Mál nr. 73/2012.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 14. ágúst 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 73/2012:
Kæra A og B
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A9, og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 23. júlí 2012, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 27. apríl 2012, um synjun á beiðni þeirra um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur eru skuldarar á ÍLS-veðbréfi, sem útgefið var þann 16. febrúar 2009, að fjárhæð 13.450.000 kr. með veði í fasteigninni C. Í 5. tölul. skilmála bréfsins kemur eftirfarandi fram: „Skuldari afsalar sér með undirritun ÍLS-bréfsins heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina fyrir gjalddaga nema gegn sérstakri þóknun.“ Þegar kærendur hugðust selja fasteignina óskuðu þau að eigin sögn eftir upplýsingum um fjárhæð lánsins ásamt uppgreiðsluþóknun. Fengu þau í kjölfarið tvö lánayfirlit frá Íbúðalánasjóði. Í fyrra yfirlitinu eru upplýsingar úr skuldabréfaskrá þann 21. febrúar 2012 þar sem meðal annars kemur fram að „uppgreiðsluverðmæti“ sé 15.341.873 kr. Í síðara yfirlitinu eru upplýsingar úr skuldabréfaskrá þann 7. mars 2012 og kemur þar meðal annars fram að „eftirstöðvar með verðbótum miðað við skil“ séu 15.330.550 kr. Þegar kærendur seldu fasteignina greiddu þau upp lánið en samkvæmt útreikningum Íbúðalánasjóðs, dags. 18. apríl 2012, voru eftirstöðvar lánsins ásamt áföllnum vöxtum og verðbótum 15.508.769 kr. og uppgreiðsluþóknun 1.533.686 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 27. júlí 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 23. ágúst 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 28. ágúst 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum. Úrskurðarnefndin óskaði eftir frekari gögnum frá Íbúðalánasjóði með tölvupóstum þann 27. nóvember 2012 og 28. janúar 2013 og bárust þau með tölvupóstum þann 28. nóvember 2012 og 23. apríl 2013.
III. Sjónarmið kærenda
Í kæru vísa kærendur til þess að málið varði lán er hvílt hafi á fokheldri fasteign sem þau hafi ekki getað selt vegna efnahagsástandsins. Þau hafi farið þess á leit við Íbúðalánasjóð að fella niður uppgreiðsluþóknun þar sem þau hafi fengið rangar upplýsingar frá sjóðnum í upphafi söluferlisins. Þegar þeim hafi loks boðist að selja fasteignina hafi þau óskað eftir upplýsingum frá Íbúðalánasjóði um hver heildarfjárhæð lánsins væri með uppgreiðsluþóknun enda hafi þau verið meðvituð um ákvæði þar að lútandi í skilmálum lánsins. Sjóðurinn hafi veitt þær upplýsingar að fjárhæðin væri 15.341.783 kr. Þau hafi látið væntanlegan kaupanda vita af því og hann hafi lýst því yfir að hann hygðist gera kauptilboð upp á 15.400.000 kr. Þá hafi hins vegar komið í ljós að uppgreiðsluþóknun hafi ekki verið inni í fjárhæðinni sem þau hafi fengið frá Íbúðalánasjóði. Væntanlegur kaupandi hafi þá gert kauptilboð með fyrirvara um að sjóðurinn felldi niður uppgreiðsluþóknunina en ekki hafi fengist svar frá Íbúðalánasjóði áður en kauptilboðstíminn hafi runnið út. Þar sem væntanlegur kaupandi hafi verið farinn að skoða aðrar eignir hafi kærendur ákveðið að selja viðkomandi fasteign í þeirri von að uppgreiðsluþóknunin yrði felld niður. Formlegt svar Íbúðalánasjóðs hafi komið löngu síðar og telja kærendur að þar hafi lítið verið gert úr þætti sjóðsins en áhersla lögð á að þau hafi átt að gera sér grein fyrir ákvæðum samningsins. Þá benda kærendur á að útreikningar uppgreiðsluþóknunar sé afar ósanngjarnir.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Í athugasemdum Íbúðalánasjóðs vegna kærunnar kemur fram að umrætt lán sé með ákvæði þess efnis að uppgreiðsla og aukaafborgun sé óheimil án sérstakrar þóknunar. Kærendum sem lántökum sé það ljóst enda hafi þau á móti notið hagstæðari vaxtakjara. Það að kærendur hafi skilið lánayfirlit þannig að þóknun vegna uppgreiðslu væri innifalin í fjárhæð sem tilgreind hafi verið sem uppgreiðsluverðmæti breyti ekki þeirri staðreynd að svo hafi ekki verið og geti kærendur ekki að mati sjóðsins byggt rétt á þeim skilningi þeirra. Að öðru leyti vísist í svarbréf um afgreiðslu stjórnar sjóðsins sem liggi fyrir í málinu.
Í bréfi Íbúðalánasjóðs til kærenda, dags. 27. apríl 2012, kemur fram að stjórn sjóðsins hafi tekið til meðferðar beiðni þeirra er byggi á því að þau hafi verið í þeirri trú að uppgreiðsluþóknun hafi verið innifalin í upplýsingum sem veittar hafi verið um stöðu láns hjá Íbúðalánasjóði. Vísað sé til 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, og 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, er fjalli um uppgreiðslugjald á ÍLS-veðbréfum. Ákvæði um uppgreiðslugjald komi skýrt fram á veðbréfi og af þeim sökum hafi lántakendum átt að vera ljóst að þóknun myndi leggjast á verðmæti veðbréfs við uppgreiðslu. Til viðbótar sé rétt að benda á að greiðendur á umræddu ÍLS-veðbréfi hafi ákveðið að taka lán með lægri vöxtum og hafi með því tekið áhættuna af því að til þess gæti komið að þau þyrftu að greiða uppgreiðsluþóknun. Með vísan til þess sem að framan sé rakið hafi stjórn Íbúðalánasjóðs synjað umræddri beiðni enda ekki talið heimilt að fella niður kröfur sjóðsins án sérstakrar lagaheimildar.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, en þar kemur fram að málsaðili geti skotið ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Ákvæði 1. mgr. 42. gr. var breytt með 2. gr. laga nr. 77/2001 en í athugasemdum við 2. gr. frumvarpsins segir að með ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé átt við stjórnvaldsákvörðun í skilningi stjórnsýslulaga. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun í máli þessu sé ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 27. apríl 2012 enda verður að telja að synjun Íbúðalánasjóðs um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar sé stjórnvaldsákvörðun.
Mál þetta snýst fyrst og fremst um lögmæti innheimtu Íbúðalánasjóðs á svokallaðri uppgreiðsluþóknun í máli kærenda vegna uppgreiðslu þeirra á ÍLS-veðbréfi útgefnu þann 16. febrúar 2009. Kærendur halda því fram að þau hafi fengið rangar upplýsingar um heildarfjárhæð lánsins ásamt uppgreiðsluþóknun en kauptilboð í fasteign þeirra hafi byggst á þeim upplýsingum frá sjóðnum.
Almenna reglan er sú skv. 16. gr. laga um neytendalán, nr. 121/1994, að neytendum skuli vera heimilt að standa skil á skuldbindingum sínum samkvæmt lánasamningi fyrir þann tíma sem umsaminn er. Þrátt fyrir það er ráð fyrir því gert að fyrrgreindur réttur kunni að vera takmarkaður með lögum. Slíka takmörkun er að finna í 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í 1. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 2. mgr. 23. gr. laganna segir að við sérstakar aðstæður sé ráðherra heimilt að ákveða að aukaafborganir og uppgreiðsla ÍLS-veðbréfa verði aðeins heimilar gegn greiðslu þóknunar sem jafni út að hluta eða öllu leyti muninn á uppgreiðsluverði ÍLS-veðbréfs og markaðskjörum sambærilegs íbúðabréfs. Geta skal um þessa heimild í skilmálum ÍLS-veðbréfa. Þá segir eftirfarandi í 3. mgr. 23. gr. laganna: „Þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr. getur ráðherra heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð, í samræmi við almennar lagaheimildir á hverjum tíma, að bjóða skuldurum ÍLS-veðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Jafnframt skal í reglugerðinni kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér umræddum rétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Slík þóknun skal aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns.“
Tekið skal fram að heimild til innheimtu uppgreiðsluþóknunar skv. 2. mgr. 23. gr. laganna er bundin við að fyrir hendi séu sérstakar aðstæður, aflað hafi verið umsagnar stjórnar Íbúðalánasjóðs og gert er ráð fyrir að atbeina ráðherra þurfi til. Þá segir enn fremur í athugasemdum við 12. gr. laga nr. 57/2004, er varð að 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, að heimild ákvæðisins verði væntanlega eingöngu beitt þegar ófyrirséð atvik valda því að uppgreiðslur aukist svo mjög að þær ógni stöðu sjóðsins. Gert var ráð fyrir því að heimildinni yrði eingöngu beitt sem neyðarúrræði þegar hefðbundnar áhættustýringaraðferðir og svigrúm sjóðsins við vaxtaákvörðun nægðu ekki til að verja hag sjóðsins. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að innheimta Íbúðalánasjóðs á þóknun vegna fyrirhugaðrar aukaafborgunar kærenda í máli þessu hafi byggst á 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998, sbr. 3. og 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, með síðari breytingum. Úrskurðarnefndin gerir hins vegar athugasemd við að ekki er getið um heimild 2. mgr. 23. gr. laganna í Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærendur tóku hjá sjóðnum, dags. 16. febrúar 2009. Í ljósi þess að telja verður að innheimta uppgreiðsluþóknunar byggist á ákvæði 3. mgr. 23. gr. laganna hefur það þó ekki áhrif á niðurstöðu málsins.
Ráðherra hefur nýtt heimild 1. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna með setningu reglugerðar nr. 1017/2005, um breytingu á reglugerð um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Á grundvelli 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, er Íbúðalánasjóði því heimilt að bjóða þeim, sem undirrita yfirlýsingu um að þeir afsali sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga, lán með lægra vaxtaálagi sem nemur þeim hluta álagsins sem er ætlað að mæta vaxtaáhættu sjóðsins. Í fyrirliggjandi afriti af Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærendur tóku hjá Íbúðalánasjóði, dags. 16. febrúar 2009, kemur fram í 5. tölul. skilmála bréfsins að kærendur hafi með undirritun sinni afsalað sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þóknunar. Verður að telja að um sé að ræða yfirlýsingu skv. 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Í máli þessu liggur fyrir að kærendur tóku lán hjá Íbúðalánasjóði með lægri vaxtaprósentu en nutu á móti takmarkaðri heimildar til greiðslu aukaafborgana og endurgreiðslu lánsins að fullu eins og skýrt kemur fram í ákvæði 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004 og í 5. tölul. skilmála Íbúðalánasjóðsveðbréfs því sem kærendur undirrituðu við veitingu umrædds láns. Aukaafborgun kærenda eða endurgreiðsla að fullu fyrir gjalddaga er því óheimil nema gegn greiðslu uppgreiðsluþóknunar.
Í ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að í reglugerð sem heimilar Íbúðalánasjóði að bjóða lán með lægra vaxtaálagi skuli jafnframt kveðið á um hlutfall þóknunar sem Íbúðalánasjóður getur áskilið sér ef lántaki, sem afsalar sér uppgreiðslurétti, hyggst greiða upp lán fyrir lok lánstíma. Í 4. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 3. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 1017/2005, segir að óski lántaki sem tekið hefur lán með lægra vaxtaálagi en ella býðst, sbr. 3. mgr., eftir því að greiða af láni aukaafborganir eða greiða skuldabréfið upp að fullu fyrir lok lánstímans skuli hann greiða sérstaka þóknun til Íbúðalánasjóðs samkvæmt gjaldskrá Íbúðalánasjóðs. Samkvæmt 7. gr. reglugerðar um gjaldskrá Íbúðalánasjóðs, nr. 1016/2005, reiknast þóknun vegna uppgreiðslu lána og aukaafborgana af mismun á vaxtastigi láns sem greitt er og markaðsvaxta sambærilegra nýrra lána hjá Íbúðalánasjóði ef þeir eru lægri, miðað við uppreiknaðar eftirstöðvar lánsins, núvirt frá uppgreiðsludegi til lokagjalddaga eða miðað við innborgaða fjárhæð ef um aukaafborgun er að ræða. Samhljóða ákvæði er að finna í 6. tölul. skilmála ÍLS-veðbréfsins frá 16. febrúar 2009. Í framangreindum reglugerðum er ekki að finna beina tilgreiningu á hlutfalli uppgreiðsluþóknunar líkt og ákvæði 2. málsl. 3. mgr. 3. gr. laga nr. 44/1998 gerir kröfu um að kveðið sé á um. Hins vegar er kveðið á um hvernig hlutfall uppgreiðsluþóknunar skuli útreiknað. Þá kemur fram í 3. málsl. 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 að uppgreiðsluþóknun skuli aldrei nema hærri fjárhæð en nemur kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu viðkomandi láns. Greiði skuldari ÍLS-veðbréfs lán sitt upp eða greiði aukaafborgun verður Íbúðalánasjóður af þeim vöxtum sem ella hefðu fengist af fjárhæðinni. Íbúðalánasjóður þarf þá að lána umrætt fjármagn á ný svo sjóðurinn geti staðið við skuldbindingar sínar gagnvart þeim sem fjármagna starfsemi sjóðsins. Kostnaður Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslu felst því í mismun þeirra vaxta sem hefðu fengist endranær og þeim vöxtum sem munu fást vegna endurláns þess fjármagns sem greitt er inn á lán.
Í máli þessu hugðust kærendur selja fasteign sína og greiða upp áhvílandi lán. Kærendur fengu tvö lánayfirlit frá Íbúðalánasjóði þar sem fram kom að „uppgreiðsluverðmæti“ þann 21. febrúar 2012 væri 15.341.873 kr. og „eftirstöðvar með verðbótum miðað við skil“ þann 7. mars 2012 væru 15.330.550 kr. Þegar kærendur seldu fasteignina greiddu þau upp lánið en eftirstöðvar þess ásamt áföllnum vöxtum og verðbótum voru 15.508.769 kr. Samkvæmt útreikningum Íbúðalánasjóðs, dags. 18. apríl 2012, voru vextir af láni kærenda 4,90% en vextir nýrra sambærilegra lána 4,20%. Niðurstaða útreikninganna, er fram fóru á grundvelli reiknireglu 7. gr. reglugerðar nr. 1016/2005, var sú að krefja kærendur um 1.533.686 kr. í uppgreiðsluþóknun. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að umrædd fjárhæð verði ekki talin nema hærri fjárhæð en sem nemi kostnaði Íbúðalánasjóðs vegna fyrirhugaðrar uppgreiðslu láns kærenda í máli þessu. Þá verður ekki talið að lánayfirlit þau er kærendur fengu afhent frá Íbúðalánasjóði vegna fyrirhugaðrar sölu fasteignarinnar geti haft áhrif á skyldu kærenda til greiðslu uppgeiðsluþóknunar. Það er því niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að innheimta umræddrar uppgreiðsluþóknunar hafi ekki verið í andstöðu við ákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998. Íbúðalánasjóði var því rétt að synja kærendum um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar. Í ljósi framangreinds er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 27. apríl 2012 um synjun um niðurfellingu uppgreiðsluþóknunar vegna uppgreiðslu A, og B, ÍLS-veðbréfs útgefnu þann 16. febrúar 2009 er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal