæmdir hennar sem teljist til sameignar kæmi til lækkunar.
Eftir fundinn 5. janúar 2022 hafi verktakafyrirtækið gert enn eitt tilboðið í framkvæmdirnar og hafið samningaviðræður við stjórn húsfélagsins. Samningur hafi ekki komist á svo gagnaðili viti til sem staðfesti tilfinningu hennar um að framkvæmdirnar myndu frestast og að til þess að koma í veg fyrir frekara tjón í íbúð sinni hafi hún þurft að taka málin í sínar hendur. Flætt hafi inn í íbúð gagnaðila 6. janúar 2022 og hún sent húsfélaginu myndir af því. Næsta dag hafi ritari húsfélagsins lagt fram fundargerð og gagnaðili í kjölfarið óskað eftir mati D á lögmæti fundarins. D hafi talið fundinn ólögmætan.
Haldinn hafi verið húsfundur 19. janúar 2022 sem starfsmaður E hafi stýrt, en fundurinn hafi verið haldinn vegna ólögmætis fundarins 5. janúar. Ný stjórn hafi verið kosin og gagnaðili boðið sig fram í allar stöður en aðrir eigendur hafi ekki virst vilja hana í stjórn. Varðandi gluggaviðgerðir hafi verið samþykkt með meirihluta atkvæða að veita stjórninni heimild upp á 37.000.000 kr. til þess að samþykkja tilboð í gluggaskipti. Ákveðið hafi verið að stjórnin hefði allt að þrjár vikur til að ganga að tilboðinu. Stjórn húsfélagsins hafi ákveðið þennan frest einhliða og hafi hann ekki verið í samræmi við þann frest sem verktakafyrirtækið hafði gefið stjórninni. Samkvæmt verktökunum hafi húsfélagið átt að taka ákvörðun um framkvæmdirnar í síðasta lagi fyrir lok janúar, enda hafi þurft að panta gluggana eins fljótt og unnt væri vegna fyrirhugaðra verðhækkana í heiminum.
Bersýnlega megi sjá á ofangreindri málsatvikalýsingu að gagnaðili og aðrir eigendur hafi ekki verið á sömu blaðsíðu hvað það hafi varðað að fara án tafar í nauðsynlegar viðgerðir. Ástandsskoðun hafi verið framkvæmd 26. janúar 2022 og niðurstaða hennar verið sú að ytra byrði hússins væri farið að láta á sjá svo um munaði og yrði ekki farið í viðgerðir til að koma í veg fyrir frekari skemmdir fljótlega kæmi ásigkomulag hússins til með að versna svo um munaði. Jafnframt hafi komið fram að ljóst væri að allir gluggar í húsinu væru ónýtir, meðal annars á þann hátt að þeir væru ekki vatnsþéttir og að vatn hefði greiða leið inn með gluggum sem ylli leka inn í íbúðir. Ástandsskoðunin hafi þannig rennt enn frekari stoðum undir það að gagnaðili hafi þurft að ráðast í framkvæmdir á eigin ábyrgð til að takmarka það tjón sem gæti orðið á eignarhluta hennar. Það sé þó ljóst að slíkt dugi ekki í fjöleignarhúsi, enda liggi íbúð gagnaðila undir enn frekari skemmdum verði ekki einnig gert við glugga í íbúðinni fyrir ofan hana.
Viðgerðirnar sem gagnaðili hafi þegar byrjað á séu nauðsynlegar, enda hafi skoðanir sérfróðra manna metið sem svo að viðgerðir þyldu enga bið og yrði ekki ráðist í framkvæmdir yrði enn frekara tjón á sameign og þar á meðal á íbúð gagnaðila. Í gögnum málsins liggi fyrir matsgerðir sérfróðra manna sem sýni bæði nauðsyn framkvæmdanna og kostnað. Dómaframkvæmd sýni að lausleg úttekt sérfróðra manna sé talin næg sönnun á skemmdum í fasteign, sbr. til dæmis dómur Hrd. nr. 519/2010. Þær framkvæmdir sem ráðast þurfi í beinast að sameign, þar á meðal þær gluggaviðgerðir sem gagnaðili hafi þegar ráðist í, sbr. 1. og 3. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga.
Húsfélagið hafi allt frá árinu 2020 verið með tilboð á borðinu um viðgerðir á húsinu en þeim tilboðum hafi ítrekað verið slegið á frest. Fyrir þessum frestum hafi gagnaðili aldrei fengið neinar haldbærar skýringar. Gagnaðili hafi heyrt frá öðrum íbúum að framkvæmdum hafi stöðugt verið frestað í húsinu á undanförnum árum. Því hafi áhyggjur hennar verið réttmætar og byggt á staðhæfingum annars íbúa um ástandið.
Af öllu framangreindu sé því ljóst að gagnaðili uppfylli öll þau skilyrði sem sett séu fram í 38. gr. laga um fjöleignarhús. Hún hafi ekki séð sér annað fært en að ráðast sjálf í það að panta glugga fyrir íbúð sína, enda haft vitneskju um að það tæki langan tíma að fá gluggana til landsins og því þyrfti hún að samþykkja tilboðið án tafar. Þegar hafi verið skipt um glugga í íbúð gagnaðila, en þeir gluggar sem eftir séu, þ.e. gluggar sem myndi boga á einu horni íbúðarinnar, hafi verið pantaðir að utan og sé stefnt að uppsetningu þeirra í ágúst.
Gagnaðili hyggist standa straum af kostnaði við þær viðgerðir sem hún hafi þegar farið í á íbúð sinni, þrátt fyrir að 38. gr. laganna kveði á um að nauðsynlegar framkvæmdir líkt og hún hafi ráðist í, skuli greiddar úr hússjóði.
Ljóst sé að umþrættar framkvæmdir sem fyrirhugaðar séu hjá öðrum eigendum lúti að ytra byrði sem teljist sameign allra. Samkvæmt 43. og 44. gr. sé það meginregla að kostnaður við viðgerðir á slíkum hlutum teljist til sameiginlegs kostnaðar. Í 46. gr. sé svo kveðið á um heimild til frávika frá reglum 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, í ákveðnum tilvikum og að nánar tilteknum skilyrðum uppfylltum.
Ljóst sé að óeðlilegt og afar ósanngjarnt væri yrði gagnaðila gert að taka þótt í kostnaði við sambærilegar viðgerðir á hinum íbúðunum og myndi sá kostnaður leggjast til viðbótar við þann kostnað sem gagnaðili hafi greitt fyrir viðgerðirnar á sinni íbúð, sbr. dómar Hrd. nr. 519/2008 og 482/2011.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að því sé hafnað að húsfundurinn, sem haldinn hafi verið 5. janúar, hafi verið ólögmætur, enda hafi ekkert efnislegt komið fram sem bendi til þess.
Húsfélagið hafi gengið til samninga vegna gluggaviðgerða og þegar greitt fyrstu greiðslu vegna þeirra. Þannig sé því hafnað að verið sé að slá framkvæmdum á frest eða að það hafi ítrekað verið gert. Samþykkt hafi verið á húsfundi 2017 að stofna framkvæmdasjóð til að standa straum af hluta kostnaðar vegna viðgerðanna. Það hafi verið samþykkt samhljóða á fundinum þar sem umfang viðgerðanna hafi komið eigendum í opna skjöldu á þeim tíma. Leitast hafi verið við að ráðast í framkvæmdir árið 2020 en flækjur tengdar heimsfaraldri hafi augljóslega hægt á þeim ráðagerðum, eða þar til samþykkt hafi verið samhljóða í lok nóvember 2021 að fara í gluggaframkvæmdir.
Gerð sé athugasemd við fullyrðingu gagnaðila um neyðarfund sem hún hafi haldið í nóvember. Hann hafi á engan hátt verið löglega boðaður af stjórn húsfélagsins með kröfum um eðlilegan fyrirvara samkvæmt lögum um fjöleignarhús og hafi því varla nokkra lagalega þýðingu.
Skilyrði 38. gr. laga um fjöleignarhús séu ekki uppfyllt en því sé hafnað að um vanrækslu hafi verið að ræða. Húsfélagið hafi þegar samþykkt að fara í gluggaframkvæmdir eftir áskorun gagnaðila. Húsfélagið hafi verið sammála um nauðsyn framkvæmdanna fyrir alla glugga hússins og samþykkt einróma að ráðast í þær framkvæmdir á fyrsta aðalfundi eftir að leki í íbúð gagnaðila hafi uppgötvast. Aftur á móti hafi stjórnin kosið að leita hagstæðari tilboða sem hafi fengist skömmu síðar. Gluggum verði skipt út með haustinu 2022.
Gagnaðili segi að hún hafi ekki haft vitneskju um að húsfélagið hefði í hyggju að skipta um glugga við kaup hennar á íbúðinni. Í yfirlýsingu húsfélagsins, sem hafi verið send fasteignasölunni vegna kaupa gagnaðila, segi að til standi að fara í gluggaskipti og þrátt fyrir að það séu ósamþykktar framkvæmdir, þá ætti það að vera skýrt að þær viðræður hefðu verið í gangi á þeim tíma.
Gerðar séu athugasemdir vegna samtals sem gagnaðili hafi átt við eiganda íbúðar 502 en ekkert liggi fyrir þessu samtali til staðfestingar.
Vegna húsfundarins 5. janúar 2022 skuli því haldið til haga að aðrir eigendur en gagnaðili hafi ekki haft leyfi til að tala á fundinum á meðan hún hafi lesið upp tölvupóst sem hafi fylgt fundarboði. Á ákveðnum tímapunkti hafi mörgum orðið ljóst að ekki væri í boði af hálfu formanns að ræða málið áður en hún hafi viljað láta kjósa um samningagerðina og hafi þá aðrir sagt sig úr stjórninni þar sem þeir hafi ekki treyst sér til að vera áfram í samstarfi við gagnaðila sem formann.
Ákveðið hafi verið á fundinum 19. janúar að stjórnin hefði þriggja vikna frest til að leita fleiri tilboða í gluggaframkvæmdir en þetta hafi verið samþykkt með meirihluta atkvæða og því óljóst hvernig gagnaðili geti metið það sem svo að sú ákvörðun hafi verið tekin einhliða af stjórninni. Einnig hafi þetta verið ákvörðun um að leita fleiri tilboða en ekki einungis til þess að skrifa undir fyrirliggjandi samning verktakafyrirtækisins og hafi því ekkert haft að gera með frest þess til húsfélagsins varðandi tilboð þess.
Ekki verði fallist á að íbúð gagnaðila hafi orðið fyrir mestum skemmdum þar sem ástand í öðrum íbúðum sé jafnvel verra en í hennar íbúð.
Því sé vísað á bug að athafnaleysi húsfélagsins og annarra eigenda sé algjört. Ekki liggi fyrir sannanir um að allir gluggar í íbúð gagnaðila hafi lekið og því hægt að setja það fram að hún hafi ekki einungis látið framkvæma nauðsynlegar viðgerðir heldur farið í alhliða gluggaskipti og því einnig á þeim gluggum sem ekki hafi ríkt neyðarástand um. Stjórn húsfélagsins hafi aldrei samþykkt þessar aðgerðir og hafi ítrekað óskað eftir því að gagnaðili tæki þátt í þeim framkvæmdum sem húsfélagið standi nú í.
Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að hún hafi fyrst fengið upplýsingar um að húsfélagið hefði þegar undirritað samning um kaup á gluggum fyrir allt húsið í athugasemdum álitsbeiðanda. Það breyti því þó ekki að þegar gagnaðili hafi pantað sína glugga hafi húsfélagið ekki verið búið að panta þá og hafi hún ekki getað vitað að gengið yrði frá samningum hálfu ári síðar af hálfu húsfélagsins vegna frestunar sem hafði átt sér stað frá árinu 2017.
Stofnun framkvæmdasjóðs og söfnun í hann geti ekki réttlætt þær tafir sem hafi orðið á framkvæmdum, enda ljóst af innstæðu í framkvæmdasjóði í lok árs 2021 að upphæðin dugi ekki fyrir nema litlum hluta þeirra framkvæmda sem ráðast þurfi í.
Á neyðarfundinum í nóvember 2021 hafi ekki verið ætlunin að taka neina ákvörðun heldur gefa eigendum tækifæri til að sjá sjálfir þær skemmdir sem hafi átt sér stað í íbúð gagnaðila. Eftir fundinn hafi efni fundarins verið deilt með öllum eigendum ásamt myndum af skemmdum. Formaður hafi boðað til húsfundar að ósk gagnaðila 24. nóvember og hafi verið um löglega boðaðan fund að ræða með tveggja vikna fyrirvara.
Allir gluggar gagnaðila hafi lekið áður en hún hafi skipt um þá. Þegar gluggarnir hafi verið pantaðir hafi legið fyrir miklar kostnaðarhækkanir í heiminum og verði að teljast óhagkvæmt að skipta einungis um hluta glugga, enda liggi fyrir að allir gluggar séu ónýtir vegna leka.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélagsins tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. Þá hafi einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi séu fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær.
Í 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra liggi hún eða séreignarhluti undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í athugasemdum við ákvæði þetta í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir meðal annars að heimildir ákvæðisins byggi á því að eigandi þurfi ekki að una því að sameign níðist niður vegna vanrækslu á viðhaldi þegar húsfélagið eða aðrir eigendur vilji ekki hefjast handa og synja um nauðsynlegt samstarf og skella skollaeyrum við öllum tilmælum. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geti skipt. Skuli viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipti þó ekki máli. Þá segi í 3. mgr. að með kostnaði vegna undirbúnings slíkra viðgerða og framkvæmdar þeirra skuli fara sem sameiginlegan kostnað samkvæmt lögum þessum.
Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 24. nóvember 2021 var samþykkt að leitast við að ganga til samninga við verktakafyrirtæki vegna tilboðs þess í gluggaframkvæmdir.
Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 5. janúar 2022 lá fyrir samningur við verktakafyrirtæki um gluggaframkvæmdir en gagnaðili, sem þá var formaður húsfélagsins, annaðist þá samningagerð. Fundinum var stýrt af gagnaðila og samkvæmt fundargerðinni gætti töluverðrar óánægju með fundarstjórn eftir að teknar voru fyrir almennar umræður um samningsdrögin ásamt umræðum um breytingartillögur sem gjaldkeri hafði gert við þau og sent eigendum fyrir fundinn. Í framhaldi af því lýstu gjaldkeri og ritari húsfélagsins því yfir að þau hygðust segja af sér embætti. Í framhaldi af þessum atvikum lét gagnaðili færa til bókar í fundargerðina að hún hygðist skipta út gluggum í íbúð sinni á eigin vegum til að sporna gegn frekari skemmdum og þar sem samráð við húsfélagið væri fullreynt. Einnig var bókað að hún óskaði eftir því að vikið yrði frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu á grundvelli sanngirnis og eðli máls þegar aðrir eigendur ákvæðu að fara í sambærilegar framkvæmdir. Að lokum var samþykkt á fundinum að senda breyttan samning til yfirlestrar hjá Rekstrarumsjón. Einnig að samningurinn yrði samþykktur með fyrirvara um yfirlestur lögmanns og staðfestingu á næsta húsfundi.
Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 19. janúar 2022 var ný stjórn kjörin og samþykkt að veita stjórn húsfélagsins heimild upp á 37 milljónir til að samþykkja tilboð í gluggaskipti. Var jafnframt samþykkt að frestur stjórnarinnar til þess væri þrjár vikur. Á húsfundi 3. mars 2022 lágu fyrir þrjú tilboð sem komu til umræðu á fundinum. Samþykkt var að stjórnin fengi umboð til að leita tilboða og ljúka samningum í gluggaframkvæmdir og múrvinnu svo lengi sem upphæðin færi ekki yfir 25 milljónir. Fram kemur í athugasemdum álitsbeiðanda í máli þessu að gluggar hafi þegar verið pantaðir fyrir allt húsið og fyrsta greiðsla vegna þeirra verið greidd. Þá standi yfir samningaviðræður við tiltekinn verktaka um að hefja framkvæmdir vorið 2023.
Gagnaðili gekk að samningi við verktakafyrirtækið sem lá fyrir á húsfundinum 5. janúar fyrir sinn eignarhluta. Framkvæmdir gagnaðila áttu sér stað í maí 2022 og greiddi hún allan kostnað vegna þeirra. Telur hún sig þar með undanskilda greiðsluþátttöku í sameiginlegum kostnaði vegna sambærilegra viðgerða í öðrum íbúðum.
Framangreind gögn málsins sýna að eigendur allir voru sammála um að ráðast þyrfti í nauðsynlegar gluggaviðgerðir og hefur húsfélagið verið að leita tilboða til að leiða málið til lykta. Upp kom ágreiningur á milli aðila á meðan á þessari vinnu hefur staðið, en gagnaðili vildi samþykkja fyrirliggjandi samning við verktaka á húsfundinum 5. janúar en meirihluti eigenda vildi samþykkja hann með fyrirvara og þá var samþykkt síðar að stjórnin leitaði annarra tilboða. Fyrir liggur nú að húsfélagið hefur þegar pantað glugga og stendur í samningaviðræðum við verktaka um að verkið fari fram vorið 2023. Þá er ljóst af ástandsskýrslu frá árinu 2017 að athugasemdir höfðu borist frá íbúum hússins vegna leka eða lélegra glugga á öllum húshliðum.
Ljóst er að hagkvæmast er í tilvikum sem þessum þar sem almennt ástand á gluggum í fjöleignarhúsi er orðið lélegt að eigendur sameinist um framkvæmdir. Þrátt fyrir að aðkallandi þörf sé á því að gert verði við glugga hússins telur kærunefnd að það að húsfélagið hafi viljað afla frekari tilboða í verkið eftir húsfundi í janúar 2022 sanni ekki að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu. Þá telur nefndin að þrátt fyrir að ástandsskýrsla hafi legið fyrir frá árinu 2017 liggi ekki fyrir gögn sem styðji það að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu, þrátt fyrir tilmæli eða áskoranir frá tilteknum eiganda og/eða eigendum. Verður því ekki fallist á að skilyrði 1. mgr. 38. gr. séu uppfyllt og var gagnaðila þannig óheimilt að ráðast í framkvæmdirnar svo að skuldbindandi væri fyrir húsfélagið. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið I.
Til álita kemur hvort gagnaðili sé undanskilin þátttöku í sameiginlegum kostnaði vegna gluggaframkvæmda sem komi til með að eiga sér stað í öðrum íbúðum en hennar.
Gagnaðili byggir á því að víkja beri frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu með vísan til sanngirnis og eðlis máls. Byggir hún á 46. gr. laga um fjöleignarhús í þessu tilliti en í ákvæðinu er kveðið á um frávik frá hefðbundinni kostnaðarskiptingu. Kærunefnd fær aftur á móti ekki séð að hvaða leyti ákvæði 46. gr. geti átt við í málinu, enda á það eingöngu við um séreignir eða blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði. Þá eru engin knýjandi eðlisrök sem mæla með því að haga skiptingu með öðrum hætti en leiðir af ákvæðum laganna, enda var gagnaðili grandsöm um að fara átti í framkvæmdirnar á vettvangi húsfélagsins.
Samkvæmt framangreindri niðurstöðu kærunefndar telst kostnaður vegna sameignarhluta í íbúð gagnaðila ekki vera sameiginlegur heldur er um að ræða sérkostnað gagnaðila. Aftur á móti telur kærunefnd að unnt sé að slá því föstu að kostnaður vegna gluggaframkvæmda húsfélagsins muni lækka sem nemi kostnaði við gluggaskipti hjá gagnaðila og að eðlilegt sé því að tekið verði tillit til þessa við uppgjör. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda í lið I.
Þá er það álit kærunefndarinnar að gagnaðili beri þann kostnað með öðrum eigendum sem telst sameiginlegur vegna gluggaframkvæmda húsfélagsins.
Reykjavík, 20. október 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson