Mál nr. 88/2022-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 22. desember 2022
í máli nr. 88/2022
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að uppsögn varnaraðila á leigusamningi aðila sé ólögmæt.
Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá kærunefnd.
Með kæru, dags. 19. september 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 7. október 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 12. október 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 13. október 2022. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 14. október 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu munnlegan leigusamning frá áramótum 2021/2022 um leigu sóknaraðila á bílskúr varnaraðila að C. Ágreiningur er um lögmæti uppsagnar varnaraðila á leigusamningi aðila.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður sig hafa fengið bréf þar sem honum hafi verið gert að yfirgefa húsnæðið. Forsaga málsins sé sú að sóknaraðili hafi sett varnaraðila stólinn fyrir dyrnar eftir að hann hafði gert kröfu um að komast inn í hið leigða í fjórða skiptið á rúmri viku. Sóknaraðili hafi ekki getað orðið við því þar sem hann hafi verið að vinna á þeim tíma sem skoðunin hafi átt að eiga sér stað en fyrirvarinn hafi verið innan við sólarhringur. Næsta dag hafi varnaraðili afhent uppsagnarbréf þar sem gert hafi verið ráð fyrir að leigutíma lyki mánaðamótin september/ október. Tilkynnt hafi verið að útburður ætti að fara fram næsta mánudag yrði hann ekki búinn að yfirgefa íbúðina.
Hvergi hafi komið fram í samskiptum aðila eftir fjölmargar heimsóknir að sóknaraðili hefði brotið gegn honum með því að sinna ekki skyldum sínum. Það hafi ekki verið fyrr en sóknaraðili hafi sagt varnaraðila að hann gæti ekki komið í húsnæðið og gert kröfu um að sóknaraðili þrifi og þurrkaði af hvenær sem honum hentaði sem uppsögnin hafi komið fram. Sóknaraðili hafi sagt að hann væri tilbúinn að sýna húsnæðið undir réttum formerkjum.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að vegna þeirra vandkvæða sem hafi orðið vegna fyrirhugaðrar sölu fasteignar hans og því að sóknaraðili hafi neitað eða hamlað honum för í hið leigða, hafi varnaraðili ákveðið að segja leigusamningum upp með bréfi, dags. 15. ágúst 2022. Hann hafi gefið sóknaraðila 45 daga frest til að yfirgefa hið leigða. Þegar sóknaraðili hafi ekki yfirgefið hið leigða á umbeðnum tíma hafi varnaraðili leitað til Húseigendafélagsins til ráðgjafar og leiðsagnar í málinu. Þar hafi honum verið tjáð að um ótímabundinn samning væri að ræða, enda væri hann munnlegur, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Vegna þess væri uppsagnarfrestur í það minnsta sex mánuðir og hafi uppsagnarfrestur byrjað að líða frá og með fyrsta degi næstu mánaðamót eftir að uppsögn hafi verið send. Hér sé því einfaldlega um misskilning að ræða hjá varnaraðila og í raun sé ekki ágreiningur á milli aðila hvað þetta varði. Í því ljósi beri að minnast á að ótímabundnir samningar séu uppsegjanlegir, án þess að leigusali þurfi að tilgreina einhverja ástæðu. Þá skuli það áréttað að þrátt fyrir að uppsagnarfrestur hafi verið ranglega tilgreindur með uppsögn, þá gildi hún engu að síður, þó með réttum uppsagnarfresti, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar frá 20. október 1995 sem finna megi í dómasafni réttarins á blaðsíðu 2372 það ár.
Aftur á móti vísi sóknaraðili einnig til þess að honum hafi verið gefinn frestur til að yfirgefa hið leigða. Hið rétta sé að með bréfi, dags. 1. september 2022 hafi verið skorað á sóknaraðila að hleypa varnaraðila inn í hina leigðu eign mánudaginn 5. september þar sem hann hugðist sýna hugsanlegum kaupendum. Hafi þetta verið gert á grundvelli 1. og 2. mgr. 41. gr. húsaleigulaga, enda hafi uppsagnarfrestur þá verið byrjaður að líða. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir til þess að fá aðgang að hinu leigða þann dag hafi varnaraðila ekki tekist að sýna eignina og hafi hann því rift leigusamningnum á grundvelli 5. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga og gefið sóknaraðila frest til þriðjudagsins 20. september til þess að rýma eignina og skila lyklum, en að öðrum kosti yrði óskað útburðar fyrir Héraðsdómi Reykjavíkur. Sóknaraðili hafi ekki yfirgefið hið leigða á tilskildum degi og hafi aðfararbeiðni því verið send til dómsins 21. september þar sem hún bíði nú meðferðar.
Varnaraðili sjái því ekki að hann hafi gengið á rétt sóknaraðila að öðru leyti en því að uppsagnarfrestur hafi verið ranglega tilgreindur í uppsagnarbréfi, en hafi síðar verið leiðréttur og því óumdeilt að sóknaraðili eigi sex mánaða uppsagnarfrest sem hafi byrjað að telja frá og með 1. september 2022. Hvað riftun samningsins varði þá bíði ákvörðun um lögmæti hennar nú úrskurðar Héraðsdóms, enda sé ekki að sjá að sóknaraðili hafi krafist þess að nefndin fjallaði um lögmæti hennar. Er því farið fram á frávísun málsins.
IV. Niðurstaða
Varnaraðili féllst á kröfu sóknaraðila undir rekstri málsins hjá kærunefnd. Er því óumdeilt aðila á milli að uppsagnarfresti ljúki í lok febrúar 2023.
Lögmæti riftunar varnaraðila á leigusamningi aðila á uppsagnarfresti er ekki til úrlausnar í máli þessu, enda snýr krafa sóknaraðila ekki að henni og þess utan hefur ágreiningi þar um verið vísað til Héraðsdóms Reykjavíkur.
Með hliðsjón af framangreindu er málinu vísað frá kærunefnd.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ:
Kröfu sóknaraðila er vísað frá kærunefnd.
Reykjavík, 22. desember 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson