Mál nr. 39/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 39/1997

Hugtakið hús. Viðhald raðhúss.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, ódags. en móttekið 23. maí 1997, beindi A, til heimilis að Hálsaseli 18, Reykjavík, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, til heimilis að Hálsaseli 20, C og D, til heimilis að Hálsaseli 22, Reykjavík, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Málið var tekið fyrir á fundi kærunefndar 30. maí og samþykkt að beina þeim tilmælum til álitsbeiðanda að hún gerði nokkrar lagfæringar á erindi sínu. Álitsbeiðandi varð við þessu og í kjölfarið var gagnaðilum gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, sbr. 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Á fundi kærunefndar 27. júní var greinargerð eigenda Hálsaseli 20, dags. 25. júní, lögð fram og á fundi 24. júlí var lögð fram greinargerð eiganda Hálsaseli 22, einnig dags. 25. júní 1997 en móttekin 7. júlí. Málið var tekið til úrlausnar á fundi kærunefndar 25. ágúst 1997.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða raðhúsið Hálsasel 18-20-22, Reykjavík, sem byggt var fyrir um 20 árum síðan. Ágreiningur aðilanna varðar það hverjir eigi að bera kostnað vegna nauðsynlegra viðgerða á Hálsaseli 18, eign álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að þann 17. febrúar 1997 hafi verið haldinn húsfundur að hennar beiðni um viðhald utanhúss og kostnaðarskiptingu. Leki sé kominn að húsi nr. 18, nánar tiltekið á milli húsa nr. 18 og 20 og á gafli húss nr. 18. Ekki hafi verið komist að neinni niðurstöðu á fundinum þar sem eigandi húss nr. 20 hafi sagt þetta mál ekki koma sér við og gengið af fundinum. Vísað er til úttektar og viðgerðaráætlunar R, frá apríl 1997. Þar segir m.a. svo: "Skemmdir eftir leka í gegnum útvegg eru á nokkrum stöðum, mestur er leki frá húsaskilasprungu á s-v hlið milli húsa nr. 18 og 20, lekinn kemur einkum inn í svefnherbergi á neðri hæð, leki er inn í stofu, að því er virðist frá plötuskilasprungu á suðurhorni hússins, einnig er leki neðan við stigahússglugga...Nokkrar sprungur eru í veggjum, einkum á plötuskilum, á gafli, milli húsa og undir stigahússglugga."

Í greinargerð annars gagnaðila, eiganda Hálsasels 22, kemur fram það álit að um sameign sé að ræða miðað við núverandi lög. Lögð er hins vegar áhersla á það að viðhald hafi hingað til verið kostað af hverju húsnúmeri fyrir sig. Álitsbeiðandi hafi sinnt viðhaldi á húsi sínu illa frá upphafi og ekkert greitt í viðhaldi á hinum húsunum. Þannig hafi álitsbeiðandi á sínum tíma ekki málað sitt hús þegar aðrir hafi málað, þrátt fyrir að hafa áður samþykkt framkvæmdina, og næst þegar málað hafi verið hafi álitsbeiðandi ekki lokið við að mála þak sitt. Gagnaðila þykir skjóta skökku við að nú vilji álitsbeiðandi láta gagnaðila greiða fyrir viðhald sem að öllum líkindum stafi af hennar eigin vanrækslu hingað til. Einnig megi benda á að komið sé að sama viðhaldi í öllum húsunum. Raki hafi komið fram á samskeytum húsa nr. 20 og 22 og mála þurfi alla glugga.

Gagnaðili ítrekar þá skoðun sína að lög um fjöleignarhús eigi við í þessu tilviki og að viðhald skuli vera sameiginlegt. Þó telur gagnaðili að húseigendur geti samið um það sín á milli að hver og einn sjái um sitt hús en að kostnaði við gafla verði skipt niður á eigendur. Álitsbeiðandi hafi ekkert greitt fyrir viðhald á hinum húsunum og hafi látið hús sitt liggja undir skemmdum með því að hafa það ómálað í hartnær 15 ár. Eigi gagnaðilar að greiða hluta í viðhaldi sem rekja megi til vanrækslu álitsbeiðanda á viðhaldi þá sé álitsbeiðandi að öðlast meiri rétt en aðrir eigendur. Gagnaðilar áskilja sér því rétt til að innheimta hjá álitsbeiðanda 1/3 hluta af því viðhaldi sem þau og fyrri eigandi húss nr. 22 hafi lagt í.

Í greinargerð hins gagnaðila, eigenda Hálsasels 20, kemur fram það álit að um séreign sé að ræða og viðgerðarkostnaður þar af leiðandi ekki sameiginlegur. Vísar gagnaðili til ákvæðis 10. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 9. gr. laganna. Raðhúsalengjan hafi verið byggð af þremur aðilum sem hver hafi staðið sjálfstætt að byggingu síns húss, hver með sinn byggingarmeistara og byggingarefni. Allur kostnaður hafi verið aðskilinn. Þá sé byggingartími mismunandi þar sem bygging húss nr. 20 hafi hafist ári síðar en bygging húsa nr. 18 og 22. Burðarveggir séu tvöfaldir milli húsanna, sem sé meira en samþykktar teikningar geri ráð fyrir. Allt hafi verið sérgreint, þ.e. milliveggir, þak, gluggaumbúnaður, hurðir, frágangur á lóð og plani, útveggir og gaflar. Í raun sé hvert raðhús fyrir sig byggt sem sérgreind eining. Þök húsanna séu ekki tengd eða samliggjandi, þar sem raðhúsið sé í halla og þökin því algerlega aðgreind.

Álitsbeiðandi hafi keypt hús sitt af einum hinna þriggja upphaflegu eigenda þegar það var í byggingu.

Viðhald hafi frá upphafi verið á kostnað hvers eiganda fyrir sig. Árið 1989 hafi útveggir og þök húsa nr. 20 og 22 verið máluð en ekki á nr. 18, enda þótt tekin hefði verið sameiginleg ákvörðun um lit og málningu. Fyrir tveimur árum hafi aftur verið tekin sameiginleg ákvörðun um að mála og hafi hver og einn málað hjá sér. Hafi það verið í fyrsta skipti sem hús nr. 18 hafi verið málað frá byggingu þess, þ.e. í 16 ár. Annað viðhald á húsi nr. 18 hafi verið lítið sem ekkert, og komi það fram í ástandsskýrslu þeirri sem lögð hafi verið fram af hálfu álitsbeiðanda, þar sem segi að mikill loftraki sé innandyra, þar sem ekki sé loftað nægjanlega vel út. Þar sem viðhald húss nr. 18 hafi verið miklu verra en í hinum húsunum geti aðrir eigendur í raðhúsalengjunni ekki borið ábyrgð á því. Sanngirnisrök mæli því með því að kostnaður við viðgerð á húsi nr. 18 sé óskiptur á ábyrgð þess eiganda.

Fyrirliggjandi úttektar- og ástandslýsing sé alls kostar ófullnægjandi þar sem hún beri ekki með sér hvaðan lekinn komi og sé misvísandi um ástand útveggja. Einungis komi skýrt fram að sprunga á húsaskilum á s-v hlið milli húsa nr. 18 og 20 valdi leka innanhúss á nr. 18. Gagnaðili telur að aðalorsök leka innanhúss á nr. 18 sé skortur á viðhaldi innanhúss. Eigendur húss nr. 20 hafi þurft að kljást við leka á sama stað í sínu húsi, þ.e. í svefnherbergi á neðri hæð. Leki þessi stafi ekki af sprungum í útveggjum, heldur af hönnun hússins. Þar sem þökin séu mislæg myndist hvilft á milli þeirra og snjór festist þar í sköflum á veturna. Þegar hláka og frost skiptist á myndist þar klakabunki og einnig í rennum. Þegar klakinn þiðni í hlýindum taki rennurnar ekki við vegna klakans og þá nái vatnið að renna inn undir þakið og leka inn. Reynt hafi verið að gera við þakið á húsi nr. 20 með kítti og öðrum efnum en það hafi ekki dugað. Fyrir u.þ.b. þremur árum hafi verið settur rafmagnsþráður í rennu hússins til að halda rennunni klakalausri og hafi þetta komið í veg fyrir frekari leka. Eigendur húsa nr. 18 og 22 hafi ekki verið krafðir um kostnað vegna þessa.

Gagnaðili fellst á að gaflar húsanna nr. 18 og 22 séu sameign allra hinna þriggja eigenda og telur að viðhald á þeim eigi að skiptast að jöfnu. Í því sambandi verði hins vegar ekki stuðst við fyrirliggjandi úttekt, þar sem í henni sé ekki að finna fullnægjandi sundurliðun á kostnaði vegna séreignar og sameignar. Óeðlilegt sé að einungis sé lögð fram úttekt vegna húss nr. 18 en ekki vegna raðhúsalengjunnar í heild sinni. Ástand húss nr. 18 sé miklum mun verra en hinna húsanna sakir lélegs viðhalds eiganda þess og ekki þurfi þvílíkar viðgerðir á hinum húsunum vegna þessa.

III. Forsendur kærunefndar.

Í 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús, sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var ennfremur sérstaklega lögfest, að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt.

Í lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976 var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús, þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt.

Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla, að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu, sbr. dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í málinu nr. 239/1992.

Með setningu laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna, þar sem m.a. er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhúss, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr., að lögin gildi m.a. um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð með 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þegar segir:

"Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun."

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

"Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri, skv. 1. mgr., þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa."

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

"Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess."

Kærunefnd telur, að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum, falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu, sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem: Úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994, þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi m.a. líta til þess, hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt.

Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig. Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr., að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum, sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind.

Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994. Hins vegar geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman, t.d. hvað varðar klæðningu. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það, hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis, þ.e. ef sinn siður myndast í hverju húsi.

Í 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 segir að lögin gildi um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús allt eftir því sem við geti átt.

Meiri líkur er þó á því að raðhús teljist sérstök bygging en önnur sambyggð hús, enda eru þar að jafnaði til staðar fleiri atriði sem styðja undantekningu frá meginreglunni. Í eldri rétti var þetta óljósara, þar sem raðhús féllu ekki óyggjandi undir hugtakið fjölbýlishús svo sem áður hefur verið rakið og ekki er við skýr dómafordæmi varðandi raðhús að styðjast. Í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur frá 27. nóvember 1996 varðandi raðhúsið Yrsufell 24 til 34 var komist að þeirri niðurstöðu að húsið félli undir lög nr. 59/1976.

Ekki verður framhjá því litið, að ákvörðun um byggingu raðhúsa, líkt og annarra sambyggðra húsa, miðast fyrst og fremst við hagkvæmni við slíkan byggingarmáta út frá hagsmunum heildarinnar. Svo dæmi sé tekið er byggingarkostnaður raðhúss í miðri lengju að jafnaði lægri en kostnaður endaraðhúss og hið sama gildir um viðhaldskostnað. Þetta atriði á hins vegar ekki að ráða skiptingu kostnaðar við viðhald ytra byrðis raðhúsalengjunnar, enda sé því ekki haldið fram að verðmismunurinn grundvallist á mismunandi gæðum byggingarinnar.

Samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 16. janúar 1979, er lóðin Hálsasel 18 hluti af heildarlóðinni Hagaseli 15-21 (stök nr.), Heiðarseli 13-25 (stök nr.), Hjallaseli 16-22 (jöfn nr.) og Hálsaseli 18-28 (jöfn nr.). Heildarlóðin er 5625 m² og skiptist í einkaafnotalóðarhluta og sameiginlega lóð skv. meðfylgjandi uppdrætti. Þar kemur m.a. fram að við raðhúsalengjuna Hálsasel 18-22 eru þrír einkaafnotafletir, einn við hvert húsnúmer.

Raðhúsalengjan Hálsasel 18-22 er hönnuð sem ein heild, byggingarnefndarteikningar unnar af sömu hönnuðum og mynda eina heild bæði útlitslega og byggingarlega. Lagnakerfi utanhúss er sameiginlegt en innanhúss er um sjálfstætt kerfi að ræða fyrir hvern húshluta. Ekki fæst séð að mismunur á byggingartíma sé slíkur að þýðingu hafi. Hins vegar liggur fyrir að hver hluti er byggður af mismunandi aðilum. Þrátt fyrir að burðarvirki hvers húshluta sé sjálfstætt kemur á móti að veggir milli húshluta eru ekki einangraðir og þarfnast því eðli máls samkvæmt ekki viðhalds sem útveggir.

Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér hefur verið rakið, að raðhúsið við Hálsasel 18-22, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994, enda sé ekki um svo veigamikil frávik að ræða, þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan, að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Er þar um ófrávíkjanleg lagafyrirmæli að ræða sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Sú regla girðir hins vegar ekki fyrir það að eigendur geta samþykkt að hver og einn eigandi geti séð um ákveðinn þátt viðhaldsins, til að mynda sinn húshluta. Það er hins vegar á ábyrgð heildarinnar/húsfélagsins að verkið sé framkvæmt með þeim hætti og einstakir eigendur losni ekki undan ábyrgð komi til þess að einstaka eigendur vanræki sinn hluta slíks samkomulags. Kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri viðgerða og viðhalds að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.

IV. Niðurstaða.

Raðhúsið við Hálsasel 18-22, Reykjavík, telst eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og kostnaður vegna viðgerðar gafla, svo sem annar kostnaður vegna viðhalds utanhúss, er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laganna.

Reykjavík, 25. ágúst 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson