Mál nr. 173/2011
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 14. ágúst 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 173/2011:
Beiðni A
um endurupptöku máls
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með bréfi, dags. 6. maí 2013, óskað endurupptöku máls hennar hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála en nefndin kvað upp úrskurð í málinu á fundi þann 24. apríl 2013.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 2. nóvember 2011, var skráð fasteignamat á fasteign kæranda að B 43.000.000 kr. og 110% af skráðu fasteignamati var því 47.300.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kæranda var aflað verðmats frá löggiltum fasteignasala, og var íbúðin metin á 59.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 64.900.000 kr. Staða áhvílandi íbúðalána kæranda á lánum Íbúðalánasjóðs þann 1. janúar 2011 var 59.303.995 kr. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt endurútreikningnum 0 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi átti í árslok 2010 bifreiðsem metin var á 3.306.744 kr. en á henni hvíldi lán að fjárhæð 2.774.067 kr. og var veðrými á bifreiðinni því 532.677 kr. Til frádráttar niðurfærslu lána kom einnig bankainnstæða kæranda að fjárhæð 1.838.483 kr. Veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam því samtals 2.371.160 kr.
Með tölvupósti frá Íbúðalánasjóði þann 28. september 2012 bárust gögn og upplýsingar um að óskað hefði verið eftir nýju verðmati og ný ákvörðun hefði verið tekin í málinu. Í málinu lá því fyrir nýtt verðmat á fasteign kæranda, dags. 21. febrúar 2012, og var á því byggt í hinni síðari ákvörðun Íbúðalánasjóðs. Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 13. mars 2012, var íbúðin metin á 48.000.000 kr. og 110% verðmat nam því 52.800.000 kr. Önnur atriði voru óbreytt frá fyrri endurútreikningi. Veðsetning umfram 110% var samkvæmt hinum nýja endurútreikningi 6.503.995 kr. og veðrými sem kom til frádráttar vegna annarra eigna nam 2.731.160 kr.
Við meðferð kærumálsins hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála voru tveir löggiltir fasteignasalar kallaðir til ráðgjafar og aðstoðar og skoðuðu þau fasteign kæranda og endurskoðuðu verðmat það er Íbúðalánasjóður aflaði, dags. 6. október 2011, og lagt var til grundvallar ákvörðun sjóðsins í máli kæranda. Niðurstaða endurskoðunarinnar leiddi í ljós að verðmatið gæfi ekki rétta mynd af verðmæti fasteignarinnar eins og það var á þeim tíma er umrætt verðmat fór fram. Samkvæmt hinu endurskoðaða verðmati, dags. 28. mars 2013, var fasteignin metin á 45.000.000 kr.
Með úrskurði nefndarinnar, dags. 24. apríl 2013, var ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 13. mars 2012, um endurútreikning á lánum kæranda áhvílandi á fasteigninni að B felld úr gildi og lagt fyrir sjóðinn að taka nýja ákvörðun í máli kæranda á grundvelli þeirra upplýsinga sem lágu til grundvallar ákvörðun sjóðsins en þó þannig að miðað væri við að verðmæti fasteignar kæranda væri 45.000.000 kr.
Kærandi óskaði endurupptöku málsins með bréfi, dags. 6. maí 2013, þar sem hún taldi að úrskurðarnefndin hefði ekki tekið afstöðu til málsástæðu sem fram kom í bréfi hennar til Íbúðalánasjóðs, dags. 22. mars 2012.
II. Málsmeðferð
Kærandi lagði fram kæru, dags. 16. nóvember 2011, á ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 2. nóvember 2011, vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum. Með bréfi, dags. 21. nóvember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 12. desember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. desember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari gögn bárust frá kæranda með ódagsettum bréfum, móttteknum 30. desember 2011 og 6. janúar 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 26. janúar 2012, var óskað upplýsinga frá Íbúðalánasjóði um hvort sjóðurinn teldi tilefni til að skoða málið aftur í ljósi þess að fyrir lægju fjögur afar mismunandi fasteignamöt í málinu. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 30. mars 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með tölvupósti frá Íbúðalánasjóði þann 29. september 2012 bárust gögn og upplýsingar um að ný ákvörðun hefði verið tekin í málinu og að ákvörðunin hafi verið birt kæranda með bréfi, dags. 13. mars 2012. Með bréfi til Íbúðalánasjóðs, dags. 22. mars 2012, mótmælti kærandi hinni nýju ákvörðun sjóðsins og kom athugasemdum sínum á framfæri. Framangreint bréf var ekki framsent úrskurðarnefndinni af hálfu Íbúðalánasjóðs. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. október 2012, var kæranda tilkynnt að úrskurðarnefndin hefði kallað til tvo fasteignasala til ráðgjafar og aðstoðar sem myndu skoða fasteign hennar og endurskoða fyrirliggjandi verðmat. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 4. desember 2012, var kæranda tilkynnt á ný um tafir á afgreiðslu málsins sem orsökuðust af miklum málafjölda hjá úrskurðarnefndinni en að vonir stæðu til þess að ljúka málinu sem fyrst. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 3. apríl 2013, var hið endurskoðaða verðmat, dags. 28. mars 2013, sent kæranda til kynningar. Úrskurðarnefndin kvað upp úrskurð í máli kæranda á fundi þann 24. apríl 2013 og var úrskurðurinn sendur kæranda með bréfi, dags. 29. apríl 2013.
Kærandi óskaði endurupptöku málsins með bréfi, dags. 6. maí 2013. Með bréfi, dags. 21. maí 2013, óskaði úrskurðarnefndin eftir nánar tilgreindum upplýsingum frá Íbúðalánasjóði. Svar sjóðsins barst með bréfi, dags. 6. júní 2013, og var sent kæranda til kynningar með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 10. júní 2013. Athugasemdir kæranda bárust nefndinni með bréfi, dags. 18. júní 2013. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. júní 2013, óskaði nefndin eftir tilteknum gögnum og upplýsingum frá kæranda. Svar kæranda barst úrskurðarnefndinni með bréfi, dags. 27. júní 2013.
III. Sjónarmið kæranda
Í beiðni kæranda um endurupptöku kemur fram að í úrskurði nefndarinnar í máli kæranda sem kveðinn hafi verið upp þann 24. apríl 2013 hafi verið vísað til upplýsinga um frádrátt frá niðurfærslu vegna innstæðu á launareikningi hennar. Í niðurstöðu nefndarinnar hafi hins vegar ekki verið tekin afstaða til þessa. Kærandi bendir á að hún hafi mótmælt þessum reiknisaðferðum sérstaklega með bréfi til Íbúðalánasjóðs, dags. 22. mars 2012.
Í bréfi kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 22. mars 2012, kemur fram að kærandi telur að veigamikil forsenda útreikninganna sé villandi eða beinlínis röng og óskar eftir því að niðurstaðan verði leiðrétt með tilliti til þess. Við mat á heimilli leiðréttingu vegna veðsetningar umfram 110% hafi verið 2.371.160 kr. verið dregnar frá vegna annarra eigna. Þar af hafi verið 532.677 kr. vegna verðmætis bifreiðar hennar en 1.838.483 kr. vegna bankainnstæðu. Þessi síðari fjárhæð gefi villandi mynd af fjárhagsgetu hennar og leiði til ósanngjarnrar niðurstöðu um lækkun íbúðarlána. Ástæðan sé sú að þessi fjárhæð sé uppgjör launa og uppsafnaðs orlofs frá fyrrverandi atvinnurekanda sem hafi sagt henni upp störfum haustið 2011. Fjárhæðin sé því í raun a.m.k. þriggja mánaða framfærslufé sem vegna þessara óvenjulegu aðstæðna, sé gerð upp í einu lagi. Sé rétt, samkvæmt reglum sjóðsins, að draga frá heimilli leiðréttingu vegna veðsetningar umfram 110% vegna annarra eigna, innstæður á launareikninum í upphafi mánaðar sé ljóst að í tilviki kæranda ætti í hæsta lagi að draga frá 1.145.505 kr. Þar af sé 532.677 kr. vegna verðmætis bifreiðar og 612.828 kr. einn þriðja af launauppgjöri sem hún hafi fengið í einu lagi fyrir þrjá mánuði. Fjárhæð lækkunar íbúðarlána ætti því að vera 5.358.487 kr. sem sé lækkunin sem þegar hafi verið afgreidd auk tveggja þriðju hluta af bankainnstæðu hennar, sem sé framfærslufé fyrir apríl og maí 2012.
Úrskurðarnefndin óskaði eftir upplýsingum frá kæranda um hvenær greiðsla umræddra launa og orlofs hafi farið fram og gögn því til stuðnings, fyrir hvaða tímabil fjárhæðin átti að koma til framfærslu og gögn því til stuðnings ásamt upplýsingum um hvort fjárhæðin hafi verið sérgreind í vörslum hennar, þ.e. hvort fjárhæðin hafi ekki blandast við annað fé hennar og gögn því til stuðnings. Kærandi lagði fram launaseðla oktober-desember 2011 og febrúar 2012, uppsagnarbréf frá 30. ágúst 2011 og yfirlit um stöðu á launareikningi um áramótin 2011-2012. Að sögn kæranda sýni launaseðlarnir frá október til desember 2011 hvernig venjubundnu uppgjöri til hennar hafi verið háttað á þessum tíma. Með uppgjöri launa við lok ráðningarsambands hennar og vinnustaðarins í febrúar 2012 hafi fylgt uppgjör vegna orlofs vegna orlofsársins 2011-2012 auk uppgjörs vegna uppsafnaðs orlofs frá fyrri tíma. Þessum fjármunum hafi á engan hátt verið haldið sérgreindum heldur notaðir henni til framfærslu á árinu 2012 og þá einkum við orlofstöku það ár.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Vegna endurupptökubeiðni kæranda óskaði úrskurðarnefndin eftir upplýsingum um ástæður þess að bréf kæranda til Íbúðalánasjóðs, dags. 22. mars 2012, hafi ekki verið sent nefndinni og með hvaða hætti sjóðurinn hafi komist að niðurstöðu um að draga ætti 1.838.483 kr. frá niðurfærslu í máli kæranda. Þá var óskað upplýsinga um ástæður þess að bankainnstæða að fjárhæð 1.838.483 kr. hafi verið dregin frá niðurfærslu þrátt fyrir að í athugasemdum í lánaákvörðun, dags. 13. mars 2012, hafi komið fram að innstæður bankareikninga væru lægri en sem næmi tekjum til tveggja mánaða og kæmu því ekki til frádráttar niðurfærslu.
Í svari Íbúðalánasjóðs, dags. 6. júní 2013, kemur fram að ákvörðun sjóðsins um synjun á erindi kæranda hafi verið tilkynnt henni í synjunarbréfi, dags. 2. nóvember 2011. Synjunin hafi byggst á því að verðmat að fjárhæð 59.000.000 kr. sem unnið hafi verið að beiðni Íbúðalánasjóðs og samþykkt sem slíkt samkvæmt 3. tölul. 1. gr. laga nr. 29/2011, hafi verið lagt til grundvallar ákvörðun og áhvílandi veðskuldir þá undir 110% af verðmæti fasteignar. Með bréfi frá úrskurðarnefndinni, dags. 26. janúar 2012, hafi verið bent á að fjögur mismunandi verðmöt fasteignasala lægju fyrir í málinu og spurst fyrir um það hvort sjóðurinn teldi ekki ástæðu til að skoða málið aftur í ljósi tilgreindra fasteignamata. Íbúðalánasjóður hafi talið að í bréfi úrskurðarnefndar fælust tilmæli um að endurskoða fyrri ákvörðun vegna mismunandi verðmata og vegna þessa hafi sjóðurinn farið fram á annað verðmat sem reynst hafi verið 48.000.000 kr. og lagt það til grundvallar nýrri ákvörðun sem tilkynnt hafi verið kæranda með bréfi, dags. 13. mars 2012.
Því miður hafi láðst að senda bréf kæranda, dags. 22. mars 2012, til úrskurðarnefndar en talið hafi verið að bankainnstæða teldist ekki undanþæg aðför þrátt fyrir skýringu þess efnis að um uppgjör launa og orlofs frá atvinnurekanda væri að ræða enda dregið frá innistæðu sem næmi samtals nettófjárhæð tveggja mánaðarlauna. Athyglisvert þyki að benda á að í málinu liggi fyrir sex mismunandi verðmöt löggiltra fasteignasala á eign kæranda sem ganga verði út frá að séu öll faglega rétt unnin og því hvert um sig „rétt“ mat fagaðila. Tvö þeirra séu unnin að beiðni Íbúðalánasjóðs. Vermötin séu eftirfarandi:
Valhöll 27. júlí 2010 42.000.000 kr.
Húsið (Íbúðalánasjóður) 6. október 2011 59.000.000 kr.
Ásbyrgi 22. október 2011 49.000.000 kr.
Stakfell 6. janúar 2011 44.000.000 kr.
Eignastýring (Íbúðalánasjóður) 21. febrúar 2012 48.000.000 kr.
Fasteignasalar úrskurðarnefndar 28. mars 2013 45.000.000 kr.
Samkvæmt úrskurði úrskurðarnefndar, dags. 24. apríl 2013, sé einungis eitt verðmat talið rétt og lagt fyrir sjóðinn að miða við að verðmæti fasteignarinnar væri 45.000.000 kr. Hvað varði innistæðu í banka þá hafi í útreikningi verið tekin samtala innistæðna samkvæmt skattframtali 2011 að fjárhæð 2.947.314 kr. og frá þeirri tölu dregin tvisvar sinnum nettó mánaðarlaun að fjárhæð 554.415 kr. eða samtals reiknað 1.108.831 kr. Þá hafi staðið eftir 1.838.483 kr. sem aðfararhæf eign, innistæða umfram tveggja mánaða laun. Texti í skýringum hafi því augljóslega verið rangur.
V. Niðurstaða
Beiðni kæranda um endurupptöku máls er reist á 24. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Samkvæmt 1. mgr. 24. gr. laganna á aðili máls rétt á því að mál sé tekið til meðferðar á ný eftir að stjórnvald hefur tekið ákvörðun og hún tilkynnt ef ákvörðun hefur byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik eða íþyngjandi ákvörðun um boð eða bann hefur byggst á atvikum sem breyst hafa verulega frá því að ákvörðun var tekin. Kærandi hefur óskað eftir endurupptöku málsins á þeim grundvelli að úrskurðarnefndin hafi ekki tekið afstöðu til málsástæðu sem fram kom í bréfi hennar til Íbúðalánasjóðs, dags. 22. mars 2012.
Í beiðni kæranda um endurpptöku málsins heldur kærandi því fram að Íbúðalánasjóði hafi verið óheimilt að draga bankainnstæðu hennar að fjárhæð 1.838.483 kr. frá niðurfærslu veðlána. Um hafi verið að ræða uppgjör launa og uppsafnaðs orlofs frá fyrrverandi atvinnurekanda hennar sem hafi sagt henni upp störfum haustið 2011. Því hafi verið um að ræða þriggja mánaða framfærslufé. Kærandi heldur því fram að í mesta lagi hafi átt að draga frá einn þriðja af umræddri fjárhæð frá niðurfærslunni.
Í skýru orðalagi 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði, kemur fram að aðfararhæfar eignir í skilningi laga um aðför, nr. 90/1989, komi til frádráttar niðurfærslu. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnistæður. Í 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum laganna, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna þann 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti umræddrar fasteignar. Af þessu leiðir að miða ber við stöðu veðkrafna þann 1. janúar 2011, en ekki við síðara tímamark. Af því má ráða að miða beri frádrátt eigna eftir 2. mgr. 1. gr. laganna við sama tímamark, en af lögskýringargögnum má ráða að Íbúðalánasjóði sé heimilt að miða þar við skattframtöl til þess að hraða afgreiðslu mála. Þótt það breyti engu um rannsóknarskyldu Íbúðalánasjóðs í hverju og einu máli, meðal annars um verðmæti þeirra eigna sem dragast frá við afgreiðslu umsókna um niðurfærslu skulda, má af tilvísun til skattframtala umsækjenda í lögskýringargögnum ráða þá meginreglu að miða skuli við verðmæti þessara eigna eins og þær voru þann 1. janúar 2011.
Auk fasteignar sinnar að B átti kærandi bifreið og bankainnstæðu svo sem fram kom í skattframtali 2011 vegna tekna ársins 2010 og sem miðað var við þegar umsókn hennar um niðurfærslu lána var afgreidd hjá Íbúðalánasjóði eins og rakið hefur verið. Samkvæmt skattframtali kæranda 2011 vegna tekna árið 2010 átti kærandi þá bankainnstæðu að fjárhæð 2.947.314 kr. Við afgreiðslu umsóknar kæranda var dregin frá þeirri fjárhæð tvöföld nettó mánaðarlaunum samtals að fjárhæð 1.108.831 kr. Íbúaðlánasjóður dró því 1.838.483. kr. frá niðurfærslu veðlána kæranda. Líkt og áður greinir hefur kærandi mótmælt því að Íbúðalánasjóði hafi verið heimilt að draga frá framangreinda bankainnstæðu frá niðurfærslu veðlána þar sem um hafi verið að ræða uppgjör launa og orlofs. Kærandi hefur lagt fram launaseðla fyrir tímabilið október-desember 2011 og febrúar 2012 en í síðastgreindum launaseðlinum má sjá uppgjör vegna uppsagnar á grundvelli uppsagnarbréfs, dags. 30. ágúst 2011. Af gögnum málsins er ljóst að umrætt uppgjör fór fram 1. mars 2012 en við afgreiðslu Íbúðalánasjóðs var miðað við stöðu bankainnstæðu að frádregnum tvöföldum nettó mánaðarlaunum þann 1. janúar 2011. Sú fjárhæð sem kærandi fékk vegna launauppgjörs og orlofsuppgjörs var því ekki tekin inn í útreikning Íbúðalánasjóðs og kom því ekki til frádráttar niðurfærslu veðlána kæranda. Úrskurðarnefndin telur því ekki ástæðu til að gera athugasemd við framangreinda framkvæmd Íbúðalánasjóðs.
Í ljósi þess sem að framan er rakið verður ekki talið að úrskurður í máli kæranda sem kveðinn var upp á fundi þann 24. apríl 2013, hafi byggst á ófullnægjandi eða röngum upplýsingum um málsatvik. Þá verður ekki talið að í framangreindum úrskurði hafi falist boð eða bann sem byggst hefur á atvikum sem breyst hafa verulega. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að kærandi eigi ekki rétt á endurupptöku málsins á grundvelli 24. gr. stjórnsýslulaga. Beiðni kæranda um endurupptöku málsins verður því synjað.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Beiðni A, um endurupptöku á máli hennar hjá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála varðandi niðurfærslu lána hjá Íbúðalánasjóði er hafnað.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal