Nr. 77/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. október 2018

í máli nr. 77/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár ásamt vöxtum og að varnaraðila beri að leggja fram reikninga vegna uppgjörs við C á leigutímabilinu.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 9. ágúst 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. ágúst 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Beiðni um greinargerð var ítrekuð með bréfi kærunefndar, dags. 28. ágúst 2018. Greinargerð varnaraðila, dags. 11. september 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila til upplýsingar greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 12. september 2018, og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 27. september 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Varnaraðila var veittur frestur til að koma að athugasemdum. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2017 til 31. maí 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Samkomulag var um að leigutíma lyki fyrr, eða 30. apríl 2018. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að umsamið leiguverð hafi verið 200.000 kr. auk kostnaðar fyrir vatn, rafmagn og hita. Umsamin trygging hafi verið 400.000 kr. Þegar liðið hafi á seinni hluta leigutímabilsins hafi verið ákveðið að stytta það um mánuð eða til 30. apríl 2018 en þá þegar hafði varnaraðili fundið annan leigjanda. Í kjölfarið hafi sóknaraðili farið þess á leit við varnaraðila að hún myndi endurgreiða trygginguna. Hún hafi fallist á það en jafnframt tilkynnt að draga ætti frá henni ýmsan kostnað, svo sem vegna reikninga frá C eftir að uppgjör færi fram og vegna nýrrar uppþvottavélar. Þann 5. júní 2018 hafi varnaraðili endurgreitt hluta tryggingarinnar eða 180.000 kr. og eftirstöðvarnar séu þannig 220.000 kr.

Skýringar varnaraðila á frádrætti á endurgreiðslu tryggingarfjárins séu útistandandi reikningar frá C að fjárhæð 9.509 kr. og kostnaður vegna kaupa á nýrri uppþvottavél að fjárhæð 120.000 kr. Sóknaraðili fallist á umræddan reikning frá C með fyrirvara um réttmæti en óski jafnframt eftir afritum af reikningum vegna hinnar leigðu íbúðar á leigutímabilinu.

Hvað uppþvottavélina varði hafi sóknaraðili ætíð hafnað þeirri kröfu varnaraðila. Samkvæmt athugun sóknaraðila hafi þessi gerð af vélum verið framleidd fyrir meira en átta árum og telji hann því að um eðlilegt slit hafi verið að ræða, enda ekkert komið fram um að notkun hans hafi valdið því að vélin hafi hætt að virka. Einnig telji hann ósanngjarnt að bæta gamla vél með nýrri vél. Varnaraðili hefði þar að auki með réttu átt að bera þann ágreining undir kærunefnd húsamála eða dómstóla innan fjögurra vikna frá því að kröfunni hafi verið hafnað, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún fallist ekki á kröfur sóknaraðila. Það sem hafi verið dregið frá tryggingunni hafi komið fram í samskiptum aðila og verið reiknað út. Reikningur vegna helsta frádráttarliðsins hafi verið sendur.

Sóknaraðili hafi sent henni skilaboð þegar uppþvottavélin hafi byrjað að bila og spurt hvernig hann ætti að fá hana til að virka, um átta mánuðum eftir að hann hafi flutt inn. Hvernig ætti hann hugsanlega að hafa getað notað uppþvottavélina í átta mánuði án þess að vita það.

Við skoðun varnaraðila á íbúðinni hafi ofninn verið skítugur og ísskápurinn einnig.

Grunnþrif og umhirða hefði getað komið í veg fyrir þessi vandamál.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið meðal annars ítrekuð.

V. Niðurstaða              

Í upphafi leigutíma greiddi sóknaraðili 400.000 kr. í tryggingu fyrir réttum efndum á samningi  aðila. Varnaraðili neitar að endurgreiða sóknaraðila hluta af tryggingarfénu á þeirri forsendu að sóknaraðila hafi borið að greiða reikninga C og kostnað vegna nýrrar uppþvottavélar. Jafnframt gerir varnaraðili athugasemdir við ástand hins leigða við lok leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Samkvæmt gögnum málsins komust aðilar að samkomulagi um að leigutíma lyki 30. apríl 2018 og afhenti sóknaraðili varnaraðila hina leigðu íbúð þann dag. Ljóst er af tölvupóstsamskiptum aðila í byrjun maí 2018 að ágreiningur var um bótaskyldu varnaraðila þar sem sóknaraðili féllst ekki á kröfu varnaraðila í tryggingarféð. Þar sem varnaraðili vísaði þeim ágreiningi hvorki til kærunefndar húsamála né höfðaði mál um bótaskylduna innan fjögurra vikna frá þeim degi er sóknaraðili hafnaði kröfunni, sem ætla má að hafi verið í síðasta lagi með tölvupósti varnaraðila til sóknaraðila 16. maí 2018, ber varnaraðila, þegar af þeirri ástæðu, að skila tryggingarfénu, ásamt vöxtum. Sóknaraðili féllst á að greiða 9.509 kr. vegna reiknings frá C með því skilyrði að varnaraðili framvísaði reikningnum. Þar sem varnaraðili hefur ekki gert það liggur samþykki sóknaraðila ekki fyrir og ber varnaraðila því að endurgreiða tryggingarféð að fullu.

Samkvæmt 4. mgr. og 4. tölul.1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, ber fjárhæðin vexti frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram og dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga, nr. 38/2001, um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Íbúðinni var skilað 30. apríl 2018 og reiknast dráttarvextir því frá 29. maí 2018.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 220.000 kr. ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og dráttarvöxtum frá 29. maí 2018 til greiðsludags.

Reykjavík, 31. október 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson