Mál nr. 53/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, dags. 23. júní 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 12, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B sama stað, hér eftir nefndur gagnaðili, um þátttöku í kostnaði vegna viðgerða á útitröppum.

Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Greinargerð gagnaðila er dags. 18. ágúst sl.. Á fundi nefndarinnar þann 3. september sl. var málið tekið til úrlausnar.

Í fjölbýlishúsinu X nr. 12 eru 4 eignarhlutar, þ.e. jarðhæð, 1. 2. og 3. hæð. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á jarðhæð. Síðastliðinn vetur var samþykkt á húsfundi að endurbyggja útitröppur hússins.

Ágreiningur stendur um það hvort eiganda jarðhæðar beri að taka þátt í kostnaði við endurbyggingu útitrappa hússins.

Krafa álitsbeiðanda:

Í álitsbeiðni kemur fram að á umræddum húsfundi hafi allir íbúðareigendur verið sammála um að þar sem útitröppurnar þjónuðu eingöngu íbúðum á 1., 2. og 3 hæð skyldi jarðhæðin vera laus allra mála. Af þeirri ástæðu hafi álitsbeiðandi ekki verið boðaður á húsfundi þar sem ákvarðanir voru teknar varðandi framkvæmdina s.s. að leggja hitaleiðslur í þær. Þegar síðan í ljós hafi komið að verkið reyndist mun dýrara en ráð var fyrir gert hafi komið upp sú hugmynd að álitsbeiðanda bæri að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmdanna.

Álitsbeiðandi kveðst ekki vera reiðubúinn til að taka þátt í þessum kostnaði nú þar sem hann hafi aldrei verið hafður með í ráðum, hvorki fjárhagslega né framkvæmdarlega. Þá hefði hann viljað hafa betri umsjón með verkinu þar sem aðrir íbúar hússins hafi lítið skipt sér af því og sé það örugglega ein skýring þess að kostnaður hafi reynst meiri en áætlað var. Þá hefði átt að fá fast tilboð í verkið frá verktaka sem ekki hafi verið gert.

Af hálfu gagnaðila er á það bent að álitsbeiðandi hafi í upphafi verið á húsfundi þar sem fram hafi komið að eiganda jarðhæðar væri óviðkomandi endurbygging á útitröppunum. Eigandi 1. hæðar hafi tekið að sér umsjón með verkinu og hafi hann útvegað til þess menn sem hann þekkti. Þessi aðili hafi unnið mjög óeigingjarnt starf við eftirlit með endurbyggingunni og í fullu umboði og trausti gagnaðila. Enginn sé hins vegar sáttur við hinn langa verktíma, gæði verksins, að því skuli ekki vera lokið og að enn hafi ekki verið framvísað sundurliðuðum reikningum.

III. Forsendur.

Allt ytra byrði húss, þ.á m. útitröppur og útistigar eru sameign eigenda fjöleignarhúss, sbr. 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Meginreglan er sú að sameign í fjöleignarhúsi er sameign allra, sbr. 6. gr. laganna. Um sameign sumra getur þó verið að ræða, þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað, sbr. 2. tl. 7. gr. laga nr. 26/1994. Sá, sem heldur því fram að um sameign sumra sé að ræða þarf að sanna þá staðhæfingu sína, þar sem það er undantekning frá meginreglunni um sameign allra. Þar sem 7. gr. er undantekningarregla ber að skýra hana þröngt samkvæmt almennum lögskýringarreglum, auk þess sem orðalag 8. gr. laganna er mjög skýrt varðandi það hvað telst til ytra byrðis fjöleignarhúss og þar með sameignar. Því er ljóst að það er einungis í algerum undantekningartilvikum sem 7. gr. getur átt við þegar um ytra byrði húss er að ræða. Ekki verður séð að 7. gr. laganna geti átt hér við, þar sem tröppur þær sem hér um ræðir eru ótvírætt hluti af ytra byrði hússins og því sameign allra.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án samráðs við álitsbeiðanda enda stóðu allir íbúðareigendur í þeirri trú að tröppurnar væru sameign sumra, þ.e. eigenda 1. 2. og 3. hæðar. Þar af leiðandi gafst álitsbeiðanda ekki færi á að gæta hagsmuna sinna við framkvæmdina en af gögnum málsins má ráða að hún hafi farið úr böndum. Þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatökum gagnvart álitsbeiðanda að þessu leyti verður að telja að honum sé rétt að neita greiðslu.

Það er álit kærunefndar að tröppur hússins séu sameign allra og eigendum beri að greiða kostnað vegna viðhalds og endurbóta í samræmi við eignarhluta sinn.

Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku varðandi framkvæmdirnar og álitsbeiðandi geti því neitað að greiða sinn hlut.

Reykjavík, 11. september 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson