Mál nr. 51/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 51/1997

Hugtakið hús. Skipting kostnaðar: Utanhússviðhald.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 22. júlí 1997, óskuðu A og B, til heimilis að Prestbakka 1, Reykjavík, eftir áliti nefndarinnar um ágreining, sem risið hafði milli þeirra og C og D til heimilis að Prestbakka 3, Reykjavík, hér eftir nefndir gagnaðilar, um greiðslu kostnaðar við viðgerð og klæðningu á göflum hússins.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 25. júlí. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 25. ágúst, var lögð fram á fundi kærunefndar 3. september sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða sambygginguna Prestbakki 1-9, sem byggð var á árunum 1973-1976. Álitsbeiðendur eru eigendur Prestbakka 1. Fyrir dyrum stendur að gera við gafla sambyggingarinnar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður við viðgerð og klæðningu gafla hússins sé sameiginlegur öllum eigendum Prestbakka 1-9.

Í álitsbeiðninni er bent á, að á húsfundi sem haldinn var þann 29. maí 1997, hafi verið rætt um nauðsyn viðgerðar á göflunum. Hafi allir verið sammála um að viðgerð væri nauðsynleg og að klæðning myndi vera besta og varanlegasta lausnin. Á fundinum hafi komið fram andstaða eigenda Prestbakka 3, gegn því að kostnaður við viðgerð og klæðningu gaflanna væri sameiginlegur.

Að hálfu gagnaðila er því haldið fram að Prestbakki 1-9 sé ekki eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að viðhald utanhúss sé því ekki sameiginlegt. Kröfu sína rökstyður gagnaðili með því að sú meginregla að sambygging húsa teljist eitt hús í skilningi laganna, sé ekki án undantekninga og meiri líkur séu á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús enda séu þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðji undantekningu frá meginreglunni. Máli sínu til stuðnings vísar hann til álita kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 2/1995 og 12/1995.

Gagnaðilar benda á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið sé á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingakostnaði var skipt.

Þá kemur fram í greinargerðinni að gagnaðili hafi alfarið byggt á eigin kostað hús sitt, Prestbakka 3, á árunum 1974-1976. Húsið sé steinsteypt með fjórum veggjum og séu eldvarnarveggir aðskildir frá aðliggjandi húsum. Einangrun sé á milli eldvarnaveggja og aðliggjandi húsa. Samkvæmt teikningu hússins séu veggir milli húsa tvöfaldir og þök aðskilin. Lóðin Prestbakki 3 sé hluti af heildarlóðinni Prestbakki 1-9, en lóðin sé að framanverðu aðskilin með steinsteyptum vegg. Einnig séu svalir húsanna aðskildar með steinsteyptum veggjum frá sökli og upp í þak.

Gagnaðili bendir jafnframt á að allt viðhald hússins og lóðar, þ.m.t. málningar, múrviðgerðir og viðhald á tréverki, hafi alfarið verið í höndum hvers húseigenda fyrir sig. Ekkert starfandi húsfélag sé, né hafi eignaskiptayfirlýsing verið gerð.

Þegar ofangreint sé virt telji gagnaðili að umrædd hús skilji sig svo frá öðrum húsum að óeðlilegt sé að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur.

III. Forsendur.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði, að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tl. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:

"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Í 4. tl. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 segir, að lögin gildi um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús allt eftir því sem við geti átt.

Meiri líkur er þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni. Í eldri rétti var þetta óljósara þar sem raðhús féllu ekki óyggjandi undir hugtakið fjölbýlishús svo sem áður hefur verið rakið og ekki er við skýr dómafordæmi varðandi raðhús að styðjast.

Ekki verður framhjá því litið, að ákvörðun um bygging raðhúsa, líkt og annarra sambyggðra húsa, miðast fyrst og fremst við hagkvæmni við slíkan byggingamáta út frá hagsmunum heildarinnar. Svo dæmi sé tekið er byggingarkostnaður raðhúss í miðri lengju, lægri en kostnaður endaraðhúss þar sem ekki þarf útveggjaeinangrun á þá veggi sem byggt er að. Hið sama gildir um viðhaldskostnað. Hins vegar er það undir hælinn lagt hvert sé verðmæti einstakra húsa og ekki sjálfgefið að endaraðhús sé verðmeira en hin húsin. Það kann því að vera sanngjarnast fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, að íbúar raðhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.

Samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 30. janúar 1973, er lóðin Prestbakki 3 hluti af heildarlóðinni Prestbakki 1-9. Byggingin er unnin af sömu hönnuðum og myndar eina heild bæði útlitslega og byggingarlega. Lagnakerfi utanhúss er sameiginlegt en innanhúss er um sjálfstætt kerfi að ræða fyrir hvern húshluta. Ekki fæst séð að mismunur á byggingartíma sé slíkur að þýðingu hafi. Hins vegar liggur fyrir að hver hluti er byggður af mismunandi aðilum. Þrátt fyrir að burðarvirki hvers húshluta sé sjálfstætt kemur á móti að veggir milli húshluta eru ekki einangraðir og þarfnast eðli máls samkvæmt ekki viðhalds sem útveggir.

Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að raðhúsið við Prestbakka 1-9, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Er þar um ófrávíkjanleg lagafyrirmæli að ræða sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Sú regla girðir hins vegar ekki fyrir það að eigendur geta samþykkt að hver og einn eigandi geti séð um ákveðinn þátt viðhaldsins, til að mynda sinn húshluta. Það er hins vegar á ábyrgð heildarinnar/húsfélagsins að verkið sé framkvæmt með þeim hætti og einstakir eigendur losni ekki undan ábyrgð komi til þess að einstaka eigendur vanræki sinn hluta slíks samkomulags. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri viðgerða og viðhalds að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða.

Raðhúsið Prestbakki 1-9, Reykjavík, telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og kostnaður vegna viðgerðar gafla, svo sem annar kostnaður vegna viðhalds utanhúss, er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laganna.

Reykjavík 11. september 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson